Снятие запрета на покупку земли в Таиланде для иностранцев

Стремясь привлечь дополнительные иностранные инвестиции и платежеспособных экспатов, тайские власти пошли на серьезные реформы, включая снятие запрета на покупку земли в Таиланде для нетайцев. Данное нововведение превосходно согласуется с объявленной в начале осени 2022 иммиграционной программой Thai LTR Visa, позволяющей получить резидентство через покупку недвижимости.

Как купить землю в Таиланде иностранцу? Изучаем новые правила

25 октября 2022 тайский кабинет министров одобрил проект постановления, допускающий продажу земли определенным категориям иностранных граждан приобретать землю в Таиланде для последующего проживания. Воспользоваться льготами смогут иностранные граждане, инвестирующие минимум 40 миллионов батов в тайскую экономику. Целевая аудитория включает четыре группы иностранцев:

• Состоятельные персоны;
• Пенсионеры;
• Иностранные граждане, желающие работать удаленно из Таиланда (цифровые кочевники);
• Высококвалифицированные иммигранты, готовые трудиться в местных компаниях.

Представители данных групп получат право приобретать до 1600 квадратных метров (1 рай) земли для использования в качестве собственного жилья в следующих локациях (выбранная для покупки земли локация должна располагаться за пределами зон военной безопасности):

• Бангкок;
• Город Паттайя;
• Муниципальный район (khet thetsaban);
• Специально отведенный жилой район в соответствии с законом, регулирующим городское планирование.

Упомянутые выше минимальные инвестиции в размере 40 миллионов бат (US$ 1.06 млн.) разрешается вносить в следующие активы:

• Тайские облигации, выпущенные правительством, Банком Таиланда и государственными предприятиями;
• Паевые инвестиционные фонды, вкладывающие средства в недвижимость / инфраструктуру;
• Инвестиционные фонды недвижимости (REIT);
• Акционерный капитал организаций, продвигаемых Советом по инвестициям Таиланда.

Инвестиции следует внести до подачи заявки на предоставление права покупки земли. Покупатель земельного участка обязан сохранять соответствующий инвестиционный объект в течение минимум трехлетнего периода.

Если требования выполнены, соискателю надлежит подать заявление о предоставлении возможности покупки земли и соответствующие сопроводительные документы (включая документацию, подтверждающую факт внесений инвестиций и выданную соответствующими органами) генеральному директору Земельного департамента для рассмотрения и дальнейшего представления главе Министерства внутренних дел для окончательного одобрения.

В случае одобрения заявитель обязан уведомить компетентное должностное лицо в течение 60 суток с момента начала использования земли. При выходе из инвестиций до истечения требуемого трехлетнего периода обязательного владения, заявитель обязан уведомить компетентное должностное лицо в письменной форме в течение 60 суток с момента выхода из инвестиций.

Соответствующий проект постановления передан на рассмотрение Государственного совета и соответствующих государственных органов. Схема вступит в силу после публикации соответствующего закона в государственном вестнике (Royal Gazette).

После вступления в силу новый закон будет действовать в течение пятилетнего периода. Предусмотрена возможность продления / отмены / пересмотра документа правительством на последующие пятилетние периоды.

До вступления в силу нового закона иностранцам, желающим обзавестись жилой недвижимостью в Таиланде в качестве физлиц, будут доступны оформление права собственности на квартиры в кондоминиумах / сложные долгосрочные договоры аренды.

Да, многие иностранцы владеют квартирами в кондоминиумах на территории Бангкока и иных тайских городов, но некоторые экспаты хотели бы приобрести землю для строительства коттеджа «под себя». Специально для них и создается новая схема поощрения иностранных инвестиций.

