Рынок жилой недвижимости на Кипре – восстановление на фоне роста экономики

Рынок недвижимости на Кипре долгое время оставался крайне выгодным для инвестиций, и на то были серьёзные причины. Развитая инфраструктура, стабильно высокий рост цен, великолепные условия для отдыха туристов с самым разным достатком, мягкий климат и относительно низкий порог вхождения. Аналогичные аргументы можно было привести в пользу недвижимости на Северном Кипре, ситуацию не «портил» даже статус этого частично признанного государства.

Однако недавние события вполне могли поставить крест на инвестиционной привлекательности страны для серьёзных, долговременных вложений на перспективу. Одно из них – пандемия COVID-19, крайне негативно отразившаяся на бизнесе и инвестициях. Второе – отмена программы «Золотых паспортов», позволяющая получить гражданство за инвестиции. Вы по-прежнему могли купить недвижимость на Кипре у моря, но перспективность вложений оказалась под большим вопросом.

К счастью, негативные прогнозы не оправдались, хотя говорить о стабильности и безусловной окупаемости вложений всё ещё рано. Это означает, что покупка недвижимости на Кипре не стала менее выгодной или перспективной. Скорее, стоит говорить о возросших требованиях к предварительной проработке проекта и необходимости глубокого расчёта окупаемости инвестиций. Вы не получите «взамен» гражданство Кипра (программа формально приостановлена, но многие аналитики говорят о её закрытии), будете связаны карантинными ограничениями и, возможно, несколько дольше будете искать подходящий вариант.

Но Вы по-прежнему сможете купить недвижимость на Кипре недорого, что в нынешних непростых экономических условиях крайне важно. Страна не стала менее привлекательной или не такой выгодной. Просто теперь Вам придётся учитывать новые факторы, которых не было ранее, и в соответствии с этим планировать дальнейшие действия.

Готовясь к инвестициям в недвижимость Кипра, цены следует учитывать в первую очередь. Но крайне важно не ограничиваться только этим фактором, а принимать в расчёт и другие, возможно, не такие заметные, но не менее важные. Самостоятельно, без квалифицированной помощи, добиться поставленной цели крайне сложно, если вообще возможно.

Поэтому мы рекомендуем связаться с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info), и в ходе индивидуальной консультации проработать наиболее важные аспекты практической реализации проекта. Если Ваше решение будет положительным, мы предоставим Вам всю необходимую помощь – от подготовки пакета документов и открытия счёта в банке до решения вопросов, связанных с визовой поддержкой, переводчиком, размещением и сопровождением сделки. Пусть Вы не получите гражданство Кипра при покупке недвижимости, как было ранее, но сможете оформить ВНЖ. А значит, есть смысл поговорить об этом более подробно и обстоятельно!

Цены по регионам, общий анализ рынка

Вы можете купить недвижимость на Кипре, не «переплачивая» за ограничения COVID-19 и отказ от программы «Золотых паспортов». Этот факт позволяет говорить о том, что рынок жив и активно развивается, хотя многие аналитики говорят о его заморозке. Обобщённый индекс цен за 2020 год (до Q1 2021) вырос на символические 0,91% (1,64% с учётом коэффициента инфляции). Годом ранее этот показатель был несколько выше – 1,82%.

Цифры весьма скромные, и можно было бы поверить в пессимистические прогнозы аналитиков. Но это стало бы ошибкой – с учётом множества «отягчающих» обстоятельств и общей стагнации деловой активности даже такой незначительный рост – очень хороший и добрый знак. Продажа недвижимости на Кипре не остановилась, не замерла, а медленно растёт. Поэтому рекомендуем не слушать стенания «знатоков» и строить дальнейшие планы, опираясь на актуальную информацию, а не досужие вымыслы.

Сведения по регионам (Q1-Q4 2020):

• Никосия: +2,2% (квартиры) / –0,9% (дома). В данном случае следует понимать, что недвижимость Северного Кипра купить Вы сможете, но следует учесть спорный юридический статус Никосии (она является столицей самого Кипра и частично признанного образования ТРСК – Турецкой республики Северного Кипра).
• Недвижимость Кипра в Лимассоле: +3,4% / +2,7%.
• Ларнак: +6% / –0,8%.
• Недвижимость Кипра в Пафосе: –3% / –1,6%.
• Фамагуст: +3,2% / –0,1%.

