Сравнение доходности жилья в Турции под сдачу

Опытным инвесторам известно, что период окупаемости капиталовложений в покупку жилья под сдачу в аренду в мегаполисах по всему миру составляет от 200 до 250 месяцев. К сожалению, по ряду причин во многих городах Турции доходность инвестиций в жилье является сейчас гораздо более скромной. Причем показатель стабильно растет. Как продемонстрировало свежее исследование, среди 20 крупнейших турецких городов и мегаполисов лишь Анталия и Мугла показывали позитивную динамику в 1 полугодии 2022. В остальных городах арендная плата растет медленнее относительно стоимости жилья.

Непрекращающийся рост стоимости жилья

Покупка коттеджа / квартиры позволяет удовлетворить потребность в собственном жилье. Но подобная потребность движет далеко не всеми покупателями. Постоянным читателям нашего портала превосходно известно, что многими потенциальными покупателями недвижимость рассматривается как инвестиционный инструмент.

Недвижимое имущество также считается безопасным активом-убежищем / средством хеджирования рисков в период высокой инфляции / иных экономических потрясений. Последняя функция капиталовложений в жилье особенно актуальна в случае современной Турции, где инфляция бьет рекорды, а курс лиры серьезно проседает относительно доллара, евро и множества иных валют.

Причем слабая лира делает местное жилье более интересным и привлекательным для иностранных покупателей, которые взамен на потраченные деньги получают гораздо больше, чем раньше (выше качество, больше площадь, лучше локация и т.д.). Среди иностранцев выделяются как инвесторы, рассматривающие возможность покупки под сдачу в аренду, так и экспаты, которыми движет релокация в курортное государство с более приятным климатом и низкой стоимостью товаров / услуг.

Вследствие высокого спроса со стороны местных и иностранных покупателей темп роста стоимости жилья в Турции за последний год оказался на рекордном уровне. Помимо колоссального спроса, восходящий ценовой тренд укрепляет и повышение стоимости строительства на фоне общемирового удорожания стройматериалов.

Причем подобное повышение цен, наблюдаемое в мегаполисах вроде Стамбула, не ограничивается лишь большими городами. Даже в населённых пунктах поменьше, где цены являются более демократичными, стоимость нового жилья типа 3 + 1 приближается к диапазону в 1 миллион турецких лир.

Одновременно привлекает внимание сравнительно более скромная динамика арендной платы, обусловленная трудностями при изменении цен в рамках долгосрочных контрактов на съем жилья, с которыми сталкиваются арендодатели. На данное обстоятельство следует обращать пристальное внимание, выбирая жилье в Турции под сдачу в аренду. Благо, при должной внимательности к актуальным статданным и поддержке наших экспертов можно сравнительно легко выбрать и купить жилье, позволяющее относительно быстро «отбить» вложенные деньги. 

«Доходность» инвестиций в арендное жилье в Турции не увеличивается, но есть исключения

Исследование, проведенное консалтинговой компанией Denge Degerleme (Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.) по заказу популярно турецкого информагентства Dunya, показало, за сколько месяцев / лет окупаются инвестиции в местное жилье, если последнее сдается в аренду. Авторы исследования сравнивали уровень окупаемости по состоянию на конец 2021 и по состоянию на конец 1 полугодия 2022. Эксперты изучили ситуацию в 20 крупнейших городах Турции, а также в 3 главных агломерациях.

Выбор оптимальной инвестиционной площадки среди 20 крупнейших городов

Результаты анализа ситуации в 20 крупных городах и мегаполисах показывают: окупаемость инвестиций значительно снизилась в отчетном периоде в 18 из 20 охваченных исследованием населенных пунктов.

В отличие от негативной картины в целом, очевидно сокращение периода возврата инвестиций в жилье в Анталии и Мугле. Иными словами, в данных городах арендная плата выросла больше относительно  стоимости покупки жилья.

Утверждается, что основной причиной подобной ситуации является продолжающаяся напряженность между Россией и Украиной, ведущая к притоку в рассматриваемые регионы большого количества иностранцев из соответствующих государств, желающих проживать в более безопасном месте и в более комфортных условиях, чем на исторической родине.

Ситуация в агломерациях Стамбул и Измир

Из представленной ниже таблицы видно, что срок возврата инвестиций в арендную недвижимость значительно увеличился почти во всех рабочих районах агломерации Стамбул, расположенных как на европейской, так и на анатолийской стороне мегаполиса. Причем, как отмечают эксперты, это произошло, несмотря на снижение количества арендного жилья на рынке. Как отмечалось выше, период возврата капиталовложений в арендное жилье в мегаполисах составляет от 200 до 250 месяцев.

Большинство районов Стамбула находятся за пределами подобного диапазона. Но приятными исключениями выступает Эсеньюрт и Кагитане. Причем в случае последнего даже наблюдается сокращение периода возврата инвестиций. Еще более активная реновация и появление интересных девелоперских проектов вроде жилого комплекса Kağıthane Project.