Объекты недвижимости в Таиланде: наши предложения

от 136430 THB за м²

Покупка апартаментов на Пхукете в ЖК Angsana Beachfront Residence

от 880 000 USD

Покупка недвижимости на Пхукете рядом с пляжем

от 157007 THB за м²

Покупка квартиры на Пхукете в ЖК The Marin Phuket

от 172574 THB за м²

Покупка квартиры на Пхукете в ЖК MGallery Residences MontAzure Lakeside

Не все довольны открытием иностранцам доступа к рынку земли Таиланда

Предложение властей одобрили далеко не все тайцы. Так, представители оппозиционной партии Pheu Thai заявили, что новая схема стимулирования иностранных инвестиций вряд ли создаст рабочие места / дополнительные источники дохода для тайцев, одновременно формируя предпосылки для роста цен на недвижимость.

Оппозиционеры полагают, что законопроект в случае принятия окажет неблагоприятное воздействие на многих тайцев, не владеющих жильем / землей, причем будущие поколения граждан, возможно, не смогут позволить себе покупку земли вследствие установления более высоких цен под влиянием иностранного спроса.

В частности, представители Pheu Thai выразили обеспокоенность по поводу возможных спекулятивных сделок с землей, а также по поводу возможного наплыва китайских инвесторах, которые уже скупили множество участков земли в соседней Камбодже, Мьянме и Лаосе. В данных азиатских странах коренные жители уже столкнулись с запретом на въезд на большие участки земли, скупленные группами китайцев и иных иностранцев.

По словам оппозиционеров, новый законопроект предоставляет некоторым странам возможность вмешиваться во внутренние дела Таиланда и нарушать суверенитет данной страны, чтобы защитить участки земли, купленные своими гражданами. Данное обстоятельство способно вызвать, как минимум, дипломатические споры.

Отвечая на критику, официальные представители действующего правительства Таиланда подчеркнули, что новая схема предполагает предоставление иностранцам права владеть ограниченным количеством земли в Таиланде, и правительство не «продает» страну иностранцам, как утверждают некоторые критики.

Отвечая на решительное несогласие партии Pheu Thai с новым планом, официальные лица из администрации подчеркнули, что лишь представители четырех конкретных групп иностранцев смогут воспользоваться данной возможностью, покупая только небольшое количество земли (см. выше).

Иммиграция в Таиланд через покупку земли

Перечисленные группы иностранцев также вправе претендовать на долгосрочную резидентскую  визу в Таиланд (Thai LTR Visa), доступную с сентября 2022 и выдаваемую на 10-летний период при выполнении следующих условий (различаются в зависимости от категории претендента):

• Состоятельные граждане мира: Наличие активов совокупной стоимостью минимум в 1 миллион $ и годового дохода размером 80 000 $ (требуется подтвердительная документация за последний двухлетний период) + инвестирование минимум 500 000 $ в Таиланд.
• Состоятельные пенсионеры: Возраст 50+; активы размером минимум 1 миллион $; годовой доход от 80 000 $ / минимальный доход 40 000 $ + инвестирование минимум 250 000 $ в Таиланд.
• Иностранцы, желающие удаленно работать из Таиланда: Годовой доход от 80 000 $ (требуется подтвердительная документация за последний двухлетний период) / минимальный годовой доход размером 40 000 $ + степень магистра / наличие прав на интеллектуальную собственность / подтверждение наличия бизнеса, получившего финансирование размером от 1 миллиона $ / трудоустройство в компании , зарегистрированной на фондовом рынке, с годовой выручкой от 150 миллионов $ в течение последнего трехлетнего периода + минимум пятилетний опыт работы.
• Квалифицированные специалисты: Годовой доход от 80 000 $ (требуется подтвердительная документация за последний двухлетний период) + трудовой договор в целевых отраслях и минимум пятилетний стаж работы.

Соискателям, независимо от категории, дополнительно надлежит оформить страховку с покрытием на сумму минимум 50 000 $.

Негативные тренды на тайском рынке недвижимости

Тайские власти пошли на либерализацию правил покупки земли иностранцами «не от хорошей жизни». Азиатская страна, столкнувшаяся с кризисом на рынке жилья после пандемии, отчаянно нуждается в новых драйверах спроса на недвижимость.