Ситуация с жилищным строительством намного интереснее и перспективнее. За первые 4 месяца 2021 года рост количества выданных разрешений составил 44,6% – крайне хороший показатель для «спящего» рынка. В абсолютном исчислении показатели ещё лучше – почти 50% (3353 разрешений за период январь-апрель 2021 года).

По показателю спроса положение также вполне благоприятное. Недорого купить недвижимость на Кипре у моря (или в другом месте, пользующимся спросом у иностранцев) Вы ещё сможете, но с каждым месяцем цены будут расти. Общий рост объёма продаж составил 36,2% (3577 объектов). На внутреннем рынке, на который пришлось более 2/3 всех продаж, цифры оказались ещё более интересными – 73% (2482 объектов). А вот сделок с иностранцами стало меньше – снижение 8% (1095 объектов).

Важная фактическая информация по рынку недвижимости Кипра:

• Ситуация останется стабильной как минимум на протяжении всего года, и с большой долей вероятности те же тенденции будут наблюдаться и в 2022 году.
• Стабильно высокий спрос наблюдается в Никосии и Лимассоле (важнейшие бизнес-центры Кипра). Здесь местные жители активнее всего приобретают недвижимость, так как в регионах действуют программы государственных субсидий.
• Недвижимость на Кипре от застройщиков и на вторичном рынке в других районах страны пользуется достаточно низким спросом. Правительство рассчитывает на интерес к рынку иностранцев, но без стабилизации ситуации с пандемией COVID-19 серьёзно говорить об этом не приходится.
• Интерес туристов к Кипру также демонстрирует рост – 33,4% (340984 человек) по сравнению с прошлым годом. Но если учесть, что в первом полугодии 2019 года цифры были значительно выше (1,63 млн человек), говорить о восстановлении status quo ещё преждевременно.
• Цены на недвижимость Кипра для местных жителей довольно высокие, и позволить себе подобные траты без государственной поддержки могут далеко не все киприоты. Поэтому местных жителей традиционно интересуют крупные города – Никосия, Лимассол, Ларнака. А вот недвижимость на Кипре у моря (Пафос, Фамагуста) востребована иностранцами. Они имеют право совершать сделки купли-продажи земли, но они ограничены максимальной площадью участка в 4014 м2.
• Ожидать окончательной стабилизации ситуации можно уже в ближайшем будущем – по прогнозам МВФ, рост экономики в 2021 году составит 3% (–5,1% в 2020 году). Данные кипрского Министерства финансов более оптимистичны – рост 4,5%-5% в 2021 году.

Недвижимость на Кипре у моря и не только: исторический экскурс

Страна весьма привлекательна для лиц, которые покупают квартиры, дома и апартаменты как для собственного проживания, так и с инвестиционными целями. Долгое время здешний рынок «делали» в основном российские деньги – покупатели из РФ скупали все интересные объекты и не сильно интересовались их стоимостью. Они исповедовали принцип «Заверните, я беру», и такое положение устраивало всех.

С таким бэкграундом продажи недвижимости на Кипре росли как на дрожжах, цены на жильё увеличились на 22,06% (17,46% с поправкой на инфляцию) в 2007 году и на 9,73% (7,47%) в 2008 году. Что случилось дальше, мы все прекрасно знаем. Глобальный экономический кризис, усиление борьбы с отмыванием грязных денег, ужесточение контроля за лицами, совершающими большие покупки. Это привело к тому, что с 2009 по 2016 год цены рухнули на 30% (32,3%), отчего многие аналитики заговорили о схлопывании «мыльного пузыря». Казалось, покупка недвижимости на Кипре внезапно стала невыгодной.

