В Швеции говорят о лопнувшем пузыре на рынке жилой недвижимости в 2022 году

Цены на жилую недвижимость в Швеции упали сильнее всего после финансового кризиса 2008-2009 гг., как сообщают эксперты местного рынка. Индекс цен на жилье от Valueguard в июне упал на 3,8% по сравнению с маем. В июле цены на квартиры еще упали на 1% по сравнению с июнем. Эксперты начинают говорят о лопнувшем пузыре на рынке жилья. Из-за этого уже начала падать строительная активность в Швеции. Подробнее в нашей статье ниже.

Падение цен на квартиры и дома в Швеции летом 2022 года

В июне цены на жилую недвижимость в Швеции упали больше всего за 14 лет (на 3,8% за месяц), поскольку растущая стоимость проживания угрожает разрушить один из самых горячих рынков жилья в Европе. Падение продолжилось и в июле еще на 1% к июню.

Падение произошло из-за того, что домохозяйства пережили самый большой рост цен на потребительские товары за последние три десятилетия, и центральный банк Швеции отреагировал на это повышением стоимости займов. Поворот является драматическим на рынке жилой недвижимости Швеции. Ведь на нем наблюдался, практически непрерывный рост цен после финансового кризиса.

«Давление на цены на  жилую недвижимость в Швеции усиливается с нескольких направлений. Высокая инфляция с ростом цен на продукты питания и другие необходимые товары приводит к снижению реальной заработной платы в сочетании с ростом процентных ставок, что увеличивает стоимость жилья. В то же время жители страны могут уделять меньше внимания жилой недвижимости.

После повышения учетной ставки до 0,75% в прошлом месяце Риксбанк рассчитывает довести ее до 2% к началу следующего года. Последующие расходы вызвали осторожность среди покупателей жилой недвижимости после того, как долги шведских семей росли такими темпами, что явно превысили любые страны Большой семерки.

По данным Евростата, стоимость домов в Швеции стала на 92% выше в первом квартале по сравнению с 2010 годом, хотя еврозоне за этот период установлен рост в 40%. Поскольку задолженность домохозяйств в прошлом году превысила 200% чистого располагаемого дохода, управляющий Риксбанка Швеции Стефан Ингвес сравнил решение этой проблемы с «сидением на вершине вулкана».

Главный экономист шведского государственного банка SBAB Роберт Бойе заявил информационному агентству ТТ, что традиционного затишья на рынке жилья в летние месяцы недостаточно, чтобы объяснить недавний спад. По его словам, общее падение средних цен на 20% не может быть исключено.

Спад цен на жилую недвижимость в Швеции происходит на фоне нехватки жилья

Нынешний спад происходит, несмотря на значительную нехватку жилой недвижимости в Швеции: более 200 из 290 муниципалитетов сообщают Шведскому национальному жилищному совету, что у них не хватает жилья. Роберт Бергквист, старший экономист SEB AB, заявил, что ситуация в сочетании со снижением строительной активности может говорить в пользу сдерживания падения цен.

Однако, хотя сокращение объемов жилищного строительства может поддержать цены, «это не очень хорошо ни для краткосрочных, ни для долгосрочных перспектив шведского роста», — написал Берквист в своем твите.

Во время пандемии рост цен на жилую недвижимость ускорился, поскольку жители Швеции, избежавшие кризиса в области здравоохранения практически невредимыми с экономической точки зрения, решили больше инвестировать в дома, что привело к резкому росту цен на жилье. Хотя цены остаются более чем на 20% выше, чем до начала пандемии, опубликованные в среду данные показали, что индекс упал в годовом исчислении впервые с января 2019 года.

Аналитик Nordea Bank Abp Густав Хельгессон сказал, что в настоящее время существует явный риск более резкого падения стоимости жилой недвижимости Швеции, чем 10-процентное падение, прогнозированное крупнейшим скандинавским банком к концу 2023 года, поскольку предложение жилья быстро растет, а количество сделок уменьшается.

