Что происходит на уругвайском рынке жилья в 2023 году: цены, тренды, спрос

Уругвайский рынок жилой недвижимости сохраняет стабильность – как в сегменте аренды, так и в области сделок купли-продажи. В популярных локациях растет не только число закрываемых сделок, но и стоимость (без учета инфляции). Мы изучили статистику и мнения местных рыночных экспертов, чтобы оценить ситуацию на рынке жилья в первой половине 2023 года в разрезе наиболее востребованных районов, а также сделали прогнозы на оставшуюся часть года.

Сделки и цены продажи в I полугодии 2023 года

Как сообщает издание El País со ссылкой на местных экспертов, в 2022 году на уругвайском рынке жилья зафиксировано 50,7 тыс. сделок купли-продажи. В первой половине 2023 года динамика несколько замедлилась. Одной из причин стало усиление дефицита новостроек, справиться с последствиями которого потенциальным покупателям помогают наши эксперты, организуя подбор и сопровождение покупки недвижимости в Уругвае.

Эксперты Палаты недвижимости Уругвая (исп.: la Cámara Inmobiliaria Uruguaya; CIU) поделились статистикой продаж в отдельных частях страны. Регионы, в которых по итогам первой половины 2023 года было совершено наибольшее количество продаж (в порядке убывания числа закрытых сделок), выглядит следующим образом:

• Монтевидео;
• Канелонес;
• Мальдонадо;
• Роча;
• Колония.

Последний пункт в списке не стоит недооценивать. Департамент Колония в юго-западной части Уругвая расположен всего в 177 км от Монтевидео и в 64 км от аргентинского Буэнос-Айреса (доступна паромная переправа). Отличный вариант для желающих купить luxury-апартаменты в новом отеле в Уругвае на берегу океана.

Желающим обосноваться в столице стоит обратить пристальное внимание на данные El País по стоимости продажи жилья в Монтевидео с разбивкой на районы с наибольшим количеством закрытых сделок купли-продажи. Актуальные цены по коттеджам и квартирам приведены в следующих таблицах:

Средняя стоимость продажи квартир в Монтевидео по итогам января-июня 2023 года. Источник: El País

Средняя стоимость продажи коттеджей в Монтевидео по итогам января-июня 2023 года. Источник: El País

Ценовая динамика, наблюдавшаяся в предыдущие годы

Как показывают данные Национального института статистики Уругвая (исп.: Instituto Nacional de Estadística), стоимость местного жилья в целом по стране в последние годы стабильно растет. Хотя если сделать поправку на инфляцию, картина становится гораздо менее радужной.

Помесячная динамика средней цены продажи жилья в Уругвае в $ в реальном выражении (красная кривая) и с поправкой на инфляцию (синяя кривая). Источник: Instituto Nacional de Estadística

Темпы роста (снижения) цен на жилье в Уругвае в годовом исчислении в номинальном и реальном выражении (красная и синяя кривые соответственно) в 2017 – 2022 гг., помесячно. Источник: Instituto Nacional de Estadística

Ежеквартальное изменение цен на жилье с поправкой на инфляцию. Источник: Instituto Nacional de Estadística

Корректировка роста (или снижения) цен на жилье с учетом инфляции дает более точную картину изменения стоимости, чем номинальные цифры, приводимые многими риэлторами. Исходы из представленных выше графиков и таблицы, можно констатировать, что рынок сохраняет ценовую стабильность и даже демонстрирует умеренный рост. Эксперты не исключают, что уже в ближайшем будущем позитивная динамика значительно усилится, и условный дом в Уругвае в пешей доступности от моря будет стоить гораздо дороже.

Дефицит предложения жилья и новое строительство

Подстегнуть рост может дефицит жилья, сформировавшийся в последние годы на фоне усиления инфляции и замедления работы девелоперов в период локдаунов. Но предложение новостроек постепенно восстанавливается.

Эксперты CIU отмечают, что доля строительства в валовом внутреннем продукте (ВВП) Уругвая по итогам первого полугодия 2023 года увеличилась на 7% по сравнению с прошлогодним результатом. Учитывая активизацию застройщиков, сейчас самое время для покупки земли в Уругвае под застройку/ферму. Уже в краткосрочной перспективе цены могут значительно вырасти.

