Стоимость и доходность жилой недвижимости в Германии в 2021 году

Несмотря на продолжающуюся глобальную пандемию, в первой половине 2021 года стоимость жилой недвижимости в Германии продолжала оставаться высокой, а доходность привлекательной для инвесторов, в том числе благодаря низким процентным ставкам, слабому строительному предложению и возросшему спросу со стороны более чем 1 миллиона беженцев. В стране, где рынок жилья исторически был чрезвычайно стабильным, это значительный сдвиг.

В статье мы расскажем о стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии в разных крупных городах по состоянию на 2021 год. 

Недвижимость в германии - картинка

Если вы хотите купить коммерческую или жилую недвижимость в Германии для сдачи в аренду, обратитесь за консультациями и юридической помощью к экспертам портала International Wealth. 

Мы поможем подобрать наиболее привлекательные объекты недвижимого имущества, зарегистрировать компанию GmbH по недвижимости в Германии, открыть личный и корпоративный счет в немецком банке. Оформляя жилую недвижимость даже на частное лицо, вам сложно будет содержать и управлять ею без валютного счета в иностранном банке. Узнайте ниже, как получить бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору зарубежного банковского счета.

Телефоны и мессенджеры в шапке сайта помогут вам быстро связаться с экспертами портала International Wealth. 

Как выросли цены на жилую недвижимость в Германии к середине 2021 года?

Согласно данным Europace, индекс гедонистических цен на жилую недвижимость в Германии вырос на 11,12% (с поправкой на инфляцию на 9,28%) в течение последних 12 месяцев. Гедонические индексы цен представляют собой попытку точного сопоставления стоимости, поэтому они являются лучшим измерителем тенденций стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии.

Квартальные цены на жилую недвижимость в Германии выросли на 3,23% (1,33% с поправкой на инфляцию) в первые три месяца года.

Изменение стоимости жилья в стране по типу жилой недвижимости:

  • Рост стоимости составил 11,46% (9,61% с учетом инфляции) в течение 12 месяцев до первого квартала 2021 года, что немного ниже роста на 13,61%, зарегистрированного в первом квартале 2020 года. В квартальном исчислении средняя стоимость квартир выросла на 4,02% (2,1%).
  • Стоимость нового жилья выросли на 7,51% (с поправкой на инфляцию на 5,73%) на 1,63% (-0,24%) в квартальном исчислении.
  • Стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 14,73% (с поправкой на инфляцию на 12,83%) и на 4,07% (2,15%) за квартал.

Мы приведем рост средней стоимости на жилую недвижимость в Германии за последние 10 лет таблице ниже.

ГодыНоминальный рост стоимости в %Рост цен с учетом инфляции, в %
2009-1,89-2,68
20103,562,23
20114,712,67
20124,572,48
20133,211,75
20143,713,51
20155,575,28
201610,228,40
20174,713,00
20187,966,14
201910,249,65
202010,7311.05

Развитие немецкого рынка жилья 

Рынок жилой недвижимости в Германии был одним из немногих, кому удалось избежать спада после мирового финансового кризиса 2008–2009 годов. И теперь он готов снова избежать последствий пандемии COVID-19. Ожидается, что в этом году продолжится сильный рост стоимости жилья, чему способствуют низкие процентные ставки, а также преобладающая нехватка предложения в крупных городах.

«Более 20 миллиардов евро являются новым многолетним рекордом объема инвестиций в 2020 году. В 2021 году можно ожидать, что активность на немецком рынке инвестиций в жилую недвижимость будет стабильно высокой», — говорится в отчете CBRE «Обзор рынка жилой недвижимости Германии на 2021 год».

Это подтверждает и Deutsche Bank AG в своем отчете «Перспективы рынка жилой недвижимости Германии до 2021 года»: «Цикл, скорее всего, останется неизменным в 2021 году из-за условий низких процентных ставок, фундаментального дефицита предложения и текущей недооценки».

Сегодняшние стремительно растущие цены на жилье отражают задержку реакции на длительный период, в течение которого в ФРГ не строили достаточно. После середины 1990-х годов произошло существенное снижение количества завершенных жилищных проектов, отчасти вызванное изменениями в политике, такими как повышение НДС с 3% до 19% в 2007 году и отмена субсидий на покупку домов.

