Рынок жилья Пхукета возвращается к докризисным показателям

Сколько стоит жилье на Пхукете (кондоминиумы и виллы) в 2023 году? В каком направлении движется рынок? Успевает ли предложение за спросом? Чтобы ответить на эти и другие вопросы, мы проанализировали свежие тематические доклады следующих организаций: CBRE Thailand, Knight Frank Thailand, P-REA (Phuket Real Estate Association), REIC (Thailand Real Estate Information Centre). «Выжимка» представлена ниже. Обратитесь к нашим экспертам, если останутся вопросы. Вводная консультация бесплатна!

Динамика продаж жилья на Пхукете: новостройки в дефиците

Главный индикатор любого рынка – уровень платёжеспособного спроса. Рынок жилья Пхукета – не исключение. Исследования показывают, что пхукетские жилье все чаще становится объектом сделок купли-продажи. Речь как о квартирах в кондоминиумах, так и о более роскошных отдельностоящих виллах.

Рассматривая премиум-сегмент, в консалтинговой компании Knight Frank Thailand отмечают, спрос на элитные квартиры восстановился во второй половине 2022 года. Но кондоминиумы на Пхукете, относящиеся к высокому ценовому диапазону, не настолько востребованы как местные премиальные виллы. Рассмотрим оба сегмента.

Продажи квартир на Пхукете

Согласно подсчетам Knight Frank Thailand, по итогам января-декабря 2022 года общее количество закрытых сделок купли-продажи квартир в кондоминиумах Пхукета составило 18 613. В течение отчетного периода на рынке было представлено 24 211 единиц жилья. Соответственно, число непроданных квартир достигло 5 598 единиц. Уровень поглощения предложения спросом достиг 76,9% (по сравнению с 78,3% в 2021 году).

Наблюдается дефицит новостроек. В 2022 году было продано всего 397 единиц жилья в новых  кондоминиумах Пхукета. Это на 35% меньше, чем результат 2021 года (613 единиц). Эксперты продолжают фиксировать тенденцию к снижению данного показателя с 2020 года.

Продажи вилл на Пхукете

По подсчетам организации REIC, количество проданных вилл на Пхукете в отчетном периоде увеличилось более чем в четыре раза: с 34 единиц в 2021 году до 149 единиц в 2022 году. Только во второй половине 2022 года было продано 129 вилл (по сравнению со 131 за весь 2019 год).

Согласно оценкам консалтинговой компании CBRE Thailand, спрос на введенные в эксплуатацию виллы на Пхукете быстро растет с четвертого квартала 2022 года, когда иностранцы начали возвращаться на курортный остров после снятия противоэпидемиологических ограничений. Новоприбывшие хотели купить готовую к заселению недвижимость на Пхукете и демонстрировали готовность доплачивать за такие лоты.

Помимо стандартных вилл с бассейном без выхода на пляж, было продано несколько эксплозивных вилл с видом на море, которые чаще всего можно найти только на вторичном рынке. Спросом пользовались активы на склонах холмов.

Самой популярной локацией среди покупателей вилл на Пхукете остается пляж Сурин. Интерес покупателей также вызывали роскошные виллы на Пхукете рядом с курортным комплексом Laguna Park Phuket. В частности, такие активы пользовались особой популярностью у россиян, китайцев и европейцев.

География спроса на пхукетскую недвижимость

Пхукет считается третьим по величине локальным рынком недвижимости в Таиланде с точки зрения динамики продаж квартир и прочей жилой недвижимости иностранцам. Курортный остров уступает только Бангкоку и Чонбури. Спрос со стороны покупателей из-за рубежа быстро растет как в сегменте вилл, так и в секторе квартир в кондоминиумах.

Иностранный спрос на пхукетские кондоминиумы

Как сообщили в REIC, уровень покупок квартир в кондоминиумах на Пхукете, совершаемых иностранцами, в 2022 году восстановился относительно докризисного периода, достигнув 637 единиц (сделки могут охватывать покупку одного или нескольких объектов) на общую сумму 3 миллиарда бат. Это на 85% и 53%, соответственно, больше, чем в 2021 году (345 закрытых сделок покупателями-иностранцами на сумму 1,95 миллиарда бат).

Продажи квартир в кондоминиумах на Пхукете иностранцам в 2018 – 2022 гг. с учетом государств происхождения покупателей. Общая цена сделок указана в миллионах бат. Источник: REIC

Цифры по продажам иностранцам за 2022 год также превзошли допандемийные показатели. В частности, в 2018 году иностранцам было продано 476 единиц жилья на Пхукете на сумму 2,37 миллиарда бат, а в 2019 году — 505 единиц на сумму 2,5 миллиарда бат.

