После землетрясений: что произошло с турецким рынком жилья?

Трагедия, произошедшая 6 февраля 2023 года на юго-востоке Турции, унесла бесчисленное множество жизней. Миллионы людей в 11 турецких провинциях остались без крова. Землетрясения также затронули множество сфер экономики. В частности, они оказали значительное влияние на рынок недвижимости ближневосточной страны.

Массовые аресты недобросовестных застройщиков и ужесточение надзора в строительстве

Два мощнейших землетрясения, произошедшие с интервалом в девять часов на юго-востоке Турции и признанные одними из сильнейших за столетие, унесли жизни почти 50 тыс. человек только на турецкой территории. Счет погибшим в сопредельной Сирии также идет на тысячи.

Практически сразу же власти стали «искать виноватых». К середине марта 2023 года турецкая полиция начала арестовывать граждан за «провокационные» сообщения в социальных сетях, которые якобы вызвали «страх и панику» после разрушительных землетрясений. Многие были задержаны по подозрению в нарушении строительных норм.

В частности, турецкая полиция сообщила, что по состоянию на 13 марта 1165 владельцев учетных записей в социальных сетях подверглись «оценке за размещение провокационных сообщений». В отношении 730 из них возбуждены уголовные дела. 179 доставлены в отделения полиции. 43 арестованы.

Прокуратура также ведет расследование в отношении более 1 тыс. человек по подозрению в умышленном игнорировании строительных норм и правил. По мнению правоохранителей и многих членов действующего правительства, именно это привело к обрушению множества зданий и многочисленным смертям.

По состоянию на 13 марта под арестом находились 279 лиц, включая 99 строителей, 149 прорабов, 13 владельцев строительных площадок и 18 человек, которые вносили изменения в несущие конструкции.

Курс на внедрение передовых технологий

Землетрясения нельзя ни предотвратить, ни предсказать. В случае приближения тайфуна даже наивысшей 5-й категории эвакуация вполне возможна. Даже при извержении вулкана у людей может быть достаточно времени, чтобы переместиться в безопасную зону, прежде чем поток лавы сметет все на своем пути. Но когда земля трясется, заблаговременных предупреждений почти никогда не бывает. Даже в самых технологически подготовленных странах обычно есть всего несколько секунд, чтобы остановить поезда и привести в готовность клиники.

Можно с уверенностью утверждать, что Турция – далеко не самая подготовленная страна. Это отчасти объясняет огромное число погибших в результате февральских землетрясений. Турецкий президент Реджеп Тайип Эрдоган заявил, что «невозможно подготовиться» к такой большой катастрофе.

С точки зрения предотвращения последствий это правда. Но учитывая распространенную среди сейсмонаблюдателей поговорку о том, что землетрясения убивают не людей, а здания, заявление Эрдогана верно лишь отчасти. Ущерб от землетрясений невозможно устранить, но его можно уменьшить с помощью современных строительных технологий.

Япония, например, стала пионером в области внедрения передовых строительных технологий, обеспечивающих сейсмическую изоляцию высоток. Эти и другие инициативы принесли плоды. Почти 12 лет назад, когда сильнейшее землетрясение в японской истории произошло на севере страны, погибли 20 тыс. человек. Но лишь менее 5% стали жертвами землетрясения. Подавляющее большинство погибло в результате последующего цунами.

Эксперты ожидают, что после столь масштабного стихийного бедствия турки последуют примеру японцев и будут активнее внедрять передовые строительные технологий, обеспечивающие повышенную сейсмостойкость зданий. Спрос на такие постройки, определенно, будет высоким в ближайшие годы и десятилетия.

Укрепление оппозиции, обещающей запретить выдачу гражданства за недвижимость

После катаклизма более 2 миллионов человек переехали в западные города из зоны землетрясений, в которой проживало почти 15 миллионов человек. Миллионы продолжают жить на улице в палаточных городках и быстросборных домах. Во многих городах по-прежнему существуют проблемы с чистой водой, электричеством, продуктами питания и отоплением.

Во время инцидента и автершоков было разрушено более 300 тыс. квартир. Эксперты указывают на несоблюдение строительных норм и правил, а также на коррупцию в вопросах оценки качества строительства и правоприменения как на основные причины случившегося. «Строительная амнистия» 2019 года, которую провело правительство Эрдогана, похоже, позволила недобросовестным застройщикам просто заплатить штрафы, чтобы обойти стандарты.

