В прошлогоднем отчете ФАТФ по Германии были выявлены недостатки немецкого законодательства и практики AML в отношении использования юридических лиц для сокрытия источников доходов, а также отмывания денег путем приобретения недвижимости. Как раз к новому году немецкий парламент внес несколько изменений в Закон Германии о борьбе с отмыванием денег (Geldwäschegesetz, GwG), касающихся приобретения недвижимого имущества в ФРГ (в рамках так называемого «Второго закона о применении санкций»).
Новые правовые нормы, вероятно, окажут серьезное влияние на сделки с недвижимостью. Они уже вызвали критику со стороны заинтересованных групп в правовом поле.
Обращайтесь к нашим экспертам за помощью в проведении сделок с недвижимостью в Германии, регистрации немецких компании и открытии зарубежных банковских счетов. Для связи воспользуйтесь разделом портала “Контакты”.
В международном сравнении немецкая экономика считается подверженной отмыванию денег. Именно по этой причине Социал-демократическая партия Германии (СДПГ), Партия зеленых (Grüne) и Либерально-демократическая партия (СвДП) поставили перед собой цель повысить эффективность борьбы с отмыванием денег по всей Европе. В то же время коалиционные партии выразили желание улучшить качество данных, хранящихся в Реестре прозрачности, и «связать с ним базу данных земельной книги».
Первый закон об обеспечении соблюдения санкций (Sanktionsdurchsetzungsgesetz I, SDG I) вступил в силу в мае 2022 года. Целью SDG II теперь является совершенствование структуры оперативного санкционного механизма и борьбы с отмыванием денег.
В Германии не только увеличили объем обязательств по реестру прозрачности в отношении владения недвижимостью в Германии, но также запретили платежи наличными деньгами и криптовалютой.
Условия запрета на платежи наличными
Запрет на оплату наличными указан в разделе 16a(1) Закона GwG. Он распространяется на покупку и обмен недвижимости в Германии, независимо от статуса сторон сделки. Они могут быть физическими или юридическими лицами, а также товариществами, действовать в коммерческих целях или нет. Всем запрещено платить за передачу права собственности на недвижимое имущество наличными деньгами.
Кроме того, запрет касается покупки акций местных или иностранных компаний, которые прямо или косвенно владеют, среди прочего, недвижимостью в Германии.
Использовать наличные средства для оплаты запретят не только на рынке недвижимости Германии, но и для сделок M&A. Хотя криптовалюта ни в коем случае не является частым средством платежа в контексте слияний и поглощений, раздел 16a GwG может помешать повышению значимости криптовалютных платежей в этом отношении, по крайней мере, в отношении компаний, владеющих недвижимостью в Германии.
Новый запрет на платежи не будет применяться к транзакциям, заключенным до 1 апреля 2023 года (раздел 59(11) GwG). Формулировка этого положения предполагает, что оно относится к заключению договора купли-продажи, а не к завершению сделки.
Какие виды платежей при покупке недвижимости в Германии запретили?
В отличие от названия нового раздела 16a GwG («запрет на оплату наличными»), запрещенные операции в сделках с недвижимостью в Германии касаются не только наличных средств. Они также охватывают платежи, осуществляемые в криптоактивах, золоте, платине и драгоценных камнях. Идентификация платежей криптовалютой на практике может оказаться более сложной задачей.
Для определения криптоактивов GwG ссылается на Закон о банковской деятельности Германии (Kreditwesengesetz, KWG). Он охватывает широкий спектр классов токенов:
- Платежные токены, например, биткойн, эфир и т. д.
- Незаменяемые токены (NFT) также могут квалифицироваться как криптоактивы. Несмотря на то, что пока существует мало административных указаний относительно того, почему NFT стоит считать цифровым активом, следует проявлять осторожность. Отдельные популярные NFT создают ожидания инвесторов в отношении их привлекательности и резкого роста стоимости в будущем.
- Заинтересованные стороны могут столкнуться с аналогичными трудностями в отношении определения так называемых служебных токенов. Их могут рассматривать как криптоактивы, в зависимости от того, создают ли они ожидания инвесторов в отношении роста их цены.
- Ценные бумаги не являются криптоактивами. Это касается даже электронных ЦБ, зарегистрированных в соответствующем реестре на основе технологии DLT. Таким образом, (электронные) ценные бумаги по-прежнему останутся приемлемыми способами оплаты. Этот факт имеет особое значение в контексте слияний и поглощений. Однако юридической определенности стало меньше, чем можно было бы ожидать. Токены безопасности, которые не соответствуют критериям «ценных бумаг» будут подпадать под запрет.
