Любой иностранец при желании может купить недвижимость в Великобритании, даже если он является нерезидентом страны. Несмотря на проблемы, связанные с Брекситом и пониженным курсом фунта стерлинга, британская недвижимость по-прежнему остаётся привлекательной инвестицией.
Что Вы должны знать при покупке недвижимости в Великобритании?
Несмотря на неопределённость с Брекситом и изменения, касающиеся оплаты налога на прирост капитала, инвесторы на рынке недвижимости Великобритании остаются довольно оптимистичными.
В последние 5 лет законодательство Великобритании претерпело значительных изменений, и в частности в налогообложении, что может повлиять на возможности налогового планирования.
Единственно, что немного успокаивает, так это то, что в ближайшее время правительство не намерено повышать ставки, так как ужесточение налоговых правил достигло максимальных значений.
Если Вы ранее интересовались британским рынком недвижимости и процедурой приобретения недвижимости, то наверняка знаете, что последние десять лет чаще всего покупка собственности оформлялась на оффшорные компании, находящиеся под управлением трастов.
Такая схема использовалась многими инвесторами неспроста, так как она позволяла избежать налога на наследство (в случае кончины владельца), а также исключить оплату налога в случае продажи недвижимости.
Исходя из сегодняшних реалий и усиления международной борьбы с уклонением от уплаты налогов, использование сложных корпоративных структур при покупке недвижимости нерезидентами, не принесёт нерезиденту положительного налогового эффекта в Великобритании. Сегодня целесообразней при покупке недвижимости в Великобритании, оформлять её, как частную собственность. Естественно возникает вопрос: «Какие налоги придётся платить?».
Налог при покупке недвижимости
Заключение сделки по купле-продаже недвижимости в Великобритании предполагает оплату покупателем государственной пошлины (SDLT). Эта пошлина взимается в следующих случаях:
- В случае первичного приобретения недвижимости.
- При смене основного места жительства.
- При покупке дополнительной собственности (помимо основного места проживания).
- Приобретение жилой недвижимости, независимо от цели проживания в стране.
- При смене прав на владение собственностью и в случаях долгосрочной аренды.
При этом налоговая ставка для физических лиц на покупаемое имущество будет рассчитываться в зависимости от стоимости недвижимости, и может составлять в пределах от 0% до 12 %.
Когда у нерезидента в Великобритании уже есть собственность и он в очередной раз покупает новую недвижимость, то помимо госпошлины ему придётся заплатить дополнительный сбор (SDLT) в размере 3%.
Размер суммы уплачиваемого налога SDLT при покупке недвижимости можно рассмотреть в таблице на примере приобретения недвижимости стоимостью 1,8 млн. GBP.
| Стоимость недвижимости (в GBP) | % Ставка SDLT | Сумма налога GBP | % SDLT+ доп. 3% | Сумма налога GBP |
| В пределах до 125 000 | 0 | 0 | 3 | 3 750 |
| От 125 000 до 250 000 | 2 | 2 500 | 5 | 6 250 |
| От 250 00 до 925 000 | 5 | 33 750 | 8 | 54 000 |
| От 925 000 до 1 500 000 | 10 | 57 500 | 13 | 74 750 |
| Более 1 500 000 | 12 | 36 000 | 15 | 45 000 |
| Всего к оплате | 129 450 | 183 500 | ||
В случае покупки жилой недвижимости, цена которой превышает 500 000 GBP, необходимо также оплатить государственную пошлину в размере прогрессивной ставки 15%.
Если говорить о покупке собственности стоимостью более 500 000 GBP на юридическое лицо с британским капиталом, где сделка производится путём покупки корпоративных акций, то согласно действующему закону, с покупателя 15%-ный «гербовый сбор» не взимается.
Но как бы не было привлекательным в этом случае оформление собственности на имя юридического лица, нужно учитывать, что дорогая корпоративная недвижимость в Великобритании считается недвижимостью в так называемой «оболочке». Это значит, что все компании, имеющие собственность в стране, ежегодно оплачивают налог на прирост капитала «оболочного» жилья (ATED). При этом размеры ATED могут значительно превышать сумму оплаты гербового сбора, если нерезидент захочет на этом сэкономить.
