Тенденция: фиксируется мощное перераспределение инвестиций в сфере недвижимости в жилой сектор

Известная консалтинговая компания JLL сообщила, что к 2030 году одна треть всех глобальных прямых инвестиций в недвижимость будет относиться к жилому сектору. В 2020 году в жилую недвижимость попадало 25% инвестиций, а в 2010 году — 14%. Доля этого сектора в потоках капитала растет за счет благоприятных демографических и экономических факторов, стимулирующих ускорение роста на устоявшихся рынках и на развивающихся рынках Азиатско-Тихоокеанского региона и Европы.

Инвестиции в жилой сектор станут конкурировать с объемами капитала, вложенными в традиционные классы активов коммерческой недвижимости, включая офисы, в течение следующего десятилетия по мере изменения распределения капитала и дальнейшей диверсификации портфелей.

Обратитесь к нашим экспертам за консультациями по подбору жилой недвижимости за рубежом для успешного инвестирования. Для этого напишите нам письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.

Анализ, опубликованный в исследовательском отчете JLL «Возможности роста в секторе жилья», показывает, что потоки капитала в сектор жилой недвижимости ускорились за последние пять лет. Они наиболее сконцентрированы в традиционных секторах многоквартирных жилых зданий или сегментах жилья, построенного для сдачи в аренду, поскольку инвесторы признают только благоприятный профиль доходности, возможности роста и основные принципы аренды, предлагаемые конкретными живыми активами. 

В 2020 году примерно 200 миллиардов долларов капитала было вложено инвесторами во всем мире в сектор жилья, и ожидается, что с ростом урбанизации и иных факторов, включая доступность ипотеки, аппетит инвесторов возрастет.

«Конкуренция в секторе жилой недвижимости усилилась во всем мире, и нет признаков того, что инвесторы переключатся на иной сегмент инвестиций. Признавая стабильность денежных потоков и операционную устойчивость рынка жилья, особенно в периоды циклов и периодов экономической неопределенности, инвесторы и девелоперы агрессивно вошли и расширили собственные позиции на рынке и стремятся выйти за пределы устоявшихся институциональных рынков», — сообщил журналистам глобальный директор Capital Markets Research Шон Коглан.

По словам представителей JLL, возможности для сектора жилья зависят от ключевых демографических тенденций, экономических основ и местных нормативных требований, способствующих развитию зрелых секторов в таких регионах, как США, Германия, Нидерланды и Великобритания. Хотя в настоящее время зрелыми считаются лишь некоторые рынки, отраслевое положение усиливается в экономически сильных странах, таких как Австралия и Канада. В то же время консолидация собственности очевидна в небольших европейских странах, а широкие возможности сохраняются в труднодоступных географических регионах.

Анализ, проведенный JLL, показывает, что риск и потенциал доходности распределяются неравномерно: рынки с дисбалансом спроса и предложения является наиболее серьезными, предлагающими крупные возможности для роста, но создающими проблемы для инвесторов.

«С расширением сектора жилья и его созреванием, охватывающим новые регионы, пулы покупателей и кредиторов углубляются и диверсифицируются. Попутные структурные факторы сохранятся, обеспечивая будущую поддержку инвестиций в жилье, особенно с учетом способности сектора быстро адаптироваться к рыночным условиям и генерировать сильную и стабильную прибыль за счет циклов», — заявляет Коглан.

Стабильная доходность жилого сектора и показатели сдачи в аренду позволили ему стать самым ликвидным сектором недвижимости в Соединенных Штатах, и в настоящее время он бросает вызов позиции офисного сектора в глобальном масштабе с точки зрения инвестиций. 

В предыдущем экономическом цикле совокупный годовой рост объемов инвестиций в жилье достиг 17%, что заметно выше, чем в офисной недвижимости и торговых площадях. В последнее время диверсификация потоков капитала ведет к усилению конкуренции за рыночный продукт и толкает инвесторов на ранее зарождающиеся рынки жилья, особенно в некоторых частях Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона.

Факторы спроса в секторе жилья

Согласно JLL, следующие факторы спроса подчеркивают возможности и рыночный потенциал развития секторов жилья на рынках:

1. Урбанизация. Урбанизация в последние десятилетия привела к дисбалансу спроса и предложения и проблемам доступности жилья на многих рынках. Желание жить в центральных и оживленных районах с пешеходными зонами разделяют как молодые, так и старшие поколения. Эти факторы подчеркивают предпочтительность более плотных кварталов с точки зрения арендного спроса и перспектив развития.
2. Иммиграция. Движение населения как внутри городов (между городскими и пригородными районами), так и по стране в целом является ключевым фактором спроса на жилую недвижимость. В связи с обострением пандемии многие жители переехали из небольших квартир в центре города в просторные жилые дома в пригородах. Тем не менее, долгосрочная тенденция продолжает отдавать предпочтение городским субрынкам.
3. Демографические основы. Исторически полагаясь на более молодые возрастные группы, особенно на жителей в возрасте от 20 до 30 лет, предложения по аренде жилья расширились и теперь привлекают более широкие слои населения. Старение миллениалов дополняется сравнительно многочисленным поколением Z, что подчеркивает возможности устойчивого роста жилого сектора в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
4. Доступность жилья. За последнее десятилетие выставленное на продажу жилье стало все более недоступным для большей части населения во всем мире из-за жестких условий кредитования и ограниченного предложения жилой недвижимости для продажи. На 24 рынках, проанализированных JLL, средняя цена дома более чем в двенадцать раз превышает средний ежегодный доход домохозяйства.
5. Местные нормативные акты. Национальное и местное законодательство может повлиять на возможность и объемы рынков аренды и продажи жилья. Директивные органы могут ввести контроль за арендной платой для борьбы с недоступностью жилья, влияющей на доходность. И наоборот, местные законы о зонировании на городских рынках могут способствовать более высокой плотности жилой недвижимости, стимулируя развитие и спрос на арендное жилье.

Согласно JLL, перечисленные выше факторы и катализаторы спроса подчеркивают существующие возможности в секторе жилья и потенциал его развития на рынках. 

Урбанизация в последние десятилетия вызвала дисбаланс между спросом и предложением, а также проблемы с доступностью жилья на многих рынках. Перемещение населения является ключевым фактором спроса на жилье. Старение миллениалов будет дополнено поколением Z, подчеркнув возможности для устойчивого роста, существующие в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Дома для продажи становятся все менее доступными для большей части населения мира, а национальные и местные правила могут влиять на жизнеспособность и масштабы рынков аренды и продажи жилья.

Изменения в распределении инвестиций в жилой сектор были поистине выдающимися и могут принести пользу обществу во всем мире, поскольку мы видим улучшение качества и объема доходной жилой недвижимости, а также повышение профессионального уровня управления. По мере того, как сектор продолжает развиваться и расширяться в новые регионы, покупатели и кредитные учреждения продолжают расти и диверсифицироваться. 

Мировые цены на жилье вырастут на 9,2% к концу 2021 года

Стамбул возглавляет ежегодный мировой рейтинг роста стоимости жилой недвижимости в мире.

Спровоцированный пандемией бум на жилье продолжается, цены на жилую недвижимость в среднем вырастут на 9,2% в 55 странах и территориях до конца 2021 года.

Однако разбивка по развитым и развивающимся странам показывает более тонкую картину. В десяти развитых странах мира в среднем за 12 месяцев рост цен составил 12%, что вдвое больше, чем на ключевых развивающихся рынках (4,7%).

Турция (29,2%) лидирует в годовом рейтинге, но темпы ее роста замедляются. Несколько ключевых экономик, включая Новую Зеландию (25,9%), США (18,6%), Австралию (16,4%), Канаду (16%) и Россию (14,4%), также входят в первую десятку. В общей сложности на 18 рынках рост цен на жилье выражен двузначными числами процентов по сравнению со средними 13% в прошлом квартале и 7% годом ранее.

Несмотря на сильный рост цен, на некоторых рынках наблюдаются признаки снижения спроса. В США количество заявок на ипотеку снизилось, и доля домохозяйств, считающих, что сейчас хорошее время для покупок, достигла десятилетнего минимума в 28%.

Перспектива повышения процентных ставок на таких рынках, как Новая Зеландия, США и Великобритания, также, вероятно, повлияет на настроения покупателей в среднесрочной перспективе. Но, наоборот, недавнее ужесточение ограничений в Юго-Восточной Азии, Новой Зеландии и Австралии все же может вызвать возобновление активности, поскольку ограничения подпитывают спрос на частные дома.

Новая Зеландия — один из самых благоприятных рынков для покупки доходной жилой недвижимости

По словам Пола Уинстэнли, главы отдела стратегического консультирования JLL New Zealand, Новая Зеландия представляет собой один из самых благоприятных рынков для доходной жилой недвижимости в мире, но его в значительной степени сдерживают высокие барьеры для входа.

Новая Зеландия находится в непосредственной близости от значительных инвестиций на мировом рынке жилья. Доходная недвижимость — интересный сектор для инвесторов со значительными возможностями роста. Но, возможно, самыми крупными победителями в Новой Зеландии на активном рынке жилья для аренды останутся обычные новозеландцы, поскольку эти инвестиции поднимут планку аренды.

В то время как мы начинаем видеть большой прогресс в том, что небольшое количество новаторских инвесторов и девелоперов предоставляют качественные предложения по долгосрочной аренде, схемы доходной жилой недвижимости в Новой Зеландии недостаточно распространены, чтобы реально изменить ситуацию для большинства тех, кто активно действует на рынке аренды.

В отчете JLL «Возможности роста в секторе жилья» подчеркиваются проблемы, которые Новой Зеландии необходимо преодолеть, чтобы обеспечить масштабируемость рынка доходной жилой недвижимости.

