Жилье в Сербии: 7 раз отмерь, 1 раз отрежь — как выбрать качественную квартиру?

Решение жилищного вопроса является важным шагом, требующим повышенного внимания. Особенно если решать данный вопрос в силу обстоятельств приходится за пределами исторической родины. Например, в Сербии, куда в 2022 устремились многочисленные россияне. Вот несколько советов, о которых следует помнить при совершении покупок. Читайте дальше и не забывайте консультироваться у наших экспертов, чтобы выбрать качественную квартиру / коттедж, избежав мошеннических схем и ловушек.

Статистика рынка жилья Сербии: спрос, цены, динамика

Перед рассмотрением критериев выбора жилья Сербии изучим состояние рынка. Ведь ключевые рыночные индикаторы, публикуемые профильным ведомством, говорят о необходимости поспешить с выбором оптимального актива и закрытием сделки. 

Согласно данным сербского Республиканского управления геодезии (Републички Геодетски Завод; РГЗ), в ведении которого находится кадастр недвижимости балканской страны, количество договоров купли-продажи в первом квартале 2022 выросло на 6,7% относительно аналогичного периода 2020.

В отчетном периоде в рынок недвижимости инвестировано 1,6 млрд. евро, что соответствует примерно 22-процентному росту в годовом исчислении и повышению на целых 47,3% относительно допандемийного 2019. Согласно отчету РГЗ, оборот рынка недвижимости столичного Белграда вырос на 21% относительно прошлогоднего результата.

Наиболее высокая цена сделки в сегменте квартир в отчетном периоде составила колоссальные 9 114 евро / кв. метр. Средняя цена за квадратный метр значительно ниже. Средняя рекламируемая цена в Белграде в старом здании составляет 2095 евро за «квадрат», а в новостройке— 2249 евро за квадратный метр.

Данные РГЗ показывают: стоимость квадратного метра постоянно растет практически во всех городских муниципалитетах Белграда с 2017. Эксперты называют несколько причин установления восходящего тренда, включая следующие:

• Повышенный спрос;
• Рост цен на строительные материалы после вспышки пандемии коронавируса;
• Ограниченное количество земли под строительство.

Стабильно растущий ценник заставляет торопиться с покупкой жилья как персон, которым требуется коттедж / квартира для постоянного проживания (сербы и иностранцы, оформляющие ВНЖ Сербии при покупке недвижимости), так и инвесторов, нацеленных на прирост капитала.

Кроме растущей средней цены «головной боли» при выборе жилья способна добавить неуверенность в качестве квартиры / коттеджа. Выбрать оптимальный актив помогут представленные ниже рекомендации и консультация у наших экспертов.

Как сделать разумный выбор жилья в Сербии: технические критерии

Сотрудники местных архитектурных бюро и эксперты Министерства территориального планирования Сербской Республики подготовили перечень технических критериев, на которые следует обращать внимание при выборе жилья в Сербии. Перечень выглядит следующим образом:

• Освещение и вентиляция: Важно обеспечить наличие в любой комнате естественной вентиляции и освещения, исключая технические / подсобные помещения (гардеробная; постирочная и т.д.).
• Планировка: Надлежит выбирать жилье в Сербии с комнатами достаточного размера, чтобы после размещения мебели оставалось пространство, позволяющее комфортно передвигаться. Следует избежать длинных и узких коридоров и прочих планировочных решений, использование которых ведет к нерациональному использованию полезного пространства.
• Изоляционные материалы: Повышенного внимания заслуживают тепло- и звукоизоляционные характеристики. При строительстве жилья в многоэтажках сегодня активно используется гипсокартон, стены из которого издают узнаваемый «глухой» звук после простукивания. Следует избегать подобного жилья, поскольку данный материал не обеспечивает недостаточно эффективную звукоизоляцию как внутри квартиры, так и по отношению к смежным помещениям. Общая с соседями стена из гипса – источник гарантированной «головной боли» на годы вперед. Газосиликатный блок / более прочные материалы обеспечивают более эффективную звукоизоляцию от соседей внутри многоэтажки и теплоизоляцию снаружи.
• Особенности здания и обустройство прилегающей территории: Оснащение общих помещений, наличие / отсутствие лифта, лестничная клетка, парковка и близость к иным зданиям, уровень этажности – данные моменты засуживают повышенного внимания. Также следует обратить внимание на окружающую среду / зеленые зоны. Наличие поблизости места отдыха и культурных объектов сделает жизнь проще / приятнее. Равно как и близость к общественному транспорту, детским садам и школам. В частности, рекомендуется выбирать жилье, находящееся от ближайшего парка на расстоянии не более 400-500 метров.
• Тип отопления: Жилье в Сербии доступно с центральным отоплением / локальным котлами (электрические / газовые / твердотопливные). В частном секторе распространен второй вариант.  Твердотопливные котлы наименее удобные.
• Будущая застройка: Следует интересоваться планами городской застройки на будущее, чтобы прекрасный вид на зеленую зону не сменился зданием в ближайшие годы, существенно ухудшая потребительские качества и, соответственно, стоимость актива.