Некоторые способы оптимизации налогов
В случае последующей продажи жилой собственности или дарения налог SDLT вычитается у субъекта при расчётах налога на прирост капитала. Однако SDLT может не вычитаться в случае дарения, если недвижимость находится в ипотечном кредитовании.
Поэтому, во избежание повышенных налоговых расходов, прежде чем совершать дарственную сделку с собственностью, имеющую долги по ипотечному займу, необходимо предварительно погасить задолженность. Особенно должны это учитывать родители, если планируют подарить недвижимость своим детям.
Что касается налога ATED, то он не начисляется, в случае ликвидационных выплат при передаче корпоративного имущества своим акционерам. Такой способ «распаковки» корпоративной недвижимости (передача прав собственности от юридического лица физическому лицу) часто используют те физические лица, которые хотят избежать налога на прирост капитала.
Законодательство Великобритании предусматривает ряд различных налоговых льгот, которыми обычный покупатель не всегда сможет воспользоваться. Например, существует усреднённая налоговая ставка, применяемая при одновременной покупке нескольких объектов недвижимости. Так в случае приобретения более 6 объектов недвижимости, размер налога не превысит 5%.
Помимо этого, на рынке недвижимости Великобритании при сделках с собственностью, в целях оптимизации налогообложения, применяются схемы с использованием пенсионных законов. Однако подобными схемами могут воспользоваться только лица, имеющие пенсионное обеспечение и накопления в стране. Нерезиденты такими способами воспользоваться не смогут.
Что нужно учесть нерезиденту при покупке недвижимости в Великобритании?
Учитывая сегодняшнее британское законодательство, нерезиденты при покупке недвижимости в Великобритании, могут сэкономить только на 3%-ном налоге SDLT.
Чтобы это осуществить, необходимо знать, что на момент покупки недвижимости у будущего обладателя(покупателя) собственности в Великобритании, а также у его жены (мужа) и несовершеннолетних детей, не было в собственности недвижимости. Имеется в виду любая собственность на родине или в любой другой стране мира.
При этом не стоит путать наличие прав собственности у ребёнка (владельца недвижимостью) с обычной регистрацией проживания (пропиской) на единой жилой площади с родителями. В случае приобретения нового жилья данные о регистрации проживания ребёнка не будут являться основанием к оплате 3-х процентного налога.
В то же время, когда на совершеннолетнего ребёнка оформлена часть недвижимой собственности (доли) или он является единственным частным владельцем недвижимости, то перед покупкой жилья в Великобритании для исключения налога SDLT, необходимо побеспокоиться об отчуждении такой недвижимости.
Не стоит также забывать, что в случае отчуждения жилья, независимо от того будет ли это продажа или дарение, владелец должен будет заплатить налог на прирост капитала. Поэтому здесь нужно взвесить все «за» и «против», и определить для себя целесообразность выбора того или иного налога из-за возможных последствий.
Нерезиденты, имеющие недвижимость, часто не понимают, что наличие собственности на своей родине, например, квартиры или дачи, может в разы увеличить его налоговую ответственность в Великобритании. Некоторые винят себя в том, что перед начислением налога SDLT случайно проговорились о наличии жилья в другой стране, руководствуясь предписанием «о добровольном уведомлении наличия собственности».
Что касается вопроса налоговой ответственности относительно налога на зарубежную прибыль, то зачастую он решается с помощью ссылки на нерезидентский статус, если только лицо соответствует такому статусу в Великобритании.
Совместное владение
Бывают также такие ситуации, когда родители после покупки квартиры своему ребёнку, оставляют за собой право владения частью его собственности.
В одном случае такая форма владения недвижимостью может быть связана с требованиями банка (если недвижимость в ипотеке), в другом – это желание снизить риск потери прав собственности, например, в случае развода основного собственника квартиры.
При таком структурировании владения недвижимостью будет действовать правило «совместного владения» собственностью, при котором всё равно придётся оплачивать 3-х процентный налог.
В случае продажи лицом в Великобритании основного жилья и одновременной покупки новой недвижимости, которая будет являться его основным местом проживания, такой покупатель также освобождается от уплаты SDLT.
