Практически каждый сегмент коммерческой недвижимости в США продемонстрировал восстановление в 2021 г. после пандемического шока. Общее подорожание составило 10%. По прогнозам аналитиков исследовательского центра Urban Land Institute, в 2022 г. повышение цен составит 7%, в 2023 – не менее 6%. Перспективная коммерческая недвижимость США в 2022 включает промышленные объекты, торговые и складские помещения, многоквартирные дома. Предполагается, что офисные площади пополнят список аутсайдеров: прогнозируемое снижение стоимости составляет 5% к концу 2022.
Эксперты портала International Wealth готовы подобрать для вас самые перспективные объекты на рынке коммерческой недвижимости США и полностью сопроводить сделку купли-продажи.
Промышленные площади США – рекордсмены 2021
В 2021 г. объемы транзакций по сделкам с недвижимостью США за первые 10 месяцев выросли на 64% в сравнении с аналогичным периодом 2020 г. С показателем 2019 г. разница составляет +12%. Абсолютным рекордсменом стали промышленные объекты и многоквартирные дома США (+5% в 2021 г.), продажи которых в процентном соотношении показали +30% выше уровней 2019 г. К таким выводам пришли эксперты Urban Land Institute, основанные на опросе 36 крупных корпораций, работающих в сфере недвижимости, а также 49 экономистов.
Согласно индексу повторных продаж (CCRSI), III квартал 2021 г. показал двузначные темпы роста стоимости промышленной и жилой недвижимости. Цены торговых площадей и офисных помещений росли медленнее, однако тоже показывают восстановление, хоть и более медленное, в сравнении с периодом начала пандемии.
Такие выводы аналитики сделали на основании опроса 49 экономистов и исследователей из 36 крупных организаций, занимающихся недвижимостью.
В то же время темпы роста арендной платы по-прежнему во многом зависят от сегмента.
Индекс многочисленных, но более дешевых продаж недвижимости в США достиг своего максимума в сентябре 2021 г. (14,9%), поднявшись на 13,7% за 12-месячный период.
Важно! Мы приводим средние данные по рынку США – перспективность каждого объекта определяется индивидуально в зависимости от принадлежности к конкретному сегменту, расположения и прочих характеристик. Свяжитесь с нами для подбора высокодоходной недвижимости в США в 2022 г.
Промышленность и логистика практически не пошли на спад с начала пандемии – электронная коммерция резко выросла в объемах, а в 2022 г. ожидается дальнейшее падение спроса на физические товары. Сторонние логистические операторы начинают доминировать, стремясь стать еще ближе к конечному потребителю.
Согласно выводам аналитиков Urban Land Institute, в 2022 г. на рынке недвижимости США ожидается следующая ситуация:
Подорожание промышленных зданий и многоквартирных домов составит не менее 5%.
Прогнозируемый рост арендной платы для розничной торговли – 0,6%.
Офисные помещения испытают падение стоимости -1,5%.
Снижение использования офисных помещений к концу 2022 г. составит 5%, к концу 2024 г. – 15%.
Рост арендной платы за жилье в многоквартирных домах составит 10%.
Уровень свободных промышленных площадей в США стремительно сокращается, чему немало способствует бум e-commerce. Только на Amazon в середине 2021 г. приходилось 90% крупнейших строительных проектов по складским помещениям в США. Розница тоже влияет на данный сегмент рынка – рост распределительных мощностей для увеличения производства нуждается в новых площадях, сами же товары такие компании предпочитают хранить в непосредственной близости от места выпуска (фабрик и заводов).
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Перспективная недвижимость США в 2022 – важные аспекты
Основные факторы, спровоцировавшие рост спроса на коммерческие объекты Штатов, сохраняться и в 2022 г. К ним относятся:
- проблемы логистики;
- ограничения на поездки;
- нехватка рабочей силы;
- инфляция;
- закон спроса и предложения.
Профессиональные инвесторы хорошо знают, что далеко не каждый объект можно считать высокодоходным и с хорошими перспективами. Очень многое зависит от сегмента. Например, в плане многоквартирных домов, которые получили максимум сделок в 2021 г. наряду с промышленными зданиями, особым спросом пользуется недвижимость на побережье. Самым «горячими» точками центральной части США в 2021 г. стали Нэшвилл, Теннесси, Флорида, Аризона – люди уезжают из крупных мегаполисов ближе к воде и природе. Однако такая ситуация наблюдается практически во всех странах, включая ЕС – жилая недвижимость сегодня получает смещенный центр внимания к объектам в спокойных зеленых районах, где можно получить доступ к необходимой социальной инфраструктуре без автомобиля или общественного транспорта («все пешком»). Ранее мы писали о 15-минутных городах в Европе, которые планируют создать в некоторых государствах. Похожая тенденция намечается и в США.
