Советы желающим купить недвижимость в Турции

Благодаря разнообразному ландшафту, комфортному климату, красивой природе и богатой истории Турецкая Республика является популярным местом для иностранцев, желающих приобрести жилье за пределами родной страны. Благодаря ряду иммиграционных привилегий и низким ценам число иностранцев, желающих купить недвижимость в Турции, быстро растет. Желаете воспользоваться заманчивыми условиями и не упустить выгодное предложение? Помогут настоящее руководство и консультация у экспертов!

Подготовка к покупке

Целесообразность инвестиций

Является ли покупка недвижимости в Турции хорошей идеей? Определенно! Достаточно сравнить цены турецких коттеджей / квартир на побережье Средиземного моря с аналогичными по качеству / расположению объектами в иных средиземноморских государствах, включая Испанию, Португалию и Францию. Сравнение будет не в пользу конкурентов.

Являясь сверхпопулярным туристическим направлением, страна предлагает возможность выгодно вложиться в арендное жилье под сдачу, получая разумную отдачу от инвестиций в долгосрочной перспективе. Нельзя забывать и про иммиграционные преимущества для иностранных инвесторов, решающих купить недвижимость в Турции под гражданство / ВНЖ.

Защита покупателей

Безопасно ли покупать турецкое жилье? На 100% — по крайней мере, если заручиться поддержкой заслуживающих доверия экспертов. Десятки тысяч иностранцев, включая русских, украинцев, немцев, британцев и иракцев, приобретают местные квартиры и виллы, успешно избегая проблем.

Достаточно придерживаться стандартных для любого рынка мер предосторожности, включая проведение предварительных проверок приобретаемого актива, скептическое отношение к проектам на стадии котлована и т.д.

Интересные локации

Согласно статистике, одними из наиболее популярных направлений среди иностранцев, рассматривающих возможность купить недвижимость в Турции, традиционно являются Стамбул, Анталия, Мугла, Айдын и Бурса. Рассмотрим данные локации более внимательно:

• Стамбул: Оживленный мегаполис, способный похвастать сочетанием древней истории и современных деловых районов. Стамбул предлагает насыщенную ночную жизнь, первоклассные магазины, гастрономию мирового уровня и иные бонусы.
• Анталия: Популярный туристический регион отличается разнообразием активностей и пейзажей. От возможности поиграть в гольф в Белеке до исследования исторических достопримечательностей Сиде и посещения пляжей рядом с центром города – вот далеко не полный перечень того, что предлагает курортная Анталия, способная похвастать жарким летом и мягкой зимой. Многие экспаты проживают там круглогодично.
• Мугла: Регион, охватывающий юго-запад страны, включает множество городов и поселков, предлагающих что-то уникальное. Например, район Фетхие предлагает сочетание сразу нескольких полнофункциональных марин, доступных цен за квадратный метр, потрясающих природных ландшафтов и пляжей. Дальян и Даламан — превосходные направления для покупателей, желающих поселиться поближе к Матери-природе, устав от городских пейзажей. Полуостров Бодрум привлекает мировую элиту, предлагая премиальный отдых и дорогую недвижимость в Турции.
• Айдын: Огибая западное побережье Эгейского моря, регион Айдын включает ряд популярных направлений (например, Кушадасы и Дидим). Город Кушадасы наиболее известен большими аквапарками, отелями из категории «все включено» и близостью к древним руинам Эфеса, привлекающим пассажиров круизных судов. Дидим, часто именуемый Маленькой Британией, завоевывает популярность у британских покупателей.
• Бурса: Территория, расположенная на северо-западе государства, включает городскую часть и более крупную провинцию. Одноименный город заслужил известность благодаря множеству османских достопримечательностей, включенных в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Регион манит любителей лыжных курортов. Бурса в основном привлекает покупателей жилья с Ближнего Востока вследствие сходства культур.

Ограничения в отношении иностранцев, решивших купить недвижимость в Турции

Физлицо иностранного происхождения вправе приобретать недвижимость в Турции, включая участки в любой точке страны площадью до 30 гектаров. Общий размер приобретаемых иностранцем активов не может превышать 10% от общей площади соответствующего района.

Зарубежные покупатели-физлица не вправе приобретать / арендовать недвижимое имущество в пределах закрытых зон / зон военной безопасности. Однако подобным покупателям разрешается приобретать / арендовать недвижимость в Турции в пределах особых охранных зон с разрешения местной администрации.

