Несмотря на продолжающуюся глобальную пандемию, в первой половине 2022 года стоимость жилой недвижимости в Германии продолжала оставаться высокой, а доходность привлекательной для инвесторов, в том числе благодаря низким процентным ставкам, слабому строительному предложению и возросшему спросу со стороны более чем 1 миллиона беженцев. В стране, где рынок жилья исторически был чрезвычайно стабильным, это значительный сдвиг.
- Как выросли цены на жилую недвижимость в Германии к середине 2021 года?
- Развитие немецкого рынка жилья
- Умеренная доходность от аренды жилой недвижимости
- Вариации стоимости домов
- Приток беженцев усугубляет нехватку жилой недвижимости
- Консервативный ипотечный рынок
- Процентные ставки по жилищным кредитам продолжают падать
- Экономический спад, вызванный пандемией
В статье мы расскажем о стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии в разных крупных городах по состоянию на 2022 год.
Если вы хотите купить коммерческую или жилую недвижимость в Германии для сдачи в аренду, обратитесь за консультациями и юридической помощью к экспертам портала International Wealth.
Мы поможем подобрать наиболее привлекательные объекты недвижимого имущества, зарегистрировать компанию GmbH по недвижимости в Германии, открыть личный и корпоративный счет в немецком банке. Оформляя жилую недвижимость даже на частное лицо, вам сложно будет содержать и управлять ею без валютного счета в иностранном банке. Узнайте ниже, как получить бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору зарубежного банковского счета.
Телефоны и мессенджеры в шапке сайта помогут вам быстро связаться с экспертами портала International Wealth.
Как выросли цены на жилую недвижимость в Германии к середине 2022 года?
Согласно данным Europace, индекс гедонистических цен на жилую недвижимость в Германии вырос на 11,12% (с поправкой на инфляцию на 9,28%) в течение последних 12 месяцев. Гедонические индексы цен представляют собой попытку точного сопоставления стоимости, поэтому они являются лучшим измерителем тенденций стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии.
Квартальные цены на жилую недвижимость в Германии выросли на 3,23% (1,33% с поправкой на инфляцию) в первые три месяца года.
Изменение стоимости жилья в стране по типу жилой недвижимости:
- Рост стоимости составил 11,46% (9,61% с учетом инфляции) в течение 12 месяцев до первого квартала 2022 года, что немного ниже роста на 13,61%, зарегистрированного в первом квартале 2020 года. В квартальном исчислении средняя стоимость квартир выросла на 4,02% (2,1%).
- Стоимость нового жилья выросли на 7,51% (с поправкой на инфляцию на 5,73%) на 1,63% (-0,24%) в квартальном исчислении.
- Стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 14,73% (с поправкой на инфляцию на 12,83%) и на 4,07% (2,15%) за квартал.
Мы приведем рост средней стоимости на жилую недвижимость в Германии за последние 10 лет таблице ниже.
Средняя стоимость жилой недвижимости в Германии в 2009-2020 гг.
Годы Номинальный рост стоимости в % Рост цен с учетом инфляции, в % 2009 -1,89 -2,68 2010 3,56 2,23 2011 4,71 2,67 2012 4,57 2,48 2013 3,21 1,75 2014 3,71 3,51 2015 5,57 5,28 2016 10,22 8,40 2017 4,71 3,00 2018 7,96 6,14 2019 10,24 9,65 2020 10,73 11.05
Развитие немецкого рынка жилья
Рынок жилой недвижимости в Германии был одним из немногих, кому удалось избежать спада после мирового финансового кризиса 2008–2009 годов. И теперь он готов снова избежать последствий пандемии COVID-19. Ожидается, что в этом году продолжится сильный рост стоимости жилья, чему способствуют низкие процентные ставки, а также преобладающая нехватка предложения в крупных городах.
«Более 20 миллиардов евро являются новым многолетним рекордом объема инвестиций в 2020 году. В 2022 году можно ожидать, что активность на немецком рынке инвестиций в жилую недвижимость будет стабильно высокой», — говорится в отчете CBRE «Обзор рынка жилой недвижимости Германии на 2021 год».
Это подтверждает и Deutsche Bank AG в своем отчете «Перспективы рынка жилой недвижимости Германии до 2021 года»: «Цикл, скорее всего, останется неизменным в 2022 году из-за условий низких процентных ставок, фундаментального дефицита предложения и текущей недооценки».