Обратите внимание: если вам необходима компания или счета в США для сделок с недвижимостью в 2022 г., наши эксперты готовы предложить лучшие решения для иностранцев:
Розничная торговля и офисы 2022
Онлайн-шоппинг негативно сказался на сегменте розничной торговли. Тысячи торговых точек по всей стране просто закрылись – по данным UBS, к 2026 г. полностью перестанут функционировать примерно 80 тыс. магазинов (9% от общего числа). И это следует учитывать в рамках инвестиционных рисков. Конечно, крупные и известные бренды останутся, аналогичная ситуация прогнозируется и для продуктовых магазинов. Но индивидуальное предпринимательство с небольшими торговыми площадями все больше становятся аутсайдерами – неправильный выбор торговых центров для размещения своих точек влечет негативный исход. С другой стороны, бизнесмены могут получить доступ к крупным ТЦ, которые сегодня серьезно снижают арендную плату для заполнения помещений.
В отношении недвижимости для розничной торговли в США в 2022 г. следует помнить, что:
- владельцы дифференцированного розничного портфеля снижают риски потерять свои деньги;
- розница стимулирует рост распределительных мощностей, а значит, не все так плачевно;
- производители нуждаются в дополнительных местах вблизи собственных фабрик;
- переход от практики инвентаризации к методам учета «на всякий случай» провоцирует повышение интереса к торговым площадям.
Для иностранных инвесторов привлекательными могут стать инвестиционные трасты в области коммерческой недвижимости США в 2022 г. Больше информации мы сможем дать вам на индивидуальной консультации.
Если вы пережили апокалипсис розничной торговли, структура чистой аренды в крупных торговых центрах будет работать по-прежнему хорошо.
Спад спроса на офисные помещения и прогнозы
Переход на удаленную работу сильно повлиял на востребованность офисов как в центральной части Штатов, так и по всей стране в целом. Это абсолютные аутсайдеры 2021 г. с отрицательной динамикой изменения арендных ставок. Снижение использования офисных помещений к 2024 г. может составить 15%, чему способствует преобладание «работы из дома».
В тот период, когда некоторые компании стали возвращать людей в офисы, многие крупные работодатели отказались от такой идеи – ⅔ профессионалов в области недвижимости уверены, что личное присутствие сотрудников в 2022 г. не состоится в 75% случаев. Если учесть сохраняющуюся неопределенность пандемии, вероятно, что офисы не получат должного внимания на рынке недвижимости США.
С другой стороны, остается рынок пригородов, где офисные помещения работают гораздо лучше, чем в деловых районах крупных городов. Наиболее перспективной недвижимостью США в 2022 г. в этом случае можно назвать офисы технологических, инновационных компаний. Кроме того, гибридная работа не исчезнет – ей отдают предпочтение работодатели в самых разных отраслях. Даже технологические гиганты, которые на 100% были привержены дистанционной работе, сейчас занимаются восстановлением работы именно в офисах в крупных городах Америки.
Какие выводы можно сделать:
- офисный сегмент США в 2022 г. остается неопределенным;
- текущие показатели занятости оффлайн побуждают традиционные предприятия возвращать сотрудников в офисы;
- гибридная работа часто используется как инструмент найма и удержания (дополнительные «плюшки» от компаний);
- для повышения спроса необходимы модернизированные офисные единицы.
Вкладываться ли сегодня в офисную недвижимость США, решать только инвестору, но прогнозы в данный момент неутешительны. Предварительно очень важно изучить расположение объектов – пригороды и побережье действительно нуждаются в качественных и технологических офисных единицах.
Инвестиции в многоквартирные дома США
США и Канада – два государства, испытавшие в 2021 г. высокий спрос на квартиры. Именно он поддерживает высокую арендную плату, повышение которой варьируется от региона к региону.
Прогнозы на 2022 г. говорят о 10%-ном повышении арендной платы на многоквартирные дома с различиями по городам.
Национальная ассоциация риэлторов (NAR), проводившая собственное исследование, сделала выводы, что инвесторы в жилую недвижимость могут рассчитывать на высокий спрос, поддерживающий повышение аренды практически во всех регионах США. Город Тампа во Флориде стал лидером по росту арендной платы (+25,1%) в IV квартале 2021 г. В населенных пунктах с населением до 25 тыс. человек рост составил около 24% (например, в Южной Каролине на острове Хилтон-Хед-Айленд).