«Спад до сих пор был быстрее и сильнее, чем мы ожидали. Основная причина — больший и более быстрый рост процентных ставок, чем ожидалось. Настроения домохозяйств близки к рекордно низкому уровню, а цены упали в соответствии с резко ухудшившимися ожиданиями домохозяйств в отношении цен на жилую недвижимость», — сказал Хельгессон журналистам.

По сравнению с мартовским пиком цены в настоящее время упали на 5,8% по всей стране, и снижение особенно заметно в столице, Стокгольме, где, согласно данным Valueguard, цены на жилую недвижимость упали примерно на 8%.

Поскольку цены продолжают снижаться, а ставки по ипотечным кредитам растут, основную озабоченность вызывают последствия для потребления. Орган финансового надзора Швеции ранее в этом году подсчитал, что, если цены снизятся на 30% по сравнению с уровнем 2021 года, а средняя ставка по ипотечным кредитам вырастет до 7%, немногим более 5% новых кредиторов окажутся в отрицательном денежном потоке, в то время как стоимость их ссуды превысит стоимость приобретенной жилой недвижимости.

Воспользуйтесь услугой наших экспертов по подбору и покупке зарубежной недвижимости:

До конца года ожидается дальнейшее падение цен на жилую недвижимость Швеции

На рынке Стокгольма наблюдалось самое большое падение цен на жилую недвижимость во втором квартале 2022 года со среднегодовым темпом роста в -22% как для домов, так и для квартир, поскольку процентные ставки были резко повышены в ответ на стремительный рост инфляции. 

Цены на жилую недвижимость в Швеции снизились на всех рынках, при этом Мальмё пострадал меньше. Квартиры и дома в университетских городках Мальмё были единственными сегментами, сообщившими о росте с начала года, в то время как цены на всех иных рынках в 2022 году упали. Поэтому мы считаем, что, по крайней мере, часть спада связана с коррекцией необычайно горячего рынка недвижимости Швеции во время пандемии COVID-19, вызванной временным снятием требований по амортизации ипотечных кредитов и долгосрочными ожиданиями низких ставок.

Перед началом года Nordic Credit Rating ожидала, что весь 2022 год будет продолжаться рост, но с меньшей волатильностью, чем в 2021 году. В компании пересмотрели это ожидание в связи с явным изменением тенденций, которое последовало за макроэкономическими изменениями весной. Инфляция в последние месяцы оставалась исключительно высокой, что в сочетании с ростом процентных ставок и высокими ценами на энергоносители наносит значительный удар по бюджетам многих домохозяйств. Это эффективно ограничивает готовность увеличивать ипотечные кредиты и, следовательно, препятствует росту цен на жилую недвижимость в Швеции. 

Статистическое управление Швеции сообщает о самых высоких средних ставках по ипотечным кредитам с 2014 года, а показатели доверия как домохозяйств, так и бизнеса пессимистичны. Однако уровень безработицы остается низким, а ВВП Швеции продолжает расти. Это укрепляет веру в то, что снижение роста цен на жилую недвижимость в Швеции указывает не на надвигающийся крах рынка, а скорее на коррекцию, связанную с тем, что покупатели и продавцы еще не приняли «новую норму» более высокой стоимости жизни. 

Nordic Credit Rating ожидает, что цены продолжат снижаться во второй половине 2022 года, и полагает, что придется подождать до 2023 года, пока цены не выровняются, учитывая некоторые региональные различия. Однако мы по-прежнему понимаем, что существует значительная неопределенность, и, учитывая, что настроения домовладельцев так же важны, как и макроэкономические показатели, рынок трудно предсказать.

Лопнул ли пузырь на рынке недвижимости Швеции этим летом?

Раздутый рынок жилой недвижимости Швеции подошел к этапу коррекции, так как ожидания цен снижаются. Большинство покупателей жилья «предпочитают подождать» из-за неопределенности на рынке жилой недвижимости Швеции.

