При планировании инвестиций в турецкую недвижимость важно учитывать налог на доход от аренды и его размер. Ведь только после учета всех доходов и расходов можно реально оценить выгоду от вложений. Налоговые выплаты с дохода от аренды в этом процессе играют очень важную роль.
- Какой доход приносит недвижимость в Турции?
- Резидентность — как она влияет на налогообложение доходов от аренды недвижимости?
- Размер налога с аренды на недвижимость в Турции
- Декларирование дохода от сдачи в аренду турецкой недвижимости
- Как уменьшить налог с дохода от аренды турецкой недвижимости?
- Два примера расчета налога с дохода от сдачи турецкой недвижимости в аренду
- Некоторые важные моменты касательно оплаты налога с дохода от аренды недвижимости в Турции
Какой доход приносит недвижимость в Турции?
Став владельцем недвижимости в Турции и удачно сдав ее в аренду, можно порадоваться столь доходной инвестиции. Не секрет, что рост цен на местное жилье бьет рекорды и приносит хорошую прибыль. Для понимания, в 2022 году жилье в Турции подорожало более чем на 100%, а в некоторых городах — на более чем 150%. Сдача недвижимости в аренду делает инвестицию еще выгоднее, так как ускоряет ее окупаемость. Например, по состоянию на ноябрь, средняя арендная плата в Измире выросла на 154% с начала года и на 269% за последние два года.
Однако реально оценить вложение следует за вычетом налогов, которые нужно платить с дохода, полученного от аренды недвижимости в Турции.
Узнайте, как правильно приобрести недвижимость для сдачи в аренду и для жизни в Турции.
Резидентность — как она влияет на налогообложение доходов от аренды недвижимости?
Резидентность — это особый налоговый статус, которым определяется отношение физического лица к государству. Таким образом устанавливается размер фискальной нагрузки на его доход, а также льготы, социальное обеспечение, медицинское страхование.
Для получения резидентности страны необходимо выполнить конкретные условия. Так, чтобы стать резидентом Турции, нужно непрерывно находиться на ее территории не менее 6 месяцев в течение одного календарного года. Физические лица, которые живут здесь дольше указанного срока, рассматриваются турецкими налоговыми органами как полноправные налогоплательщики.
Если срок проживания физлица в Турции составляет менее 6 месяцев, оно считается ограниченным налогоплательщиком. Этот статус также получают те, кто живет в стране дольше полугода, но с целью выполнения конкретных и временных заданий (специалисты, ученые и т. п.).
Иностранные лица, которые должны оставаться в Турции более 6 месяцев из-за форс-мажорных обстоятельств (например, болезни, ареста), считаются нерезидентами.
Больше информации о том, как получить вид на жительство Турции за покупку недвижимости.
Размер налога с аренды на недвижимость в Турции
Доход с аренды относится к персональному заработку физического лица и облагается по ставкам подоходного налога. Последний рассчитывается по прогрессивной шкале и прямо зависит от размера прибыли:
| Турецких лир | Доллар США | Ставка налога |
| до 32 000 | до 1 690 | 15% |
| 32 000 — 70 000 | 1 690 — 3 700 | 20% |
| 70 000 — 170 000 | 3 700 — 8 970 | 27% |
| 170 000 — 880 000 | 8 970 — 46 430 | 35% |
| >880 000 | >46 430 | 40% |
Согласно ст. 21 Закона «О подоходном налоге», ежегодно устанавливается минимальный размер дохода от аренды недвижимости в Турции, который освобождается от налогообложения:
- за 2022 год — 9 500 турецких лиц (~500$);
- за 2023 год — 21 000 турецких лир (~1 100$).
Это исключение не применяется, если совокупный доход физического лица из разных источников за год превысил 250 000 турецких лир. В соответствии с законодательством Турции, уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму 9 500 турецких лир разрешается только в том случае, если жилье сдается в аренду. В ситуации с коммерческой или любой другой недвижимостью исключение не действует.