С 1992 по 1999 год выдавали в среднем 476000 разрешений на строительство жилья  в год, с 2001 по 2015 год количество разрешений существенно упало до 222000 разрешений ежегодно.

Однако чрезвычайно низкие за последние несколько лет процентные ставки и доходность облигаций стимулировали постоянно растущий спрос, несмотря на то, что большинство немецких ипотечных заемщиков берут взаймы под долгосрочные проценты, которые выше. По данным Deutsche Bundesbank, в феврале 2021 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составила 1,17%, по сравнению с 1,28% годом ранее и 1,78% двумя годами назад.

Миграционный кризис усилил давление. По данным Управления Верховного комиссара ООН по делам беженцев, ФРГ занимает пятое место по количеству беженцев среди всех стран — около 1,1 миллиона человек — это самый высокий показатель среди всех развитых западных государств.

Предложение жилья не успевает за этим спросом, поэтому его стоимость растет, а доходность падает. Строительство жилых помещений увеличилось на 3,8% до 360578 единиц в 2019 году и еще на 2,2% до 368400 единиц в 2020-м, после снижения на 0,3% в 2018-м и на 7,3% в 2017-м. Но этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса. По мнению экспертов рынка жилой недвижимости Германии, стране необходимо ежегодно строить около 400000 квартир, чтобы предотвратить нехватку в городах.

В течение 2020 года немецкая экономика сократилась на 5%, что меньше, чем ожидалось. Это было меньшее снижение, чем сокращение на 5,7% во время мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. Европейская комиссия ожидает, что экономика ФРГ вырастет на 3,2% в этом году и еще на 3,1% в 2022 году.

Умеренная доходность от аренды жилой недвижимости в Германии

Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в Германии низкая или умеренная, отчасти из-за недавнего сильного роста цен, но, что более важно, потому что инвестиции в жилье (в том числе для сдачи в аренду) раньше в значительной степени субсидировались налоговыми льготами. По данным Евростата, многие немцы живут в арендованном жилье, и только 51% всех семей Германии владеют своими домами.

Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды колеблется от 3,5% до 3,7% в крупных городах Германии:

  • В Мюнхене квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 2250 евро в месяц с доходностью 3,5%.
  • В Берлине квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 1500 евро в месяц с доходностью 3,5%.
  • Во Франкфурте аренда квартиры на 120 кв. м — примерно 1700 евро в месяц с доходностью 3,7%.

Хотя арендная плата продолжает расти, она едва успевает за ростом цен. Арендная плата по существующим контрактам выросла на 121,6% с 1990 по 2020 год, а арендная плата по новым контрактам — на 85,9%. С другой стороны, по данным BulwienGesa, средняя стоимость квартиры выросла на 145,5%, а на таунхаусы — на 129%.

Вариации стоимости домов

В Северо-Восточной Германии:

  • В Берлине стоимость квартир продолжала расти (7,2%) в течение 2020 года до средней стоимости 4743 евро за квадратный метр. Средняя цена на одно- и двухквартирные дома выросла на 12,3% до 3 350 за квадратный метр.
  • В Ганновере стоимость жилой недвижимости Германии выросла на 8,1% до средней цены 2 877 евро за квадратный метр в течение 2020 года. Аналогичным образом, средняя цена одно- и двухквартирных домов увеличилась на 11,2% до 2455 евро за квадрат.
  • В Дрездене цены на квартиры выросли на скромные 4,1% до 2926 евро за кв. м, в то время как дома на одну или две семьи достигли 2735 евро за кв м (+9,3%).
  • В Гамбурге стоимость квартир увеличилась до 4750 за кв. м (+9,5%). Одно- и двухквартирные дома подорожали +11,3% до 3282 за квадрат.

В Западной Германии:

  • В Дортмунде был самый высокий рост средней стоимости жилой недвижимости Германии, увеличившись на 12,4% до 2071 евро за квадратный метр. В течение 2020 года цены на одно- и двухквартирные дома также достигли 2 512 (+11,1%).
  • В Кельне средняя стоимость квартиры выросла на 10,6% до 3609 за кв. м. Дома на одну и две семьи достигли 2 881 за квадрат (+10,2%).
  • В Дюссельдорфе средняя стоимость квартиры выросла на 6,9% до 3 338 за квадрат, в то время как средняя цена на одно- и двухквартирные дома достигла 2 944 евро за кв м (+7,5%).