- Платежи электронными деньгами не запрещены. Таким образом, PayPal и аналогичные платежные средства не подлежат запрету. Это же касается и стейблкоинов, например, USDT, поскольку они подпадают под определение электронных денег.
По мнению наших экспертов, полный запрет всех криптоактивов (как определено в KWG) в качестве средства платежа за объекты недвижимости в Германии кажется, на наш взгляд, непропорциональным и нецелесообразным.
С одной стороны, запрет — чрезмерно всеобъемлющий: он не принимает во внимание многие законодательные инициативы, которые уже снижают риски AML в крипто-секторе на национальном и европейском уровне:
- 5-я Директива о борьбе с отмыванием денег требует, чтобы европейские поставщики кастодиальных кошельков и услуг по обмену криптовалют регистрировались в своих местных органах по борьбе с отмыванием денег и подпадали под действие местного законодательства о AML. Это означает, что обмен криптовалюты на фиатные деньги и обратно уже подлежит проверке KYC и идентификации их держателей. Немецкие законодатели даже ввели лицензионное требование для провайдеров кастодиальных кошельков как для финансовых учреждений в Германии. В результате они полностью подпадают под действие немецких законов о AML.
- В 2021 году Германия внедрила правило ФАТФ в отношении транзакций с криптовалютными активами. Оно требует, чтобы лица, участвующие в передаче криптоактивов, получали, записывали и передавали информацию об отправителе и получателе.
- Регламент о рынках криптовалют (MiCAR) и правило ФАТФ по операциям с криптоактивами, включенное в Регламент о переводе средств, устанавливают всеобъемлющий режим AML для поставщиков криптоуслуг в пределах Европейского Союза.
Введенный новый запрет на платежи криптовалютой по сделкам с недвижимостью в Германии игнорирует эти правовые инициативы. По мнению наших экспертов, достаточно было запретить проведение платежей между криптокошельками, размещенными за пределами Германии (или Евросоюза), чтобы устранить соответствующие риски AML.
С другой стороны, действующий запрет из-за простой зависимости от определения криптоактива в KWG не включает токены, которые также квалифицируются как электронные деньги (например, некоторые стейблкоины), независимо от того, должным ли образом идентифицирован их эмитент, и выполнены ли обязательства проверки KYC.
Вы хотите купить недвижимость в евросоюзе? Воспользуйтесь бесплатной консультацией по подбору страны и объекта недвижимого имущества:
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Обязанности сторон
Покупатели и продавцы в сделках с недвижимостью должны будут предоставить нотариусу подтверждение того, что вознаграждение за покупку выплачено разрешенными средствами, кроме наличных, крипто-активов, золота, платины и драгоценных камней. Необходимо подать подтверждения платежа от финансовых учреждений, участвующих в сделке со стороны приобретателя или продавца. На этом фоне банковские переводы кажутся предпочтительным способом оплаты.
Однако похоже, что аналогичное требование не применяется к косвенному приобретению недвижимости в Германии посредством сделки с акциями. В этих случаях используется только запрет на оплату наличными без каких-либо последующих обязательств сторон или нотариуса.
Обязанности нотариусов
По законодательству Германии приобретение недвижимости обычно требует участия нотариуса. Он заверяет договор купли-продажи и подает заявление о регистрации перехода права собственности в земельный кадастр. В дополнение к этим обязательствам по запрету на оплату наличными теперь нотариусы в Германии обязаны выполнять следующие действия:
- оценивать неопровержимость доказательств, предоставленных сторонами;
- направлять заявление о регистрации приобретения в земельный кадастр (Grundbuchamt) только в том случае, если он провел эту проверку доказательств или не смог сделать ее после безуспешного запроса к сторонам сделки в течение разумного периода времени;
- если есть факты, которые вызывают подозрение, что сделка с недвижимостью выполняется в целях отмывания денег или финансирования терроризма, необходимо безотлагательно сообщить о них в компетентный орган по расследованию финансовых операций и ходатайствовать о передаче права собственности только при определенных условиях;
- проинформировать заинтересованные стороны о запрете на оплату наличными, а также о его гражданско-правовых последствиях.
