Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

В Венгрии цены на жилую недвижимость взлетели на 20% за квартал и на 250% за 7 лет — анализ венгерского рынка жилья

За последние семь лет цены на жилую недвижимость Венгрии выросли больше всего по сравнению с остальными странами членами Евросоюза, а именно на 250% для квартир в новостройках. В первом квартале цены на жилье в Венгрии продолжали расти: на новые квартиры выросли на 19% в годовом исчислении, а на квартиры на вторичном рынке — на 20%. По сравнению с предыдущим кварталом цены выросли на 7,3% и 4,8% соответственно, согласно индексу цен на жилье  KSH, подводящему итоги первого квартала.

Недвижимость в Венгрии

Как выросли цены на недвижимость Венгрии в первом квартале 2022 года

Совокупный индекс цен на жилье KSH за первый квартал показывает, что с января по март горные районы столицы Венгрии (Будапешт) оказались самыми дорогими. Средняя цена здесь выросла до 72,9 млн форинтов по сравнению с 66 млн форинтов в предыдущем году. Цена за м2 впервые в стране превысила 1 миллион венгерских форинтов. Во внутренних районах Пешта цены выросли с 734 000 форинтов до 805 000 форинтов за м2.

Цены за м2 жилой недвижимости в сельских населенных пунктах Венгрии выросли более высокими темпами, чем в Будапеште, — на 12,4% и 20,8%. Веспрема отличилась наивысшим ростом цен на жилье — 26%, а самый низкий — в Салготарье — 6,9%.

Минимальная цена новой квартиры по всей Венгрии выросла до 45,6 млн форинтов за первые три месяца этого года, что на 9 млн выше, чем в среднем за предыдущий год. Средняя цена новой квартиры увеличилась с 53,9 до 61 млн. форинтов.

Средняя цена за м2 в уездном центре Венгрии выросла с 542 000 до 619 000 форинтов. Дебрецен, Секешфехервар и Дьер имели наивысшие цены м2 — от 700 000 до 750 000 форинтов, а самые низкие зафиксированы в Шальготарьяне (178 000), Бекешчабе (273 000) и Мишкольце (322 000).

Вторичный рынок жилой недвижимости Венгрии характеризуется следующей стоимостью квадратных метров. Минимальная цена выросла с 334 000 до 362 000 форинтов за м2. Средняя цена подержанной квартиры в столице Венгрии выросла до 40,5 млн форинтов, или с 687 000 до 766 000 форинтов за м2. Средняя цена за квартиру на вторичке по всей Венгрии повысилась с 23,5 млн до 25,6 млн форинтов или с 369 000 до 435 000 форинтов за м2.

В Балатонской агломерации цена квартир на вторичке повысилась 41,8 млн до 46,2 млн форинтов в 2021 году. Конкретная цена превысила 580 000 форинтов за м2.

Количество сделок на рынке жилья Венгрии временно снизилось в 2020 г. (134 тыс.), но по предварительным данным в 2021 г. (152,3 тыс.) уже приблизилось к доэпидемическому уровню (157 тыс.).

В Евросоюзе цены на недвижимость больше всего выросли в Венгрии

По данным Евростата, начиная с 2015 года, рост цен на жилую недвижимость в Венгрии оказался наиболее резким среди стран-участниц Евросоюза, по сравнению с базой цены квартир на вторичке в Венгрии выросли  в 2,3 раза, а цены квартир в новостройках почти в 2,5 раза (250%).

За семь лет, помимо Венгрии, стоимость недвижимости больше всего выросла в Чехии (211%). В среднем квартиры в 27 странах-членах Евросоюза стали почти на 45% дороже, чем семь лет назад. Наименьший рост цен на недвижимость зафиксирован на Кипре (104%) и в Италии (106%).

В первом квартале прошлого года темпы годового роста цен на жилье оказались самыми высокими в Чехии и Эстонии (25% и 21% соответственно), за которыми следовали Нидерланды, Литва и Венгрия — все с 19%.

Цены на недвижимость в Будапеште растут без остановки

Цены на жилую недвижимость сильно выросли во всех районах агломерации Будапешта в первом полугодии 2022-го, в большинстве населенных пунктов рост цен составляет 30-40% по сравнению со средней ценой в прошлом году, как поясняет Otthon Centrum в анализе на основе собственных данных.

Сеть брокеров по недвижимости напомнила в своем заявлении, отправленном MTI: в последние годы спрос на семейные дома значительно вырос в результате пандемии.

В первой половине этого года средняя цена за квадратный метр домов на вторичном рынке Венгрии в 96 населенных пунктах агломерации столицы Венгрии увеличилась до 539 000 венгерских форинтов, что на 28% выше, чем в среднем в прошлом году.

Цена за квадратный метр домов на вторичке в районе Будакеси оказалась самой высокой в Будакесине и Будаёрше — в среднем 662 000 форинтов. Не сильно отстали Сентендре и его район с 656 000 форинтов, а также Пилишвёрёшвар и Солимар со средней стоимостью 630 000 за квадратный метр.

