Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

В Сербии назревает нехватка новой жилплощади в 2024

Подумываете о покупке квартиры в новостройке в дружественной стране? Присматриваетесь к Сербии? Рекомендуем поторопиться. Спрос на местные новостройки падает из-за дорогой ипотеки и высокой себестоимости «квадрата» жилплощади. Это оказывает понижательное давление на цены и ведет к замедлению активности субъектов строительного сектора. Что это сулит? Как минимум, дефицит качественных новостроек. Уже в ближайшем будущем. 

Нехватка новой жилплощади

Теоретическая база

Строительство, подобно другим отраслям экономики, вносит вклад в ВВП. Доля строительства в мировом ВВП в послевоенный период колебалась в пределах 3–5% в развивающихся странах. В развитых государствах показатель достигал 7%. По оценкам экспертов, при устойчивом и стабильном экономическом росте строительный сектор должен вносить не менее 5% в ВВП.

В Сербии строительная отрасль в 2023 году произвела около 5,5% ВВП. Это удовлетворительный результат. Причем по доле в сербской экономике строительство в оценочном периоде обошло транспортную и телекоммуникационную отрасли. И даже энергетику. Это показывает важность застройщиков для балканской страны.

Но вклад строительства в экономический рост не статичен. Показатель меняется по мере развития экономики. Эмпирически доказано, что в определенный момент положительный эффект от инвестиций в строительство достигает пика, после чего отдача снижается.

Также важно учитывать различия в типах популярных строительных работ между странами с разным уровнем развития. В развивающихся странах, в число которых входит Сербия, основное внимание уделяется новостройкам. В развитых государствах в приоритете реконструкция, модернизация, отделочные работы. В этом контексте замедление строительства нового жилья в балканской стране вызывает у экспертов опасения.

Ситуация в Сербии

Рассмотрим текущую ситуацию в Сербии с акцентом на следующие показатели: оборот строительного сектора, соотношение инфраструктурных проектов и жилищного строительства в общем обороте, потребление и импорт стройматериалов, продажи недвижимости с разбивкой по категориям, реализуемые государством меры стимулирования сектора. 

Оборот строительного сектора

Стоимость завершенных строительных работ — важнейший показатель развития строительной деятельности в любой стране, включая Сербию. Этот показатель де-факто отражает оборот сектора. Он представляет собой стоимость строительных работ, выполненных всеми отчитывающимися предприятиями. Теневая экономика не учитывается.

В стоимость выполненных работ входят: оплата труда, стоимость использованных материалов, электроэнергии и другие затраты, связанные со строительством зданий и сооружений. В этот показатель не входят: оплата услуг субподрядчиков (отчитываются самостоятельно), затраты на приобретение земли, проектирование, авторский надзор и НДС.

Динамика оборота строительного сектора в 27 странах Евросоюза (серая кривая) и Сербии (черная кривая)

Динамика оборота строительного сектора в 27 странах Евросоюза (серая кривая) и Сербии (черная кривая), 2012–2023 гг. (средний показатель за 2015 г. = 100 / база). Источник: Евростат

Помимо стоимости выполненных работ, для контроля строительной деятельности также используется показатель рабочего времени на строительных площадках. Рабочее время на строительных площадках представляет собой часы, фактически отработанные персоналом в отчетном периоде.

Строительный сектор в Сербии демонстрировал позитивную динамику во втором и третьем кварталах 2023 года (+15% и +13% в годовом исчислении, соответственно). Восстановление началось после снижения в 2022 году на 9,8% в годовом исчислении и дополнительного сокращения в первом квартале 2023 года на -1,6% в годовом исчислении.

Строительный сектор Сербии в 2015-2023 гг.: темп роста в годовом сопоставлении в % (черная кривая, шкала слева) и вклад в рост ВВП в процентных пунктах (серые столбцы, шкала справа). Источник: Статистическое управление Республики Сербия

Строительный сектор Сербии в 2015–2023 гг.: темп роста в годовом сопоставлении в % (черная кривая, шкала слева) и вклад в рост ВВП в процентных пунктах (серые столбцы, шкала справа). Источник: Статистическое управление Республики Сербия

Инфраструктурные проекты и жилищное строительство

Внутри строительной отрасли существуют разные подсекторы, которые демонстрируют неравномерную динамику. В случае Сербии, например, рост происходит, прежде всего, за счет реализации крупных инфраструктурных проектов, включая дорожное строительство и развитие энергетической инфраструктуры. Учтите это, если планируете открыть строительный бизнес в Сербии.

Примеры актуальных инфраструктурных проектов: объездная дорога вокруг Белграда, автомагистраль «Моравский коридор», шоссе Прельина–Пожега, шоссе Рума–Шабац, железная дорога Нови-Сад–Суботица, газопровод Ниш–Димитровград. В 2023 году наряду с увеличением стоимости строительных работ также произошло увеличение рабочего времени на строительных площадках, связанных с инфраструктурными проектами.

Анализ статистических показателей также позволяет предположить, что жилищное строительство в этот период сильно отставало. Это показывает, в частности, статистика внутреннего производства продукции из нерудных полезных ископаемых, поддерживающих жилищное строительство, а также статистика импорта этой продукции.