Персоны, приобретающие земельный участок под застройку, обязаны представить на рассмотрение местным властям план застройки недвижимого имущества в течение двухлетнего периода с момента покупки земли. Проект подлежит передаче на согласование в одно из турецких министерств – в зависимости от назначения здания.

Комплексное обследование выбранного актива

Готовясь купить недвижимость в Турции, следует озаботиться проведением комплексной проверки актива , воспользовавшись профессиональной помощью. Комплексная проверка позволяет получить критически важную информацию по следующим вопросам:

• Текущий правовой статус актива;
• Отсутствие / наличие обременений и задолженностей (залогов, ипотеки, ограниченных вещных прав, договора о сдаче актива в аренду);
• Отсутствие / наличие судебных процессов, касающихся актива;
• Текущий статус зонирования, демонстрирующий возможную принадлежность к военной / закрытой зоне, где иностранцам запрещено покупать недвижимость в Турции;
• Легитимность  проектной / разрешительной документации, в соответствии с которой строился / строится объект;
• Техническое состояние актива;

Если инвестор намеревается купить землю и построить здание на приобретенном участке, потребуется провести проверку, охватывающую градостроительные планы и местные правила, связанные со строительством, а также возникающие налоговые обязательства и экологические аспекты девелоперского проекта.

Открытие компании для заключения сделки

Иностранец вправе купить недвижимость в Турции через местную компанию с иностранным участием. Фирма, сформированная в Турецкой Республике как юрлицо, относится к категории компаний с иностранным участием в соответствии со следующими условиями:

• Иностранные инвесторы владеют 50%+ акций;
  • ИЛИ
• Иностранные инвесторы вправе назначать / увольнять большинство членов совета директоров.

Подобная компания способна приобретать недвижимое имущество и ограниченные вещные права для осуществления деятельности, предусмотренной уставом. Дополнительно для утверждения покупки необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения объекта и в Управление земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; TKGM).

Заключение сделки

Оформление доверенности за границей

Нет необходимости лично посещать страну, чтобы купить недвижимость в Турции. Достаточно делегировать полномочия местному представителю, воспользовавшись доверенностью. Доверенность обязана соответствовать следующим условиям:

• Выдается турецкими диппредставительствами / иными компетентными органами за рубежом;
• Оформляется на турецком языке и языке страны расположения органа, выдающего доверенность;
• Включает фотографию (с четкой печатью и подписью над фотографией);
• Включает апостиль в случае выдачи доверенности в стране, являющейся стороной Гаагской конвенции;
• Заверяется подписью компетентного сотрудника органа, выдающего доверенность, и печатью подобного органа, а также турецким диппредставительством, если доверенность выдана в стране, не являющейся стороной Гаагской конвенции.

Располагая доверенностью и действуя от имени клиента, местный специалист способен выполнять, помимо прочего, следующие действия:

• Проверка технического состояния недвижимого имущества.
• Анализ правоустанавливающих и иных документов.
• Подготовка договора купли-продажи.
• Выполнение административных процедур.

Важные документы

Одного договора купли-продажи недостаточно для перехода права собственности на объект недвижимого имущества. При подаче заявления в Управление земельного кадастра покупатель и продавец обязаны передать чиновникам следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на недвижимость в Турции;
• Документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;
• Справка об инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества;
• Полис страхования от землетрясений;
• Фотографии продавца и покупателя;
• Доказательство оплаты пошлины за оформление свидетельства о праве собственности и иных налогов, если подобное необходимо.

Документы, составленные на языке, отличном от турецкого, надлежит перевести на турецкий язык.

Этапы покупки недвижимости в Турции

Перечень шагов, которые надлежит предпринять, чтобы выгодно и безопасно купить недвижимость в Турции, как правило, выглядит следующим образом: 

• Поиск подходящей квартиры / виллы либо коммерческого объекта;
• Оформление доверенности на местного юриста, уполномоченного заключать договор купли-продажи от имени покупателя;
• Проведение комплексной проверки;
• Заключение предварительного договора, зачастую предполагающее внесение депозита в размере от 10% до 25% от продажной стоимости актива для его бронирования;
• Подписание окончательного договора с регистрацией в Управлении земельного кадастра, фиксирующем факт передачи имущества и выдающем документ о праве собственности новому владельцу.