Спрос на бывшие в употреблении квартиры в агломерации столицы Венгрии оказался более умеренным, но и здесь цены на квартиры обычно демонстрировали двузначный рост: средняя цена в 705 000 венгерских форинтов за квадратный метр на 20% выше, чем в 2021 году.

Цены, как правило, выше в населенных пунктах ближе к Будапешту, в пределах которых северные и западные населенные пункты столицы считаются наиболее дорогими, а города юго-восточного сектора имеют самые выгодные условия.

Notice blue

Воспользуйтесь помощью наших экспертов в подборе и покупке зарубежной недвижимости, в том числе в Венгрии:

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Возможно ли наступление конца роста цен на недвижимость в Венгрии?

Рост инвестиций в недвижимость Венгрии казался почти неудержимым, но в текущих экономических условиях рост может скоро закончиться. Согласно недавнему анализу рынка недвижимости, проведенному Equilor Fund Management, цикл повышения процентных ставок центральными банками стран Евросоюза, ограничения на снижение жилищных коммунальных услуг и высокие цены на строительные материалы могут привести к снижению или, в лучшем случае, к стагнации цен на жилье в Венгрии. Несмотря на все это, некоторые сегменты недвижимости в Венгрии могут по-прежнему показывать хорошие результаты.

Во втором квартале 2022 года цены на жилье в Венгрии выросли в среднем на 20 процентов, что является самым быстрым ростом с момента появления такой статистики. Стоимость квартир в панельных домах в Венгрии увеличилась в основном (20%), но квартиры в  кирпичных зданиях также подорожали почти на 18%. Рост цен совпадает со статистикой спроса, поскольку недвижимость площадью от 40 до 60 квадратных метров пользуется наибольшим спросом у покупателей, с ростом на 29 процентов в июне. 

Удивительно, но эта тенденция также не показала каких-либо региональных различий: цены на панельные и кирпичные здания выросли на рекордную величину — более чем на 20% в Восточной и Западной Венгрии во втором квартале.

На данный момент рынок недвижимости Венгрии все еще находится в гонке цен, но ненадолго.

По сравнению с показателями 2019 года спрос по-прежнему кажется высоким, количество транзакций увеличилось (2019 год: 10 542 против 10 859 в 2022-м). Однако по сравнению с прошлогодними данными в этом году спрос на рынке недвижимости Венгрии отстает. По словам управляющего портфелем Equilor Alapkezelő Бенса Секереса, из-за высокой инфляции и слабой местной валюты сегодня еще больше людей вкладывают свои деньги в недвижимость, потому что с июньской инфляцией в 11,7% инвестиции, доступные для широкой публики, до сих пор превосходящие показатели недвижимости Венгрии в реальном выражении, были одной из причин роста цен на жилье.

Этот рост цен, вероятно, мог бы продолжаться до тех пор, пока форинт не смог бы укрепиться, однако, в дополнение ко многим факторам, изменение снижения коммунальных услуг также может подтолкнуть рынок жилья в Венгрии в новом направлении.

Согласно различным анализам, изменение в снижении коммунальных услуг может коснуться чуть более 4 миллионов жителей Венгрии с точки зрения потребления электроэнергии, а с точки зрения потребления газа — почти 3 миллионов венгров. Конечно, тут есть накладки, но видно, что поправка о снижении коммунальных услуг затронет больше людей, чем ожидало правительство. Это окажет существенное влияние на й рынок недвижимости Венгрии, поскольку, по словам управляющего фондом Equilor, покупатели переключатся на меньшие по размеру и более энергоэффективные квартиры, а не на более крупные объекты.

В дополнение к правительственным мерам инфляция и повышение процентной ставки банком Центробанком Венгрии также играют решающую роль в развитии цен на недвижимость. Согласно ожиданиям центрального банка, в июле темпы ухудшения денежно-кредитной политики могут еще больше возрасти, а это означает, что окончания повышения процентных ставок еще не видно, и уровень процентной ставки может вырасти до 13%. 

Это также оказывает негативное влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам, а дальнейшее повышение может привести к постоянному росту стоимости погашений, и уже сейчас видно, что спрос на недвижимость в Венгрии снижается по сравнению с предыдущими месяцами, а суммы ипотечных кредитов и заявки на получение кредита также показывает тенденцию к снижению. Несмотря на все это, в полугодовой перспективе по-прежнему наблюдается рост почти на 26% по сравнению с 2021 годом. Хотя ежемесячное снижение еще не резкое, дальнейшее повышение процентной ставки может ускорить процесс.

Рост цен на небольшие энергосберегающие объекты жилья в Венгрии может продолжиться

Важным фактором при изучении рынка жилья Венгрии является соотношение цены и годового платежа и его сравнение с региональными и западноевропейскими данными: в Венгрии можно купить квартиру площадью 90 квадратных метров на зарплату за чуть более 13 лет, тогда как в Германии на это уходит 10,5 лет, а в Словакии 12 лет.