Вторичка / новостройка?

Отдельного упоминания заслуживает критерий под названием возраст. Возраст недвижимости в Сербии, в частности, влияет на ликвидность (возможный выход из инвестиций в будущем). Чем старше жилье, тем, как правило, ниже ликвидность. Хотя случаются исключения вроде жилья в историческом центре Белграда.

Вне зависимости от города, цены старой и новой постройки из расчета на квадратный метр различаются. Как правило, старые постройки дешевле. В Белграде средняя объявленная цена квартир в старых постройках составляет 2095 евро за квадратный метр (данные по состоянию на май 2022, предоставленные порталом 4zida.rs), а в новостройке — 2249 евро.

Средняя объявленная цена в старом здании в Нови-Саде составляет 1671 евро за квадратный метр, а в новостройке — 1852 евро. В Нише цены немного ниже. Объявленная цена квадратного метра в старом доме составляет 1187 евро, а в новостройке — 1755 евро.

Вопреки тренду к ценовому превалированию новостроек, некоторые эксперты считают, что старые квартиры, построенные сразу после Второй мировой войны, предлагают несравненно более высокое качество. Каждая комната, кухня и ванная внутри подобной вторички предлагают естественную вентиляцию и освещение, чего нет во многих новостройках – равно как и отдельной кухни (на смену которой пришли кухни-гостиные в новостройках).

Если вторичка Вам не интересна, предлагаем изучить статистику по новостройкам, чтобы узнать, где новое жилье в Сербии строится наиболее активно. Согласно официальной статистике, за период с января по начало мая 2022 местными девелоперами подано около 16 тысяч заявлений на получение разрешения на строительство. Около 85% заявок оказались утверждены властями.

Наибольшее число новостроек возводится в Белграде. В столице строительные краны стоят практически на каждом шагу. Заявки на строительство в отчетном периоде подали 1935 инвесторов. В муниципалитете Кахетина получено 170 заявок на строительство и выдано 104 разрешения. С начала 2022 в Нише подано 145 заявлений, и лишь половина девелоперских проектов получила «зеленый свет».

Каких рисков / «подводных камней» избегать, выбирая жилье в Сербии?

