В течение многих лет цены на недвижимость в Германии знали только один путь: вверх. Сейчас наступил переломный момент. Эксперты и ученые регулярно изучают динамику цен на недвижимость. Цены на недвижимость в Германии сейчас падают во всех сегментах. Тенденция поменялась с роста на падение в августе и продолжается в сентябре. Давайте выясним, какая стоимость жилья сегодня в разных крупных городах Германии, и наступило ли время ее срочно покупать для переезда на ПМЖ.
- Что произошло на рынке недвижимости Германии?
- Цены на недвижимость Германии падают во всех регионах
- По данным Immosscout24, цены на недвижимость Германии падают на 4,8–6,2%
- McMakler также видит падение цен на недвижимость Германии
- Разворот тренда: небольшой минус в ценах на недвижимость
- Цены на квартиры в самых дорогих городах растут менее стремительно
- Мюнхен остается самым дорогим рынком недвижимости в Германии
- Эксперты прогнозируют еще больше арестов строящегося жилья
- Прогноз цен покупку квартир до 2035 года
Хотите купить немецкую недвижимость, зарегистрировать компанию в Германии и переехать на ПМЖ? Обращайтесь за помощью к нашим экспертам. Мы также поможем открыть счета в зарубежных банках и оформить вид на жительство в Германии для бизнесменов, высококвалифицированных специалистов и студентов. Напишите письмо на указанную в конце статьи электронную почту для связи с экспертами.
Что произошло на рынке недвижимости Германии?
Цены на недвижимость в Германии явно сломали многолетнюю тенденцию к росту. В основном из-за чрезвычайно низких процентных ставок покупатели долгое время поощряли строительство жилья. Инвесторы были склонны к акциям и недвижимости из-за отсутствия прибыли на процентные инвестиции. Но теперь данные различных порталов недвижимости показывают, что цены на недвижимость Германии заметно падают. Потому что резко возросшие процентные ставки на строительство (несмотря на несколько более благоприятные условия в последнее время) и взрывной рост стоимости строительства отпугивают покупателей и застройщиков.
Кроме того, существует в целом высокая инфляция (в настоящее время на уровне 7,5%), что, вероятно, уменьшит свободу действий в ежемесячном плане финансирования многих потенциальных покупателей.
Спрос падает, рост цен на недвижимость Германии замедляется. Недавно опубликованный индекс цен на жилье Europace за июль также впервые показал снижение роста цен на новостройки. Индекс показывает снижение стоимости по всем сегментам. Согласно собственному заявлению Europace, компания является крупнейшей в Германии транзакционной платформой для финансирования недвижимости.
Цены на недвижимость Германии падают во всех регионах
По данным Europace, цены на кондоминиумы в июле упали на -0,86% до 228,65 индексных пункта. Однако за последние двенадцать месяцев цены выросли на 7,93%. Цены на новые дома на одну и две семьи также впервые немного снизились, снизившись на -0,26%. Таким образом, индекс падает до 226,28 пункта. По сравнению с предыдущим годом рост на 11,65% все еще превышает десятипроцентную отметку. Цены на действующую недвижимость снизились на 0,69% до 215,63 индексных пункта. Однако за последние двенадцать месяцев цены на существующие дома выросли на 8,03%. Общий индекс цен на недвижимость в Германии снизился на -0,60% по сравнению с предыдущим месяцем до 223,52 индексных пункта.
Портал Europace также сообщил о падении цен на недвижимость Германии во всех подсегментах на этой неделе. Индекс цен на жилье Europace в июле упал на 0,60 процентных пункта по сравнению с июнем. Вы можете видеть, что цены на недвижимость в настоящее время достигли пика и немного падают. В частности, для кондоминиумов цены упали больше всего на 0,86% по сравнению с двумя другими сегментами существующих и новых домов на одну и две семьи. Продавцы недвижимости в настоящее время более охотно обсуждают покупные цены. Это означает, что, несмотря на рост процентных ставок за последние несколько месяцев, у потребителей все еще есть новые возможности, отмечает Europace.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
По данным Immosscout24, цены на недвижимость Германии падают на 4,8–6,2%
Если вы в настоящее время хотите купить жилую недвижимость в Германии, есть хорошие шансы получить контракт. С другой стороны, для арендаторов предложений становится все меньше. Сложная ситуация на рынке недвижимости с более высокими процентными ставками, высокой стоимостью энергии и растущими ценами на строительство закрепила разворот тренда в спросе и предложении на покупку и аренду.
Значительно больше людей хотят продать дома на одну семью и кондоминиумы. Однако они сталкиваются с падением спроса со стороны покупателей. С другой стороны, все больше людей хотят арендовать дома и квартиры. Однако на рынке появляется все меньше арендной недвижимости. Это результат сравнения рекламы за июнь и июль 2022 года на ImmoScout24.
«С ростом процентных ставок во втором квартале финансирование покупки недвижимости стало значительно дороже. У многих людей мечта о собственной недвижимости на время лопнула. Люди, которые раньше думали о покупке, все чаще ищут недвижимость в аренду», — комментирует доктор Томас Шретер, управляющий директор ImmoScout24.
