Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Самая дешевая венгерская «золотая виза» за инвестиции в фонд недвижимости: гайд

Гражданин страны, не входящей в Евросоюз, с 2024 года может получить венгерский вид на жительство в качестве приглашенного инвестора (венг.: vendégbefektetői tartózkodási engedély). Самый дешевый финансовый маршрут, ведущий к получению ВНЖ, — инвестиции в фонд недвижимости, зарегистрированный Центральным банком Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank). Пороговый размер капиталовложений — € 250 000, что немного по европейским меркам.

Фонд недвижимости в Венгрии

В разных странах действуют разные правила для фондов недвижимости. Рассмотрим венгерские нормы, а также риски и гарантии, обеспечивающие инвесторам защиту.

Особенности венгерских фондов недвижимости

Такой фонд считается юридическим лицом, обладает правосубъектностью и правоспособностью. Его представляет лицензированный управляющий. Рассматриваемая финансовая структура не может функционировать без управляющего. Юридическое лицо формируется путем регистрации не в хозяйственном реестре, а в реестре венгерского Центробанка. Категории:

  • По сроку. Возможно создание как срочного, так и бессрочного.
  • По целевой аудитории. Инвестиционные паи могут быть доступны закрытой группе инвесторов или широкой общественности.
  • По реализуемости прав. Различают открытого и закрытого типа. В открытых инвестиционные паи можно покупать и выкупать в любой момент (соответственно, погашение по запросу — обязательное условие). В случае закрытых пай можно выкупить только после прекращения деятельности фонда или в конце срока его действия.
  • По направленности. Зависит от сектора(во), в который перенаправляется инвестиционный капитал. Различают фонды ценных бумаг (облигации, акции), недвижимости, прямых инвестиций, а также смешанные.

Фонд недвижимости, в который нужно вкладывать деньги для получения «золотой визы», может быть открытым и закрытым, частным или государственным. Поэтому инвестиционные сертификаты могут распространяться как среди профессиональных, так и розничных инвесторов.

В пересчете с венгерских форинтов наименьший стартовый капитал госфонда недвижимости составляет € 2,6 млн. В случае частного достаточно половины этой суммы. Капитал инвесторов может перенаправляться управляющим в следующие категории активов:

  • местная или зарубежная недвижимость;
  • акции компаний, занимающихся недвижимым имуществом;
  • права собственности, связанные с недвижимостью;
  • ценные бумаги, иностранная валюта, депозиты;
  • производные сделки;
  • движимое имущество, необходимое для использования или облегчения предполагаемого использования, эксплуатации или содержания недвижимости.

Капитал иммигрантов-инвесторов, претендующих на «золотую визу», могут привлекать структуры, не менее 40% чистой стоимости активов которых составляют инвестиции в жилую недвижимость на территории Венгрии. Доход такой структуры недвижимости обычно поступает от продажи и сдачи в аренду недвижимого имущества. Она должна удерживать не менее 15% активов в виде быстродоступных/высоколиквидных финансовых инструментов. Примеры:

  • денежные средства на банковском счете;
  • срочные депозиты;
  • государственные ценные бумаги.

Не менее 5% ликвидных активов должно быть размещено в государственных облигациях, выпущенных венгерскими властями.

Управляющий фондом недвижимости

Управляющий — ключевое действующее лицо. Это посредник между инвестором и фондом. Прежде чем начинать деятельность, он должен получить лицензию в Центробанке. В ходе инвестиционной деятельности управляющий действует от имени фонда. Один управляющий может управлять несколькими такими структурами. Он должен подготовить фондовую стратегию, которая охватывает правила управления активами и устанавливает принципы инвестирования. Эта стратегия утверждается инвесторами.

Собрав необходимый пул капитала, управляющий решает (на основании правил управления, принятых инвесторами), во что инвестировать, затем контролирует инвестиции и, в случае успеха, выплачивает инвесторам доход или реинвестирует его.