Согласно официальной статистике, стоимость жилья (с поправкой на инфляцию) в целом по стране упала на 2,25% во втором квартале 2022 относительно аналогичного прошлогоднего периода. Данный квартал стал худшим в плане ценовой динамики со второго квартала 2012. В квартальном исчислении стоимость жилья упала на 0,8% во втором квартале 2022.

Рыночные эксперты констатируют замедление роста спроса, а также падение строительной активности. По состоянию на второй квартал 2022 общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость выросла на скромные 2,3% в годовом исчислении до 3,42 трлн. батов (125,75 млрд. $) после роста на 3,4%, 5,7% и 5,2% в годовом исчислении в 2021, 2020 и 2019, соответственно, как сообщает Центробанк Таиланда.

Пандемия буквально «затормозила» жилищное строительство. Согласно данным Центробанка, количество регистраций кондоминиумов по всей стране в первой половине 2022 резко упало, сократившись на 29,1% в годовом исчислении до 22 825 единиц после снижения на 41,8% в 2021 и на 8,1% в 2020. В Бангкоке и пригородах мегаполиса количество регистраций кондоминиумов в первом полугодии 2022 упало на 4,4% в годовом исчислении после гораздо более значительного падения на 56,4% в 2021.

Согласно данным Национального совета по вопросам экономического и социального развития Таиланда, темп роста тайской экономики, считающейся одной из крупнейших в Юго-Восточной Азии, в 2021 составил всего 1,6% — один из наиболее низких показателей в регионе. Согласно прогнозам местного Центробанка, в 2022 экономика Таиланда вырастет на 3,3%.

В августе 2022 регулятор повысил базовую ставку на 25 базисных пунктов до 0,75% для сдерживания инфляционного давления, что стало первым повышением ставки почти за четыре года. В июне 2022 общенациональная инфляция подскочила до 7,66% (наиболее высокий уровень с июля 2008).

Позитивные прогнозы властей

Чиновники и эксперты из Информационного центра по недвижимости Таиланда провели исследование на тему последствий либерализации законодательства о приобретении земельных участков, придя к позитивным выводам.

Эксперты прогнозируют, что после принятия вышеописанных поправок в законодательство, совокупная стоимость (пере)регистрируемых нерезидентами коттеджей и квартир в кондоминиумах вырастет примерно до 100 миллиардов бат (2,6 миллиарда $) в год. Отмечается, что в допандемийный период данный показатель доходил до примерно 50 миллиардов бат.

Правительство стремится ускорить восстановление экономики Таиланда после Covid-19, привлекая наиболее состоятельных иностранцев с помощью инвестиционной иммиграции, но, как полагают иммиграционные агенты, добиться поставленных целей будет непросто вследствие большого числа конкурентов, предлагающих подчас гораздо более интересные продукты. Например, возможность получения гражданства Турции за инвестиции в размере минимум $ 400 тыс.

Кроме того, процесс привлечения покупателей из-за границы способен занять некоторое время, поскольку потребуются дополнительные маркетинговые кампании и усилия специалистов по связям с общественностью, чтобы целевая аудитория / потенциальные покупатели узнали о новой программе и поняли ее условия / преимущества.

Справедливости ради стоит отметить наличие позитивной динамики в части активности инвесторов из-за рубежа после ослабления ограничений на пересечение тайских границ для иностранцев. В период с апреля по июнь 2022, иностранные покупатели зарегистрировали около 2326 квартир в Земельном департаменте (+15% относительно аналогичного прошлогоднего периода). Китайские инвесторы лидируют по количеству покупок. Далее следуют покупатели из России, США и Великобритании.

Экспертная помощь с релокацией в Таиланд через инвестиции

Открытие иностранцам доступа к операциям с землей, несомненно, привлечет в Таиланд многочисленных инвесторов. Но, учитывая сложность процесса выбора и покупки недвижимости в азиатской стране, многие потенциальные покупатели могут оказаться разочарованы тайским рынком. Избежать негатива и максимизировать выгоду при покупке тайской недвижимости, попутно оформляя резидентство, помогут наши эксперты.