Китайцы отсутствовали на тайском рынке жилья в течение многолетнего периода вследствие жестких ограничений на выезд и вывод капитала, действовавших в Поднебесной. Поэтому россияне вышли на первое место по количеству сделок с квартирами в 2022 году. Граждане РФ приобрели 240 квартир на Пхукете на сумму 875 миллионов бат (32% и 29% от общего числа и стоимости сделок в провинции с участием покупателей-иностранцев, соответственно).

Согласно данным ассоциации P-REA, общее количество продаж отдельных квартир иностранным покупателям (не путать со сделками), в 2022 году выросло до 1966 единиц. Показатель существенно увеличился по сравнению общим итогом 2021 и 2020 гг. (1425 единиц) и даже превысил результат докризисного 2019 года (1763 единиц).  В 2018 году были закрыты 2163 сделки.

Доля единиц жилья на Пхукете, переданных в собственность иностранцам, в отчетном периоде достигла 32,4% (относительно 24% в 2021 году, 27% в 2020 году и 28,6% в 2019 году). Причем количество квартир, проданных покупателям-иностранцам в ноябре и декабре 2022 года, оказалась на 30% выше, чем до пандемии. Ожидается, что позитивная динамика будет сохраняться в течение минимум следующих двух лет.

Иностранный спрос на пхукетские виллы

В сегменте вилл основными покупателями в 2022 году оказались россияне, которые предпочитали виллы с бассейном и 2-5 спальнями. Такие покупатели во многих случаях приобретали недвижимость на Пхукете для полноценной релокации. Они хотели больше места для семьи.

По словам местных риэлторов российские покупатели приобрели половину вилл с бассейном во многих проектах для собственного размещения. Покупатели из других стран зачастую покупали виллы с бассейном, чтобы сдавать их в аренду своим соотечественникам.

Специфика иностранного спроса

Риэлторы отмечают, что иностранцев зачастую интересует уже введенная в эксплуатацию недвижимость. В ассоциации P-REA заявляют, что на острове есть много вилл с бассейном, которые еще не закончены. Такие лоты иностранцам малоинтересны.

Поскольку зарубежные инвесторы (преимущественно китайцы и русские) ищут готовые объекты, такие лоты сегодня в дефиците. Но строительные компании стремятся удовлетворить спрос, запуская новые проекты. Поэтому потребуется время, чтобы увидеть увеличение объема инвестиций в виллы на Пхукете со стороны иностранцев.

Иностранцы также часто покупают целые комплексы, а не отдельные квартиры / виллы. Как отмечают в P-REA. Многих состоятельных китайских и российских покупателей жилые комплексы  на Пхукете интересуют преимущественно в инвестиционных целях.

Текущие цены жилья на Пхукете

Если решите купить квартиру в кондоминиуме на Пхукете, рекомендуем изучить актуальные цены на курортное жилье. Ниже представлена актуальная ценовая статистика с разбивкой на квартиры в кондоминиумах и виллы.

Цены кондоминиумов на Пхукете

Как отмечают в Knight Frank Thailand, средние запрашиваемые цены по всем направлениям выросли незначительно из-за длительной стагнации рынка. В будущем прогнозируется формирование мощного восходящего тренда. Значительную роль, по мнению экспертов консалтинговой компании, сыграет массовое возвращение иностранцев. На фоне ограниченного доступа для многих покупателей сформировался отложенный спрос, который будет реализован в среднесрочной перспективе.

Учитывая ценовую статистику, покупка недвижимости на Пхукете рядом с пляжем,

обходится в разы дороже приобретения жилья вдали от побережья и без доступа к виду на море из окон. Если верить подсчетам Knight Frank Thailand, в 2022 году объекты из последней категории стоили более чем в 2,5 раза дешевле недвижимости у моря. Такова премия за ликвидность.

Цены вилл на Пхукете

Диапазон цен в отчетном периоде составлял 20-60 миллионов бат из расчета на один объект недвижимости. Наиболее популярными локациями, где предлагаются виллы на Пхукете, по итогам 2022 года были Чонг Тале, окрестности курортного комплекса Laguna Park Phuket, Лаян и Банг Тао.

Последняя локация признана одной из самых дорогих. Диапазон цен на Банг Тао составлял в отчётном периоде 70-150 миллионов бат за виллу с 4-5 спальнями. Из-за большего размера цены на такие объекты были выше, чем у стандартных вилл с бассейном.

