Варианты владения иностранной недвижимостью для россиян

Владение недвижимостью за границей предполагает детальное и тщательное знакомство с местными юридическими процедурами и налоговыми обязательствами. Зачастую невозможность осознать долгосрочные последствия прав собственности на иностранную недвижимость приводит к серьезным проблемам в будущем, в том числе в плане налоговых правил по приросту капитала, принудительного наследования и т.д. Существенные выгоды от такого владения можно получить за счет использования корпоративных, трастовых или фондовых структур, которые являются идеальным решением подобных проблем. 

Не соответствуют доходы и расходы? Есть риск потерять недвижимость  

Именно с такими проблемами столкнулся кардиохирург Новосибирска и член-корреспондент РАН Евгений Покушалов в 2020 г. По мнению прокуратуры, находящаяся в собственности Покушалова недвижимость в Нью-Йорке приобретена явно на нетрудовые доходы (одна квартира куплена в 20014, вторая – в 2017 г.). В мае 2020 г. прокуратура Новосибирской области направила в суд иск с требованием конфисковать имущество в США стоимостью примерно 1,3 млн. USD (две квартиры в Бруклине, около 123 миллионов российских рублей). 

Отметим, что Покушалов является бывшим заместителем директора Национального исследовательского центра им. Мешалкина, а задекларированные супругами доходы за 2014-2017 г. не составляют и половины стоимости американской недвижимости. В свое время Покушалов курировал научно-экспериментальную деятельность клиники Мешалкина, а сейчас полностью отрицает какое-либо отношение к обнаруженному имуществу. Прокуратура настаивает на конфискации иностранной недвижимости в пользу государства, а ответчиками являются сразу два лица – непосредственно Покушалов и компания One Hanson Place 16G LLC (USA), владелица второй квартиры в Бруклине. Соучредителями американского юридического лица является сам кардиохирург и его сестра. 

По данным деклараций, совокупный доход семьи за 2014-2017 гг. составляет чуть более 67 млн. российских рублей. Однако семейство не отказывало себе и в других не менее дорогих удовольствиях, например, Mercedes-Benz GL500 4MATIC, приобретенный в 2017 г. В данный момент следствие продолжает, сам же Покушалов отрицает свою причастность к правам собственности американской недвижимости. Более того, указывает, что не имеет никакой связи с недвижимой собственностью в иностранной юрисдикции с чужим законным владением. 

Это лишь один из примеров, как явное несоответствие доходов и расходов может спровоцировать длительное судебное разбирательство с конфискацией имущества. 

Давайте рассмотрим, что в этом отношении думает ФАТФ и ЕС, по мнению которых сделки с зарубежной недвижимостью позволяют интегрировать «грязные» деньги в легальную экономику. 

Отмывание денег через сделки с недвижимостью

Преступные доходы нередко вкладываются в иностранные недвижимые объекты с целью маскировки происхождения денег. Такие схемы позволяют преступникам замаскировано использовать активы и полученные средства. Ряд незаконных методов часто включает:

• оплату наличными;
• непрозрачные схемы;
• привлечение третьих сторон, действующих как законные собственники.

Наиболее явными индикаторами остаются географические особенности юрисдикции, например, расстояние между покупателем и продавцом, а также нахождение центра жизненных интересов. Для снижения риска отмывания денег необходимы критические оценки транзакций и самих клиентов, а также возложение обязательств по отчетности. 

В данный момент силы ФАТФ, направленные на борьбу с преступными доходами с помощью иностранной недвижимости, реализуются в ЕС посредством соответствующих Директив по надлежащей проверке клиентов и выявлению подозрительных операций. 

Злоупотребления в секторе недвижимости в виде прав собственности на землю и здания – старейший способ отмывания незаконных доходов. 

Однако каждый гражданин имеет законное конституционное право владеть недвижимым имуществом в любой юрисдикции при наличии документального подтверждения источников дохода. И здесь на сцену выходят варианты диверсификации рисков – как защитить свои активы за границей от рейдерства, агрессивной конкуренции или нестабильной политической системы своего государства?  

Но сначала давайте разберемся, почему сделкам с иностранной недвижимостью уделяется столько внимания, и как они стали самыми привлекательными для преступников. 

Недвижимость – рай для отмывателей денег? 

В определенном смысле да, так как дает определенную стабильность и рост стоимости с течением времени. С другой стороны, зарубежные недвижимые объекты настолько же привлекательны и для частных инвесторов. Такой актив можно смело превращать в источник пассивного дохода либо содержать в качестве второго дома. Нередко жилая и коммерческая недвижимость являются частью инвестиционной стратегии. 

Сделки могут предполагать участие крупных сумм и подлежат ограниченной проверке потенциальных рисков в сравнении с проверкой операций и клиентов в финансовых учреждениях. На самом деле преступное использование сделок с зарубежной недвижимостью имеет множество примеров в Канаде. США, Новой Зеландии, Австралии, Африке, странах ЕС и Ближнего Востока. Незаконные транзакции часто охватывают покупку не только домов с постройками, но и земель, например, садов или виноградников. Основными индикаторами выявления нарушений в подобных ситуациях являются:

• несоответствие дохода со стоимостью активов: в некоторых случаях самая дорогая недвижимость в городе принадлежит лицам, не имеющим источника дохода, приобрести такую ​​собственность;
• анонимное владение в результате обращения к третьей стороне;
• заниженная или завышенная цена объекта недвижимости;
• сделки в юрисдикциях, находящихся в «черном списке» несотрудничающих государств страны проживания собственника. 