Ищете недвижимость для инвестиции или для переезда? Воспользуйтесь бесплатной консультацией по подбору подходящей страны и объекта недвижимости с учетом бюджета!
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Декларирование дохода от сдачи в аренду турецкой недвижимости
Доход от аренды в турецком налоговом законодательстве называется «доходом от капитала от недвижимости» (Gayrimenkul Sermaye İradı, GMSI). Он должен быть задекларирован физическими лицами до 31 марта 2023 года, если его годовой размер превысил 9 500 турецких лир. Декларация подается (один из вариантов на выбор):
- онлайн через специальную систему;
- в бумажной форме в налоговую по месту жительства;
- компаниями, имеющими право на предоставление подобных услуг.
Непосредственно подоходный налог, рассчитанный с дохода от аренды недвижимости, уплачивается двумя равными частями до 31 марта и до 31 июля.
И еще два важных момента, касающихся декларирования:
- если налогоплательщик покидает страну в течение календарного года, он обязан подать декларацию в течение 15 дней до даты выезда;
- в случае смерти налогоплательщика декларация подается наследниками в течение 4 месяцев со дня смерти.
Внимание! В провинциях, которые пострадали от землетрясения, срок подачи декларации продлен до 15 августа, а срок уплаты налогов — до 31 августа.
Узнайте, как открыть компанию со счетом для покупки недвижимости в Турции.
Как уменьшить налог с дохода от аренды турецкой недвижимости?
Турецкое законодательство предусматривает два варианта снижения налогооблагаемой суммы. Нужно учитывать, что налогоплательщик может применять одновременно только один из них для всех объектов недвижимости. То есть невозможно выбрать метод фактических расходов для одних, а метод паушальной суммы — для других.
Метод фактических расходов
Этот способ предусматривает снижение налогового платежа с дохода от аренды на основании документально подтвержденных расходов. К последним относятся:
- оплата коммунальных услуг;
- административные расходы, связанные с управлением недвижимостью;
- оплата страховки за недвижимость;
- 5% от стоимости приобретения недвижимости, сдаваемой в аренду в качестве места жительства сроком на 5 лет, начиная с года приобретения;
- другие обязательные сборы с недвижимости, уплачиваемые муниципалитетам;
- амортизация (2%);
- ремонт и содержание жилья.
Однако учесть все 100% расходов не получится. Снизить налогооблагаемый доход можно на сумму, которая рассчитывается по следующей формуле:
(общий размер расходов х налогооблагаемый доход)/общий доход
Пример: физическое лицо получило доход от сдачи в аренду недвижимости в размере 70 000 турецких лир. При этом собственник смог подтвердить фактические расходы на сумму 20 000 турецких лир.
Размер издержек, которые разрешается вычесть из налогооблагаемого дохода, составит:
- 70 000 — 9 500 = 60 500.
- (20 000 X 60 500)/70 000 =17 285.
Только 17 285 турецких лир разрешается вычесть из налогооблагаемого дохода.
Метод паушальной суммы
Владельцы турецкой недвижимости, выбравшие этот метод, получают право вычесть единовременные расходы в размере 15% от полученных доходов, уменьшенных на исключение (9 500 турецких лир). Но при этом перейти на другой метод запрещено, пока не пройдет 2 года.
Дополнительные инструменты для снижения налоговой нагрузки
В Турции из дохода от аренды можно вычесть различные расходы и тем самым снизить фискальную нагрузку (допускается использовать в обоих методах). Их перечень представлен далее.
Страховые платежи
Эти расходы разрешается применять в пределах не более 15% от годового дохода от сдачи в аренду. Учитываются только платежи:
- по договорам страхования жизни (налогоплательщик, супруг(-а), малолетние дети) — не более 50% от размера взноса;
- по страхованию на случай смерти, инвалидности, несчастного случая — 100% от платежа.