Число турок, недовольных действующим правительством, значительно выросло на фоне распространения этой информацией. Происходящим в преддверии грядущих всеобщих выборов решили воспользоваться оппозиционеры, ранее объявлявшие о намерении после прихода к власти закрыть / ограничить программу получения гражданства Турции через покупку недвижимости.

Сразу несколько оппозиционных партий, объединили силы и решили выставить единого кандидата против Эрдогана на выборах 14 мая. Альянс, сформированный шестью оппозиционными партиями Турции, объявил, что Кемаль Кылычдароглу станет кандидатом, который бросит вызов действующему президенту.

74-летний Кылычдароглу возглавляет турецкую Республиканскую народную партию (тур.: Cumhuriyet Halk Partisi), считающуюся крупнейшим оппозиционным политическим объединением в стране. Именно Кылычдароглу ранее заявлял о намерении закрыть программу экономического гражданства.

Сопартийцы Кылычдароглу неоднократно отмечали, что программа была введена слишком быстро. Она якобы создавалась без надлежащего планирования. Это привело к созданию предпосылок для социальной и экономической нестабильности, а также рисков для национальной безопасности и репутации принимающей страны. Также подчеркивалось, что предоставление гражданства через инвестиции ускоряет рост цен на жилье.

Сохранение высокой активности иммигрантов-инвесторов

Новости об ослаблении позиций действующей турецкой администрации и намерениях местной оппозиции подстегнули спрос на «золотой паспорт» ближневосточной страны. Иммиграционные агенты констатируют особенно высокий интерес со стороны россиян, в распоряжении которых практически не осталось альтернативных способов получения гражданства за инвестиции.

В последние годы Турция превратилась в одно из ведущих направлений для инвестиционной иммиграции и стала лидером на мировом рынке «золотых паспортов». Иммигранты-инвесторы массово прибывают из Ирана, Китая и России, чтобы получить турецкое гражданство, инвестируя в недвижимость. Эти люди стремятся создать план «Б» на фоне геополитической и экономической нестабильности, а также получить новые возможности и «замаскировать» государство происхождения.

За последние пять лет десятки тысяч инвесторов и членов их семей получили турецкое гражданство, вложив средства в недвижимое имущество общей стоимостью в миллиарды долларов США. Турецкое правительство не занимается регулярной публикацией статистических данных об этой схеме, запустившейся в 2016 году. Но весной 2022 года глава Министерства внутренних дел ближневосточной страны Сулейман Сойлу сообщил о предоставлении гражданства 26 тыс. иммигрантов-инвесторов, многие из которых подали заявки вместе с семьями.

Первоначально большинство бенефициаров прибывало из сопредельных стран Ближнего Востока. Но в последнее время заявки на участие в программе, позволяющей получить турецкое гражданство примерно за три месяца, все чаще подают китайцы, украинцы и россияне. Согласно ряду исследований, благодаря новым клиентам на Турцию теперь приходится около половины от общего числа выдаваемых в мире «золотых паспортов».

Ослабить активность иммигрантов-инвесторов не смогло даже ужесточение правил. Весной 2022 года минимальный размер инвестиций, необходимых для получения гражданства через покупку недвижимости, вырос с $250 000 до $400 000. Мотивация правительства официально не разглашаются. Но, по мнению экспертов, чиновники пришли к выводу, что рекордный спрос сохранится даже при более высокой цене.

Падение продаж в целом по рынку

Возросшей активности иммигрантов-инвесторов оказалось недостаточно, чтобы компенсировать негативное влияние февральских землетрясений на продажи жилья в ближневосточной стране. Согласно официальной статистике, продажи недвижимости в количественном выражении в феврале 2023 года упали на 39% в месячном сопоставлении.

Согласно информации, полученной от Главного управления земельного реестра и кадастра при Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата (тур.: İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), по всей Турции в феврале было совершено 151 416 сделок с недвижимостью всех типов. Объектами 60 426 сделок выступали квартиры, коттеджи и прочее жилье. 26 247 сделок касались земли под застройку, 46 720 – сельскохозяйственных участков, 6 372 – коммерческих объектов.

Среди 10 городов с наибольшим количеством сделок купли-продажи Стамбул занял первое место. В мегаполисе собственника сменило 19 710 объектов недвижимости. Далее следуют Анкара (10 609), Измир (8 777), Анталия (6 726), Бурса (6 237), Конья (5 206), Текирдаг (4 351), Коджаэли (4 285), Балыкесир (4 163) и Мерсин (3 452).

