Сербские застройщики сворачивают бизнес. Чем это грозит?

Активность сербских строительных компаний падает уже третий месяц подряд. В Сербии грядет дефицит новостроек? Как складывающаяся ситуация отразится на стоимости жилья? Ответы на эти и другие вопросы помогут получить данная статья и консультация с нашими экспертами.

Спад строительной активности, наблюдающийся уже третий месяц подряд

В апреле 2023 года в Сербии было выдано 1972 разрешения на строительство. Об этом свидетельствуют данные Республиканского геодезического управления (серб.: Републички геодетски завод; РГЗ). Показатель сократился на 11,1% в годовом сопоставлении. Негативная тенденция наблюдается уже третий месяц подряд. За первые три месяца 2023 года (январь-март) количество разрешений на строительство сократилось на 6,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Причем в случае совокупной стоимости уже выполненных работ в рамках утвержденных девелоперских проектов в постоянных ценах (с учетом инфляции) по итогам I квартала 2023 года зафиксировано падение на 20% в годовом сопоставлении. Следовательно, застройщики не только оформляют меньше разрешений на новые проекты, но и замедляют реализацию уже запущенных строительных проектов.

Соотношение между спросом и предложением – основной фактор, определяющий рыночную динамику. Рынок недвижимости – не исключение. Соответственно, сокращение предложения новостроек должно привести к формированию дефицита и колебаниям стоимости «квадрата». Но всё не так однозначно.

Застройщики в Сербии сворачивают бизнес, помимо прочего, вследствие спада активности потенциальных покупателей (см. ниже). Исправить ситуацию не помогает даже возможность получить ВНЖ Сербии в 2023 через покупку недвижимости, предоставляемая иностранным инвесторам.

Учитывая данное обстоятельство, инвесторы, экономисты и оценщики, традиционно придерживающиеся разных взглядов, сегодня сходятся во мнении, что будущее этого сектора сербской экономики скрывает неопределенность. Право на жизнь имеют как позитивные, так и негативные прогнозы по динамике основных рыночных показателей, включая цены.

Почему строительство в Сербии замедлилось: 6 факторов

Причины замедления строительства в Сербии многочисленны. Эксперты выделили основные:

• Спад спроса. Спрос на сербское жилье падает. Особенно в привлекательных локациях, где в прошлые годы цены формировались искусственно из-за наблюдавшегося ранее высокого интереса и готовности людей переплачивать. За первые три месяца 2023 года было заключено 29 275 договоров купли-продажи. Это на целых 8 тысяч (около 22%) меньше по сравнению с предыдущим кварталом.
• Снижение покупательной способности. Уменьшение покупательной способности населения автоматически снижает спрос на квартиры и коттеджи в Сербии, демотивируя строителей. Вследствие ухудшения материального положения, продолжающегося экономического кризиса и геополитической неопределенности граждане теперь реже решаются на покупку квартиры, чем раньше.
• Удорожание стройматериалов. Высокий уровень инфляции затронул многие отрасли сербской экономики. Из-за удорожания сырья замедлилось производство. Это, в частности, привело к уменьшению объема работ в строительной отрасли. Цены на стройматериалы резко выросли, что автоматически увеличило стоимость жилья, усложнив сбыт новостроек.
• Кризис на финансовом рынке, ведущий к удорожанию ипотеки. Банковские кредиты подорожали. Из-за повышения процентных ставок люди, еще не решившие свой жилищный вопрос, проявляют меньшую готовность приобрести недвижимость, чем до начала экономического кризиса. Но даже сегодня в Сербии можно получить кредит на выгодных условиях, если сравнивать со многими государствами постсоветского пространства. Чтобы воспользоваться ипотекой, потребуется открыть личный банковский счёт в Сербии.
• Административные факторы и дефицит земли. Разрешения на строительные работы в Сербии выдаются очень медленно. Это один из факторов, который демотивирует инвесторов, рассматривающих возможность внесения капиталовложений в сфере жилищного строительства. Ситуацию усугубляет уменьшение числа свободных площадок для строительства в привлекательных локациях из-за нежелания / неготовности чиновников выделять землю застройщикам.
• Нехватка рабочей силы. В строительной отрасли остро ощущается нехватка рабочей силы, поскольку большое количество сербских строителей уезжает за границу на заработки. Соответственно, тем инвесторам, которые остались в стране, приходится платить персоналу больше. Особой проблемой остается нехватка квалифицированной рабочей силы в строительной отрасли и то, что количество молодежи, желающей получать соответствующее образование, быстро сокращается. Поскольку рабочей силы недостаточно, сокращается объем работ. По данным Республиканского института статистики (серб.: Републички завод за статистику; РЗС), общая стоимость строительных работ, выполненных компаниями из Сербии за границей, в 2022 году составила 19,95 млрд динаров. Больше всего сербские строители заработали в России (45,3% от общей стоимости выполненных работ). Далее ней следуют Германия (13,7%), Уганда (13,3%) и Румыния (5,3%). Общее количество рабочих из Сербии, нанятых за границей сербскими подрядчиками, достигло отметки в 1,5 тыс. человек. Наибольшее количество рабочих трудилось в Германии, Нидерландах, России и Черногории. В 2022 году больше всего подрядных договоров было заключено в России. Далее следуют Германия, Нидерланды, Черногория и Северная Македония.