• Возможность образования «мыльного пузыря»: Исходя из официальных статданных о спросе на жилье в Сербии и динамике цен, можно сделать следующий вывод: многие квартиры / коттеджи сейчас покупаются не с целью решения «жилищного вопроса», а ради инвестиций. Жилье рассматривается как товар, что способно привести к образованию «пузыря» на рынке недвижимости. Первоначально цены вырастут, и жилье в Сербии станет еще менее доступным для населения. А затем произойдет резкий обвал средней стоимости. Ситуация на рынке недвижимости Испании, имевшая место в середине минувшего десятилетия, является ярким примером подобного кризиса.
• Отсутствие инфраструктуры: Жилая недвижимость в Сербии возводится крайне быстро, но нередко застройщики забывают об обустройстве надлежащей инженерной инфраструктуры либо отказываются от проведения соответствующих работ в целях удешевления проекта. Как следствие, отсутствие инфраструктуры становится все более серьезной проблемой. Речь идет о водопроводе, канализации и подъездных путях к вновь возводимым объектам. Согласно требованиям законодательства, при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство девелопер в случае отсутствия надлежащей инфраструктуры девелопер обязан заключить договор с Управлением земель городского строительства, в рамках которого либо застройщик, либо город обязуется построить необходимую инфраструктуру в пределах территории застройки. Но зачастую ни чиновники, ни девелопер не успевают завершить работы в срок. Следствием становится снижение потребительских свойств нового жилья в Сербии. Важно учитывать данное обстоятельство и задавать агентствам недвижимости вопросы, например, о напоре воды и возможных отключениях электроэнергии в выбранном районе вследствие износа сетей.
• Объекты с кредитным обременением: Нередко в продажу попадают ипотечные квартиры / коттеджи, владельцы которых не успели внести взносы в уплату займов в полном объеме. Потенциальному покупателю следует изучать лоты на предмет наличия обременений с привлечением местных юристов. Справедливости ради следует отметить, что подобных объектов крайне мало. Большинству жителей Сербии не доступна покупка жилья даже в кредит, поскольку среднемесячная зарплата в стране составляет 600 евро. Подобной зарплаты достаточно для погашения около 200 евро тела кредита в месяц. Если рассматривать десятилетний кредит, подобное означает возможность заимствования не более 25 000 евро. Данной суммы недостаточно для покупки даже однокомнатной квартиры в Белграде. Следовательно, кредит многими сербами рассматривается в качестве крайней меры, когда нет иной возможности купить квартиру.
• Незаконная застройка: Проведение девелоперских работ без получения надлежащих разрешений пока еще является достаточно распространенным явлением. Получая разрешение на строительство 1 тысячи квадратных метров, некоторые компании строят по 100 000 квадратов метров. Нарушители получают протокол об административном правонарушении, поскольку закон рассматривает подобные инциденты как отклонение от проекта, не подлежащее наказанию в форме уголовной ответственности. Затем лишние «квадраты» вводятся в правовое русло с помощью закона «О легализации». Учитывая вышесказанное, недобросовестные застройщики находятся в привилегированном положении, нанося ущерб горожанам, которые заплатили за надлежащее коммунальное оборудование, но не могут им пользоваться вследствие чрезмерной нагрузки из-за дополнительных «квадратов», не предусмотренных первоначальным проектом. Поэтому, выбирая жилье в Сербии, следует удостовериться, что строительные работы велись на основе действующей планировочной документации, и перегрузки инфраструктурных сетей не будет.
• Проблемы с правоустанавливающими документами (в продолжение вопроса незаконной застройки): Общеизвестно, что «чистые» документы = спасенные нервные клетки. Найдя, наконец, оптимальную квартиру, потенциальные покупатели иногда сталкиваются с проблемами на этапе оформления документов. Например, автор объявления может указать, что квартира в новостройке готова к заселению сразу после сделки и надлежащим образом зарегистрирована, но фактически дом может быть еще не введен в эксплуатацию официально, поскольку строительные работы велись без надлежащего разрешения. Потенциальному покупателю следует проверить, зарегистрирована ли квартира на собственника и есть ли обременения. В случае если квартира не зарегистрирована на собственника, есть несколько вариантов. Требуется подтверждение права собственности и объяснение отсутствия регистрации квартиры на фактического владельца. Собственник действительно может получить актив на основании решения о наследстве, но не зарегистрировать его официально. В таком случае следует запросить решение о наследстве / договор дарения. Сербы часто получают квартиры по наследству до того, как у нотариуса начались слушания по делу о завещании. После получения решения о наследовании, необходимо передать документ РГЗ и подать заявление о регистрации на новое имя. Многие наследополучатели подобного не делают, думая, что процесс можно будет завершить в будущем за месяц-два, но иногда подобное занимает до полугода. Если документы «чистые», новый владелец способен зарегистрировать право собственности через 20 суток. Однако квартиру, пока еще ожидающую легализации, продать нельзя.

Экспертная помощь с выбором и покупкой качественного жилья в Сербии

Подсчеты ООН показывают: мировой рынок недвижимости в 36 раз дороже рынка золота. И 80 процентов недвижимости на планете – это жилье. Хотя инвестиции в недвижимость являются одними из наиболее безопасных, важно пользоваться услугами экспертов – особенно, если планируете инвестировать за границей. Свяжитесь с нами для получения бесплатной вводной консультации, чтобы выбрать и купить первоклассное жилье в Сербии!