Образование и здравоохранение
Расходы на образование и оплату услуг здравоохранения налогоплательщика, супруги(-а), малолетних детей можно вычесть из дохода, но не более 10% от его размера.
Благотворительность
Пожертвования и помощь, которые могут быть вычтены, ограничены 5% дохода, подлежащего декларированию. К благотворительности относят:
- пожертвования и помощь на строительство школ, общежитий и медицинских, религиозных учреждений;
- пожертвование общественным благотворительным организациям, ассоциациям и фондам;
- пожертвование на культуру;
- пожертвования обществу Красного Полумесяца.
Спонсорские расходы
Вычесть из дохода разрешается все расходы на поддержку аматорского спорта и не более 50% — профессионального.
Инвестиции
До 31.12.2027 года инвесторы, которые соответствуют определенным критериям, могут вычесть до 75% суммы акций от налогооблагаемого дохода с аренды.
Узнайте, какая недвижимость не подходит для турецкого ВНЖ.
Два примера расчета налога с дохода от сдачи турецкой недвижимости в аренду
Гражданин получил доход за 2022 год от сдачи недвижимости в аренду в размере 102 000 турецких лир. При этом он выбрал метод фактических расходов, которые составили 30 000 турецких лир.
- Налогооблагаемый доход: 102 000 — 9 500 = 92 500.
- Фактические расходы: (30 000 х 92 500) / 102 000 = 27 205.
- Налогооблагаемый доход за минусом расходов: 92 500 — 27 205 = 65 295.
- Налог с аренды недвижимости: (65 295-32 000) х 20%+4 800 = 11 459.
А теперь разберем аналогичный пример, но только уже выбрав другой метод вычета расходов — применение паушальной суммы:
- Паушальная сумма: 92 500*15% = 13 875.
- Налогооблагаемый доход за минусом расходов: 92 500 — 13 875 = 78 625.
- Налог с аренды недвижимости: (78 625 — 32 000) х 20% + 4 800 =14 125.
Внимание! Кроме налога с дохода, собственники недвижимости в Турции также обязаны уплатить гербовый сбор в размере 294,9 турецких лир при регистрации договора аренды недвижимости.
Узнайте о рисках сдачи в аренду дешевой турецкой недвижимости.
Некоторые важные моменты касательно оплаты налога с дохода от аренды недвижимости в Турции
На первый взгляд, процесс налогообложения доходов с аренды и расчёт платежа простой и не должен вызывать сложностей. Но нет, есть ряд нюансов, на которые следует обратить внимание.
В какой период засчитывается получение дохода от аренды?
Арендная плата, полученная налогоплательщиками в денежной или натуральной форме за предыдущие и текущие годы в течение календарного года, будет считаться доходом, сгенерированным в этом году. Например, если доход от аренды за 2021 и 2022 годы получен в 2023 году, он будет считаться доходом за 2023 год.
Но если аренда оплачена авансом на несколько лет вперед, ее необходимо декларировать в соответствующем году. Например, если плата за 2022, 2023 и 2024 годы получена в 2022 году, доход за каждый год следует декларировать в соответствующем году.
Как рассчитывается налог, если оплата за аренду производится в иностранной валюте?
Доход в иностранной валюте рассчитывается на основе курса ее покупки, который установлен Центробанком Турции на дату платежа.
Можно ли получать арендную плату наличными?
Плата за аренду коммерческой недвижимости принимается только через банк. А вот за сдачу жилой недвижимости наличными разрешается принимать оплату не более 500 лир. Если сумма превышает указанный порог, то оставшаяся часть должна быть оплачена на банковский счет, а не наличными.
За нарушение этого правила предусмотрен штраф в размере не менее 5% от оплаты, но не меньше 800 турецких лир.
Хотите узнать больше о покупке жилья в Турции? Как лучше структурировать сделку, какие бонусы можно получить от приобретения? Отправляйте нам свои вопросы на e-mail: info@offshore-pro.info. Наши эксперты оперативно свяжутся с вами.