Леони Фриман, исполнительный директор Совета по недвижимости Новой Зеландии, говорит, что правительственная политика в области жилищного строительства, включая правила, касающиеся того, кто может владеть и управлять активами, затрудняет выход на рынок доходной жилой недвижимости опытных собственников, операторов и застройщиков.

«Главное, что нас сдерживает, — это высокие барьеры для входа, которые можно было бы легко преодолеть, если бы правительство было открыто для корректировки некоторых параметров политики», — заявляет Фриман.

Почему снижаются инвестиции в коммерческую недвижимость в мире?

Согласно исследованию JLL, в первом квартале 2021 года объемы сделок с коммерческой недвижимостью в мире снизились на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В недавно опубликованном JLL отчете Global Real Estate Perspectives говорится, что объем транзакций в первом квартале составил 187 миллиардов долларов. Объемы первого квартала были поддержаны высокими показателями на более зрелых и ликвидных рынках, включая США, Великобританию, Францию ​​и Японию.

Инвестиции в складскую и жилую недвижимость составили 63% всех сделок в первом квартале (по сравнению с 44% в первом квартале 2020 года). Менее рискованные активы остаются ключевыми драйверами транзакционной активности в секторах офисных и торговых помещений, при этом основная доля сделок в секторах растет.

Улучшение экономических условий, продолжение государственного стимулирования и увеличение количества прививок являются причинами для оптимизма и возможности для улучшения рынка, но продолжающиеся ограничения в Западной Европе и крупномасштабные вспышки в Индии заставляют быть осторожными международных инвесторов в жилье.

Повышенное внимание к диверсификации портфеля заметно наблюдалось в секторе многоквартирного жилья рынков США и Европы. Инвестиции в такой сектор в Европе выросли на 66%, в частности в Великобритании, Германии и Франции. В Азиатско-Тихоокеанском регионе Япония была наиболее ликвидным рынком (11,5 млрд долларов) с большим отрывом в первом квартале, что частично объясняется сохраняющимся интересом к подобным активам в недвижимости в Токио, Осаке и Нагое.

В течение озвученного периода на рынках офисной и торговой недвижимости, наблюдался рост доверия инвесторов. В 2021 году инвесторы продемонстрировали повышенное доверие к избранным рынкам в Азии, таким как Сингапур и Гонконг, где культурные нормы и структура жилья ограничивают широко распространенную политику работы на дому.

Трансграничные потоки капитала оставались довольно незначительными в течение всего периода, что компенсировалось рынками с широким внутренним доступом к капиталу. Глобальные инвесторы продолжают играть важную роль на трансграничном рынке, вложив 17,5 млрд долларов в первый квартал.

Ключевые тенденции на рынке коммерческой недвижимости:

• Трансграничные инвестиции остаются незначительными: в течение первого квартала доля внутрирегиональных инвестиций в глобальных объемах упала до 12%, поскольку сложные приграничные ограничения в Европе сказались на общей активности. И наоборот, межрегиональные инвестиционные коридоры позволяют активизировать деятельность на отдельных рынках. Великобритания извлекает выгоду из возобновившегося интереса со стороны североамериканских и сингапурских компаний, инвестировав 2,9 миллиарда долларов за квартал. В Японии американские фирмы все больше ориентируются на офисную и торговую недвижимость.
• Ликвидность остается высокой: целевые отчисления на недвижимость остаются стабильными и, как ожидается, достигнут 10,9% в 2021 году. Растущие отчисления в сочетании со стабилизирующимся рынком сбора средств будут по-прежнему обеспечивать источники ликвидности для более широкого восстановления. 
• Возможности ограничены: несмотря на неоднозначные экономические показатели и неопределенность на рынке недвижимости, долгосрочный разрыв между ликвидностью и предложениями недвижимости остается проблемой для размещения капитала. В настоящее время эта динамика усиливается, так как андеррайтинг продолжает развиваться, а спреды между покупателями сжимаются.
• Увеличиваются глубина и аппетит кредиторов к риску: в первом квартале на долговых рынках наблюдалось повышение активности и обострение конкуренции, поскольку пул кредиторов расширялся во втором квартале подряд. Несмотря на инфляционное давление и повышение процентных ставок в США в последние месяцы, а также улучшение вакцинации и оптимизм в отношении различных экономических показателей, глобальные долговые рынки остаются в благоприятной среде с исторически низкими процентными ставками. 
• Расширение раскрытия цен: сближение ожиданий покупателя и продавца привело к диверсификации от растущих секторов к стабильным сегментам рынков офисной и торговой недвижимости. Восстановление экономики в Азиатско-Тихоокеанском регионе и быстрое развертывание вакцинации в США и Великобритании улучшают настроение инвесторов в офисном секторе. 

Обращайтесь к нашим экспертам за услуга подбора недвижимости за границей. Мы помогаем в регистрации иностранных компаний для покупки доходной недвижимости. Также осуществляем помощь в открытии корпоративных счетов в Великобритании и других странах.

Чтобы получить консультацию от наших экспертов по подбору зарубежной недвижимости, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.