Рынок недвижимости в Словакии: рост цен как стимул для инвестиций

Рынок недвижимости в Словакии остаётся одним из самых привлекательных в Европе. Цены активно растут даже в условиях пандемии COVID-19, общей стагнации в экономике и очередного пика 12-летнего кризисного цикла. Основной фактор, благодаря которому подобная ситуация стала в принципе возможной, – низкие процентные ставки. Поэтому Словакия остаётся одним из немногих «оплотов» всего рынка недвижимости в Европе.

Если говорить о конкретных цифрах, то они таковы. Статистика зафиксировала рост +8,6% (1670 EUR / м2) за период Q1 2019 – Q1 2020. Важно отметить, что такие показатели не являются исключением из правил – схожая динамика была отмечена и ранее: +6,3% (Q4 2019), +9,7% (Q3 2019), +6,4% (Q2 2019), +7,6% (Q1 2019). Данные были обнародованы Национальным банком Словакии (NBS, Národná Banka Slovenska), поэтому они заслуживают безусловного доверия. Расширенный отчёт за период 2010-2020 годы смотрите ниже.

Отметим, что рост цен на недвижимость в Словакии «обгоняет» инфляцию, поэтому удачная реализация инвестиционных проектов позволит Вам надёжно сохранить активы, не прибегая с различным оффшорным схемам. Уточним, что последний вариант является более надёжным и универсальным, поэтому в первую очередь мы рекомендуем нашим клиентам именно его. Но если во главу угла поставить простоту практической реализации, максимальный комфорт клиента, перспективы получения ВНЖ / гражданства, недвижимость в Словакии будет отличным и универсальным решением.

Несколько слов о том, что Вы найдёте в статье, и зачем вообще она была подготовлена. Мы вместе проанализируем текущие тенденции на рынке недвижимости. Обсудим моменты, связанные с арендой, жилищным строительством, ипотечным кредитованием и общим состоянием экономики Словакии. То есть вопросы, имеющие в первую очередь практическое значение.

На кого ориентирована статья и с какой целью она была написана? Мы обычно напрямую не занимаемся недвижимостью, предлагая клиентам современные и надёжные бизнес-решения в сфере защиты и диверсификации активов. Соответствующие услуги включают открытие банковских счетов, регистрацию бизнеса в любых разрешённых ОПФ, получение виз, ВНЖ, ПМЖ и гражданства.

Но, как мы уже выяснили, недвижимость в Словакии станет отличным вариантом именно в этом ключе. Проект позволит надёжно сохранить Ваши сбережения, инвестировав их в доходный, надёжный, «долгоиграющий» и защищённый бизнес, причём в самом сердце Европы. И, чтобы дать Вам всю информацию для принятия решения, и была подготовлена статья. Сразу уточним: самостоятельно Вы вряд ли добьётесь успеха, поэтому лучше сразу связаться с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info) и обсудить с ними подходящий формат сотрудничества. Обсудить дополнительные вопросы, получить адресную помощь по конкретной проблеме и заказать нужные услуги Вы сможете в рамках индивидуальной консультации.

Цены на недвижимость в Словакии

Рост наблюдается во всех секторах рынка. Даже возникает ощущение, что он никак не зависит от пандемии COVID-19, инфляции, экономического кризиса или каких-либо иных внешних факторов. Если учитывать инфляцию, то прибавка составила существенные 5,7%, что в реалиях консервативной и стабильной Европы весьма неплохой показатель. Только за последний квартал цены увеличились на 4,6% (в реальном исчислении – на 3,4%).

Динамика роста за период Q1 2021 – Q1 2011 на рынке недвижимости в Словакии по регионам (средние цены за м2 в EUR):

Пояснение к таблице:

• BA – Братислава.
• TT – Трнава.
• NR – Нитра.
• TN – Тренчин.
• ZA – Жилина.
• BB – Банска-Бистрица.
• KE – Кошице.
• PO – Прешов.