Ценовой тренд: ключевые факторы и прогнозы

По мнению экспертов консалтинговой компании Knight Frank Thailand, цены недвижимости на Пхукете вернутся к допандемийному уровню к 2025 году и продолжат расти. Поэтому сегодня оптимальный момент, чтобы купить квартиру на Пхукете с выгодой и заработать на приросте капитала в долгосрочной перспективе.

Ожидается, что пхукетский рынок кондоминиумов и вилл восстановится до уровня, существовавшего до пандемии, в течение ближайших лет благодаря влиянию следующих факторов: возобновлению туризма, сохранение дефицита на фоне медленной работы строительного сектора, а также приток россиян и китайцев на Пхукет.

Восстановление туризма на Пхукете

Иностранные туристы продолжают выбирать отдых на Пхукете, способствуя возвращению местной туристической отрасли к показателям, фиксировавшимся до Covid-19. Поэтому покупка квартиры на Пхукете под краткосрочную сдачу рассматривается экспертами как все более рациональный способ распорядиться свободным капиталом.

Согласно данным REIC, доходы туристического сектора Пхукета в 2022 году резко выросли и достигли отметки в 139 миллиардов бат. Показатель продемонстрировал более чем десятикратное увеличение в годовом исчислении. Столь впечатляющий результат отчасти объясняется низкой базой. В 2021 году произошло падение оборота туриндустрии острова до 13,1 миллиарда бат. Годом ранее показатель достиг 87,5 млрд. бат.

Но даже десятикратного роста недостаточно для возвращения к допандемийным показателям. По данным REIC, в 2019 году и в 2018 году доходы туристического сектора Пхукета составляли 393 млрд. бат и 425 млрд. бат, соответственно. Благо, позитивный тренд очевиден.

На фоне притока туристов в 2023 году ожидается, что многие строящиеся кондоминиумы будут постепенно перепрофилироваться и после завершения работ превратятся в отели. Но даже это вряд ли позволит на 100% удовлетворить спрос иностранных гостей. Следовательно, будет востребовано жилье на сутки в частном секторе.

Приток отдыхающих иностранцев подстегнет рынок недвижимости на острове не только в плане расширения номерного фонда за счет перепрофилирования кондоминиумов, обостряющего дефицит жилья. Новоприбывшие также будут интересоваться местными кондоминиумами, покупая их в инвестиционных или иных целях. Например, чтобы использовать жилье на Пхукете в качестве убежища во время потрясений в родных странах или при желании сменить картину и забыть про надоевшую холодную погоду на родине.

Недостаточно быстрое восстановление строительного сектора, провоцирующее дефицит

Если оборот туристической отрасли увеличивается опережающими темпами, то активность строителей растет недостаточно быстро. Низкая активность застройщиков ведет к усилению дефицита, делая покупку апартаментов на Пхукете все более дорогим удовольствием.

Как отмечают в Knight Frank Thailand, по состоянию на 2022 год предложение квартир на западном побережье Пхукета от пляжа Май Као до пляжа Раваи насчитывало 24 211 единиц, из которых 941 была введена в эксплуатацию в соответствующем году. Показатель значительно вырос по сравнению минимальным с уровнем, зафиксированным в 2021 году вследствие локдаунов. Но результат 2022 года оказался одним из худших за последнее десятилетие.

Эксперты заявляют, что из-за «заморозки» ряда девелоперских проектов в период с 2018 по 2022 гг. рынок недополучил 4247 единиц жилья. В 2022 году большинство новых кондоминиумов на Пхукете было расположено в следующих локациях:

• пляж Банг Тао, на долю которого приходилось 45% от общего предложения новостроек; 
• пляж Лаян (31%);
• пляж Най Янг (18%);
• пляж Ката (6%).

В предыдущие годы застройщики на Пхукете столкнулись со следующими сложностями, заставившими их пойти на «заморозку» работ / отмену проектов:

• Логистика и финансы: Девелоперы оказались вынуждены приостановить / замедлить работы из-за проблем с транспортировкой стройматериалов на фоне локдаунов, нарушивших цепочки поставок. Некоторым компаниям не хватило финансовой ликвидности во время пандемии.
• Нехватка кадров: Еще одним негативным эффектом пандемии COVID-19 стал кадровый дефицит. Во время коронакризиса строители, работавшие ранее на Пхукете, массово возвращались в родные города. Даже сейчас, когда противоэпидемиологические ограничения сняты, застройщики при попытке возобновить старые проекты / запустить новые осознают, что строителей катастрофически не хватает. Чтобы восполнить нехватку кадров, требуется время. Дефицит кадров заставляет застройщиков переманивать персонал друг у друга, предлагая строителям высокую зарплату. Это повлияло на стоимость строительства на Пхукете, которая в 2022 году выросла в среднем на 20% по сравнению с предыдущим годом.
• Жесткие нормы: Активизации застройщиков также мешает законодательство, актуальное в отдельных локациях курортного региона. Например, на Патонге, в отличие от других районов Пхукета, проект по возведению кондоминиума должен предусматривать одно парковочное место на две комнаты, а не одно парковочное место на четыре комнаты [в других местах на острове]. Следовательно, застройщики в Патонге должны вносить дополнительные инвестиции в проекты, что приводит к удорожанию.