Эти события сильно отличаются от прошлого года, когда цены на жилье взлетели до самого высокого уровня за всю историю, поскольку большое количество шведов воспользовались беспрецедентным стимулом центрального банка для приобретения более крупных домов. Ралли даже побудило одного видного управляющего активами предупредить, что рынок охвачен истерией.

Мрачные прогнозы все чаще находят свое отражение в данных. Отслеживаемый индикатор цен на жилую недвижимость в Швеции упал больше всего с начала пандемии. Согласно опросу SEB AB, доля домохозяйств, ожидающих снижения цен, составила 47%, что на 23 процентных пункта больше, чем в предыдущем месяце.

«Поскольку продавцы и покупатели не могут договориться о сделках, вероятно, в ближайшие месяцы во многих местах будет наблюдаться снижение цен», — сказал исполнительный директор Fastighetsbyran. 

Это представление уже проникло на крупнейший рынок страны — Стокгольм.

Шведский капитал «часто берет на себя инициативу в изменении рыночных условий, как вверх, так и вниз», — сказал Пер-Арне Сандегрен из группы, ответственной за сбор данных.

Риэлтор из отделения Fastighetsbyran в Стокгольме Пиа-Лотта Свенссон теперь видит явные признаки того, что рынок транзакций замедляется. Она говорит, что текущие цены на ее участке в Содермальме — когда-то богемном, а теперь богатом пригороде столицы — снизились бы на целых 10%, если бы продавцы согласились заплатить, что предлагают покупатели.

«Что-то произошло после первого повышения ставок Riksbank. Затем появились сообщения СМИ об инфляции, и в то же время предложение удвоилось за неделю», — сказала Свенссон в интервью. 

Однако риелтор из Стокгольма не предвидит резкого падения цен, когда после лета активизируется активность. «Это произошло частично благодаря регулированию, которое удерживает спекулятивных покупателей от рынка жилой недвижимости Швеции, а это означает, что предложение в конечном итоге стабилизирует цены, если они упадут слишком низко», — сказала она.

Строительная активность в Швеции замедляется на фоне спада на рынке жилья

Строительство домов в Швеции падает на фоне, возможно, самого резкого падения цен на жилье со времен мирового финансового кризиса.

По данным Статистического управления Швеции, за первые шесть месяцев этого года количество новостроек сократилось на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Данные поступили, когда более широкий рынок жилья Швеции демонстрирует явные признаки неустойчивости. В июне цены на жилье в скандинавской стране упали больше всего за 14 лет на фоне самого большого роста цен на потребительские товары за три десятилетия. В ответ на растущую инфляцию центральный банк страны повышает учетную ставку, что делает финансирование покупки жилья более дорогим.

Поскольку текущее падение цен совпадает со значительным увеличением затрат на строительство, активность в строительном секторе может снизиться еще больше. Согласно отчету статистического агентства, опубликованному на прошлой неделе, в июле затраты на строительство многоквартирных домов выросли на 14,6%, что стало самым большим увеличением за более чем четыре десятилетия.

После многих лет борьбы за увеличение строительства, чтобы не отставать от спроса растущего населения, в прошлом году строительство новой жилой недвижимости достигло самого высокого уровня за последние десятилетия, приблизившись к 68 000 единиц. В настоящее время ожидается, что этот темп резко снизится: консалтинговая компания Byggfakta прогнозирует строительство менее 50 000 новых домов в 2022 году.

В то же время отраслевая группа Byggforetagen предупредила об ухудшении условий в 2023 году. По данным организации, компании могут столкнуться с нехваткой цемента, поскольку дочерняя компания HeidelbergCement AG, на долю которой приходится 75% поставок цемента в Швеции, сталкивается с истечением срока действия временного разрешения на добычу известняка в конце этого года.

Чтобы получить консультацию по услугам от наших экспертов, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.