Аренда офисных помещений в Дубае растет более быстрыми темпами, чем в Лондоне и Нью-Йорке. Это говорит о скорейшем превращении Дубая в глобальный финансовый центр. Подобная ситуация наблюдается и на рынке жилья в ОАЭ.
- Рост цен и арендных ставок на офисные помещения в Дубае
- Старые офисные помещения класса B в Дубае становятся все более привлекательными для реконструкции
- Ситуация на рынке жилья в ОАЭ
- Тенденции на рынке торговой недвижимости в ОАЭ и в Дубае в частности
- Гостиничная недвижимость в ОАЭ — ситуация на рынке
- Арендная плата в Дубае растет: арендодатели и арендаторы разрешают споры об аренде при продлении с помощью систем RERA
Обращайтесь к нашим экспертам за помощью в аренде офиса в Дубае и регистрации компаний в свободных экономических зонах ОАЭ. Напишите письмо на указанную в конце статьи электронную почту для получения консультации.
В третьем квартале этого года в ОАЭ продолжилась положительная динамика в жилом, офисном, торговом и гостиничном секторах недвижимости, подчеркивает ведущая компания по консалтингу в сфере недвижимости на Ближнем Востоке JLL в своем последнем отчете о рынке недвижимости ОАЭ.
Рост цен и арендных ставок на офисные помещения в Дубае
В третьем квартале арендная плата за офисы в центральном деловом районе Дубая (CBD) выросла на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что было вызвано продолжающимся дефицитом качественных складских помещений и отсутствием новых офисных объектов по всему городу. Эмират ожидает, что к концу года будет готово к сдаче около 53 000 квадратных метров офисных площадей. Самые центральные офисные помещения города в настоящее время почти заполнены, а уровень вакантных площадей составляет всего 13%, что примерно на 8% меньше, чем год назад.
В этом квартале арендная плата в центральном деловом районе Дубая класса А достигла в среднем 562 доллара США за кв.м. в год, в то время как в Абу-Даби наблюдался рост на 9% в годовом исчислении до 473 долларов за кв.м. ежегодно.
Абу-Даби прибавил 63 000 кв.м. новых офисных площадей со второго квартала, основная часть запросов в третьем квартале касалась коворкингов и обслуживаемых офисов, что подчеркивает, что новые постпандемические гибридные модели работы никуда не денутся. В Абу-Даби в четвертом квартале не запланировано новых офисных помещений. Уровень вакантных площадей офисных помещений класса А и В в столице снизился на 3% за последний квартал.
Согласно анализу Knight Frank, на рынке офисной недвижимости Дубая наблюдается значительный рост арендной платы в районах с большим количеством новой или современной недвижимости. В настоящее время арендная плата превышает уровень, существовавший до пандемии COVID-19, в таких районах, как Business Bay, DIFC и Dubai Design District.
Тем не менее, старые районы города с большей концентрацией старой и подержанной недвижимости продолжают бороться за восстановление арендных ставок, существовавших до пандемии. По словам Knight Frank, это не обязательно результат отсутствия спроса на рынке, а скорее отсутствие желания использовать старые рабочие места.
Тот факт, что офисные помещения класса А в Дубае имеют процент заполняемости от середины 80-х до низких 90-х процентов, отражает стремление к качеству и повышенное внимание к помещениям класса А. Напротив, заполняемость класса А в Эр-Рияде составляет примерно 97%.
Недвижимость в Дубайском международном финансовом центре (DIFC) быстро приходит в негодность. И это несмотря на то, что DIFC продолжает оставаться финансовым центром Дубая и предлагает самую высокую арендную плату за офисы в городе. 51% офисных площадей в этом районе построены до 2010 года.
То же самое можно сказать и о нескольких других известных районах, таких как Dubai Internet City и Dubai Media City. Офисы в этих районах имеют средний возраст 15 лет. Как и в Эр-Рияде, 84% офисов на Олайя-роуд и 50% на Кинг-Фахд-роуд старше пяти-десяти лет.
Старые офисные помещения класса B в Дубае становятся все более привлекательными для реконструкции
Старые офисные помещения класса B в Дубае становятся все более привлекательными для реконструкции в соответствии с требованиями ESG из-за их оптимального расположения и возможности подключения.
Согласно недавнему отчету международной консалтинговой компании Knight Frank, стареющие офисные здания в Дубае открывают новые возможности для инвестиций. Это связано с тем, что ожидания арендаторов начинают меняться в сторону большей устойчивости.