Управляющий вправе претендовать на вознаграждение за выполненную работу. Вознаграждение обычно представляет собой заранее определенную долю прибыли. Это стимулирует управляющего на эффективную работу. Обслуживать фонды в рамках программы по выдаче «золотых виз» разрешено только соответствующим образом сертифицированным управляющим.

Управляющий обязан назначать независимого депозитария для обслуживания счета условного депонирования (эскроу-счет) и выполнения задач, которые связаны с функционированием фонда. Управление эскроу-счетом обычно осуществляет банк в Венгрии или местное специализированное финансовое учреждение. Требуется специальная лицензия на эту деятельность. Задачи депозитария:

  • защита капитала инвесторов и управление ценными бумагами, которыми владеет фонд;
  • управление банковским счетом/счетом ценных бумаг фонда;
  • надзор за управляющим фондом;
  • выполнение технических задач, которые непосредственно связаны с продажей и покупкой инвестиционных паев, а также выплатой доходов инвесторам и управляющему.

Депозитарий организационно отделен от управляющего. Некоторые венгерские депозитарии принимают инвестиции на целевой депозитный счет фонда только, если инвестор открывает банковский счет у такого депозитария.

Инвестиционный сертификат

Доля каждого инвестора в совокупных активах фонда воплощена в инвестиционных паях. В начале юридических отношений между инвестором и фондом наиболее важными этапами являются размещение на рынке и процедура покупки паев. Суть процесса заключается в размещении на рынке инвестиционного сертификата, который инвестор приобретает.

Сертификат представляет собой переводную ценную бумагу, выпущенную эмитентом и закрепляющую за держателем право предъявлять юридически обоснованные имущественные требования к инвестиционному фонду и другие права, предусмотренные правилами управления такой структурой. Чтобы инвестиционный сертификат считался действительным, необходимы следующие атрибуты:

  • название, адрес регистрации, профиль инвестиционного фонда;
  • информация о типе (закрытый/открытый; государственный/частный; срочный/бессрочный);
  • номинальный капитал, идентификатор ценной бумаги ISIN;
  • фамилия и имя владельца сертификата;
  • права собственника или держателя инвестиционного пая, определенные в правилах управления фондом;
  • дата выпуска сертификата, регистрационный номер и дата регистрации инвестиционного фонда.

Инвестору надлежит выплатить номинальную стоимость сертификата при первом приобретении ценной бумаги.

Закон предусматривает 2 способа выпуска инвестиционного сертификата: в виде печатного документа или в виде дематериализованной ценной бумаги. Перед изготовлением сертификата необходимо запросить ISIN-идентификатор для соответствующей серии ценных бумаг. Только типография, имеющая лицензию на выпуск ценных бумаг, может печатать сертификаты. Центробанк ведет реестр таких типографий.

Наиболее важное право инвесторов закрепляет за ними часть активов фонда в зависимости от размера доли (пропорционально). Цель инвестора — приумножить вложенное, принимая риски, связанные с делегированием капитала управляющему.

Инвестор вправе запрашивать информацию о работе фонда и управляющем. Инвестор не имеет права голоса ни по отношению к фонду, ни по отношению к управляющему фондом. Исходя из этого, инвестиционный сертификат предоставляет инвестору лишь ограниченные права — главным образом финансового характера. В других европейских странах инвесторы могут иметь больше прав (даже акционерного характера).

Срок погашения вновь выпущенных инвестиционных паев составляет не менее 180 дней. В случае претендента на «золотую визу» владеть инвестиционным сертификатом нужно минимум 5 лет с момента приобретения.