В Южной Германии:

  • В Мюнхене средняя стоимость жилой недвижимости Германии достигла 7 882 евро (+ 5,1%) за кв. м. Цены на одно- и двухквартирные дома увеличились +6,4% до 5 806 евро за квадрат за тот же период.
  • Во Франкфурте стоимость квартир составила 4 138 за квадратный метр (+5,5%). В течение 2020-го цены на одно- и двухквартирные дома увеличились по сравнению с аналогичным периодом +10,4% и составили 3 210 за квадрат.
  • В Штутгарте был самый сильный рост стоимости квартир в Южной Германии по сравнению с аналогичным периодом 2020-го — рост +7,3%, абсолютный показатель — 4037. С другой стороны, средняя стоимость одно- и двухквартирных домов составила 3782 за кв. м (+10,6%).

Совершая сделку купли-продажи жилой недвижимости в Германии, проще и дешевле совершить денежный перевод на сумму стоимости квартиры со счета в немецком банке. Поэтому мы предлагаем пройти бесплатную консультацию по подбору зарубежных банковских счетов. Узнайте, как её получить, в следующих статьях. 

Консультации от экспертов портала International Wealth

Приток беженцев усугубляет нехватку жилой недвижимости в Германии 

Германия приняла около 1,1 миллиона просителей убежища в 2015 году и еще 280 000 беженцев в 2016-м. В сентябре 2017-го канцлер Ангела Меркель согласилась ограничить количество беженцев, принимаемых Германией, на уровне 200 000 ежегодно.

Помимо ограниченного предложения жилой недвижимости в Германии, одна из проблем заключается в том, что беженцы размещаются в больших городах, таких как Берлин, где предложение жилья еще более ограничено. Они конкурируют за жилую недвижимость Германии с местными жителями и мигрантами (в основном из других частей Европы), которые приезжают в страну на работу, что приводит к дальнейшему давлению на стоимость и доходность квартир.

По данным Евростата, в 2020-м в Германии было зарегистрировано 102 500 просителей убежища, что составляет около 24,6% от всех заявителей, впервые подавших заявления в Евросоюзе. Это на 28% меньше, чем периодом ранее. Пять лет подряд количество заявлений о предоставлении убежища падает.

31 декабря 2020-го правительство Германии сняло запрет на депортацию сирийских граждан, позволив стране депортировать тех, кто, как считается, представляет угрозу для безопасности. Запрет действовал 8 лет и неоднократно продлевался из-за продолжающейся гражданской войны в Сирии.

Консервативный ипотечный рынок

Ипотечный рынок был эквивалентен 47% ВВП страны в 2020-м — необычно низкий уровень для развитой экономики. Фиксировалось огромное падение с 82,2% ВВП в 1998 году. В течение прошлого периода непогашенные жилищные ссуды составили 1,57 триллиона евро, что на 6,5% больше, чем в 2019-м, по данным Deutsche Bundesbank.

Консервативные заимствования немцев часто связывают с гиперинфляцией 1920-х гг. Однако изменения в налоговых льготах, вероятно, лучше объяснят общее снижение отношения ипотечных кредитов к ВВП.

Процентные ставки по жилищным кредитам продолжают падать

Покупатели жилой недвижимости в Германии в основном занимают ссуды по фиксированной ставке. В 2020-м доля ссуд с фиксированной процентной ставкой (IRF) сроком на 5 лет и более составила 82% от общего объема ссуд, по сравнению с 80,8% в 2019-м и намного выше, чем доля в 64,4% в 2009-м.

Напротив, ссуды с IRF сроком до 12 месяцев никогда не превышали 20% от одобренных новых ссуд и снизились до 10,5% от общего количества ссуд, одобренных в 2020-м. Такой профиль процентных ставок на жилую недвижимость в Германии обеспечивает значительную стабильность немецкому рынку, который, как правило, страдать от внезапных колебаний стоимости домов.

Важным объяснением стабильности процентных ставок на жилую недвижимость в Германии являются источники ссуд немецких банков, которые берут долгосрочные ссуды и поэтому стремятся предоставлять долгосрочные кредиты.