Экологические, социальные и управленческие (ESG) факторы становятся все более важными по мере того, как проблемы устойчивого развития становятся все более заметными в мировом масштабе. Необходимость стать зеленым никогда не была более насущной. Это связано с тем, что на здания приходится 40% глобальных выбросов парниковых газов. Переменные ESG также могут существенно повлиять на привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов и арендаторов.
Коммерческие офисы с рейтингами ESG становятся все более востребованными. Особенно это касается крупных компаний со всего мира.
Без капитального ремонта, соответствующего требованиям ESG, в некоторых зданиях в Дубе может начаться рост вакантных площадей и снижение арендной платы. Это особенно актуально, поскольку арендаторы требуют более экологически безопасных конструкций.
Однако не следует оставлять без внимания старые постройки. Здания класса B строятся в пределах развитых населенных пунктов с сопутствующей инфраструктурой, поэтому они часто располагаются в более выгодных местах. Традиционная стратегия сноса и восстановления в Дубае вскоре может стать сложной для реализации, поскольку банки тщательно изучают углеродный след новых застроек, прежде чем выделять финансирование на развитие. Тем не менее, не всегда будет финансово возможно отремонтировать все здания класса B.
Тем не менее, реконструкция имеет гораздо меньший углеродный след, чем снос и последующая перестройка. Таким образом, это очень привлекательное предложение для международных компаний, которые стремятся уменьшить выбросы углерода.
Ознакомьтесь с помощью наших экспертов в аренде офиса в ОАЭ в следующей статье по ссылке.
Ситуация на рынке жилья в ОАЭ
В целом средние цены на жилье в Дубае в третьем квартале выросли на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как средние арендные ставки выросли на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом продажи и арендная плата поддержаны более высоким спросом и возросшей покупательской активностью. Между тем, цены продажи жилой недвижимости в Абу-Даби выросли на 4% в годовом исчислении, а средняя арендная плата выросла на 2% в годовом исчислении. В Абу-Даби наблюдается повышенный спрос на новостройки, расположенные в инвестиционных зонах, особенно на таунхаусы и виллы.
В ОАЭ рост цен на жилую недвижимость подпитывается спросом инвесторов и конечных пользователей. Продажи вне плана высоки, в то время как продажи недвижимости на вторичном рынке также улучшаются в свете увеличения урожайности.
Согласно ежеквартальному отчету, в третьем квартале в Дубае сдано около 6 600 единиц жилой недвижимости, в результате чего общий объем жилищного фонда увеличился до 672 000 единиц, а к концу года запланировано завершение еще 20 000 единиц жилья.
В Абу-Даби в третьем квартале построено около 1900 единиц жилья, в результате чего общее количество жилых помещений в Эмирате достигло примерно 278 000 единиц. Исследование предполагает, что столица планирует построить еще 2000 квартир, в основном в пределах запланированных сообществ, которые будут завершены к концу года.
«Конечные пользователи, использующие ипотечное финансирование для покупки недвижимости, спешат зафиксировать фиксированные ставки в условиях, когда процентные ставки и арендная плата быстро растут. Действительно, общегородской индекс арендной платы за жилье REIDIN показал годовой рост на 25% в августе», — заявил руководитель отдела исследований Ближнего Востока, Африки и Турции в JLL Хавар Хан.
«Рост цен на недвижимость также подпитывается спросом инвесторов. Эта категория возвращается на действующий внеплановый рынок, в то время как продажи недвижимости на вторичном рынке также выросли ввиду восходящей траектории доходности».
Тенденции на рынке торговой недвижимости в ОАЭ и в Дубае в частности
В то время как в третьем квартале не было завершено ни одного нового торгового объекта недвижимости ни в Дубае, ни в Абу-Даби, активность сектора торговой недвижимости в четвертом квартале, похоже, составит около 154 000 кв.м. новых торговых площадей в Дубае и 197 000 кв.м. в столице ОАЭ. Благодаря большому количеству предложений, доступных ритейлерам на выбор, потенциальные арендаторы более стратегически подходят к выбору мест для новых торговых точек.
Умеренный рост розничной арендной платы (3% в Дубае и 5% в Абу-Даби) отражает сектор, извлекающий выгоду из повышения уровня потребительского доверия.
В то время как ослабление ограничений помогает восстановить посещаемость, владельцы торговых центров осознают важность дифференциации своих предложений в условиях, когда предложений достаточно. Ввиду усиления конкуренции торговые центры внедряют более эмпирические концепции розничной торговли и стремятся иметь большее разнообразие торговых точек для посетителей своих объектов.