Общеевропейский тренд

Подобная ситуация складывается не только в Сербии. Сокращение строительства – общеевропейский тренд. Под влиянием сложной экономической ситуации в целом по Европе строительная деятельность в апреле 2023 года упала на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем. Если рассматривать отдельные страны Евросоюза, наибольшее замедление строительной деятельности в месячном исчислении зафиксировано в следующих государствах:

• Словения (-6,6%);
• Нидерланды (-5,3%);
• Румыния (-4,2%).

Наибольшее увеличение зафиксировано в Бельгии (+3%), Германии (+2%) и Франции (+0,8%).

Согласно данным Евростата, в 2022 году в Евросоюзе в целом было выдано на 5% меньше разрешений на строительство, чем в предыдущем году. Эта тенденция наблюдалась в большинстве из 27 стран, входящих в ЕС.

В пересчете на полезную площадь уровень утвержденной застройки в ЕС сократился также почти на 5% до 386,7 млн ​​м² (-18,1 млн м² в абсолютном выражении). Но были и исключения. Например, в Португалии площадь утвержденных девелоперских проектов выросла на 3%.

Уровень утвержденной застройки (с точки зрения площади) упал в 15 из 27 государств-членов ЕС в 2022 году по сравнению с предыдущим годом. Самое большое падение было зафиксировано в Люксембурге (-28%), а наименьшее – в Румынии (-1%).

Самое ходовое жилье в Сербии

Из общего количества разрешений на строительство, выданных в апреле 2023 года в Сербии (1972 шт.), 80,4% относятся к зданиям, а 19,6% — к прочим строениям. Если рассматривать только здания, следует отметить, что 78,5% разрешений выдано на жилые и 21,5% на нежилые постройки. В случае прочих строений большинство утвержденных проектов относится к прокладке трубопроводов, линий связи и электропередачи (63,3%).

Согласно официальной статистике по выданным в апреле разрешениям на возведение многоквартирных высоток, средняя площадь квартир составила 72,2 м² (данные по выборке из 2592 квартир). Такие лоты можно считать одними из наиболее ликвидных на данном этапе. Если вас интересуют сербские квартиры сопоставимого или более высокого метража, обратите внимание на следующие предложения:

• трехкомнатная квартира площадью 78 м² после ремонта в Земун Поле (Белград);
• просторная квартира в белградском районе Сунчана Падина площадью 97 м²;
• пятикомнатная квартира в Белграде (район Сеньяк) с гаражом и садом;
• пентхаус в Белграде площадью 214 м² с террасой на крыше;
• трехкомнатная квартира в Белграде площадью 145 м² рядом со стадионом им. Райко Митича;
• пятикомнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 162 м²;
• однокомнатная квартира в Нови-Белграде рядом с Дельта Сити;
• четырехкомнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 89 м².

11,9% от общего количества единиц жилья в новых домах будет построено в отдельностоящих коттеджах средней площадью 147,1 м². 86,6% жилых единиц будет построено в домах с тремя квартирами и более, а их средняя площадь составит 59,5 м².

Если хотите лично изучить подобную недвижимость, совмещая анализ рынка с отдыхом в гостеприимной балканской стране, обратите внимание на туры в Сербию через наших партнеров:

• винный тур в Сербию;
• туры в Сербии по монастырям;
• путешествие в Сербию и знакомство с Белградом;
• гастрономический тур в Сербию — путь к новым ощущениям.

Ценовые прогнозы

Аналитики из Белградской банковской академии (серб.: Београдска банкарска академија) не ожидают усиления тенденции к сокращению объемов строительных работ к концу 2023 года. Они сделали два прогноза касаемо цен: оптимистичный и пессимистичный. Второй был назван наиболее вероятным.

• Негативный сценарий. Серьезного скачка цен на квадратные метры, как это было в прошлом году, ожидать не стоит. Рынок будет стагнировать. Цены могут просесть, а затем стабилизироваться после небольшого снижения. Сокращение строительства может обернуться периодом неопределенности с точки зрения цен на квадратные метры.
• Позитивный сценарий. Поскольку будет строиться всё меньше жилья, предложение сократится. Исходя из экономической логики, средняя цена на квадратные метры не должна падать в такой ситуации. Повышение стоимости квадратных метров в таком случае – гораздо более вероятный исход, согласно консервативной экономической теории. Но даже при позитивном сценарии эксперты не исключают возможность падения цен в некоторых местах на периферии. Ситуация на рынке может улучшиться в течение следующего года, если будут предприняты серьезные шаги, которые остановят рост инфляции в стране. На случай реализации этого сценария стоит рассмотреть возможность получения вида на жительство и налогового резидентства в Сербии через инвестиции в недвижимость.