Приток россиян на Пхукет

До 24 февраля 2022 года покупка недвижимости за границей в таких странах как Болгария и Германия была обычной практикой для россиян. Но после начала кризиса в Украине Европа стала далеко не лучшим выбором для покупателей жилья с паспортами РФ. Ближний Восток, Турция и Юго-Восточная Азия превратились наиболее популярные альтернативы.

Согласно подсчётам фирмы Intermark Real Estate, на долю Юго-Восточной Азии приходилось 27% сделок с иностранной недвижимостью с участием покупателей-россиян в 2022 году (по сравнению с 12% в 2021 году). Особой популярностью пользовались такие направления как Пхукет, Бангкок, Самуи и Паттайя.

Сотни тысяч граждан РФ, надеющихся избежать призыва на военную службу и разрушительных экономических последствий кризиса в Украине, прибыли в Королевство Таиланд за 2022 год. Многие новоприбывшие искали новый дом, решив купить или арендовать недвижимость на Пхукете.

На популярном курортном острове россияне раскупают готовые квартиры, стоимость которых легко может превышать полмиллиона долларов. Это облегчает гражданам РФ переезд и/или обеспечивает «запасной аэродром» на будущее – если появится необходимость экстренно покинуть родину.

Согласно данным администрации Международного аэропорта Пхукета, только в период с 1 ноября 2022 года по 21 января 2023 года на Пхукет прибыло более 233 тыс. россиян. На момент публикации статистики именно на граждан РФ приходилась наибольшая доля в общем числе иностранных посетителей курортного острова.

Пхукет долгое время был излюбленным убежищем от суровой русской зимы для граждан РФ, ограничивавшихся арендой местного жилья. Но продажи недвижимости резко выросли после того, как в сентябре 2022 года российский президент Владимир Путин приказал провести первую после Второй мировой войны мобилизацию. После этого многие россияне решили переехать на Пхукет на срок от трех месяцев до одного года.

По словам пхукетских риэлторов, обращающиеся к ним сегодня россияне – в основном молодые (30-35 лет) и обеспеченные люди. Эти новоприбывшие присоединяются к быстрорастущему русскоязычному сообществу на Пхукете.

По данным REIC, около 40% кондоминиумов, принадлежащих иностранцам на Пхукете, находятся в собственности россиян. Общая стоимость принадлежащей россиянам пхукетский жилой недвижимости составляет 880 миллионов бат. Как отмечалась выше, именно россияне сегодня стали наиболее активными покупателями квартир на Пхукете, опережая китайцев.

Еще одна причина, которая привела россиян на Пхукет, — нестабильность родной валюты. Этот фактор заставляет граждан РФ перемещать накопления в Таиланд, чтобы вложить их во что-то стабильно дорожающее. Например, в недвижимость на Пхукете.

Поток покупателей из РФ усилился после февральской трагедии в Турции. До землетрясений

некоторые российские инвесторы переезжали в турецкие города и покупатели там жилье. Но после катаклизма россияне стали еще более активно изучать рынок недвижимости Пхукета.

Резкий рост активности китайцев, усиливающий дефицит

Подстегнуть спрос на пхукетскую недвижимость должно и возвращение покупателей-китайцев. Эксперты ожидают резкого увеличения инвестиций из Китая в 2023 году. Годом ранее количество китайских инвесторов, заинтересованных покупкой жилья на Пхукете, было гораздо меньше количества покупателей-россиян. Это связано с тем, что Китай лишь сравнительно недавно отказался от жестких противоэпидемиологических ограничений.

Эксперты уверены, что уже в ближайшие месяцы активность китайских инвесторов достигнет рекордного уровня за счет реализации копившегося годами отложенного спроса. Граждане Китая могут легко обойти россиян как в плане количества купленной недвижимости на Пхукете, так и сточки зрения размера инвестиций. Препятствием для смены лидера в рейтинге стран происхождения покупателей является разве что сложный процесс перевода денег из Китая в Таиланд, поскольку китайское правительство сохраняет довольно строгие правила.

