Использование европейских компаний при работе с недвижимостью, которая находится на территории Украины

Мы с вами уже рассмотрели простейшие оффшорные схемы в статье «Простейшие оффшорные схемы для работы с украинской недвижимостью», а также углубились в целесообразность использования классических оффшорных компаний в таких схемах («Использовать ли оффшорную компанию для сделок с недвижимостью Украины?»). Теперь же перейдем к рассмотрению вариантов использования компаний стран ЕС в схемах купли-продажи недвижимости Украины.

Начнем с рекомендаций при принятии решения включения в схему европейской компании:

  1. Учредить частное предприятие в Украине. Формировать уставный фонд сразу не нужно, но допустимо указать сумму, которая будет потом использована при будущей покупке, в процессе регистрации и перевести ее банковский счет в случае возникновения необходимости.
  2. Учредить ООО в Украине. Данный вариант подходит в случае продажи недвижимости вместе с компанией лицу-нерезиденту страны. Такая рекомендация обусловлена различием организационно-правовых форм в странах мира, а аналог ООО имеется в каждой юрисдикции. Тут нужно будет сформировать минимальный уставной капитал, но его размер может быть чисто символическим и после регистрации увеличен до нужного размера в случае необходимости.
  3. Возглавив компанию в качестве директора, либо назначив на это место доверенного лица, вы/доверенное лицо можете заключать сделки по купле/продаже недвижимости без каких-либо доверенностей, либо представлять интересы европейской компании на территории Украины при продаже акций дочернего украинского предприятия – владельца недвижимости.
  4. Только после выбора оптимального объекта недвижимости в Украине можно переводить средства с иностранного счета в уставный фонд частного предприятия Украины в качестве взноса и приобретать недвижимость.
  5. Регистрация в Государственной администрации иностранной инвестиции придаст украинскому предприятию более товарный вид, но никаких льгот не предусматривает. С другой стороны это послужит гарантией защиты активов компании от нападок со стороны государственных органов и иных структур.
  6. Под каждый объект недвижимости учреждается отдельная компания, так как рациональнее продавать не саму недвижимость, а предприятие, у которого на балансе числится данный объект недвижимого имущества.
  7. Выбирать стоит страну, с которой Украина подписала Договор об избежании двойного налогообложения, в соответствии с положениями которого, доход от реализации прав на компанию на территории Украины не подлежат налогообложению.
  8. Стоит отдавать предпочтение странам, законодательство которых не предусматривает налогообложение прибыль от приобретения/реализации и владения иностранной недвижимостью, а также предоставляет налоговые льготы на прибыль от реализации компании.

Общий вид европейской схемы при купле-продаже украинской недвижимости:

Владелец недвижимости – гражданин Украины – Учреждение оффшорной компании. Оффшорная компания – Учреждение компании в Европе и инвестирование средств в уставной капитал. Европейская компания – Учреждение украинской компании со 100% зарубежным капиталом и перевод средств от реализации недвижимость в оффшорную компанию, либо реинвестирование в Украину. Компания Украины – приобретение объекта недвижимости. Покупатель – Приобретение компании Украины. Использование Соглашение об избежании двойного налогообложения (прибыль от сделки освобождается от налогообложения в Украине).

Подобной схемой уже пользуются европейские и американские граждане для покупки объектов недвижимости на территории Восточной Европы, Украины, России. Заключение сделки осуществляется между компаниями ЕС в известном им правовом поле, следовательно, такие сделки максимально понятны и прозрачны для сторон. Благодаря использованию подобной схемы возникает право выбора варианта реализации недвижимости: заключение сделки с украинским гражданином, оффшором, иной компанией.

Легальность – главное и неоспоримое преимущество европейской схемы

Европейская схема купли-продажи украинской недвижимости легальна и позволяет законным порядком снизить размер налогообложения до нуля. Почему? Благодаря наличию Соглашений об избежании двойного налогообложения прибыль компаний ЕС не облагается налогами в Украине. Покупатель может быть резидентом любой юрисдикции, это никак не отобразится на налоговой нагрузке продавца.

Даже при работе с особо мнительными покупателями, вы заплатите налог всего 1%, так как в нотариальной контроле заключаете сделку купли-продажи корпоративных прав, а не недвижимости. Использование европейской схемы позволяет сэкономить время и деньги на переоформлении, так как не требуется полная процедура через БТИ и свежая справка-характеристика.

Заключить сделку можно и на территории Украины, указав реальную стоимость, так как украинская компания – технический посреднический инструмент, а ее стоимость соответствует рыночным ценам. Рекомендуем подписывать договор в Украине, так как это позволит избежать каких-либо недоразумений во время перерегистрации компании, а расчеты можно осуществлять в той форме, которая удобна обеим сторонам согласно положениям местного законодательства. Интересы продавца и покупателя могут представлять назначенные доверенностью лица.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Защита интересов — еще одно преимущество европейской схемы

При заключении сделки в рамках законодательства Украины интересы покупателя и продавца максимально защищены от каких-либо обвинений в попытке уклонения от налогов, мошенничества и др. Заключение сделки не нарушает законодательства ни Украины, ни станы ЕС.

Европейское законодательство защищает права собственности продавца на активы на территории всех стран мира, что служит защитой от рейдерства.

Официально в Европе нет налога на операции с недвижимостью

Имеется возможность реинвестирование прибыли европейской компанией от сделки купли-продажи украинской «дочки» — владельца объекта недвижимости в уставный фонд новой дочерней компании в Украине. Данная операция будет приходиться на валовые расходы компании Европы, а в Украине покупка долей компании и вклад в уставный фонд осуществляется с прибыли предприятия.

Иными словами, при реинвестировании прибыли в Украину в Европе вы полностью будете освобождены от налогообложения при условии уплаты 1-1,5% от суммы валовых доходов, так как платить 0,1% в ЕС не принято. Такова цена имиджа компании. Законодательство Европы не запрещает инвестировать средства в уставный фонд оффшора или перечислить на счет прибалтийского банка.

Прибыль, полученная с территории других стран, не являющихся членами ЕС, не подлежит налогообложению европейским НДС, поэтому в договоре купли-продажи не указывается европейской компанией НДС.

Процесс получения лицензии Национального банка Украины (если, конечно, вы все-таки захотите официально владеть акциями компании ЕС) намного проще за счет логичности и экономической обоснованности с точки зрения украинских органов власти инвестиций в европейское предприятие при условии наличия доказательств легальности заработанных средств. Более облегченный процесс выглядит так: бывший владелец оформляет на нового владельца недвижимости официальную дарственную, а новый владелец декларирует «подарок» в своей Декларации о доходах, прилагая договор дарения и оценочную стоимость акций, и платит подоходный налог от суммы оценочной стоимости в размере 15%.

Став официальным владельцем, нужно будет прилагать к Декларации о доходах отчетность иностранной компании, в том числе и по оборотам денежных средств на банковском счете. Однако взамен получаете ряд преимуществ, включающих право на постоянное проживание в ЕС, так как вы – официальный владелец компании ЕС, создавшей рабочие места для европейских граждан и являющейся добропорядочным налогоплательщиком, а также право на трудоустройства как управляющий и в дальнейшем доверительное лицо, представляющее интересы предприятия при совершении сделок или проведении переговоров.

Если Вам нужна консультация о приобретении Украинской недвижимости на классическую оффшорную или европейскую компанию, пожалуйста обращайтесь к нам по е-майлу info@offshore-pro.info

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.