Динамика цен с 2009 по 2020 годы:

Год	Стоимость недвижимости на Кипре	Динамика с учётом инфляции
2009	–1,86%	–3,83%
2010	–3,57%	–5,13%
2011	–4,96%	–8,55%
2012	–4,71%	–5,75%
2013	–8,50%	–6,34%
2014	–8,02%	–6,66%
2015	–1,82%	–0,85%
2016	–0,94%	–0,69%
2017	+1,78%	+2,38%
2018	+2,51%	+0,8%
2019	+2,16%	+1,44%
2020	+0,75%	+1,92%

О чём говорят эти данные? Как минимум о том, что «хоронить» рынок ещё очень рано. И если Вы планируете купить недвижимость на Кипре с инвестиционными целями, отказываться от практической реализации проекта не стоит. Особенно если учесть, что один из основных деструктивных факторов – пандемия COVID-19 – влияет на ситуацию всё меньше.

Тенденция к восстановлению спроса

В 2020 году аналитики отметили резкое снижение интереса покупателей и инвесторов, но продлилось оно недолго. Уже в этом году спрос начал постепенно восстанавливаться, за первые 5 месяцев 2021 года он вырос на 36,2% (3577 объектов). Такая ситуация наблюдается почти во всех регионах, поэтому назвать её случайной никак нельзя.

Данные по городам (указано общее количество сделок и показатель роста / снижения):

• Никосия: 1100 (+70%).
• Недвижимость Кипра в Лимассоле: 1086 (+48%).
• Ларнака: 566 (+25%).
• Фамагуста: 214 (+22%).
• Недвижимость Кипра в Пафосе: 601 (–2%).

Интересно, что наибольшее количество заключённых договоров приходится на внутренний рынок (2482, +73%). Доля иностранных покупателей существенно снизилась – 1095 договоров (-8%). Объясняется это исключительно карантинными ограничениями, вызванными пандемией COVID-19. Как мы уже выяснили, влияние вируса на экономику и бизнес постепенно, но неуклонно снижается, поэтому соотношение в скором времени должно измениться.

Данные по годам:

• 2014: +20,2%.
• 2015: +9,4%.
• 2016: +42,6%.
• 2017: ++23,7%.
• 2018: +5,8%.
• 2019: 10366 объектов, +12,2%.
• 2020: 7968 объектов, –23,1%.

Арендная плата и доходность

Она остаётся относительно невысокой, но всё же более выгодной, чем банковский депозит или иные способы сохранения / преумножения накоплений. Единственное исключение касается случая, когда инвестор хочет купить недвижимость на Кипре у моря. Такие объекты пользуются стабильным спросом из-за повышенной ликвидности и сниженного срока окупаемости.

Если говорить о средней валовой доходности (AGY, Average Gross Yields), то в 2020 году она равнялась 4,8%. Интересно, что несколько лет она колеблется вокруг отметки в 4%, что косвенно говорит о стабильности рынка – 5% в 2019 году, 4,5% в 2018 году, 4,3% в 2017 году и 4% в 2016 году.

Самый высокий доход с аренды установился в Никосии (столица) и Лимассоле (если Вы хотите купить недвижимость на Кипре у моря с целью получения пассивного дохода). Средние показатели за 2020 году немного снизились (–0,6%), но это касается только квартир. А вот сдача в аренду домов стала за тот же период более выгодной (+2,6%).

Данные по стоимости аренды по регионам (за 1 м2, в 2021 и 2020 годах):

• Никосия: 7-11 EUR / 8-10 EUR.
• Аренда недвижимости Кипра в Лимассоле: 16-35 EUR / 20-40 EUR.
• Ларнака: 6-10 EUR / 8-10 EUR.
• Недвижимости Кипра в Пафосе: 8-14 EUR / 10-12 EUR.
• Фамагуста: 8-14 EUR / 10-12 EUR.

Единственное исключение из общих тенденций – Айя-Напа (Ayia Napa). Если Вас интересует недвижимость на Кипре у моря недорого, то лучше поискать другие варианты. Квартиры и апартаменты здесь очень дорогие. Но если Вы располагаете достаточными финансовыми резервами и рассчитываете на получение пассивного дохода, лучшего региона не найти. Арендные выплаты по апартаментам с одной или двумя спальнями здесь стартуют от 800 EUR, средние цены – около 1500 EUR, виллы категории «премиум» – до 5000 EUR в месяц.

