Спрос на инвестиционные фонды недвижимости в ОАЭ (более известные как «REIT») растет, поскольку семейные офисы и компании из сферы недвижимости стремятся извлечь выгоду из продолжающегося наплыва инвесторов, желающих получить доступ к недвижимости ОАЭ в качестве альтернативного класса активов.
В этой статье мы обсудим новое Административное решение номер 6 от 2019 года о контроле инвестиционных фондов недвижимости («UAE REIT Regulations»), которое было недавно выпущено «Управлением ОАЭ по ценным бумагам и сырьевым товарам» («SCA»).
Правила «UAE REIT Regulations» обновили и отменили прежнюю правовую базу для «REIT», созданных в ОАЭ (за исключением фондов «Международного финансового центра Дубая» («DIFC») и фондов «Глобального рынка Абу-Даби» («ADGM»)).
Основные требования и ответственность
Для того, чтобы квалифицироваться в качестве «UAE REIT», инвестиционный фонд, созданный в ОАЭ («UAE REIT»), должен в дополнение к решению Председателя совета директоров «SCA» номер 9 от 2016 года, относящемуся к регулирующим положениям для фондов взаимных инвестиций, соблюдать положения «UAE REIT Regulations».
В частности, необходимо выполнить следующие основные условия:
- Если «UAE REIT» является «Закрытым UAE REIT», то по крайней мере 75% его общих активов должны быть инвестированы в недвижимость, при условии, что она находится в стадии подготовки к продаже, управлению, аренде или отчуждению.
- Публичный «UAE REIT» должен:
- Инвестировать не менее 75% своих общих активов в приносящие доход активы в виде недвижимости.
- Получать не менее 90% от общего дохода от недвижимости, процентов, дивидендов и капитальных доходов, связанных с такой приносящей доход недвижимостью.
- Распределять ежегодно не менее 80% чистой прибыли пайщикам.
- Если «UAE REIT» владеет одной или несколькими компаниям из сферы по обслуживанию недвижимости, то «UAE REIT Regulations» теперь предусматривают, что инвестиции в такие сервисные компании не могут превышать 20% от общих активов «UAE REIT».
- Заимствования должны быть ограничены суммами, составляющими не более 50% от общей стоимости активов «UAE REIT».
Правила «UAE REIT Regulations» также накладывают ряд дополнительных условий в отношении оценки активов и обязательств на управляющую компанию «UAE REIT» и на оценщиков недвижимости. Как и в случае с предыдущим режимом «UAE REIT», важное значение по-прежнему придается ролям, выполняемым оценщиками недвижимости, юридическими консультантами и другими профессиональными консультантами, чьи экспертные знания должны быть запрошены фондом «UAE REIT» в качестве вопроса «комплаенс».
Примеры включают в себя требования к назначенному оценщику недвижимости по оценке всех активов недвижимости до их приобретения или отчуждения фондом «UAE REIT», с опорой на отчеты об оценке, ограниченные тремя месяцами с даты их выпуска.
Юридические консультанты также должны быть наняты, среди прочего, для проведения юридической экспертизы активов недвижимости и для консультирования по юридическим сделкам фонда «UAE REIT».
В плане ответственности, однако, «UAE REIT Regulations» не оставляют сомнений в отношении подотчетности управляющей компании и ее совета директоров, которые должны взять на себя полную ответственность за управление фондом «UAE REIT», проектами, за инвестиционные решения и за активы.
В то время как правила «UAE REIT Regulations» стремятся прояснить ранее существовавший режим «UAE REIT», все еще существуют области неопределенности, включающие в себя типы недвижимости, которые подпадают под определение «активов недвижимости», а также неопределенность в отношении практики управления и оценки.
По-видимому, в настоящее время они обсуждаются и рассматриваются руководством «SCA», и ожидается, что в будущем будут опубликованы дальнейшие поправки к «UAE REIT Regulations».
Преимущества фондов недвижимости ОАЭ («UAE REIT»)
Несмотря на некоторые очевидные недостатки в «UAE REIT Regulations», режим «UAE REIT» предлагает много преимуществ, что делает ОАЭ одной из юрисдикций выбора для тех, кто желает создать фонд «REIT».