JLL ожидает, что все больше девелоперов и арендодателей захотят внедрить собственные концепции, особенно в сегменте F&B, поскольку они привлекательны тем, что предлагают услуги, адаптированные к местным потребностям, а также относительно адаптируемые.
Предлагаем ознакомиться с услугами наших экспертов по регистрации компаний в свободных экономических зонах ОАЭ в следующих статьях:
Гостиничная недвижимость в ОАЭ — ситуация на рынке
Гостиницы, вероятно, продолжат хорошо работать в ближайшие месяцы благодаря предстоящим событиям, таким как Формула-1, Игры НБА и UFC 280, а также чемпионату мира по футболу в Катаре, который, как ожидается, окажет влияние на рынок гостиничной недвижимости Дубая и ОАЭ в целом.
В третьем квартале Дубай получил 1000 номеров, в результате чего общий номерной фонд города увеличился до 146 000 номеров. Ожидается, что в последнем квартале года будет добавлено 6000 ключей. В третьем квартале в Абу-Даби не было добавлено новых гостиничных номеров, но ожидается, что к концу года в столице появятся еще 600 номеров.
Хотя лето — низкий сезон для туризма в ОАЭ, последние данные, тем не менее, демонстрируют быстрое восстановление сектора гостиничной недвижимости после пандемии COVID-19. Департамент экономики и туризма Дубая предполагает, что в период с июня по август 2022 года эмират принял около 2,95 млн ночных посещений, что является значительным скачком по сравнению с 1,17 млн, зарегистрированными за тот же период прошлого года. По данным DCT Abu Dhabi, количество проведенных ночей туристами в Абу-Даби увеличилось на 24% до 910 000 человек.
В то время как роскошная и прибрежная недвижимость показывает хорошие результаты, подъем в туризме теперь также приносит пользу среднему и низкому сегментам, захватывая спрос со стороны исходных рынков, которые традиционно поддерживали эти категории отелей.
Уровень заполняемости гостиничной недвижимости Дубая достиг 70% в период с января по август 2022 года, что является заметным скачком по сравнению с тем же периодом 2021 года (58 процентов). Средняя дневная ставка (ADR) достигла 181 доллара США, а доход от доступного номера (RevPAR) вырос до 127 долларов США. В Абу-Даби уровень заполняемости достиг 68% по сравнению с 63% в прошлом году, в то время как ADR и RevPAR выросли до 105 и 71 долларов соответственно.
Хотите приобрести недвижимость в Дубае? Воспользуйтесь бесплатной консультацией от наших экспертов:
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Арендная плата в Дубае растет: арендодатели и арендаторы разрешают споры об аренде при продлении с помощью систем RERA
Арендная плата за жилую недвижимость в Дубае выросла более чем на 25%, и все больше арендаторов и арендодателей пытаются найти способ прийти к соглашению об увеличении во время продления.
Арендодатели прибегают к сертификату оценки RERA (Агентство по регулированию недвижимости), чтобы узнать, имеют ли они право требовать увеличения. В процессе участвуют должностные лица RERA, предоставляющие требуемые услуги и дающие рекомендации относительно обоснованности требования или нет. Если арендная плата за эту недвижимость или здание увеличивается, арендодатели могут попросить своего арендатора — в основном существующего — подписаться на повышение арендной платы.
В то же время арендаторы все еще используют калькулятор арендной платы RERA, чтобы попытаться убедить арендодателей в том, какой должна быть оптимальная арендная плата в то время, когда ставки растут. Вот что вызывает борьбу между двумя разными способами расчета арендной платы и повышения арендной платы.
Поскольку в большинстве районов в Дубае наблюдается рост более чем на 25%, такой резкий рост арендной платы за жилую недвижимость влияет на доступность и вызывает растущую озабоченность среди арендаторов.
Арендодатели, которые долгое время находились на падающем рынке, настаивают на повышении арендной платы во время продления, в то время как многие арендаторы прибегают к калькулятору арендной платы RERA, чтобы защитить себя от такого повышения. И в крайнем случае арендаторы и арендодатели продолжают обращаться в Центр разрешения споров об аренде в Земельном департаменте Дубая, надеясь, что решения будут приняты в их пользу.
С конца года до конца сентября арендная плата за виллы выросла на 28%, а за аренду квартир — на 26% по сравнению с прошлым годом.
Чтобы получить консультацию от наших экспертов, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
