Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

В Германии предлагают заморозить ренту. Есть ли смысл покупать (под сдачу)?

В условиях напряженной ситуации на рынке жилья правящая партия Германии планирует заморозить арендную плату. Стоит ли покупать немецкую жилую недвижимость (под сдачу) в текущих обстоятельствах? Ищем ответ на этот и другие вопросы, изучая новые исследования, которые пролили свет на средние ежемесячные затраты на аренду недвижимости в Германии по сравнению с покупкой.

Рента в Германии

СДПГ предлагает ужесточить контроль над рентой

В рамках усилий по повышению защиты арендаторов Социал-демократическая партия Германии (нем.: Sozialdemokratische Partei Deutschlands; SPD) намерена принять комплекс новых мер по регулированию рынка съемного жилья. Речь идет, помимо прочего, об ужесточении контроля над рентой.

Правящая партия СДПГ, имеющая статус одной из крупнейших и наиболее влиятельных в современной ФРГ, призывает де-факто заморозить арендную плату на следующие три года. Мотивация сводится к тому, что стремительный рост ренты якобы поставил многих квартиросъемщиков в затруднительное положение. Ситуация усугубляется огромным повышением стоимости отопления и прочих коммунальных услуг на фоне кризиса в Украине. По словам политиков из СДПГ, арендаторам нужна отсрочка.

Согласно планам правящей партии, арендодателям по-прежнему будет разрешено повышать ренту. Но в районах с ограниченным предложением жилья повышение арендной платы будет ограничено 6% в течение трехлетнего периода.

Сегодня в Германии уже применяется общий лимит повышения арендной платы. Арендодателям разрешено увеличивать ренту максимум на 20% в течение трех лет. В регионах с особенно конкурентным рынком жилья порог снижен до 15%.

Помимо дальнейшего снижения порога, СДПГ предлагает пересмотреть правила индексирования арендной платы. Сегодня практикуется привязка к уровню инфляции. Применение этого подхода стало проблематичным, поскольку цены (и, следовательно, рента) резко выросли из-за кризиса в Украине. Депутаты СДПГ предлагают использовать для расчетов только базовую арендную плату – без учета эксплуатационных расходов и расходов на отопление (нем.: Nettokaltmieten).

В планах также фигурирует ужесточение наказаний в отношении арендодателей, которые взвинчивают ренту в обход правил (нем.: Mietwucher). Если арендная плата в конкретном случае минимум на 20% превысит средний показатель по региону, в котором предложение жилья ограничено, домовладелец будет обвинен в спекуляции.

Почему сейчас так сложно найти съемное жилье в Германии?

Согласно исследованию консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), в первой половине 2023 года запрашиваемая арендная плата на рынках съемного жилья в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Штутгарте и Лейпциге выросла в среднем на 6,7%. Запрашиваемая рента особенно резко увеличилась в Берлине и Лейпциге, где был зафиксирован двузначный рост.

За аналогичный период прошлого года рост арендной платы в восьми крупнейших городах Германии составил 3,7%. Скачок цен можно частично объяснить соотношением спроса и предложения. В Берлине чистая миграция (соотношение иммигрантов и эмигрантов) составила 86 тысяч человек в 2022 году. За тот же период в эксплуатацию было сдано чуть более 17 тысяч квартир. Очевиден дефицит.

Notice blue

Хотите купить недвижимость в Германии или другой европейской стране / за пределами Старого Света, избегая переплат, ожидания и неочевидных для иностранного покупателя «подводных камней»? Если ответ утвердительный, наши эксперты готовы прийти на помощь. Узнайте больше на консультации, заполнив форму!

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

В других крупных городах повышение арендной платы было гораздо более умеренным, а в Штутгарте запрашиваемая арендная плата даже немного снизилась.

В целом по восьми крупнейшим городам Германии аренда квартир обходилась в среднем в 15,38 евро за квадратный метр. Это примерно на 50% дороже, чем в городских округах (10 евро), и на 79% дороже, чем в сельских районах (8,61 евро).

Отсутствие предпосылок для снижения ренты

Запрашиваемая арендная плата (нем.: Angebotsmiete) не всегда равна окончательной цене. Иногда потенциальный арендатор может договориться с домовладельцем об уступах. Однако торг — гораздо менее распространенная практика среди арендаторов, чем среди покупателей недвижимости в Германии по причине дефицита съемного жилья.