Гражданство за инвестиции

Высокие цены на недвижимость Кипра долгое время «не успевали» за спросом. Покупателями чаще всего выступали состоятельные россияне, использующие страну в качестве «запасного аэродрома». Схема была простой и исключительно выгодной – инвестиции в недвижимость давали право на получение гражданства, что обеспечивало достаточный уровень защиты от притязаний со стороны налоговый и полицейских органов России.

Но в 2020 году программа CBI (Citizenship by investment) отменена. Основная причина – обвинения в выдаче «золотых паспортов» лицам с криминальным прошлым, а также инвесторам, которые хотели исчезнуть из зоны внимания российской налоговой. Ситуацию спровоцировало расследование телеканала Al Jazeera, журналисты которого действительно выявили многочисленные нарушения. Чтобы избежать конфликта с официальным Брюсселем, программу отменили, или, что будет точнее, заморозили «до лучших времён».

Но отсутствие возможности получить гражданство Кипра при покупке недвижимости мы не рекомендуем рассматривать как повод для отказа от перспективных и интересных проектов. Во-первых, Вы всегда можете подать документы на гражданство уже имея ВНЖ (его за покупку квартиры / дома пока ещё дают).

Во-вторых, ПМЖ и гражданство зачастую не являются основной целью инвестиций. Если Вас интересует стабильность и надёжность, Кипр по-прежнему обеспечивает крайне выгодные условия для инвесторов (не считая случая с недвижимостью на Северном Кипре). В-третьих, формально «Золотые паспорта» никто не отменял – есть вероятность, что программа будет реанимирована, пусть и с гораздо более жёстким отсеиванием кандидатов.

Жилищное строительство

Активность девелоперов остаётся весьма невысокой. К счастью, говорить о критическом падении мы не можем, но общие перспективы остаются весьма туманными. Если ситуация с COVID-19 стабилизируется, и покупатели «поверят» в будущее, продажи недвижимости на Кипре от застройщиков вернуться к докризисным временам.

Пока же будущее у этого сектора экономики не очень радужные:

• Количество выданных разрешений за 2020 год: –2,1% (5069 шт.).
• Количество выданных разрешений за 2019 год: –3,5% (9292 шт.).
• Оценочная стоимость строительства: –16,3% (до 2,03 млрд EUR).

2021 год показывает существенно лучшую динамику. Это даёт основания надеяться, что стремление клиентов купить недвижимость на Кипре недорого будет оправданным.

Важная информация по теме (период – январь-апрель 2021 года):

• Общее количество разрешений на строительство: +44,6% (1803).
• Общая площадь возводимых объектов: +49,4% (625689 м2).
• Стоимость разрешений: +47% (636,67 млн EUR).
• Количество одобренных проектов: +49,8% (3353).

Ипотека

Ставки остаются довольно низкими, они в целом соответствуют рекомендациям ЕЦБ. Но популярность ипотеки у конечных покупателей не настолько велика, как ещё несколько лет назад – сказывается неуверенность в завтрашнем дне и общая стагнация в экономике и бизнесе. Но если Вы хотите купить недвижимость на Кипре, но не располагаете достаточными финансовыми резервами, ипотека остаётся единственным реальным вариантом.

Средние ставки:

• IRF (Interchange Rate Fee), срок 1 год: 1,3% (май 2020 г. – 1,22%, май 2019 г. – 1,49%).
• IRF, срок 1-5 лет: 1,69% (1,81%, 2,28%).
• IRF, срок 5 лет: 2,05% (2,17%, 2,43%).

Ещё одна важная тенденция рынка недвижимости на Кипре – сокращение суммы непогашенных кредитных договоров. Этот показатель последовательно снижается вот уже несколько лет:

• 2021 год: –5,1% (10,39 млрд EUR).
• 2020 год: –1,8%.
• 2019 год: –1,5%.