Заметим, что общий уровень цен на недвижимость в Словакии по сравнению с Q2 2008 вырос на 8%, с поправкой на инфляцию – на 11%. Но подобная статистика не сильно отличается от такого «важного» показателя, как средняя температура по палате. Гораздо интереснее проанализировать информацию по конкретным регионам.

Дополнительные пояснения (указаны цена за м2, данные по Q1 2020 году и для сравнения – по Q1 2019 года, замедление или ускорение роста):

• Братислава и область: +8,7% (2231 EUR) / +6,5%.
• Жилина: +16,5% (1254 EUR) / –21,9%.
• Тренчин: +14,5% (1025 EUR) / +19,5%.
• Банска Быстрица: +14,1% (923).
• Прешов: +6,3% (1050 EUR) / –19%.
• Кошице: +5,5% (1092 EUR) / –3,5%.
• Трнава: +5,3% (1183 EUR) / –12,4%.
• Нитра: +1,9% (900 EUR) / –27,8%.

Средние цены на недвижимость в Словакии (дома) в период с 2009 по 2019 годы:

Год	Изменение средних цен, %%	То же, но с поправкой на инфляцию, %%
2009	-12,31	–12,7
2010	–2,31	–3,37
2011	–2,45	–6,66
2012	+0,57	–2,81
2013	–2,25	–2,75
2014	+0,66	+0,7
2015	+2,21	+2,71
2016	+6,48	+6,59
2017	+4,81	+2,93
2018	+7,67	+5,36
2019	+6,32	+3,34

Многие аналитики предсказывали, что пандемия COVID-19 приведёт к заморозке рынка недвижимости в Словакии, но этого не случилось. В краткосрочной перспективе некоторое снижение темпом роста действительно наблюдается, но назвать его критическим нельзя. Тем более, что с конца 2020 года наблюдается выраженная тенденция к росту активности, а интерес к недвижимости в Словакии остаётся стабильно высоким со стороны как местных, так и иностранных инвесторов.

В этом отношении интересны и показательны данные по росту экономики страны, которые «не укладываются» в общие тенденции, наблюдаемые по всему миру. Так, в 2019 году экономика выросла на 2,3%, но тогда мир ничего не знал о COVID-19, а масочный режим был добровольным и практиковался только в крупных и загазованных городах. В 2018 году экономика Словакии выросла на 4%, в 2017 году – на 3%, в 2016 году – на 2,1%, в 2015 году – на 4,8%. Здесь всё понятно.

В 2020 году сократилась на 6,7%, хотя многие «знатоки» пророчили существенное более худшие показатели, вплоть до национального дефолта. В 2021 году ожидается на 6,6%, что почти вернёт страну в докризисные (доковидные?) времена. Оптимизма на рынке недвижимости в Словакии добавляет какое-либо, явное или неявное, ограничение на сделки купли-продажи для иностранцев.

Данные по средним ценам не резидетную с привязкой к экономическим периодам:

Квартиры (не дома или апартаменты) показали наиболее высокий рост среди прочих объектов недвижимости в Словакии. Рост (безотносительно к внутренним и/или внешним факторам) составил +9,7% по данным за Q1 2020, средняя цена условного квадратного метра составила чуть более 2000 EUR. Можно ли подобную динамику назвать «стагнацией», вопрос риторический.

Подробнее по росту цен с привязкой к количеству комнат (в скобках указана стоимость квадратного метра, период – 2019 год):

• 1 комната: +8,9%, 2270 EUR.
• 2 комнаты: +9,5%, 2110 EUR.
• 3 комнаты: +11,9%, 1900 EUR.
• 4 комнаты: +6,9%, 1860 EUR.
• 5 комнат и более: +11,8%, 2120 EUR.

Дома (без учёта их расположения, площади, района, технического состояния и прочих факторов) тоже подорожали – на 6,4%, средняя стоимость квадратного метра поднялась до 1270 EUR.