Рыночные аналитики подчеркнули растущую активность застройщиков, помимо прочего, в части маркетингового продвижения нового жилья. Также отмечается, что 67% новых строительных проектов реализуются в Монтевидео, 17% — в Канелонесе, 6% — в Мальдонадо. На департаменты Сальто и Пайсанду приходится по 2%.

Стоимость аренды в июне 2023 года и самые популярные районы среди арендаторов

Комментируя ситуацию на рынке аренды жилья, представители CIU отметили, что на Монтевидео приходится 75% всей аренды в стране. 70% арендаторов, выбирающих столицу, ищут квартиры, а остальные 30% — отдельно стоящие коттеджи. Арендная плата в столице в первом полугодии 2023 года снизилась на 5% в годовом исчислении. Причем наибольший вклад в снижение показателя внесли районы Канелонес и Мальдонадо. Из-за удешевления местного жилья стоимость аренды в целом по столице снизилась на 2% и 3% соответственно.

Районами столицы, в которых по итогам отчетного периода было заключено наибольшее количество договоров аренды жилья, были следующие (в порядке убывания):

• Кордон;
• Поситос;
• Унион;
• Сентро;
• Бусео;
• Трес-Крусес;
• Агуада.

Среднемесячная стоимость аренды квартир и коттеджей в этих районах, рассчитанная по итогам I полугодия 2023 года, представлена в таблице ниже:

Арендаторы, выбирающие съемное жилье в этих районах в центре и на юге столицы, часто ищут близость к морю и различным объектам социально-экономической инфраструктуры, включая развитый общественный транспорт, гастрономические пространства, больницы и университеты. Северной части столицы, напротив, уделяется всё меньше внимания. Это приводит к снижению цен съемного жилья.

В CIU подчеркнули, что в таких районах, как Мальвин-Норте, Белла-Виста, Арройо-Секо и Ла-Комерсиаль часто селятся иммигранты, прибывающие в страну и оформляющие вид на жительство в Уругвае. Они предпочитают арендовать жилье по цене от 12 000 до 18 000 уругвайских песо в месяц.

Целесообразность инвестиций в покупку под сдачу

Наибольший интерес с точки зрения покупки под сдачу представляет столица. Целевая аудитория местных квартиросдатчиков включает как физлиц, так и компании. Причем сотрудничество с последними, как правило, обеспечивает больший уровень стабильности.

Сегодня Монтевидео привлекает как обычных уругвайцев с периферии, находящихся в поиске новых возможностей для трудоустройства и повышения уровня жизни, так и иностранных иммигрантов, которые нацелены на получение гражданства и паспорта Уругвая для постоянных резидентов.

Столичный город также привлекает иностранные компании и местные предприятия из других регионов, которые готовы инвестировать в развитие бизнеса на территории перспективного Монтевидео. Они часто арендуют местные объекты коммерческой недвижимости, а также жилье, чтобы разместить сотрудников. Покупка недвижимости рассматривается юрлицами как невыгодная и нецелесообразная сделка, если они не планируют обосноваться в столице хотя бы на срок от пяти до десяти лет.

Учитывая благоприятные налоговые условия и дружественную бизнес-среду, такие компании активно наращивают штат. Это стимулирует спрос на арендное жилье для сотрудников. Если вы рассматриваете возможность открытия местной фирмы, рекомендуем проконсультироваться с нашими экспертами по поводу регистрации компании в Уругвае.

Инвесторам, выбирающим район столицы для покупки нового жилья, эксперты CIU рекомендуют обратить внимание на недвижимость в Кордоне, Ла-Бланкеаде, Сентро и Трес-Крусесе. Там спрос на новостройки значительно превышает предложение.

Также рекомендуется обратить внимание на ряд закрытых коттеджных поселков. Подобные объекты сконцентрированы на востоке столицы. Особенно много их в Канелонесе. Возросшая активность застройщиков на территории этого района заставила инвесторов внимательно следить за новыми проектами.

За пределами столицы также попадаются интересные варианты. Например, шале возле пляжа Манса в Пунта-дель-Эсте. Этот курортный город находится в 140 км восточнее столицы и привлекает многочисленных туристов из Уругвая и сопредельных государств.

Доллар – главная угроза рынку недвижимости Уругвая во II полугодии 2023 года?