В JLL отметили, что во всех рассмотренных мегаполисах наблюдается огромный дефицит предложения, который будет усугубляться неустойчивым жилищным строительством. Поэтому предпосылок для замедления роста арендной платы нет.

Ассоциация немецких банков Pfandbrief и Институт экономических исследований при Мюнхенском университете (нем.: Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e.V.; Ifo Institut) также отмечают растущее давление на рынок аренды, которое усугубляется притоком украинских беженцев.

Кроме того, жилищное строительство идет на спад. По данным Ifo, многие девелоперские проекты отменяются из-за роста процентных ставок по кредитам для бизнеса и высоких цен на строительство. Цель правительства Германии по вводу в эксплуатацию 400 тыс. новых единиц жилья в год эксперты сочли недостижимой. Независимые аналитики ожидают, что в 2023 году жилфонд пополнят лишь около 245 тыс. квартир в новостройках. Соответственно, давление на рынок аренды возрастает.

Лучшее время для покупателей? Не везде

Рыночный анализ, проведенный Jones Lang LaSalle, показал, что в большинстве крупных городов Германии цены на жилье, в отличие от ренты, снижаются. По данным JLL, в первой половине 2023 года запрашиваемые цены в целом по стране упали на 7% в годовом сопоставлении.  За тот же период прошлого года зафиксирован рост на 7,5%. Цены упали значительно меньше в городских округах (-5,2%) и сельской местности (-2,2%).

В то время как жилая недвижимость в Берлине стала немного дороже, во всех других мегаполисах наблюдается значительный спад. Особенно сильный спад зафиксирован в Мюнхене, Штутгарте и Дюссельдорфе.

Как поясняют аналитики, в мегаполисах цены резко выросли во время длительного бума на рынке недвижимости, который сейчас близок к завершению. Стоимость жилой недвижимости в Германии падает уже несколько месяцев.

По данным немецкого Федерального статистического управления, в первом квартале 2023 года цены на жилье в Германии снизились на 6,8% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года. Данные за второй квартал еще не получены.

Но повышенные процентные ставки по кредитам не позволяют многим потенциальным покупателям приобретать дешевеющую недвижимость. Вместо этого такие лица вынуждены оставаться на рынке арендного жилья.

Как стоимость аренды в Германии соотносится со стоимостью владения жильем?

Покупать или не покупать? Этим вопросом задаются многие немцы и иностранные инвесторы, присматривающие недвижимость в Германии. Если ранее для людей со свободным капиталом выбор был очевиден, то в последнее время принять решение стало гораздо труднее.

В Германии, где уровень владения жильем традиционно намного ниже, чем в соседних странах, люди, купившие собственную недвижимость, часто имели финансовое преимущество. Они не только обретали «страховку» на будущее, но и годами пользовались более низкими процентными ставками по ипотеке. Это означало, что их ежемесячные расходы на жилье оставались относительно низкими по сравнению с расходами лиц, предпочитавших «перегретый» рынок аренды.

Однако, согласно оценкам Немецкого института экономических исследований (нем.: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW), высокие процентные ставки по ипотеке перевернули ситуацию «с ног на голову». По данным DIW, в 2023 году примерно в 3/4 регионов арендаторы платили за жилье в среднем меньше, чем ипотечники. Это ознаменовало резкий поворот относительно 2022 года.

Какой была стоимость аренды и покупки в 2022 году?

Несмотря на неспокойную ситуацию в экономике и геополитике в 2022 году, покупатели-ипотечники в большинстве регионов Германии тратили на жилье меньше, чем арендаторы. В 328 из 401 исследованного региона и города домовладельцы платили в среднем 10,04 евро за квадратный метр жилья по сравнению с 10,9 евро в случае съема аналогичных объектов недвижимости. Важно: для целей исследования учитывались только арендаторы, заключавшие новые контракты или прописавшие актуальные цены при продлении договоров аренды.

Результаты очевидны. В 2022 году домовладельцы экономили на жилье в среднем 8% в большинстве районов. На окраинах крупных городов и в сельской местности экономия была еще более значительной.