Сегодняшние стремительно растущие цены на жилье отражают задержку реакции на длительный период, в течение которого в ФРГ не строили достаточно. После середины 1990-х годов произошло существенное снижение количества завершенных жилищных проектов, отчасти вызванное изменениями в политике, такими как повышение НДС с 3% до 19% в 2007 году и отмена субсидий на покупку домов.
С 1992 по 1999 год выдавали в среднем 476000 разрешений на строительство жилья в год, с 2001 по 2015 год количество разрешений существенно упало до 222000 разрешений ежегодно.
Однако чрезвычайно низкие за последние несколько лет процентные ставки и доходность облигаций стимулировали постоянно растущий спрос, несмотря на то, что большинство немецких ипотечных заемщиков берут взаймы под долгосрочные проценты, которые выше. По данным Deutsche Bundesbank, в феврале 2022 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составила 1,17%, по сравнению с 1,28% годом ранее и 1,78% двумя годами назад.
Миграционный кризис усилил давление. По данным Управления Верховного комиссара ООН по делам беженцев, ФРГ занимает пятое место по количеству беженцев среди всех стран — около 1,1 миллиона человек — это самый высокий показатель среди всех развитых западных государств.
Предложение жилья не успевает за этим спросом, поэтому его стоимость растет, а доходность падает. Строительство жилых помещений увеличилось на 3,8% до 360578 единиц в 2019 году и еще на 2,2% до 368400 единиц в 2020-м, после снижения на 0,3% в 2018-м и на 7,3% в 2017-м. Но этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса. По мнению экспертов рынка жилой недвижимости Германии, стране необходимо ежегодно строить около 400000 квартир, чтобы предотвратить нехватку в городах.
В течение 2020 года немецкая экономика сократилась на 5%, что меньше, чем ожидалось. Это было меньшее снижение, чем сокращение на 5,7% во время мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. Европейская комиссия ожидает, что экономика ФРГ вырастет на 3,2% в этом году.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Умеренная доходность от аренды жилой недвижимости в Германии
Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в Германии низкая или умеренная, отчасти из-за недавнего сильного роста цен, но, что более важно, потому что инвестиции в жилье (в том числе для сдачи в аренду) раньше в значительной степени субсидировались налоговыми льготами. По данным Евростата, многие немцы живут в арендованном жилье, и только 51% всех семей Германии владеют своими домами.
Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды колеблется от 3,5% до 3,7% в крупных городах Германии:
- В Мюнхене квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 2250 евро в месяц с доходностью 3,5%.
- В Берлине квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 1500 евро в месяц с доходностью 3,5%.
- Во Франкфурте аренда квартиры на 120 кв. м — примерно 1700 евро в месяц с доходностью 3,7%.
Хотя арендная плата продолжает расти, она едва успевает за ростом цен. Арендная плата по существующим контрактам выросла на 121,6% с 1990 по 2020 год, а арендная плата по новым контрактам — на 85,9%. С другой стороны, по данным BulwienGesa, средняя стоимость квартиры выросла на 145,5%, а на таунхаусы — на 129%.
Вариации стоимости домов
В Северо-Восточной Германии:
- В Берлине стоимость квартир продолжала расти (7,2%) в течение 2020 года до средней стоимости 4743 евро за квадратный метр. Средняя цена на одно- и двухквартирные дома выросла на 12,3% до 3 350 за квадратный метр.
- В Ганновере стоимость жилой недвижимости Германии выросла на 8,1% до средней цены 2 877 евро за квадратный метр в течение 2020 года. Аналогичным образом, средняя цена одно- и двухквартирных домов увеличилась на 11,2% до 2455 евро за квадрат.
- В Дрездене цены на квартиры выросли на скромные 4,1% до 2926 евро за кв. м, в то время как дома на одну или две семьи достигли 2735 евро за кв м (+9,3%).
- В Гамбурге стоимость квартир увеличилась до 4750 за кв. м (+9,5%). Одно- и двухквартирные дома подорожали +11,3% до 3282 за квадрат.
В Западной Германии:
- В Дортмунде был самый высокий рост средней стоимости жилой недвижимости Германии, увеличившись на 12,4% до 2071 евро за квадратный метр. В течение 2020 года цены на одно- и двухквартирные дома также достигли 2 512 (+11,1%).