Делясь прогнозами на второе полугодие 2023 года, эксперты, опрошенные El País, сошлись во мнении о том, что самая главная угроза для рынка прямо сейчас — доллар США. Это связано с тем, что в случае дальнейшего ослабления курса уругвайского песо по отношению к американской валюте цены на материалы и рабочую силу будут быстро расти.

Это снизит активность застройщиков. Соответственно, произойдет снижение кредитования девелоперских проектов и сокращение предложения новостроек на рынке. Сокращение предложения новостроек уже в краткосрочной перспективе приведет к росту дефицита и увеличению средней стоимости новостроек. Но в долгосрочной перспективе это обернется сокращением общего качества жилфонда.

Но, комментируя ситуацию, некоторые аналитики отметили, что даже если доллар сильно укрепится к песо, строителям не придется сильно поднимать цены на новостройки, чтобы компенсировать разницу. Инфляционная составляющая ранее уже была заложена в стоимость проектов крупными застройщиками. Поэтому эксперты не ожидают в будущем существенного сокращения строительства даже при неблагоприятной ситуации на валютном рынке.

Одновременно эксперты подчеркивают, что местный рынок жилья пользуется высоким доверием инвесторов. Местных и иностранных. Покупатели видят, что в Уругвае нет бурных экономических кризисов. Как, например, в соседней Аргентине, где правила меняются практически каждый день.

Актуальные советы покупателям

За исключением приграничных районов и военных баз, нет никаких ограничений на покупку и владение недвижимостью в Уругвае. Перед закрытием сделки покупателю в качестве гарантии должны быть представлены 4 справки об отсутствии обременений и препятствий для закрытия сделки из следующих организаций:

• Банка социального обеспечения (исп.: Banco de Provision Social). Справка должна подтверждать отсутствие у домовладельца каких-либо долгов по социальному страхованию и налоговых обязательств.
• Реестра прав собственности (исп.: Registro de la Propiedad Inmueble). Справка подтверждает имущественные права текущего владельца.
• Реестра личных актов (исп.: Registro de Actos Personales). Справка должна отражать, что у приобретаемого объекта нет неуказанных совладельцев, возникающих, например, вследствие расторжения супружеского союза или уступки наследственных прав.
• Муниципалитета по месту размещения приобретаемого объекта недвижимости.  

Без этих справок заключать сделку не рекомендуется. Это касается как построек, так и земельных участков. При необходимости наши эксперты готовы помочь с получением необходимых справок, обеспечивая сопровождение покупки земли в Уругвае.

Передача права собственности оформляется у нотариуса. Для того чтобы передача произошла, сделка должна быть зарегистрирована по месту расположения недвижимости. Заключенная без участия нотариуса сделка будет признана недействительной.

Возможно оформление ипотеки. Кредиты обычно выдаются на 30 лет. Правительство устанавливает максимальные процентные ставки. Ипотечный банк Уругвая (исп.: Banco Hipotecario del Uruguay) – единственное банковское учреждение в стране, занимающееся ипотечными кредитами.

Процесс перерегистрации права собственности может быть завершен примерно за 2 месяца. Помимо цены сделки, покупателю следует учитывать транзакционные издержки, информация о которых представлена в таблице ниже.

Рассмотрим отдельные сборы подробнее:

• Нотариальные сборы. Нотариальные сборы составляют около 3% от стоимости объекта недвижимости. Эти сборы регулируются Уругвайской нотариальной ассоциацией (исп.: Asociación de Escribanos del Uruguay). Некоторые нотариусы могут взимать меньше, чем официальные ставки.
• Налог на передачу права собственности на объект недвижимости (исп.: Impuesto a las trasmisiones patrimoniales) составляет около 4% от стоимости сделки. Покупатель и продавец, как правило, платят по 2% от общей суммы сбора.

Помощь с выбором и покупкой недвижимости в Уругвае  

Готовы купить жилье или другую недвижимость в Уругвае? Если ответ утвердительный, проконсультируйтесь с нашими экспертами и узнайте больше о доступных именно вам возможностях.  Команда портала ведет мониторинг рынка, опираясь на информацию от местных партнеров.

Мы оперативно отвечаем на вопросы читателей и потенциальных клиентов, реально заинтересованных покупкой жилья в Уругвае. Готовы предоставить комплексную поддержку на всех этапах процесса выбора и покупки недвижимости, а также помощь в решении многочисленных смежных задач, включая открытие банковских счетов и регистрацию бизнеса.