По данным Deutsche Bundesbank, в феврале 2021 года средняя процентная ставка по новым кредитам на жилую недвижимость в Германии составила 1,17%, по сравнению с 1,28% в 2020-м и 1,78% в 2019-м. За тот же период:

  • IRF до 1 года: 1,73%, по сравнению с 1,82% ранее.
  • IRF 1-5 лет: 1,28%, немного ниже 1,33% ранее.
  • IRF 5-10 лет: 1,04%, по сравнению с 1,13% в 2020-м.
  • IRF за 10 лет: 1,14%, по сравнению с 1,26% ранее.

Процентные ставки по жилой недвижимости в Германии снижаются с конца 2008-го после снижения ставок ЕЦБ. С марта 2016-го базовая ставка ЕЦБ составляет 0%.

Экономический спад, вызванный пандемией

В течение 2020 года экономика Германии сократилась на 5%, что меньше, чем сокращение на 5,7%, зафиксированное во время мирового финансового кризиса, поскольку масштабные меры государственного стимулирования помогли уменьшить влияние пандемии COVID-19.

Даже до пандемии крупнейшая экономика Европы уже замедлялась: рост ВВП составил всего 0,6% в 2019-м, что является резким замедлением по сравнению со среднегодовым ростом на 2% в 2014-18 гг. на фоне замедления роста отечественного автомобилестроения и слабого экспорта товаров из-за роста глобальной торговой напряженности.

Европейская комиссия ожидает, что экономика Германии вырастет на 3,2% в этом году и еще на 3,1% в 2022-м.

По данным Destatis, в 2020-м бюджетный дефицит Германии составил около 189,2 миллиарда евро, что является первым дефицитом с 2013 года и самым высоким уровнем с момента воссоединения в 1991-м. В процентах от ВВП дефицит был эквивалентен 4,2%. По данным Евростата, государственный долг вырос до 69,8% ВВП в 2020-м, резко увеличившись с 59,7% ВВП в 2019-м и являясь самым высоким уровнем с 2015-го.

Уровень безработицы с поправкой на сезонные колебания в феврале составил 4,5% по сравнению с 3,6% годом ранее. Согласно данным Destatis, инфляция в Германии выросла до 1,7% в марте 2021 года, что является максимальным показателем с февраля 2020-го, поскольку временное снижение ставок НДС уже окончательно завершилось. По данным Европейской комиссии, в этом году ожидается ускорение инфляции до 2,3% с 0,4% в 2020 -м.

Экономическая ситуация продолжает влиять на рост стоимости жилой недвижимости в Германии и снижение ее доходности. 

Наши эксперты предлагают помощь в подборе доходной жилой недвижимости в Германии. Вот некоторые наши предложения:

Доходные дома в Германии от International Wealth

Если вы хотите получить консультацию по вопросам покупки жилой недвижимости в Германии, узнать текущую среднюю стоимость и доходность, напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.

Какие изменения средней стоимости жилой недвижимости в Германии за последние годы?

Рост стоимости жилой недвижимости в Германии составил 11,46% (9,61% с учетом инфляции) в течение 12 месяцев до первого квартала 2021 года, что немного ниже роста на 13,61%, зарегистрированного в первом квартале 2020 года. В квартальном исчислении средняя стоимость квартир выросла на 4,02% (2,1%).
Стоимость нового жилья выросли на 7,51% (с поправкой на инфляцию на 5,73%) на 1,63% (-0,24%) в квартальном исчислении.
Стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 14,73% (с поправкой на инфляцию на 12,83%) и на 4,07% (2,15%) за квартал.

Какая доходность жилой недвижимости в крупнейших городах Германии в 2021 году?

Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды жилья в крупных городах Германии колеблется от 3,5% до 3,7%:
В Мюнхене квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 2250 евро в месяц с доходностью 3,5%.
В Берлине квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 1500 евро в месяц с доходностью 3,5%.
Во Франкфурте аренда квартиры на 120 кв. м — примерно 1700 евро в месяц с доходностью 3,7%.
Хотя арендная плата продолжает расти, она едва успевает за ростом цен. Арендная плата по существующим контрактам выросла на 121,6% с 1990 по 2020 год.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.