Если оценивать ситуацию с привязкой к гражданству заёмщиков, то тенденция к снижению интереса к ипотеке клиентов банков сохраняется:

• Резиденты Кипра: –4,1% (8,17 млрд EUR).
• Резиденты Евросоюза: –16,5% (31,3 млн EUR).
• Резиденты стран, не входящих в зону Евро: –17,2% (558 млн EUR).

Стоит отметить, что после краха банковского сектора Кипра в 2012 году количество непогашенных (проблемных) займов постепенно сокращается. Основная причина – более жёсткие требования к заёмщикам. Если соотнести ипотечный рынок и уровень ВВП, ситуация будет следующей:

• 2005 год: 29,1% ВВП.
• 2012 год: 91,3% ВВП.
• 2019 год: 42,7% ВВП.
• 2020 год: 44,5%.

Мораторий на выкуп недвижимости

Ипотечные выплаты для многих людей в 2020-2021 годах стали практически неподъёмными. Причины этого хорошо известны – общий спад экономики, карантинные ограничения и снижение доходов заёмщиков. Многие банки в подобной ситуации оставляют клиентов наедине с их проблемами, и это можно понять. Если спасать всех клиентов, испытывающих трудности, финансовое учреждение рухнет.

Понимая это, парламент Кипра (Палата представителей) ввёл мораторий на отчуждение залоговой недвижимости, хотя правительство и сами банки были категорически против. По информации, которая есть у нас, он закончится 31 октября 2021 года, но есть ненулевая вероятность, что мораторий будет продлён.

Единственная уступка, которой удалось добиться банкам, касается снижения порога стоимости ипотечной недвижимости на Кипре (в скобках указана минимальная стоимость объекта до снижения):

• Первичное жильё: 350 тыс. EUR (500 тыс. EUR).
• Бизнес-недвижимость: годовой оборот 750 тыс. EUR (2 млн EUR).
• Участки земли с/х назначения: 100 тыс. EUR (250 тыс. EUR).

Мошенничество на рынке недвижимости на Кипре

Как утверждают аналитики, именно этот факт спровоцировал расследование Аль Джазира, результатом которого стала отмена программы «Золотых паспортов». Мы не берёмся судить, насколько это утверждение соответствует реальности, но факт остаётся фактом: обман и недобросовестная, вводящая в заблуждение реклама, на Кипре являются почти «нормой».

Какие нарушения встречаются наиболее часто:

• Удержание застройщиком документов на право собственности уже после продажи объекта (29949 случаев в период с 2005 по 2008 годы).
• Земля, на которой возведён объект, находится в залоге.
• Двойная продажа одного и того же объекта.
• Недобросовестная реклама, основанная на том, что цены на недвижимость на Кипре в рублях психологически отличается от долларового эквивалента.

Принятый 28 января 2014 года специальная директива должна была защитить покупателей, но дело движется крайне медленно. Если темпы внедрения директивы не изменятся, то говорить о достаточном уровне безопасности на рынке недвижимости на Кипре можно будет только через 10-15 лет.

Ещё один условно работающий юридический акт – Закон о заманчивых покупателях (Trapped Buyers’), принятый ещё в 2015 году, «гарантирует» покупателям возможность получить документ на уже приобретённую (!) недвижимость.

Кто может подать заявление на правоустанавливающие документы:

• Сам покупатель (если он выполнил в полном объёме обязательства перед застройщиком / бывшим собственником).
• Продавец недвижимости (ЮЛ / ФЛ).
• Кредитор, предоставивший ссуду.
• Фактический залогодержатель.
• Покупатель, ставший собственником по договору переуступки / передачи прав.
• Директор Департамента земель и изысканий (Department of Lands and Surveys).

В мае 2017 года суд постановил, что новый закон не соответствует духу и букве конституции. В 2019 году были внесены существенные поправки в исходный текст 2015 года. Они регламентировали право на участие в процедуре всех заинтересованных сторон – самого покупателя, продавца и кредитора. Финальный на сегодня аккорд прозвучал в апреле 2021 года. Была окончательно разрешена подача заявки на передачу права собственности для всех заинтересованных сторон. Единственное условие – письменное согласие зарегистрированного собственника. Предельный срок – 31 декабря 2021 года, так что, по всей вероятности, долго ждать очередного раунда противостояний не придётся.