Турецкий статистический институт (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu) также поделился последними данными о продажах жилья. Показатель снизился на 10,6% в январе и на 18% в феврале 2023 года в годовом исчислении. За первые два месяца 2023 года по всей стране было продано 177 739 домов и квартир.

Endeksa: ажиотажный спрос и рост цен на жилье в безопасных регионах

Разрушение тысяч зданий сильнейшими землетрясениями и значительный рост спроса на уцелевшие дома привели к исчерпанию свободного жилищного фонда. Резко выросли как цены продажи, так и стоимость аренды уцелевшего жилья.

Эксперты платформы Endeksa изучили динамику предложения, цены на жилье и аренду в провинциях, пострадавших от землетрясения и незатронутых катаклизмом (но находящихся рядом с зоной бедствия). Исследователи сравнили показатели за периоды с 1 января по 5 февраля (до землетрясений) и с 6 февраля по 22 февраля (после землетрясений). Ключевые выводы:

• Цены в зоне катаклизма: В январе в сейсмоопасных провинциях цены на жилье выросли на 9%. Также произошло 5-процентное повышение арендной платы. В феврале, если бы землетрясения не произошли, ожидалось повышение цен на 8% и рост арендной платы на 4%. Однако по факту в провинциях, пострадавших от землетрясения, цены выставленного на продажу жилья увеличились в среднем на 14%, а арендная плата — на 17% . Самый высокий рост продажных цен наблюдался в Малатье. До катаклизма эксперты ожидали 9-процентный рост цен в одноименном городе. Но после землетрясений показатель достиг 33%. Далее следуют Элазиг (20%), Кахраманмараш (18%), Хатай и Адана (по 16%). Арендная плата больше всего выросла в Хатае (56%). Далее следуют Малатья, Адыяман и Мараш с ростом на 41%, 33% и 30%, соответственно.
• Динамика предложения в зоне катаклизма: Предложение как арендного жилья, так и выставленных на продажу объектов в 11 затронутых бедствием провинциях быстро «растаяло». В провинциях, пострадавших от землетрясения, жилой фонд, ожидающий продажи, сократился в среднем на 53%. Количество жилья, ожидающего сдачи в аренду, упало на 59%. Больше всего пул выставленного на продажу жилья сократился в провинции Малатья (- 93% ). Далее следовали Адыяман, Мараш, Хатай и Османие с падением на 92%, 89%, 85% и 66%, соответственно. В Адиямане и Кахраманмараше зафиксировано самое большое сокращение предложения сдаваемых в аренду домов (- 96%). Зафиксировано снижение на 95% в Малатье, 93% в Хатае и 80% в Османие.
• Цены в безопасных провинциях: Среди провинций, не пострадавших от землетрясения, но располагающихся неподалеку от зоны бедствия, с точки зрения ценовой динамики в лидерах оказалась Тунджели. Там цены на жилье выросли на 16%. Показатель увеличился на 13% в Кайсери и на 11% в Мардине, Аксарае, Невшехире и Нигде. Арендная плата увеличилась на 29% в Кайсери, на 24% в Эрзинджане, на 21% в Аксарае и Бинголе, на 18% в Карамане, на 17% в Сивасе и на 15% в Невшехире.
• Динамика предложения в безопасных провинциях: В незатронутых бедствием провинциях произошло серьезное сокращение арендного жилищного фонда. Количество жилых домов, ожидающих сдачи в аренду, сократилось на 61% в Невшехире, 58% в Конье, 57% в Тунджели, 50% в Нигде, 47% в Аксарае и 45% в Кайсери.
• Размер ренты в регионах, в которые устремились пострадавшие:  Во многих провинциях, предпочитаемых пострадавшими от землетрясения, средняя стоимость аренды превысила 10 тысяч лир. По результатам исследования средняя арендная плата составила 11 660 лир в Анкаре, 10 334 лир в Мерсине и 16 156 лир в Анталии. Средняя стоимость аренды в Кайсери и Конье составляет примерно 6 500 лир. В районе землетрясения самая высокая средняя арендная плата зафиксирована в Адане – 8 575 лир. Средняя арендная плата в Газиантепе и Хатае приближалась к 7 тысячам лир, а в Адыямане и Малатье — к 5 тысячам лир. Согласно исследованию Endeksa, средние арендные ставки в других провинциях, которые оказались затронуты катаклизмом, следующие: Диярбакыр — 6 411 лир, Шанлыурфа — 5 544 лиры, Мараш — 3 517 лир, Килис — 3 287 лир, Османие — 2 883 лиры, Элязыг — 2 346 лир.