- В Кельне средняя стоимость квартиры выросла на 10,6% до 3609 за кв. м. Дома на одну и две семьи достигли 2 881 за квадрат (+10,2%).
- В Дюссельдорфе средняя стоимость квартиры выросла на 6,9% до 3 338 за квадрат, в то время как средняя цена на одно- и двухквартирные дома достигла 2 944 евро за кв м (+7,5%).
В Южной Германии:
- В Мюнхене средняя стоимость жилой недвижимости Германии достигла 7 882 евро (+ 5,1%) за кв. м. Цены на одно- и двухквартирные дома увеличились +6,4% до 5 806 евро за квадрат за тот же период.
- Во Франкфурте стоимость квартир составила 4 138 за квадратный метр (+5,5%). В течение 2020-го цены на одно- и двухквартирные дома увеличились по сравнению с аналогичным периодом +10,4% и составили 3 210 за квадрат.
- В Штутгарте был самый сильный рост стоимости квартир в Южной Германии по сравнению с аналогичным периодом 2020-го — рост +7,3%, абсолютный показатель — 4037. С другой стороны, средняя стоимость одно- и двухквартирных домов составила 3782 за кв. м (+10,6%).
Совершая сделку купли-продажи жилой недвижимости в Германии, проще и дешевле совершить денежный перевод на сумму стоимости квартиры со счета в немецком банке. Поэтому мы предлагаем пройти бесплатную консультацию по подбору зарубежных банковских счетов. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.
Приток беженцев усугубляет нехватку жилой недвижимости в Германии
Германия приняла около 1,1 миллиона просителей убежища в 2015 году и еще 280 000 беженцев в 2016-м. В сентябре 2017-го канцлер Ангела Меркель согласилась ограничить количество беженцев, принимаемых Германией, на уровне 200 000 ежегодно.
Помимо ограниченного предложения жилой недвижимости в Германии, одна из проблем заключается в том, что беженцы размещаются в больших городах, таких как Берлин, где предложение жилья еще более ограничено. Они конкурируют за жилую недвижимость Германии с местными жителями и мигрантами (в основном из других частей Европы), которые приезжают в страну на работу, что приводит к дальнейшему давлению на стоимость и доходность квартир.
По данным Евростата, в 2020-м в Германии было зарегистрировано 102 500 просителей убежища, что составляет около 24,6% от всех заявителей, впервые подавших заявления в Евросоюзе. Это на 28% меньше, чем периодом ранее. Пять лет подряд количество заявлений о предоставлении убежища падает.
31 декабря 2020-го правительство Германии сняло запрет на депортацию сирийских граждан, позволив стране депортировать тех, кто, как считается, представляет угрозу для безопасности. Запрет действовал 8 лет и неоднократно продлевался из-за продолжающейся гражданской войны в Сирии.
Консервативный ипотечный рынок
Ипотечный рынок был эквивалентен 47% ВВП страны в 2020-м — необычно низкий уровень для развитой экономики. Фиксировалось огромное падение с 82,2% ВВП в 1998 году. В течение прошлого периода непогашенные жилищные ссуды составили 1,57 триллиона евро, что на 6,5% больше, чем в 2019-м, по данным Deutsche Bundesbank.
Консервативные заимствования немцев часто связывают с гиперинфляцией 1920-х гг. Однако изменения в налоговых льготах, вероятно, лучше объяснят общее снижение отношения ипотечных кредитов к ВВП.
Процентные ставки по жилищным кредитам продолжают падать
Покупатели жилой недвижимости в Германии в основном занимают ссуды по фиксированной ставке. В 2020-м доля ссуд с фиксированной процентной ставкой (IRF) сроком на 5 лет и более составила 82% от общего объема ссуд, по сравнению с 80,8% в 2019-м и намного выше, чем доля в 64,4% в 2009-м.
Напротив, ссуды с IRF сроком до 12 месяцев никогда не превышали 20% от одобренных новых ссуд и снизились до 10,5% от общего количества ссуд, одобренных в 2020-м. Такой профиль процентных ставок на жилую недвижимость в Германии обеспечивает значительную стабильность немецкому рынку, который, как правило, страдать от внезапных колебаний стоимости домов.