Замедление экономики в Сербии не сулит ничего хорошего местному рынку жилья

Вероятность негативного сценария возрастает вследствие замедления сербской экономики, которое может стать причиной дальнейшего сокращения активности местных застройщиков. Оборот строительной отрасли — важная часть ВВП Сербии. Об этом свидетельствует, в частности, тот факт, что в 2021 году на строительство приходилось около 18% сербского ВВП. Для сравнения: доля сельского хозяйства составляла чуть менее 10%.

Эксперты МВФ ожидают, что экономика Сербии в 2023 году вырастет всего на 2%. Причинами станут:

• ужесточение денежно-кредитной и фискальной политики;
• по-прежнему высокая инфляция;
• слабый внешний спрос на сербские товары и услуги;
• ужесточение условий получения заемного финансирования за границей.

Ожидается, что в среднесрочной перспективе темп роста ВВП балканской страны выйдет к отметке 4% в год.

В свежем тематическом докладе МВФ отмечается, что инфляция в Сербии (показатель достиг 15% в мае 2023 года) по-прежнему значительно выше целевого уровня, поскольку выражается двузначными числами. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики, что, вероятно, потребует дальнейшего повышения базовой процентной ставки, к концу года инфляция должна снизиться примерно до 8%. По прогнозам, она вернется к целевому диапазону Национального Банка Сербии в 2024 году. Прогнозируемо умеренный бюджетный дефицит, который, как ожидается, не превысит 3% ВВП в 2023 году, будет способствовать снижению инфляции и дальнейшему сокращению государственного долга.

Эксперты МВФ отмечают, что Сербия добилась впечатляющих экономических результатов за предыдущее десятилетие, что является отражением сильной экономической политики. Но последствия российско-украинского кризиса и пандемии, помноженные на внутренние проблемы (прежде всего в энергетической сфере), сильно ударили по экономике балканской страны.

В МВФ заявляют о необходимости реформы энергетического сектора. Продолжающееся повышение тарифов на электроэнергию и газ уже помогло сократить бюджетные субсидии. Дальнейшая работа в этом направлении будет иметь решающее значение для выделения ресурсов на финансирование энергетики в ближайшие годы.

Правительство Сербии сделало более оптимистичный прогноз. На июньском заседании Совета по ВВП премьер-министр Сербии Ана Брнабич заявила, что по итогам года следует ожидать роста в пределах 2,5%. Политик также озвучила пессимистичный сценарий, предполагающий расширение экономики всего на 2%. Говоря о причинах, по которым данный орган прогнозирует более низкий рост ВВП, чем ожидалось ранее, премьер указала на замедление строительства как на один из главных факторов.

Премьер-министр оценила представленные результаты как «очень плохие» и выразила опасение, что заседания Совета ВВП, которые проводились с начала года, не дали никаких результатов. По ее словам, правительству «не удастся достичь тех результатов, которые были установлены в качестве целевых показателей». Особенно в отношении производства строительных работ и порядка выдачи разрешений на строительство.

Прогноз правительства выглядит более пессимистично, чем прогнозы госучреждений. Например, Нацбанк прогнозирует рост ВВП в пределах двух-трех процентов. В сербском Минфине ожидают рост на 2,5% в 2023 году. Согласно оценкам Всемирного банка, сербский ВВП увеличится на 2,3%.

Экспертная помощь с выбором и покупкой недвижимости в Сербии

Смена места проживания с переездом в другой город в пределах территории исторической родины — задача, далекая от тривиальности. Переезд за границу гораздо сложнее. Но если выбрать Сербию и потратиться на покупку местного жилья, данный процесс существенно упростится. Ведь, внося инвестиции, можно получить сербский ВНЖ. Есть альтернатива – вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии через регистрацию компании.

Учтите, что рынок не статичен. Периодически появляются интересные предложения. Но и исчезают они очень быстро. Поэтому стоит поторопиться с оформлением сербского ВНЖ через недвижимость, заручившись помощью экспертов.

Эксперты нашей команды также готовы предоставить читателям помощь с релокацией в иные юрисдикции на основании инвестиций (недвижимость / бизнес / ценные бумаги / фонды). В частности, возможно сопровождение при получении «золотой визы» или гражданства за инвестиции. Также оказываем содействие в решении смежных задач, включая открытие счетов в иностранных банках, налоговое планирование и регистрацию бизнеса за рубежом.