На нотариуса могут быть возложены дополнительные обязанности по проверке в течение следующих после проведения сделки 12 месяцев. Но при этом стороны должны быть согласны с тем, что договорное рассмотрение производится только после подачи заявления о регистрации. Ни обязательства сторон по предоставлению доказательств, ни обязанности нотариуса по проверке не применяются, если вознаграждение не превышает 10 000 евро или обрабатывается через нотариальный депозитный счет.
Освобождение от обязательств сторон должно гарантировать, что усилия, связанные с мониторингом запрета на наличные платежи, находятся в разумной пропорции к стоимости и рискам отмывания денег рассматриваемого вознаграждения.
Ознакомьтесь с нашими предложениями жилой недвижимости в Германии:
Ответственность сторон сделки по покупке недвижимости в Германии за наличные
Нарушение запрета на оплату наличными не является уголовным или административным правонарушением.
Участие нотариуса в процессе должно гарантировать, что наличные платежи и другие запрещенные операции не могут быть использованы для приобретения недвижимого имущества в Германии. Заявление в земельный кадастр о переходе права собственности на недвижимость теперь может подать только нотариус (от имени сторон) после обязательной оценки достоверности представленных ему доказательств. Эти действия сами по себе направлены на обеспечение того, чтобы при покупке недвижимости не использовались наличные средства и криптовалюты.
Раздел 16a(1) GwG по своей природе является законом гражданского права. Обязательство по оплате по договору купли-продажи не считается исполненным, если она производится наличными средствами.
Оценка нового закона
Ассоциация добровольных юристов Германии Deutscher Anwaltverein eV (DAV) и Федеральная нотариальная палата (Bundesnotarkammer — BNotK) присоединились к другим заинтересованным группам в рамках правового поля в критике первоначального проекта закона.
В ответ некоторые требования первоначального законопроекта были смягчены, например, обязанность нотариусов по осуществлению посттранзакционного контроля сокращена с двух до одного года. Тем не менее юристы в Германии по-прежнему заявляют об опасениях.
Запрет на оплату наличными и улучшение возможностей для поиска объектов недвижимости по всей Германии в принципе широко приветствуются. Однако DAV и BNotK выразили серьезную озабоченность по поводу того, как запланированные изменения должны быть реализованы на основе предложенного проекта.
По мнению DAV, проверка правдоподобности недостаточно определена, что делает результаты нотариальной проверки подверженными спорам и судебным разбирательствам и рискованными на практике. BNotK также решительно возражает против обязательства осуществлять контроль после сделки внесения передачи права собственности в земельную книгу. В нотариальной палате заявили, что это несовместимо с общей системой, создает как проблемы на практике, так и ненужную работу и усилия без достижения желаемого результата.
Вместо этого, BNotK предложила ввести для нотариусов обязательство по отчетности в случаях, когда возмещение или любая его часть должны быть произведены после покупки без должной причины или объяснения. Однако это предложение не вошло в окончательный проект закона SDG II.
Критике также подвергается способ расширения Реестра прозрачности. BNotK указала, что требование наличия законного интереса в качестве основания для проверки земельной книги можно обойти, если информация о недвижимом имуществе доступна не только нотариусам, но и финансовым учреждениям. Кроме того, двойное ведение записей повышает вероятность ошибок и создает ненужную бюрократию. В BNotK считают, что нет четкой концепции будущего «ландшафта» реестров. Из сопроводительного письма, которым проект закона был разослан заинтересованным сторонам, можно сделать вывод, что существуют планы по внедрению базы данных сделок с недвижимостью в Германии.
Заключение
Хороших намерений законодателей Германии недостаточно, чтобы облегчить жизнь простых немцев. Это относится как к способу реализации запрета на платежи наличными в сделках с недвижимостью, так и к расширению Реестра прозрачности.
Первое налагает на нотариусов целый ряд новых обязанностей, которые на практике вызовут значительный объем дополнительной работы и усилий – если это вообще осуществимо. Кроме того, неясно, какие последствия имело бы несоблюдение требования об уплате стоимости недвижимого имущества разрешенными способами, если право собственности уже передано в земельной книге.
Расширение Реестра прозрачности также не является верным и эффективным средством для достижения желаемой цели. Было бы действительно хорошо иметь возможность проводить поиск объектов недвижимости по всей Германии. Однако общая база данных в Германии с соответствующими инструментами поиска была бы гораздо лучшим способом достичь желаемого результата. Вместо этого расширение реестра приведет к ненужному двойному хранению данных и нивелированию требования обосновать проверку информации, содержащейся в земельном кадастре.
Для получения консультации обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.