Пхукет традиционно считался вторым по популярности направлением в Таиланде после Бангкока для китайцев, вносящих инвестиции в недвижимость. Пхукет привлекает китайских инвесторов тропической погодой и прекрасными пляжами, а также статусом мирового гастрономического центра.

Недовольство местных жителей – веская причина поспешить с покупкой

Как отмечают в REIC, несмотря на процветающую индустрию туризма на Пхукете и общий рост доходов, многие местные жители, работающие в сфере гостеприимства, не могут получить одобрение на ипотечный кредит из-за недостаточности финансовых показателей и сбережений. А таких на острове достаточно много.

Тайцы с реальной потребностью в жилье не могут оформить ипотечный кредит или внести первоначальный взнос, поскольку их сбережения истощились во время пандемии. Неудивительно, что коренные жители курортного региона демонстрируют недовольство иностранными инвесторами, стимулирующими рост цен, и даже просто долгосрочными посетителями.

Причем особенно часто критика звучит в отношении россиян. На Пхукете, который особенно сильно пострадал от глобального коллапса в туризме после объявления пандемии COVID-19, некоторые местные туристические компании выразили гнев по поводу того, что россияне якобы отнимают у них бизнес, а также рабочие места у простых тайцев.

Туристические операторы жалуются на то, что российские таксисты возят своих соотечественников по острову и водят туристические группы по историческому Старому городу Пхукета. Часто такие туры и экскурсии организуются без предварительного получения необходимых разрешений. В частности, на то, что россияне лишают местных жителей средств к существованию, пожаловались в Туристической ассоциации Пхукета.

ВНЖ за жилье на Пхукете становится одним из самых простых способов переезда в Таиланд

Поскольку геополитический кризис в Восточной Европе длится уже второй год, все больше и больше россиян покупают недвижимость в Таиланде и решают переехать в солнечную страну. Наиболее обеспеченные граждане РФ стремятся получить элитную визу в Таиланд (Thai Elite Visa).

Данная программа позволяет находиться в принимающей стране от пяти до двадцати лет. Получаемая бенефициаром резидентская карта стоит от 600 000 до 2 000 000 бат (от 17 000 до 57 000 долларов США) и не позволяет претендовать на ПМЖ / гражданство в будущем. Деньги вносятся безвозмездно.

Участники программы Thai Elite Visa получают комплексное сопровождение на всех этапах релокации. Еще одна альтернатива, позволяющая получить помощь экспертов, — организация переезда в Таиланд через партнерскую программу.

Другие иммигранты, как правило, сталкиваются со сложностями при получении виз. Иммиграционные правила в Таиланде и контроль за их применением сильно ужесточились. Причина в том, что в ноябре 2022 года была раскрыта крупная коррупционная схема по ввозу нелегалов с участием тайской иммиграционной полиции. Местные чиновники помогали китайской триаде нелегально ввозить тысячи людей в Таиланд через подставную работу и волонтерские схемы.

Решить иммиграционные вопросы без сложностей и де-факто потери денег (как в случае Thai Elite Visa) позволяет заявление на получение ВНЖ Таиланда через инвестиции в недвижимость. Соискателю потребуется купить жилье на Пхукете или иной объект недвижимости на тайском рынке на сумму минимум 10 миллионов бат (около $290). Выбирать придется из списка компаний-застройщиков, утвержденных властями.

Соответствующая программа инвестиционной иммиграции охватывает только новостройки. Выбирая недвижимость для внесения инвестиций, следует учитывать тип предлагаемой сделки. Согласно законодательству, в некоторых случаях предусматривается лишь долгосрочная аренда жилья (на 30-90 лет).

Иностранец вправе купить дом или квартиру на Пхукете либо в иной части Таиланда, но владеть землей негражданам запрещено. Имеются ограничения на покупку жилья в многоэтажках. Закон запрещает иностранцу сдавать жилье в кондоминиумах в аренду на короткий срок (менее 30 дней), если у арендодателя нет специальной лицензии. Предусмотрены различные наказания: от штрафа до тюремного срока и депортации с дальнейшим запретом на въезд в Таиланд.

Экспертная помощь с покупкой недвижимости на Пхукете

Приятный климат, просторные пляжи, круглогодично курортная атмосфера, достойные больницы, школы и аэропорты, способность большинства местных жителей общаться на английском языке и растущее сообщество русскоговорящих – эти и другие факторы делают Пхукет более привлекательным для иностранных покупателей жилья, чем многие другие провинции Таиланда. Учитывая прогнозы экспертов о том, что цены на местную недвижимость вернутся к допандемийному уровню к 2025 году, сейчас самое время покупать! Наши эксперты готовы помочь.