При рассмотрении отдельных районов измирской агломерации возникает аналогичная картина. В результате интенсивной иммиграции в Измир и быстрого роста цен на жилье период возврата капиталовложений в арендную недвижимость увеличился до 250-360 месяцев.

В агломерации Анкара ситуация менее критична

В случае отдельных районов анкарской агломерации также наблюдается увеличение срока возврата инвестиций, но разница между уровнями на конец 2021 и первого полугодия 2022 менее велика относительно Стамбула и Измира.

Причина проста: районы, прилегающие к столичной Анкаре, более подходят для расширения уже возведенных ЖК и строительства нового жилья относительно окрестностей Стамбула и Измира вследствие доступности большего количества земли под застройку. Иными словами, дефицита земельных участков нет, вследствие чего цены на новостройки растут достаточно умеренно.

Потенциальные проблемы: почему не следует покупать жилье в Турции под сдачу?

Рассматривая целесообразность покупки жилой недвижимости в Турции под сдачу в аренду, следует учитывать многочисленные «подводные камни», список которых недавно пополнили участившиеся судебные разбирательства между арендодателями и арендаторами, а также введенное правительством жесткое ограничение на повышение ставки арендной платы.

Ограничение на повышение ставки арендной платы

До недавнего времени лимит повышения ставки арендной платы при пересмотре условий долгосрочных соглашений определялся исключительно Турецким национальным статистическим институтом (TÜİK) на основе среднего индекса потребительских цен за предыдущий 12-месячный период.

Но в июне 2022 правительство ввело новые регулирующие нормы, наложив ограничение на максимально допустимое повышение ставки ренты при пересмотре договора в размере 25%, независимо от уровня инфляции. Ограничение действует до 1 июля 2023 (включительно).

Арендодатели и арендаторы все чаще выясняют отношения в суде

По причине повышенного интереса со стороны как российских, так и украинских граждан к аренде недвижимости в прибрежных городах Турции, включая упомянутые выше Анталию и Муглу, стоимость съема местного жилья к началу летнего курортного сезона выросла намного более существенно, чем обычно, вследствие чего период окупаемости инвестиций сократился. Но еще одним результатом роста ренты стало выселение многих предыдущих арендаторов, которые не способны платить больше за съемное жилье.

Сегодня отмечается увеличение числа судебных разбирательств между арендодателями и арендаторами, инициируемых последними вследствие несогласия с выселением / повышением ренты . Арендодатели мотивируют решение тем, что текущая стоимость съема намного ниже рыночной. Но арендаторы, не желая мириться с предложениями контрагентов о выселении / необходимости платить больше, инициируют судебные разбирательства.

Чтобы избежать суда, многие домовладельцы продают жилье с жильцами (квартиросъемщиками). Благо, турецкое законодательство допускает подобную возможность. Но потенциальному инвестору следует учитывать подобные обременения и связанные с ними риски (например, если покупается жилье с арендатором с целью выселения последнего и освобождения квартиры / коттеджа не для собственного проживания, скажем, для заселения родственников / новых арендаторов, готовьтесь к большим сложностям).

Инвестиционная иммиграция нивелирует низкую доходность и прочие минусы

Инвестиции в недвижимость, как правило, окупаются в долгосрочной перспективе не только благодаря арендному доходу, но и вследствие прироста капитала при гипотетической перепродаже. Да, существуют определенные риски. Например, в Турции жилье может быть легко уничтожено землетрясением (благо, ущерб покроет страховка). Кроме того, покупка жилья под сдачу в ближневосточной стране усложняется вследствие упомянутых выше моментов.

Но в случае иностранцев один-единственный фактор легко нивелирует низкую доходность и прочие минусы. Речь об инвестиционной иммиграции, позволяющей иностранцам оформлять вид на жительство или даже гражданство в Турции через покупку жилья. Условия следующие. 

Экспертная поддержка с выбором и приобретением жилья в Турции под сдачу

Приобретение жилья в Турции под сдачу в аренду – простой способ стать обладателем растущего в цене актива в тандеме с правом на оформление второго паспорта / карты ВНЖ (в зависимости от суммы вклада). Потенциальным инвесторам, реально заинтересованным подобной сделкой, рекомендуем поторопиться и связаться с нашими экспертами.

Команда портала готова оперативно оказать читателям содействие с выбором и покупкой оптимального актива, обеспечивая полную конфиденциальность, индивидуальный подход и всестороннее содействие с решением большого числа смежных задач, перечень которых включает следующее:

• Открытие счета в турецком банковском учреждении;
• Выполнение иммиграционных процедур;
• Налоговое планирование;
• Регистрация компании (сделку с недвижимостью не следует проводить через компанию, если планируется инвестиционная иммиграция).