Портал Immosscout24 ранее опубликовал анализ динамики цен на недвижимость Германии. Была рассмотрена динамика цен на недвижимость в 312 выбранных городах и районах Германии с населением более 100 000 человек в период с января по июль 2022 года. В среднем цены на дома для одной семьи упали на 4,8%. Средние цены на кондоминиумы снизились на 6,2%. В 173 из 312 городов и районов цены предложения на выставленные на продажу квартиры падают. Примерно в трети городов и округов цены на выставленные на продажу дома падают.
«С небольшим временным лагом происходит изменение стоимости недвижимости в Германии в результате ослабления спроса. Мы видим больше предложений о продаже на рынке, более длительные периоды продажи недвижимости и смещение спроса в сторону рынка аренды. Вместо процесса торгов теперь снова увеличиваются переговоры о цене, и покупка снова станет более привлекательной, несмотря на рост затрат на финансирование», — сообщает ImmoScout24.
McMakler также видит падение цен на недвижимость Германии
Портал недвижимости McMakler также опубликовал данные. Анализ показывает, что цены на жилье по всей Германии упали во втором квартале впервые с начала бума на рынке недвижимости. В то время как рынок в 1-м квартале 2022 года по-прежнему фиксировал значительный рост цен на 2,5% по сравнению с предыдущим кварталом, изменившиеся рыночные условия во 2-м квартале привели к снижению цен на недвижимость на 0,8%. По данным McMakler, более высокие процентные ставки также удлинили процесс покупки в среднем на 15% до 96 дней по сравнению с тем же периодом прошлого года.
По сообщению McMakler, цены на недвижимость Германии значительно упали во всех семи городах категории А. Особенно в Мюнхене, который является самым дорогим городом Германии с ценой за квадратный метр более 9000 евро, во втором квартале цены упали на 3,7%. Таким образом, в Мюнхене зафиксирован самый резкий спад, за ним следует Штутгарт, где закупочные цены упали на 3,2%.
Дюссельдорф (-1,6%) и Кельн (-1,8%) зафиксировали наименьшее снижение цен на жилье. При сравнении федеральных земель наиболее сильное снижение цен было в Берлине (-2,2%), Гамбурге (-2,2%) и Баварии (-1,8%). Но Баден-Вюртемберг (-1,7%), Бремен (-1,5%) и Бранденбург и Гессен (-0,5%) также следовали нисходящей тенденции. Только в Саксонии-Анхальт (+2,1%) и Сааре (+1,6%) продолжался рост цен.
Разворот тренда: небольшой минус в ценах на недвижимость
Во втором квартале 2022 г. цены на недвижимость в Германии в среднем упали по сравнению с первым кварталом на федеральном уровне. Таким образом, произошел прогнозируемый разворот тренда.
На федеральном уровне минус незначительный, в среднем 0,9%. Об этом сообщается в исследовании Interhyp для издания Handelsblatt. Взгляд на немецкие мегаполисы показывает, что падение цен на недвижимость в некоторых случаях даже больше.
| Город | Падение |
| Лейпциг | 7,2% |
| Кельн | 6,9% |
| Мюнхен | 1,1% |
| Берлин | 1% |
| Гамбург | 0,4% |
| Франкфурт-на-Майне | 0,3% |
«Можно плохо говорить о рынке недвижимости в Германии, есть и всегда были сильные различия. И теперь, когда рынок находит новый баланс, мы также наблюдаем корректировки разной степени в отдельных городах и регионах», — объясняет феномен в Handelsblatt глава Interhyp Йорг Утехт.
В дополнение к повышению процентных ставок он также видит в растущей осведомленности покупателей о том, что экологические нормы и стоимость энергии становятся более дорогими, причину падения цен на недвижимость Германии. Покупая жилье классов энергопотребления G и H, покупатели становятся все более неохотными — или успешно требуют, чтобы этот аспект учитывался в ценах, говорит Утехт.
Цифры основаны на оценке Interhyp более 500 000 завершенных сделок по финансированию строительства или покупки недвижимости с 2012 по первую половину 2022 года.
Познакомьтесь с нашими предложениями жилой недвижимостью в Германии:
Цены на квартиры в самых дорогих городах растут менее стремительно
В первой половине 2022 г. закупочные цены на квартиры в крупных городах Германии продолжали расти. Однако в самых дорогих городах Германии рост оказался лишь умеренным по сравнению с первой половиной 2021 года. Представляем изменения цен одного м2 в самых дорогих городах.
| Город | 1 полугодие 2021, евро | 1 полугодие 2022, евро | Разница |
| Мюнхен | 9190 | 9500 | 3% |
| Франкфурт | 6350 | 6520 | 3% |
| Гамбург | 6380 | 6760 | 6% |
| Берлин | 4780 | 5080 | 6% |
| Дюссельдорф | 4930 | 5180 | 5% |
| Штутгарт | 5380 | 5760 | 7% |
| Кельн | 5100 | 5350 | 5% |
| Потсдам | 4910 | 5410 | 10% |
| Фрайбург в Брайсгау | 5430 | 5770 | 6% |
| Гейдельберг | 5270 | 5670 | 8% |
В более дешевых городах — более явные скачки цен. Бохум находится на вершине с плюсом в 21%. В Золингене (+20%) и Менхенгладбахе (+19%) запрашиваемые цены на существующие квартиры также резко выросли за год. Базой данных для анализа покупных цен послужили рекламные предложения существующих квартир (75 квадратных метров, 3 комнаты, 1-й этаж, построенные в 1990-х годах) в 69 выбранных городах на сайте immowelt.de.