Строящаяся недвижимость в Турции

Если правоустанавливающий документ на приобретаемую недвижимость в Турции невозможно получить немедленно (например, если объект находится в стадии строительства) рекомендуется заключить предварительное соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить жилье на оговоренных условиях.

Документ надлежит заверить у нотариуса. Последний взимает плату в размере 0,54% от продажной цены. После заверения у нотариуса данный документ надлежит передать в Управление земельного кадастра для регистрации.

Заверенный у нотариуса предварительный договор обеспечивает покупателю право обратиться в суд и переоформить актив на себя, если право собственности на недвижимость в Турции в дальнейшем не будет передано продавцом.

Иммиграционные привилегии

Вид на жительство через недвижимость в Турции

Иностранный гражданин вправе претендовать на карту турецкого резидента, если купит недвижимость в Турции. Покупатель получает возобновляемый краткосрочный вид на жительство в соответствии с законом № 6458 «Об иностранцах и международной защите». Допускается приобретение объекта целиком / части подобного актива. ВНЖ изначально предоставляется на двухлетний период. Предусмотрена возможность продления.

Если претендент после внесения инвестиций подает заявку и необходимые сопроводительные документы сотрудникам иммиграционной службы, последние не вправе отказать в выдаче ВНЖ. При оформлении турецкого вида на жительство на иных основаниях отказы иногда случаются.

Второе гражданство при покупке недвижимости в Турции

Чтобы подать заявление на получение турецкого гражданства, необходимо приобрести недвижимость в Турции на сумму не менее 250 000 $ / эквивалентную сумму в иностранной валюте. Покупателю запрещено перепродавать актив в течение трехлетнего периода. Допускается использование ипотеки, покрывающей сумму превышения порогового значения.

Иностранцам, претендующим на турецкое гражданство через инвестиции, доступно несколько альтернатив, включая создание 50 рабочих мест либо приобретение ценных бумаг / капитализацию бизнеса / внесение депозита размером 500 000 $.

Почему инвестировать в рынок недвижимости Турции нужно прямо сейчас?

В последние годы наблюдается стабильный рост числа иностранцев, желающих купить жилую недвижимость в Турции. Так, согласно данным Турецкого института статистики (Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), в январе 2022 продажи жилья иностранцам выросли на 56,5% (!) в годовом исчислении, достигнув отметки в 4186 единиц.

По информации ведомства, на Стамбул пришлась «львиная доля» продаж иностранным покупателям (1771 сделка). Средиземноморская провинция Анталия, являющаяся центром турецкого туризма, заняла второе место с результатом в 914 сделок. А столица Анкара заняла третье место с 269 продажами.

Россияне вошли в топ-3 наиболее активных покупателей, закрыв 479 сделок. Более высокий уровень активности в отчетном периоде демонстрировали лишь граждане Ирана и Ирака. В целом на долю иностранцев в январе 2022 пришлось 4,7% продаж жилья.

По данным TÜİK, в 2021 удалось закрыть 1,49 млн. сделок с объектами жилой недвижимости в Турции. Общий показатель снизился на 0,5% относительно 2020, когда коронавирус ударил по экономике. Продажи жилья иностранцам, напротив, подскочили на 43,5% в годовом исчислении и достигли 58 576 единиц в 2021. Предыдущий годовой рекорд удалось установить в 2019, когда за 12-месячный период иностранцы купили 45 483 объекта. Эксперты объясняют высокую активность зарубежных покупателей падением курса лиры и привлекательными условиями оформления экономического гражданства.

Экспертная помощь желающим купить недвижимость в Турции

Зачем обращаться за юридической консультацией при покупке недвижимости в Турции и оформлять доверенность на местного представителя для проверки выбранного объекта и закрытия сделки?

Многие иностранные инвесторы не располагают достаточным количеством свободного времени, чтобы лично заниматься покупкой недвижимости в Турции. Более того, они могут столкнуться со всевозможными преградами и сложностями, включая языковой барьер, сложные юридические аспекты / правила документооборота и т.д.

Дополнительно следует помнить о риске мошенничества, увеличивающемся в случае неспособности покупателя провести эффективную комплексную проверку актива с точки зрения законодательства и технического состояния.