В нескольких районах столицы, где жилья не хватает (хотя и встречаются интересные предложения вроде роскошной квартиры в центре Берлина с технологией “умный дом”), а спрос высок, покупатели имели 20-процентное преимущество в цене перед арендаторами. Аналогичная картина наблюдалась в Гамбурге и Бремене. Во Франкфурте покупатели экономили 13% по сравнению с арендаторами.

В целом по стране лучшими местами для домовладельцев были районы Зоммерда в Тюрингии, Земля Иериховер в Саксонии-Анхальт и Одер-Шпрее в Бранденбурге. Авторы исследования отмечают, что наибольшую экономическую выгоду можно было наблюдать в пригородах мегаполисов и крупных городов, а также в сельской местности.

Что происходит в 2023 году?

Резкий рост процентных ставок оказал огромное влияние на рынок жилья. Повышение стоимости заимствований фактически начало оказывать влияние на рынок даже в 2022 году, когда затраты для владельцев жилья выросли более чем вдвое по сравнению с 2021 годом. Благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам среднестатистический покупатель жилья в Германии два года назад платил всего 4,23 евро за квадратный метр своей недвижимости по сравнению с 10,30 евро в случае арендаторов с новыми контрактами.

В 2022 году в случае домовладельцев показатель вырос более чем вдвое, в то время как арендаторы наблюдали гораздо менее резкий рост. В 2023 году тенденция к росту процентных ставок продолжилась. Вместо типичной процентной ставки по ипотеке в размере 2,65%, используемой в 2022 году, эксперты DIW рассчитывали затраты на первую половину 2023 года на основе процентной ставки в размере 3,7%.

Результаты показали диаметрально противоположную картину при оценке стоимости аренды по сравнению с покупкой. На этот раз в трех четвертях опрошенных регионов (301 из 401) арендаторы ежемесячно платили за жилье меньше, чем покупатели.

Частично это связано с количеством скрытых затрат, связанных с покупкой коттеджа или квартиры, которые эксперты DIW учли при анализе. Например, люди, покупающие дом в Германии, вынуждены оплачивать налог на передачу земли, нотариальные расходы и комиссионные, а также теряют деньги в форме процентных выплат по ипотеке. Эти деньги можно было бы инвестировать в другие активы. Но все еще есть регионы, где владение жильем в долгосрочной перспективе обходится дешевле, чем аренда.

Выходит, в 2023 году выгоднее арендовать, а не покупать?

Не стоит торопиться с выводами. Авторы исследования ожидают дальнейшего снижения инфляции во второй половине года. Это повысит вероятность того, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) снова снизит процентные ставки, что удешевит строительство и ипотеку. Эксперты привели три возможных сценария развития событий во второй половине 2023 года.

В сценариях «быстрого восстановления» и «среднего восстановления» снижение процентных ставок произойдет в конце 2023 года и в первом квартале 2024 года соответственно. Это значительно уменьшит расходы домовладельцев.

В сценарии «стагнации» процентные ставки останутся прежними, несмотря на снижение инфляции. В этом случае покупатели смогут получить выгоду только после 2024 года – во многом благодаря ожидаемому росту арендной платы, в том числе и в сегменте активов коммерческого назначения. Отличная причина купить коммерческую недвижимость в Германии с правом на ВНЖ под сдачу!

Однако авторы исследования подчеркивают, что это всего лишь модельные расчеты, и выбор между покупкой и арендой жилья – личное решение каждого. Например, некоторые люди могут ценить собственный дом как гарант стабильности, другим покупка может показаться неуместной из-за частых переездов по работе. Некоторые могут ценить независимость от арендодателя, а другие – отдавать предпочтение отсутствию долгов перед банками и избегать дорогостоящего ремонта или модернизации.

Поскольку изменение базовой процентной ставки на полпроцента может иметь огромное значение, эксперты рекомендовали потенциальным покупателям проработать различные сценарии. В DIW также отметили, что жилая недвижимость в Германии относительно стабильна по стоимости по сравнению с другими европейскими странами. Даже во времена экономических потрясений цены в Германии колеблются меньше, чем, например, в Великобритании, Франции и Нидерландах.

Экспертная помощь с покупкой или арендой недвижимости в Германии

Желаете снять квартиру в Берлине или стать собственником коттеджа в немецкой глубинке? Планируете претендовать на иммиграционные льготы на основании инвестиций, трудоустройства, регистрации / покупки бизнеса? Наша команда готова помочь!

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.