Девелоперские проекты

Новая недвижимость в Словакии строится достаточно активно. Ситуацию несколько «подпортила» пандемия коронавируса и последовавший за ней спад в бизнесе и экономике, но показатели снижения (не падения!) совсем не критические. Общие данные по 2019 году (за 2020 год они ещё не готовы) – 21516 новых объектов строительства. Снижение относительно прошлого года – 2,4%, но если в качестве точки отсчёта выбрать 2008 год, то этот показатель будет вторым «сверху», что очень даже неплохо.

Если же говорить именно о завершённых объектах, то положение будет и вовсе хорошее (опять же, с поправкой на пандемию и спад в экономике) – рост на 5,8% (20171 объектов). Эти цифры особенно поражают, если учесть, что средние «нормы» строительства с 2003 по 2009 годы существенно меньше – 15500 объектов. Следовательно, рынок «нулевой» недвижимости в Словакии постепенно, но возвращается к докризисным показателям.

Данные по состоянию девелоперского рынка до вспышки коронавируса COVID-19 (сравнительный период – прошлый год):

• Количество выданных разрешений на строительство: +32,7% (5122).
• Количество реально запущенных / начатых проектов: +26,3% (5216).
• Количество завершённый проектов: +5,3% (4587).
• Общий объём строящегося жилья: +0,6% (78085).

Ипотека, жилищные кредиты

Процентные ставки остаются весьма низкими, поэтому интерес инвесторов и частных лиц к рынку недвижимости в Словакии остаётся стабильно высоким, и факторы, связанные с пандемией COVID-19, не могут этому помешать. В этом, кстати, проявляется забота государства о бизнесе и простых людях. Стимулирующие меры не позволяют отрасли погрузиться в глубокую спячку и, что не менее важно, не перекрывают поток поступлений в бюджет.

Данные по новым проектам (данные на май 2020 года и, для сравнения, по тому же периоду прошлого года):

• Ставки по ссудам с плавающей точкой / с фиксацией процентной ставки (IRF менее 1 года): 1,52% (1,72%).
• IRF сроком 1-5 лет: 1,16% (1,49%).
• IRF сроком 5-10 лет: 1,25% (1,41%).
• IRF сроком 10 лет и более: 1,11% (1,48%).

Для существующих (непогашенных) кредитов:

• Срок погашения менее 1 года: 4,29% (4,46%).
• Срок погашения 1-5 лет: 2,85% (2,99%).
• Срок более 5 лет: 1,61% (1,85%).

Одна из фактических причин столь низких кредитных ставок – нулевая ключевая ставка ЕЦБ (Европейский Центральный банк, ECB – European Central Bank), введённая в марте 2016 года. Она активно стимулирует спрос, в том числе – и на рынке недвижимости в Словакии. Так, в мае 2020 года общая сумма открытых заимствований выросла на 9,5% (в разгар эпидемии!) – до более 36 млрд USD.

Аналогичные тенденции наблюдаются и с ипотечным кредитованием. Его объём вырос до 32,7% ВВП (2019 год), 31,3% в 2018 году, 16,1% в 2010 году и скромные 6,3% в 2004 году. Все эти данные однозначно подтверждают, что «хоронить» рынок недвижимости в Словакии безосновательно – он активно развивается даже в сложных условиях пандемии и мирового экономического кризиса.

Рынок аренды

Если Вы планируете инвестировать средства в недвижимость с целью дальнейшего получения пассивного дохода, Словакию как основной вариант не стоит. Основная причина – «компактные» размеры как самой страны (49 тыс. км2, 127 показатель), так и её столицы – Братиславы. Следовательно, арендаторов, заинтересованных в съёмном жилье высокого класса будет относительно не так много.

Ещё одна причина – крайне высокая доля собственников жилья. Этот показатель значительно вырос с 1980-х годов – с 50% до 90% в 2021 году. По всему Евросоюзу эта цифра существенно ниже – около 70%. Из-за этого рынок арендуемой недвижимости в Словакии ограничен примерно 10% населения (точнее – 9,7%) с одной стороны и небольшим количеством иностранцев, приезжающих в Словакию, с другой. Поэтому показатель в 0,1% сдаваемого частными домовладельцами (обычно – в Братиславе) приходится воспринимать как данность.