Налог на владение недвижимостью
Если говорить о налогообложении физических лиц, то согласно закону Великобритании, размер годового налога на собственность устанавливают муниципальные власти. Даже с учётом стоимости самого дорогого жилья, этот размер в среднем составляет от 2 000 GBP до 3 000 GBP.
В случае налогообложения недвижимости, принадлежащей юридическим лицам, помимо местного налога они оплачивают «оболочный» налог ATED. Этот налог на дорогую собственность рассчитывается по прогрессивной шкале, и во многом зависит от её рыночной стоимости. В том числе ежегодно при расчёте налога учитывается коэффициент инфляции. Вот пример такого расчёта:
| Рыночная стоимость недвижимости (GBP) | Размер годового налога |
| От 500 000 до 1 000 000 | 3 650 GBP |
| От 1 000 000 до 2 000 000 | 7 400 GBP |
| От 2 000 000 до 5 000 000 | 24 800 GBP |
| От 5 000 000 до 10 000 000 | 57 900 GBP |
| От 10 000 000 до 20 000 000 | 116 100 GBP |
| Более 20 000 000 | 232 350 GBP |
Не стоит забывать о том, что каждый владелец недвижимости в Великобритании должен периодически переоценивать её стоимость, что также отразиться на увеличении налоговых выплат, вследствие повышения налоговой ставки.
При этом в случае сдачи недвижимости третьим лицам в долгосрочную аренду по рыночным ценам, государство начисляет налоговые суммы налогоплательщику, исходя из льготных ставок.
О выплатах дивидендов компаниями в Великобритании
Если Вы сравните расчёты в таблице 3-х процентного сбора SDLT с расчётами годового налога ATED, который платят юридические лица, то на первый взгляд может показаться явная экономия налоговых расходов при оформлении собственности на компанию.
Но если взглянуть поглубже, то в долгосрочной перспективе у компании в случае продажи недвижимости («распаковки») или ликвидации юридического лица, возникают риски по внебалансовым обязательствам.
Налог в случае продажи недвижимости
Нерезиденты (физические лица), имеющие жилую собственность в Великобритании, должны знать, что в случае её продажи, необходимо будет оплачивать налог на прирост капитала, который максимально может составлять 28 %. Ответственность уплаты этого налога также не исключается и в случае дарения недвижимости членам семьи или родственникам. По закону «дарственная» приравнивается к «продаже».
При этом расчёте налогооблагаемой базы учитываются такие факторы: «начальная стоимость», «рыночная стоимость» на момент реализации собственности, а также добавочная стоимость, сформированная на основе проведённых улучшений недвижимости в период владения.
Резиденты Великобритании, недвижимость которых является основным местом проживания и единственной собственностью, в случае её реализации освобождаются от налогообложения.
Нерезиденты также могут воспользоваться подобными льготными правилами и не платить налог при продаже жилой недвижимости (единственной), если нерезидент ежегодно находится в Великобритании не менее чем 90 дней.
Налогообложение доходов физических лиц, полученных от криптоактивов в Великобритании
При этом нужно отметить два фактора из-за которых нерезидентам приходится всё-таки оплачивать налог на недвижимость. Первый – это то что не все нерезиденты, вследствие жизненных причин, не могут позволить себе находиться 90 дней в другой стране. Второй – это риск стать налоговым резидентом Великобритании в отношении всех других налоговых обязательств.
Юридические лица
Компании, являющиеся нерезидентами Великобритании, в случае продажи недвижимости также оплачивают налог, подобный налогу на прирост капитала для физических лиц. Размер ставки этого налога приблизительно такой же, но он больше зависит от термина продолжительности владения недвижимостью и наличия оплаты у компании налога ATED.
В отличие от физических лиц нерезидентов, которые могут рассчитывать на снижение налоговых выплат, благодаря льготным налоговым правилам, компании нерезиденты такими льготами воспользоваться не могут.
Выше указывалось на то, что компании нерезиденты при продаже недвижимости в целях снижения налоговых выплат реализуют недвижимость путём продажи акций. Однако на днях, начиная с 6 апреля 2019 года, в Великобритании вступает в силу новый закон, который вводит новые правила оплаты налога на прирост капитала. Основные изменения будут касаться британской недвижимости, находящейся в собственности нерезидентов (домовладельцев физических лиц, компаний, благотворительных и пенсионных фондов).