Банковская система

Покупка недвижимости на Кипре и стабильность финансовых учреждений напрямую не связаны. Ситуация кардинально меняется, если сделку планируется осуществить в кредит. Поэтому стоит коротко поговорить о стабильности в банковском мире Кипра.

В 2012 году финансовая структура Кипра более всего напоминала оффшорную. Оцениваемые активы банковского сектора равнялись 120 млрд USD, что при общем размере ВВП в 24 млрд USD создавало все условия для роста «мыльного пузыря». Особая пикантность ситуации состояла в том, что половина (!) активов банков была связана с депозитами российских юридических лиц.

Дефолт 2012-2013 годов оказался в некотором смысле «ожидаемым» – банки не могли вернуть все деньги, хранящиеся на депозитах, положение не спасло повышение уровня кредитного риска, ссуды местным компаниям и государственный заём правительству Греции. ЕЦБ и Еврокомиссия выдали Кипру ссуду в 10 млрд EUR с условием сокращения банковских депозитов на 100 тыс. EUR в Bank of Cyprus и Cyprus Popular Bank (Laiki Bank) и сокращения государственных расходов

Затем ситуация постепенно нормализовалась. Этому способствовали:

• Правовые и законодательные изменения.
• Снижение уровня безработицы (16,1% в 2014 году и 7,1: в 2019 году).
• Рост экономики – на 4,6% в год за период 2015-2019 годов.
• Повышение платёжеспособности банковской системы.
• Снижение доли проблемных кредитов (47,8% в 2014 году, 27,9% в 2019 году).

Всё это привело к тому, что динамика цен на недвижимость Кипра стабилизировалась, и у инвесторов появились дополнительные аргументы «за» в пользу реализации сложных проектов. Поэтому чётко определить, где причина и следствие (восстановление рынка жилья и улучшение ситуации в банковском секторе) довольно трудно.

Рекомендации и выводы

Если Вы хотите купить недвижимость на Кипре, то никаких причин отказываться от реализации таких инвестиционных проектов нет. Пожалуй, именно эта мысль была для нас основной, когда мы готовили материал. Кто-то скажет, что сейчас – не лучшее время для весьма затратных начинаний, но это не совсем так. Пройдёт совсем немного времени, COVID-19 возьмут под контроль, и рынок стремительно ринется вперёд. И столь выгодных условий уже не будет.

Проблемы с поиском подходящего объекта для инвестиций могут проявиться, если Вас интересует недвижимость на Кипре у моря недорого. Предложений, в которых сочетаются оба эти параметра («у моря» и «недорого») не так много, и не все они при ближайшем рассмотрении действительно выгодны.

Отдельного упоминания заслуживает проблема юридической чистоты объектов и многочисленные факты мошенничества. К сожалению, правительство мало что смогло сделать для борьбы с подобными тенденциями, поэтому надо быть предельно внимательным и острожным. Самый надёжный вариант – отказаться от идеи каких-либо самостоятельных действий и поручить защиту своих интересов нашим экспертам.

Могут ли инвесторы купить недвижимость на Северном Кипре? Технически это возможно, но Вы должны учитывать, что ТРСК (Турецкая Республика Северного Кипра) – это никем не признанное государство, де-факто – часть Турции. И если Вас интересует именно такой вариант, на то должны быть очень веские причины. Если их нет, мы рекомендуем присмотреться к другим локациям.

Дополнительная информация по услугам, связанным с Кипром:

• Регистрация marketplace.
• Регистрация оффшорной компании.
• Редомициляция бизнеса из оффшора на Кипр.
• Старт-ап виза Кипра.
• Рабочая виза на Кипр.
• Личный счёт в банке Кипра.
• Форекс-лицензия под ключ.

Гражданство за инвестиции на Кипре уже получить невозможно. Но это не значит, что страна от этого стала менее привлекательной для инвесторов. Мы рассчитаем стоимость реализации проекта любой сложности, поможем с подготовкой документов, проверим юридическую чистоту сделки и возьмём на себя все административные хлопоты. Оставайтесь с International Wealth!