Если рассматривать жилую недвижимость как инвестицию, то в ближайший период у владельцев энергоэффективных малогабаритных квартир все будет хорошо: по мнению Equilor Fund Management, рост цен в этом сегменте может продолжиться, а спрос на недвижимость может уменьшиться.

Также ознакомьтесь с услугами наших экспертов для бизнеса в Венгрии:

Услуги в Венгрии от профессионалов

Рынок недвижимости Венгрии жестко поделен из-за природного газа

Все, что происходит сегодня в Европе с ценами на энергоносители, особенно на газ, разрывает рынок недвижимости в Венгрии надвое, отмечает руководитель отдела гостиничного бизнеса и недвижимости подразделения финансового консалтинга BDO Габор Райнаи. Вынужденная коррекция обрушилась на миллионы жителей Венгрии, как холодный душ. 

Введение снижения коммунальных услуг крайне положительно сказалось на населении страны в целом, и в то же время улучшило комфорт для потребителей, не мотивированных своими инвестициями в снижение энергопотребления. Никто не ожидал роста цен на нефть и природный газ, вызванных санкциями против России. 

Из-за этого нынешняя вынужденная государственная коррекция ударила холодным душем по миллионам венгров, и проблема не ограничивается зверским повышением коммунальных услуг. Недвижимость, расходы на содержание которой значительно возрастают, становится почти бесполезной как на рынке продажи, так и на рынке аренды. Таким образом, могут быть существенные различия между объектами одинакового размера и расположения, в зависимости от типа изоляции и используемых строительных материалов.

До сих пор почти никто не интересовался энергетической классификацией объектов, но теперь будут интересоваться всем, отмечает специалист. Рынок плохо теплоизолированных объектов с использованием устаревших технологий отопления упадет, а жизнеспособный спрос появится только на рынке хорошо теплоизолированных объектов с использованием современных технологий отопления и охлаждения. Стоимость таких объектов недвижимости будет продолжать расти неуклонно.

При этом появятся дополнительные эффекты и явления. Если не будет эффективного участия государства, обязательно увидим много вынужденных продаж. Обычно это может быть в случае устаревших дачных домов, для которых уже возник пограничный вопрос, не стоят ли они больше по цене земли, чем по цене за квадратный метр. В случае с этими объектами недвижимости открывается пространство для инвесторов, чтобы, возможно, получить доступ к и без того дефицитным участкам под строительство дешевле, чем обычно.

На рынке недвижимости Венгрии фиксируют стремительно растущие процентные ставки по кредитам, быстрый рост цен на строительные материалы, невероятную нехватку рабочей силы и затраты на строительство — все это факторы, повышающие цены. Это вынужденный путь, на основе которого стоимость приобретения новостроек определяет быстро растущие цены реализации. Этот рост цен можно смягчить только тем, что повышение налогов, рост потребительских цен и коммунальных платежей отнимают у населения сбережения, ту сумму, которая может быть использована для последующей покупки недвижимости. 

Сочетание более высоких цен и более слабого спроса обещает впечатляющий спад энтузиазма разработчиков. Если и будут проекты, то они станут дорогими, и на первый план выйдут преимущественно наличные покупатели.

Обремененное банковским кредитом имущество теперь окажется значительно обесценившимся из-за того, что стало энергетически нежизнеспособным. Исходя из всегда превалирующих в итоге экономических аспектов, единственно правильным решением является расчет суммы затрат на «спасение» имущества, на возвращение его в рыночный оборот с энергетической точки зрения. Если расчет показывает — а в большинстве случаев так и будет — что инвестиции окупятся в течение реалистичного времени, то владельцу необходимо предоставить средства или даже новые средства, чтобы сделать здание устойчивым. Однако возникнет ситуация, когда кредитная организация «отпустит имущество» и все вовлеченные стороны понесут убытки.

Решение вышеуказанной проблемы потребует эффективного участия как коммерческих банков, так и государства. Масштабная, национальная, адресная программа реновации может помочь строительной отрасли, которая потенциально потрясена отсутствием интереса к инвестициям, выжить.

Реакция правительства Венгрии должна быть быстрой, чтобы инвестиции в жилую недвижимость стали ориентированными на будущее, а не на прошлое. Никто не должен стремиться к тому, чтобы массы снова начали топить дровами. Решения, связанные с недвижимостью, также должны быть рассмотрены, потому что мы сейчас видим, к чему привела ошибочная энергетическая политика последних лет, в ходе которой нынешнее состояние консервировалось и финансировалось вместо ускоренного развития.

Среди игроков строительной отрасли те, кто сможет вовремя адаптироваться к быстро меняющимся потребностям, пострадают от наименьшего сокращения объемов. Тот факт, что отремонтировать здание намного дешевле, чем построить новое, успокаивает, но и спрос станет больше. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.