Как правило, иностранная недвижимость играет роль на последнем этапе отмывания денег после фазы наслоения для сокрытия следов (мелкие депозиты, переводы маленькими суммами, приобретение финансовых инструментов и т.д.). 

Разумеется, каждый обеспеченный человек желает максимально защитить собственные активы от различных треволнений. Мы ни в коем случае не говорим о преступных доходах – в который раз повторимся, что наступила эпоха честного и прозрачного бизнеса. Мы говорим о ваших возможностях, как честного инвестора, защититься от возможных неправомерных действий в собственном государстве, коррупционеров и рейдеров. Как это сделать? 

Корпоративная структура для покупки иностранной недвижимости 

Использование юридических структур для хранения собственности нуждается в тщательном планировании. Здесь важно учитывать множество факторов для определения наиболее подходящего типа: ООО, траст, фонд, международная компания и т.д.  

Далее рассмотрим наиболее популярные среди иностранных инвесторов структуры, которые регистрируется с целью диверсификации зарубежных недвижимых активов. Среди них:

• LLC;
• корпорации IBC, SA, GmbH и т.д.;
• ООО с двухуровневой структурой;
• фонды частных интересов;
• трасты планирования недвижимости и правопреемства.  

Самой простой и наиболее недорогой в образовании является компания с ограниченной ответственностью. ООО можно создавать с целью владения иностранной недвижимостью и структурировать как международную (офшорную) или местную компанию. Налоговые аспекты в таком случае переходят к участникам с возможностью сквозного налогообложения на уровне личных доходов. Такой подход гарантирует, что налог на прирост капитала или доход от аренды оплачивается только один раз. LLC работает следующим образом:

• инвестор передает имущество компании в целях защиты своих интересов;
• после распределения доходов участник компании получает свою долю выгоды и уплачивает причитающийся налог на доходы физических лиц. 

Классическая корпорация – вариант для более сложной структуры собственности с использованием кредитного плеча при владении недвижимостью (более высокий уровень диверсификации активов). IBC, SA, GmbH поддерживают налогообложение, прибыль, обязательства на корпоративном уровне, что является прямой противоположностью структуры LLC. Как правило, такие корпорации создаются в безналоговых юрисдикциях во избежание двойного налогообложения – юридическое лицо не платит налоги, а после распределения прибыли их уплачивает акционер с личного дохода.

Классические корпорации – отличный сценарий для владельцев иностранной недвижимости из разных юрисдикций: налог на дивиденды уплачивается в соответствии со ставками той страны, резидентом которой является выгодоприобретатель. 

Дополнительно IBC и другие формы корпораций дают возможность покупать объекты недвижимости в тех странах, где продажа нерезидентам-физическим лицам запрещена. Например, граждане США и Канады не могут покупать жилье в странах Европы, а физическим лицам-нерезидентам запрещено приобретать земли в Армении. В этом случае целесообразно создать корпорацию для обхода ограничений по правам собственности иностранных граждан.   

Польза двухуровневых структур, в которых сочетаются элементы корпорации и LLC, наиболее очевидна в минимизации налогов при передаче прав собственности. Например, холдинг, траст или фонд передает недвижимость компании более низкого уровня, в которой собственность фактически зарегистрирована. В такой структуре вы можете преобразовать высокий уровень налогообложения в более низкий налог на прирост капитала, связанного с продажей корпоративных акций (долей участия). Такие механизмы нередко используются иностранцами, владеющими недвижимостью США. 

Фонды и трасты для защиты активов

Трастовые и фондовые структуры используются для дорогостоящих объектов, предназначенных для нахождения в семье на протяжении нескольких поколений. Отдельные правовые субъекты в большей части неуязвимы перед судебными исками, кредиторами, налоговиками в плане дарения и наследования. Это отличный способ обеспечить родственников (детей, внуков, супругу и т.д.) жильем без фактической передачи прав собственности. 

С другой стороны, структура не позволяет свободно продавать недвижимость – такие действия может совершать только доверительный управляющий в соответствии с доверительным актом.  Если последний составлен с целью сохранения собственности для будущих поколений, ее никто не сможет продать (трасты «династия»). 

В мире существуют десятки корпоративных и юридических структур для владения иностранной недвижимостью и прочими активами. И здесь важно определить цель такого приобретения, обозначить дальнейшее использование объекта, ознакомиться с будущими налоговыми обязательствами и прочими аспектами права в юрисдикции вашего проживания и приобретения недвижимости. И только потом на основании тщательного анализа текущей ситуации можно говорить о конкретной структуре с целью владения зарубежной жилой и коммерческой недвижимостью. Разобраться во всех этих аспектах всегда помогут наши эксперты, включая приобретение объектов с партнерами, с целью дальнейшей аренды или для обеспечения жилья иждивенцам, не способным обслуживать сами себя. Только после решения вышеуказанных нюансов можно говорить о подборе юрисдикции для имущественного планирования и планирования наследования, а также высокого уровня защиты ваших активов.    

Наша цель – помочь владельцам иностранной недвижимости создать прозрачные и законные структуры, которые наилучшим образом помогут достичь их целей и задач. Больше деталей вы всегда можете получить на консультации.