Возможности инвестиций в многоквартирные дома подогреваются следующими факторами:
- растущая стоимость и проведение арендаторами большего количества времени дома привела к появлению спроса на более крупные и дорогие квартиры;
- удаленные сотрудники меняют, например, студии на двухкомнатные апартаменты, чтобы получить изолированную рабочую зону;
- в США существует недостаток жилья для рабочих среднего класса – вполне возможно, что в будущем муниципалитетами будут предложены новые стимулы;
- отрасль должна опираться на государственно-частные партнерства, что позволит не только привлечь иностранный капитал, но и создать большее количество рабочих мест;
- в США существует несколько вариантов владения недвижимостью, в том числе с помощью компаний в Делавэре.
Инвестиционный фонд недвижимости – лучший вариант для тех инвесторов, которые предпочитают пассивный заработок и повышение стоимости акций с высокой доходностью. Отчет Urban Land Institute подтверждает, что общая годовая доходность Real Estate Investment Trust на собственном капитале в 2021 г. составила 27,8%, а это – впечатляющий показатель, которого не удавалось достичь со времени последнего пика в 2014 г. (30,1%). 10% – прогнозируемая доходность данного типа инвестиций.
ТОП5 важнейших факторов для инвестирования в недвижимость США 2022
Давайте подытожим вышеизложенное – в промежуточных пунктах мы уже осветили некоторые главные аспекты, которые нужно учитывать перед решением вкладывать средства в американскую недвижимость. Вот они вкратце:
- Многоквартирные дома США в значительной степени оправились от пандемии, спрос на которые вернулся к уровням конца 2019 г. Интересы покупателей сместились к побережью.
- Промышленные объекты США, согласно прогнозам аналитиков и экономистов, – лучший вариант вложения средств в недвижимое имущество. Это лидирующий сегмент рынка, который в 2022 г. будет разогрет еще больше.
- Торговые площади однозначно в аутсайдерах – сумасшедший всплеск e-commerce с онлайн-покупками вынудил огромное количество обычных магазинов просто закрыться. Скорее всего, к 2024 г. «выживут» крупные бренды и бизнесмены, работающие в крупных, известных ТЦ.
- Офисные помещения –сегмент без конкретного будущего. Сегодня сложно прогнозировать ситуацию, но при сохранении текущих тенденций численность офисов сократиться на 15% к 2024 г. Привлечь спрос в данный сегмент можно только переходом большинства компаний на гибридную работу.
- Сотрудничество государственного и частного сектора – при такой работе недвижимость США в 2022 г. приобретет привлекательность, в том числе за счет обновленной инфраструктуры. В Штатах есть дефицит жилья для рабочих среднего класса, необходимы инвестиции в дороги и мосты для ускоренной доставки e-commerce.
Мы рекомендуем рассматривать перспективную недвижимость США 2022 для инвестиций с нашими экспертами. Наши знания и опыт позволяют подобрать лучшие объекты коммерческого и жилого фонда, а также помочь вам зарегистрировать компанию для приобретения недвижимости в собственность юридического лица. Ваша инвестиционная стратегия может быть разработана совместно с нашими экспертами, что позволит диверсифицировать активы и значительно снизить риски. Закажите детальную консультацию прямо сейчас.
Какая недвижимость США считается перспективной в 2022 году?
Коммерческий сегмент переживает разогрев – стоимость практически вернулась к своим показателям до пандемии. По данным исследования Urban Land Institute, минимальное повышение стоимости промышленных зданий в 2022 г. составит 10%, а в целом по сегменту – не менее 5%. Склады и производственные помещения на пике популярности, в том числе за счет желания производителей держать склады вблизи фабрик и заводов. Второй сегмент – многоквартирные дома с прогнозируемой доходностью до 5% в 2022 г., до 6% в 2023 г.
Как выбрать высокодоходную коммерческую недвижимость в США?
Рынок неоднозначен, сильно зависит от региона и характеристик. В промышленных помещениях лидируют модернизированные инновационные здания, многоквартирные дома в большей степени получают спрос на побережье, вдали от деловых районов крупных городов. По обращению к нашим экспертам вы сможете стать владельцем перспективной коммерческой или жилой недвижимости в США в 2022 г., а также открыть собственную компанию, фонд или траст, банковские счета, и получить полное юридическое сопровождение.
Как правильно владеть американской недвижимостью?
Согласно исследованиям Urban Land Institute, лучшим вариантом владения считается инвестиционный фонд недвижимости в США, например, с регистрацией в Делавэре. Итоги показали, что владельцам таких фондов на собственном капитале удалось заработать до 27,8%. Показатель почти достиг пикового показателя 2014 г. 30,1%. На 2022 г. прогнозируемая доходность Real Estate Investment Trust в США – 10%.