Однако это исследование также показывает, что рост процентных ставок на строительство и инфляция приводят к значительному выравниванию ценовых кривых. Во втором квартале 2022 года количество запросов на покупку недвижимости, рекламируемой на immowelt.de, упало на 17% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Мюнхен остается самым дорогим рынком недвижимости в Германии
Покупателям придется набраться терпения, пока не остынет рынок недвижимости на самом дорогом рынке Германии — в Мюнхене. Согласно анализу Scoperty, во втором квартале стоимость недвижимости выросла примерно на 3%. Аналогичного значения они достигли в тот же период прошлого года. Квадратный метр жилой недвижимости в Мюнхене на данный момент стоит 10 146 евро. В близлежащих населенных пунктах, которые являются одними из самых дорогих во всей Баварии и уступают только Зюльту, цены снова немного выросли. Например, в Роттах-Эгерн и Тегернзее цены выросли примерно на 5%.
Хотя мюнхенский рынок не будет избавлен от текущих экономических и политических событий в среднесрочной перспективе, все еще есть чрезвычайно популярные объекты.
По данным Scoperty, ближайшие несколько месяцев покажут, сколько покупателей смогут профинансировать домовладение на текущем рыночном уровне в среднесрочной и долгосрочной перспективе с учетом роста стоимости финансирования. С процентной ставкой по кредиту около 3% кредиты для нормальных и более высокооплачиваемых людей уже вряд ли станут доступными. Иначе обстояло дело в начале года, когда кредитные ставки около 1% означали низкие кредитные ставки.
На таких рынках, как Мюнхен, где цены резко росли в течение многих лет, изменение процентных ставок означает дополнительные ежемесячные финансовые затраты в размере более 1000 евро. В других желанных городах ставки на несколько сотен евро выше. В федеральных землях и регионах, где цены в последнее время выросли, но по сравнению с этим остаются низкими, дополнительные расходы, связанные с изменением процентных ставок, остаются управляемыми.
По мнению Scoperty, наряду с увеличением дополнительных расходов чрезвычайно высокие цены уменьшают количество покупателей, особенно на перегретых рынках. В результате продавцы больше не могут легко диктовать цены. Рынок продавца все больше становится рынком покупателя.
Кроме того, впервые за многие годы на рынке появляется больше объектов недвижимости во многих местах. Владельцы либо хотят получать прибыль от продаж, либо хотят понимать, что их кредитные счета не будут уходить в минус, когда дело доходит до последующего финансирования.
Эксперты прогнозируют еще больше арестов строящегося жилья
Если инвестор уже достиг предела финансирования строительства, ему может угрожать лишение права выкупа собственности из-за роста процентных ставок и более высокой инфляции. Эксперты ожидают, что в 2023 и 2024 годах количество случаев обращения взыскания значительно возрастет после неоднократного падения в последние годы.
По данным Handelsblatt, домохозяйства со средним доходом особенно сильно пострадали от повышения процентных ставок, высокой инфляции и снижения потребительского доверия. Любой, у кого возникают проблемы с финансированием строительства, вряд ли может надеяться на возможность вести переговоры с банками, потому что они финансировали по максимуму в последние годы.
В настоящее время уже есть небольшое увеличение выкупа. Однако увеличение станет очевидным только в 2023 и 2024 годах. Причина этого в том, что исполнительное производство занимает один-два года.
Прогноз цен покупку квартир до 2035 года
Почти в половине из всех 401 административных и городских округов Германии владельцы домов и квартир могут рассчитывать на то, что их недвижимость вырастет в реальной стоимости как минимум к 2035 г. Эксперты ожидают дальнейшего роста, особенно на юге Германии, в районе Гамбурга и Берлина, а также в регионе Везер-Эмс. Это результат исследования «Postbank Wohnatlas 2022», для которого Гамбургский институт мировой экономики (HWWI) создал прогноз цен на недвижимость Германии до 2035 года. Однако почти в большинстве регионов ценовой бум закончился.
По мнению экспертов, сегодня наступил период, выгодный для покупки немецкого жилья для собственного пользования с целью переезда на ПМЖ в Германию. Обратитесь к нашим экспертам за консультациями.
Мы поможем с бизнес иммиграцией в Германию — подробности по ссылке.
Чтобы получить консультацию по услугам от наших экспертов, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