Из этого закона следует, что при прямой или косвенной продаже британской собственности, компании нерезиденты не смогут оптимизировать налоги с помощью продажи акций и вынуждены будут платить налог на прирост капитала. Для резидентов Великобритании правила этого закона начнут действовать с апреля 2020 года.
Налог на наследство (IHT)
Согласно британским законам, в случае смерти владельца, собственность которая находится в Великобритании, облагается налогом в 40%. Под налогообложение попадает всё имущество умершего.
При этом государство предусматривает безналоговую надбавку на одного человека в размере 325 000 GBP. Таким образом собственность подлежит налогообложению в том случае, если её стоимость превышает размер безналоговой надбавки.
Если наследником является сын или внук, то к этой сумме (по состоянию на 2019 год) прибавляется ещё 150 000 GBP. То есть наследник, при расчёте налога на наследство, может рассчитывать на налоговые вычеты в размере до 475 000 GBP. Например, если всё имущество в Великобритании оценивается в сумме 600 000 GBP, то к налоговым вычетам относятся 325 000 GBP + 150 000 GBP. Получается наследнику придётся заплатить налог на наследство с суммы 125 000 GB. В случае передачи наследства от супруга к супруге, наследник не оплачивает налог на наследство.
В том случае, когда наследство имеет, например, долговые обязательства по оплате ипотечного кредита, то размер налоговых выплат наследниками будет уменьшен на сумму банковской задолженности.
Что касается такого наследного имущества, как ценные бумаги, которые были куплены по программе инвестиционной визы, то здесь наследники не смогут рассчитывать на налоговые вычеты при оплате налога на наследство.
После того, как наследник вступает в права собственности и оплачивает налоги, его наследная недвижимость приравнивается к вновь купленной собственности, приобретённой по действующим на тот момент ценам. Это важный момент, который будет иметь значение для владельца (наследника) при оплате налога на прирост капитала в случае продажи данной собственности.
Чтобы вступить в права наследства в Великобритании, наследникам необходимо иметь достаточный финансовый капитал для уплаты налога на наследство, иначе войти в права наследства не получится.
Если владелец британской недвижимости хочет передать в наследство собственность своим детям, которые не имеют значительных ликвидных активов, то он должен заранее предусмотреть это. Например, это могут быть денежные подарки в виде счёта в иностранном банке. При этом, здесь нужно акцентировать внимание на слове «заранее».
Учитывая британское законодательство, все «дарственные» в Великобритании входят в расчёт налогооблагаемой базы. В случае с наследством, необходимо знать, что все подарки, подаренные наследникам в период семилетнего термина до смерти владельца собственности, также включаются в расчёт налога на наследство.
Некоторые эксперты одним из способов минимизации налога на наследство называют полис «Страхования жизни» владельца собственности, хотя на деле полностью невозможно будет исключить налогообложение. При этом нужно учитывать тот факт, что стоимость такого полиса страхования является довольно высокой.
Также нужно принять к сведенью возраст и состояние здоровья застрахованного лица. Так, если владельцем является лицо с хорошим здоровьем, то ему придётся продолжительное время выплачивать страховые взносы, сумма которых может значительно превышать предполагаемый размер налога на наследство после его смерти.
Является ли Ваша компания налоговым резидентом Великобритании? Проверьте!
В другом случае, для уменьшения налоговой нагрузки до составления завещания, владельцам советуют создать траст и передать жилую собственность в доверительное управление траста. Однако наследникам по закону всё равно придётся выплачивать 20% налога от превышающей стоимости имущества. Помимо этого, каждые 10 лет существования траста придётся оплачивать 6% налогового сбора, а также ещё 6% налога в случае закрытия траста.
В некоторых случаях минимизация налогов с помощью траста может быть выгодна и оправдана, но учитывая сложную структуру трастов, расходы могут быть выше ожидаемых. В этом случае следует хорошо всё продумать, и лучше обратиться за консультацией к проверенным специалистам.
Если Вы нуждаетесь в помощи квалифицированных экспертов напишите нам письмо на электронный почтовый адрес: info@offshore-pro.info. Наша компания окажет Вам профессиональные услуги и проконсультирует по интересующим Вас вопросам.