Потребление и импорт стройматериалов

Огромные объемы материалов и других строительных комплектующих заказываются у разных поставщиков. Поэтому расширение строительства всегда также стимулирует рост смежных секторов. Например, производства изделий из нерудных полезных ископаемых, резиновых и пластмассовых изделий, основных металлов, а также горнодобывающей промышленности.

Сербии, которая не располагает значительными собственными производственными мощностями для изготовления всех необходимых стройматериалов, приходится их частично импортировать.

Строительный сектор Сербии в 2015-2023 гг.: темп роста в годовом сопоставлении в % (черная кривая, шкала слева) и вклад в рост ВВП в процентных пунктах (серые столбцы, шкала справа). Источник: Статистическое управление Республики Сербия

Производство продукции из прочих нерудных полезных ископаемых на отраслевом уровне (показатели физического объема; средний уровень за 2022 год=100 / база).  Источник: Статистическое управление Республики Сербия

Рынок строительных материалов Сербии демонстрировал нестабильность после пандемии Covid-19 и начала кризиса в Украине, что отразилось на динамике строительных проектов. Реальное падение спроса на часть строительных материалов, необходимых для возведения жилья, отчётливо прослеживалось в статистике об объемах импорта в 2022 году.

Снижение усилилось по итогам первых девяти месяцев 2023 года. Судя по имеющейся внешнеторговой статистике, объем импорта продукции, относящейся к группе «Кирпич кладочный, блоки и аналогичные изделия», в этот период снизился на целых 70,8% в годовом исчислении. Импорт черепицы упал на 35,8%. Если тенденция сохранилась в последнем квартале 2023 года, то за весь год уровень импорта сократился до объема, который был реализован в период до 2017 года.

Динамика стоимости импорта оказалась ненамного лучше. За первые десять месяцев 2023 года импорт в стоимостном выражении (в евро) сократился на 14,3% в годовом исчислении в сегменте «Керамика для отделочных работ». Импорт товаров из группы «Кирпич кладочный, блоки и аналогичные изделия» сократился на 61,3% в годовом исчислении. Импорт изделий, относящихся к группе «Черепица кровельная», сократился ровно на 1/4.

Продажи недвижимости с разбивкой по категориям

Настораживают данные Республиканского геодезического института о том, что за первые шесть месяцев 2023 года общее количество продаж недвижимости в Сербии все типов снизилось на 14,1% в годовом исчислении. По итогам отчётного периода совершено примерно 60 тыс. сделок. Причем число приобретенных квартир снизилось на 18,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Общая стоимость сделок, закрытых на сербском рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года, составила €1,5 млрд. Показатель снизился на 10% в годовом исчислении. Стоимость проданных квартир в этом периоде составила €777,9 млн.

Доля сделок с квартирами в общем обороте рынка в стоимостном выражении составила 52%. Это на 4 процентных пункта меньше, чем годом ранее. Конечно, статистика по итогам отчетного периода включает и некоторые квартиры, не относящиеся к «новому строительству», но это не умаляет проблему. Общий оборот сделок с квартирами в стоимостном выражении снизился, несмотря на то, что цена такого жилья за это время выросла во всех сегментах, включая элитные объекты вроде пентхауса в Белграде с террасой на крыше.

Новое строительство в Сербии (за третий квартал наблюдаемых лет).

Новое строительство в Сербии (за третий квартал наблюдаемых лет). Источник: Республиканское геодезическое управление

Есть некоторые признаки роста активности в сфере жилищного строительства в третьем и четвертом кварталах 2023 года. Но пока слишком рано делать вывод о том, будет ли зафиксирован рост по итогам года в целом.

На увеличение стоимости жилищного строительства во второй половине 2023 года влияло продолжающееся строительство крупных жилых комплексов в столице: «Београд на водi», «Депо», «Вождове Капия», «Велпорт», Viva Residences, «Зелена проспект». В Нише строится большой жилой и деловой комплекс на более чем 400 квартир. В других городах активность застройщиков в этом сегменте также не упала до нуля.

Рыночные аналитики рекомендуют искать первопричины замедления строительства жилья на стороне спроса. В предыдущие три года наблюдался бум цен на квартиры. Особенно в новостройках. Цены также росли в 2023 году. Пусть и несколько более умеренными темпами, чем раньше. Этому способствовало несколько факторов, включая приток иностранцев, а также ужесточение денежно-кредитной политики (рост процентных ставок по кредитам и депозитам).

Но нет сомнений в том, что сокращение спроса очень быстро остановит эту тенденцию. На данном этапе лишь малая часть недвижимости покупается за кредитные средства. По данным Республиканского геодезического института, лишь 16,6% всех квартир, проданных в третьем квартале 2023 года в Республике Сербия, были оплачены за счет кредитов. Это на 9 процентных пунктов меньше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года.

Но общее инфляционное давление в Сербии ослабевает. Это в будущем отразится и на рынке недвижимости, снижая себестоимость строительства, а также повышая доступность ипотеки. Следствием станут рост спроса на квартиры и дальнейшее повышение цен. Если планировали покупку, самое время выбирать подходящий лот. Начать также можно с открытия личного банковского счёта в Сербии.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.