Преимущества фонда недвижимости

Покупка инвестиционного сертификата фонда недвижимости вместо непосредственно объекта недвижимости (например, виллы или апартаментов) предлагает ряд бонусов:

  • «Цена» ВНЖ. Инвестиционный порог в 2 раза ниже.
  • Простота. Выбор фонда снимает с плеч претендента на получение ВНЖ в Венгрии за инвестиции большую нагрузку, связанную с административными действиями и инвестиционными решениями (такие решения обычно принимает управляющий, действуя в интересах инвестора).
  • Эффективность. Недвижимость, включенная в портфель фонда, периодически анализируется оценщиком по заказу управляющего и может быть оперативно выставлена на продажу при наступлении оптимальных рыночных условий.
  • Кредитование. Для приобретения недвижимости инвестору запрещено получать ипотеку, покрывающую положенные для получения «золотой визы» € 500 000. Но фонд при необходимости вправе оформлять кредит.

Риски и защита

Рассмотрим «подводные камни» и механизмы защиты иммигрантов-инвесторов.

Риски

  • Низкая ликвидность недвижимости. При попытке оперативной продажи недвижимости на фоне установления оптимальных рыночных условий возможны трудности. Это связано со сравнительно низкой ликвидностью активов из данной категории. В случае невозможности оперативной продажи управляющему может быть сложнее завершить выкуп инвестиционных паев, и поэтому он может приостановить этот процесс. По этой причине введено упомянутое выше правило, согласно которому предполагаемый срок погашения — не менее 180 дней.
  • Эффективность управляющего при организации сдачи недвижимости в аренду. Учитывая, что прибыль фондов может поступать не только от продажи недвижимости, но также от ее использования и сдачи в аренду, есть риски, связанные с умением управляющего выгодно сдавать активы из рабочего портфеля.
  • Оценка активов. Оценщик устанавливает стоимость чистых активов на ценную бумагу на основе стоимости недвижимости в портфеле фонда. Поскольку рыночные условия постоянно меняются, нужно нанять оценщика, способного оперативно и точно вносить коррективы.

Гарантии

  • Отчётность. Поставщики инвестиционных услуг обязаны ежемесячно отправлять в Центробанк данные по ценным бумагам и счетам клиентов. В онлайн-приложении, предлагаемом регулятором, инвесторы могут вести мониторинг этой информации и сверять сведения, отправленные им управляющим, с данными, сообщенными последним Центробанку.
  • Компенсации. Механизм компенсации призван смягчить ущерб, который инвесторы могут понести в результате неспособности фонда выполнять обязательства. Страхование покрывает коммерческую деятельность и деятельность по управлению портфелем, хранение ценных бумаг, а также услуги по управлению счетами ценных бумаг и счетами клиентов. Предусмотрена выплата компенсации в размере до € 100 000 на каждого инвестора.

Налогообложение при выборе инвестиционного фонда для получения «золотой визы»

Фонд считается юридическим лицом, но не облагается корпоративным налогом. Поэтому он не обязан платить налоги с полученного дохода. Но после получения дохода от работы фонда инвесторы будут нести ответственность за уплату налога на основе притока капитала. Инвестор обычно может получать доход благодаря инвестиционному сертификату в 3 случаях:

  • в течение срока действия инвестиционного сертификата;
  • в конце срока действия инвестиционного сертификата;
  • от продажи инвестиционного сертификата.

Если инвестор получает доход через свой инвестиционный сертификат, выданный фондом, венгерские налоговые правила классифицируют доход как дивиденд. Венгрия взимает налог у источника в размере 15% с дивидендов, выплачиваемых иностранным физлицам. Но соглашение об избежании двойного налогообложения между Венгрией и страной налогового резидентства инвестора может привести к снижению ставки, если инвестор — резидент низконалоговой юрисдикции (и при наличии соответствующего соглашения).

Согласно венгерским налоговым правилам, доход, полученный от продажи инвестиционного пая фонда, считается процентным доходом. К нему также применим налог у источника в размере 15%, если только соглашение об избежании двойного налогообложения и наличие у инвестора невенгерского фискального резидентства не отменяют это правило.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.