Emlakjet: определились самые популярные провинции среди покупателей жилья после землетрясения

Команда онлайн-платформы Emlakjet, занимающейся анализом турецкого рынка недвижимости и публикующей объявления продавцов, представила данные о состоянии рынка за февраль. Эксперты сделали выводы на основе опроса посетителей одноимённого ресурса и анализа информации в его базе данных, включающей 400 тысяч объявлений о продаже и аренде недвижимости.

Согласно выводам Emlakjet, после землетрясений в Кахраманмараше произошли значительные изменения с точки зрения объема поиска жилья в отдельных турецких провинциях. Оценивая объемы поиска жилья в период с 6 по 28 февраля, эксперты обратили внимание на провинции Кайсери, Диярбакыр и Мерсин, где показатель увеличился на 512%, 475% и 447%, соответственно. Высокой популярностью также стали пользоваться Анталия, Адана, Анкара и Эскишехир.

Также изменились предпочтения пользователей при поиске жилья отдельных типов. Количество поисковых запросов, касающихся аренды достигло 75% от общего числа, тогда как лишь 25% пользователей занимались поиском жилья для продажи.

Согласно результатам тематического опроса, проведенного Emlakjet, доля пользователей, которые уверены в надежности текущего жилья, составила лишь 54% от общего числа респондентов. Еще 43% участников исследования заявили, что рассматривают возможность переезда в другой город.

Когда участников исследования спросили, в какой провинции они хотели бы жить, 42% респондентов ответили о желании переехать в Эгейский регион. 31% опрошенных заявили, что думают о жизни в больших городах. В ходе опроса регион Центральной Анатолии предпочли 20% респондентов, а Черноморский регион – всего 7%.

DİSİDER: падение спроса на многоэтажки и рост интереса к коттеджам из камня, устойчивым к землетрясениям

Землетрясения ожидаемо привели к падению спрос на многоэтажки. К такому выводу, в частности, пришли эксперты Диярбакырской ассоциация промышленников и предпринимателей (тур.: Diyarbakır Sanayici ve İş Dünyası Derneği; DİSİDER).

По словам экспертов, до 6 февраля удобные и красивые высотные дома пользовались большой популярностью. После февральского катаклизма наметился рост интереса к более сейсмостойким зданиям меньшей этажности.

Заявления DİSİDER подтверждаются неофициальной статистикой. По результатам опроса, проведенного Emlakjet, около 62% пользователей данной платформы ответили «нет» на вопрос о том, предпочли бы они покупку квартиры в многоэтажке иным вариантом при выборе жилья. Отмечается, что количество поисковых запросов, касающихся отдельностоящего жилья, увеличилось на 1541% после землетрясений (в период с 6 по 28 февраля).

В частности, значительную часть потенциальных покупателей теперь интересуют коттеджи из натурального камня. Причина в повышенной устойчивости к землетрясениям. Камень считается наиболее используемым строительным материалом с древних времен. Он обеспечивает теплоизоляцию как летом, так и зимой. Постройки из камня выдерживают землетрясение магнитудой до 9.

Отмечается, что для удовлетворения спроса за счет нового строительства государству следует выделить дополнительную землю под застройку. Выделение государством новых участков также сократит спекулятивную составляющую при ценообразовании на рынке жилья, избавляя застройщиков от необходимости переплачивать на фоне дефицита земли.

Поможем выбрать и купить недвижимость в Турции, получая иммиграционные льготы

Покупка недвижимости в Турции открывает доступ не только к «золотому паспорту». Если вложить в местное жилье от $50 тыс., можно получить ВНЖ и право на гражданство после пятилетней натурализации. Напомним, мгновенное экономическое гражданство требует восьмикратно большего вложения. 

Но выбрать и купить недвижимость в Турции непросто – особенно с прицелом на последующее получение иммиграционных льгот. Подобрать оптимальный лот и выполнить необходимые процедуры в принимающей стране, благополучно преодолев «языковой барьер» и бюрократию, помогут наши эксперты!