Важным объяснением стабильности процентных ставок на жилую недвижимость в Германии являются источники ссуд немецких банков, которые берут долгосрочные ссуды и поэтому стремятся предоставлять долгосрочные кредиты.
По данным Deutsche Bundesbank, в феврале 2022 года средняя процентная ставка по новым кредитам на жилую недвижимость в Германии составила 1,17%, по сравнению с 1,28% в 2020-м и 1,78% в 2019-м. За тот же период:
- IRF до 1 года: 1,73%, по сравнению с 1,82% ранее.
- IRF 1-5 лет: 1,28%, немного ниже 1,33% ранее.
- IRF 5-10 лет: 1,04%, по сравнению с 1,13% в 2020-м.
- IRF за 10 лет: 1,14%, по сравнению с 1,26% ранее.
Процентные ставки по жилой недвижимости в Германии снижаются с конца 2008-го после снижения ставок ЕЦБ. С марта 2016-го базовая ставка ЕЦБ составляет 0%.
Экономический спад, вызванный пандемией
В течение 2020 года экономика Германии сократилась на 5%, что меньше, чем сокращение на 5,7%, зафиксированное во время мирового финансового кризиса, поскольку масштабные меры государственного стимулирования помогли уменьшить влияние пандемии COVID-19.
Даже до пандемии крупнейшая экономика Европы уже замедлялась: рост ВВП составил всего 0,6% в 2019-м, что является резким замедлением по сравнению со среднегодовым ростом на 2% в 2014-18 гг. на фоне замедления роста отечественного автомобилестроения и слабого экспорта товаров из-за роста глобальной торговой напряженности.
Европейская комиссия ожидает, что экономика Германии вырастет на 3,2% в этом году.
По данным Destatis, в 2020-м бюджетный дефицит Германии составил около 189,2 миллиарда евро, что является первым дефицитом с 2013 года и самым высоким уровнем с момента воссоединения в 1991-м. В процентах от ВВП дефицит был эквивалентен 4,2%. По данным Евростата, государственный долг вырос до 69,8% ВВП в 2020-м, резко увеличившись с 59,7% ВВП в 2019-м и являясь самым высоким уровнем с 2015-го.
Уровень безработицы с поправкой на сезонные колебания в феврале составил 4,5% по сравнению с 3,6% годом ранее. Согласно данным Destatis, инфляция в Германии выросла до 1,7% в марте 2021 года, что является максимальным показателем с февраля 2020-го, поскольку временное снижение ставок НДС уже окончательно завершилось. По данным Европейской комиссии, в этом году ожидается ускорение инфляции до 2,3% с 0,4% в 2020 -м.
Экономическая ситуация продолжает влиять на рост стоимости жилой недвижимости в Германии и снижение ее доходности.
Наши эксперты предлагают помощь в подборе доходной жилой недвижимости в Германии. Вот некоторые наши предложения:
Если вы хотите получить консультацию по вопросам покупки жилой недвижимости в Германии, узнать текущую среднюю стоимость и доходность, напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.
Какие изменения средней стоимости жилой недвижимости в Германии за последние годы?
Рост стоимости жилой недвижимости в Германии составил 11,46% (9,61% с учетом инфляции) в течение 12 месяцев до первого квартала 2022 года, что немного ниже роста на 13,61%, зарегистрированного в первом квартале 2020 года. В квартальном исчислении средняя стоимость квартир выросла на 4,02% (2,1%).
Стоимость нового жилья выросли на 7,51% (с поправкой на инфляцию на 5,73%) на 1,63% (-0,24%) в квартальном исчислении.
Стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 14,73% (с поправкой на инфляцию на 12,83%) и на 4,07% (2,15%) за квартал.
Какая доходность жилой недвижимости в крупнейших городах Германии в 2022 году?
Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды жилья в крупных городах Германии колеблется от 3,5% до 3,7%:
В Мюнхене квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 2250 евро в месяц с доходностью 3,5%.
В Берлине квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 1500 евро в месяц с доходностью 3,5%.
Во Франкфурте аренда квартиры на 120 кв. м — примерно 1700 евро в месяц с доходностью 3,7%.
Хотя арендная плата продолжает расти, она едва успевает за ростом цен. Арендная плата по существующим контрактам выросла на 121,6% с 1990 по 2020 год.