Преимущества режима «UAE REIT» включают легкость, с которой капитал может быть привлечен и ликвидность, достигаемую без необходимости продавать либо акции холдинговой компании (компаний) для недвижимости, либо саму недвижимость. Фондам «UAE REIT» также разрешается принимать взносы денежными средствами или в натуральной форме, при условии, что там, где принимается взнос в не денежной форме, назначаются независимые оценщики для оценки его стоимости.
Фонды «UAE REIT» также имеют доступ к широкому рынку, имея возможность предлагать свои паи инвесторам, проживающим в ОАЭ (исключая «DIFC» и «ADGM»), без необходимости назначать местного дистрибьютера и без необходимости основываться на практике трансграничного маркетинга (которая находится под все более пристальным вниманием «SCA»).
Кроме того, фонды «UAE REIT», будучи «местными» фондами, имеют возможность более легко участвовать в листинге на «Дубайском финансов рынке» («DFM») или на «Фондовой бирже Абу-Даби» по сравнению с фондами, которые не считаются «местными» фондами ОАЭ. Листинг на этих глобальных биржах является привлекательным предложением для инвесторов из-за ликвидности, которую они предлагают.
Кроме того, «DFM» активно поощряет листинг фондов «REIT» с помощью мер, включающих в том числе публикацию правил «REIT Listing Regulations». Это прокладывает путь для запуска новой платформы «REIT DFM» и выполнения Меморандума о взаимопонимании с «Земельным департаментом Дубая».
Из этого Меморандума следует, что будет поощряться большее количество листингов с помощью различных стимулов. Возможно будут ослаблены существующие ограничения на владение землей, а также возможно будет решен вопрос с оплатой сборов за передачу бенефициарного владения землей.
По мере созревания рынка недвижимости ОАЭ, популярность «UAE REIT» будет расти. Правила и регулирующие положения в отношении «UAE REIT» продолжают оставаться областью развития и большого внимания со стороны властей, и, поскольку ОАЭ продолжают стремиться стать ведущей юрисдикцией для тех, кто стремиться использовать многочисленные преимущества фондов «UAE REIT», ожидается дальнейшее развитие режима «UAE REIT» в ближайшем будущем.
Отметим, что достаточно интересны действующие режимы фондов «REIT» в «DIFC» и в «ADGM».
Обращайтесь к нам на почту info@offshore-pro.info . Мы поможем с регистрацией бизнеса в ОАЭ, а также с открытием счетов и с оформлением резидентских виз ОАЭ!
Удаленное открытие компании в ОАЭ в DMCC без посещения ОАЭ
Компанию в ОАЭ можно удаленно открыть в свободной зоне «DMCC» в Дубае.Для целей экономии вместо реального офисного помещения компании «DMCC» разрешается арендовать совмещаемое рабочее место.
Отсутствует налог на личные доходы. Нет налога на корпоративные доходы.
Компания «DMCC» дает право на оформление резидентских виз ОАЭ владельцам и сотрудникам. Визу ОАЭ можно оформить и членам их семей.
В «DMCC» есть набережная, 68 башен с красивым видом, учебные заведения, медицинские центры, отели и общественный парк. В «DMCC» проживает более ста тысяч человек, которые живут и работают там.
Преимущества инвестиционных фондов недвижимости ОАЭ (UAE REIT)
Преимуществами режима «UAE REIT» является легкость, с которой капитал может быть привлечен и ликвидность, которая достигается без необходимости продавать акции холдинговых компаний для недвижимости или саму недвижимость.Фондам «UAE REIT» разрешено принимать взносы в натуральной форме и денежными средствами.
Фонды «UAE REIT» имеют возможность более легко участвовать в листинге на «Фондовой бирже Абу-Даби» или на «Дубайском финансовом рынке» («DFM») по сравнению с неместными фондами ОАЭ.
Требования к закрытым и публичным инвестиционным фондам недвижимости ОАЭ
Закрытый «UAE REIT» должен по крайней мере 75% своих общих активов инвестировать в недвижимость, при условии, что она находится в стадии подготовки к отчуждению, продаже, аренде либо управлению.Публичный «UAE REIT» должен:
Во-первых, инвестировать не менее 75% своих общих активов в приносящие доход активы в виде недвижимости.
Во-вторых, получать не менее 90% от общего дохода от недвижимости, дивидендов, процентов и капитальных доходов, которые связаны с недвижимостью, приносящей доход.
В-третьих, ежегодно распределять пайщикам не менее 80% чистой прибыли.