Изучение причин, вследствие которых рынок арендуемой недвижимости в Братиславе настолько мал, следовало бы начать с факторов, позволяющих местным жителям владеть собственным жильём. Подобные изыскания выходят за рамки статьи, но бегло коснуться этой темы всё же стоит.

Первая причина – контрактная система сбережений Bauspar. Её основное потребительское преимущество – существенно облегчённая возможность получать жилищные кредиты на особо выгодных условиях, при этом государство выплачивает процентные премии на сэкономленную сумму.

Вторая причина – задержки с практической реализацией закона об отмене контроля за величиной арендной платы. Он предусматривает, что с 1 июля 2007 года государственное регулирование будет отменено, и цены «отпустят» в свободное плавание. Но никаких подвижек в деле одобрения парламентом этого закона пока не наблюдается, из-за чего стимулов инвестировать средства в недвижимость в Словакии (если в приоритете – именно последующая аренда) остаётся не так много.

Данные по аренде в Братиславе (Старе Место, центр города):

• Валовая доходность (квартира площадью около 40 м2) – чуть более 5%
• Объекты большой площади (120 м2) – 4,53%.

Данные по другим районам Братиславы:

• Средняя доходность по району Старе Место – снижение на 1% (до 4,5%).
• Рузинов, Нове место (Братислава II / III) усреднённая доходность лежала в диапазоне 4,6%–5,7%.
• Средняя арендная плата в абсолютном исчислении варьируется в диапазон 11-14 EUR (Старый город), 9-12,5 EUR (Рузинов, Новый Город) в месяц.

Особо отметим, что дополнительные расходы на сделку относительно невелики, что дополнительно стимулирует рынок недвижимости в Словакии.

Общая ситуация в экономике

Страны Восточной Европы из бывшего советского блока традиционно считаются «отсталыми» в экономическом плане, и редко когда рекомендуются для реализации бизнес-проектов. Но подобное мнение предвзято и ошибочно. Со времён развала социалистического лагеря прошло больше 30 лет, которые Словакия (как и Словения, Чехия, Болгария, Македония, Польша, Сербия) использовала для перестройки экономики и её развития.

Наиболее важные сведения по теме:

• Словения стала полноправным членом ОЭСР в 2004 году, зоны Шенгена – в декабре 2007 года.
• Действует безвизовый режим с 24 странами Европы.
• Дефицит бюджета в 2020 году по приблизительной оценке составит 8,5% ВВП (в 2019 году этот показатель составил 1,3%, в 2018 году – 1%).
• В начала 2020 года в Словакии была отменена большая часть ограничений, введённых из-за пандемии COVID-19, были открыты границы с 16 странами.
• Валовый государственный долг снизился до 48% ВВП в 2019 году. Его рост до 60% ВВП объясняется мерами государственного противодействия пандемии и не является системным).
• По состоянию на май 2020 года уровень инфляции (в разгар пандемии!) снизился до 2% (2,7% в 2019 году). По итогам 2020 года прогнозируемый уровень инфляции будет ещё меньше – около 1,1%.
• Безработица в Словакии также постоянно снижается. Данные по годам следующие: 5,8% в 2019 году, 6,6% в 2018 году, 8,1% в 2017 году, 9,7% в 2016 году, в среднем за 2009-2015 году – 13,3%. Ситуация в 2020 и 2021 годах будет менее благоприятная (8% и 7,4% соответственно), но рост объясняется влиянием пандемии.

Динамика изменения реального ВВП:

• 2021 год: +6,6% (оценка).
• 2020 год: –6,7% (оценка).
• 2019 год: +2,3%.
• 2018 год: +4%.
• 2017 год: +3%.
• 2016 год: +2,1%.
• 2015 год: +4,8%.
• 2014 год: +2,8%.
• 2013 год: +1,5%.
• 2012 год: +1,7%.
• 2011 год: +2,8%.
• 2010 год: +5%.
• 2009 год: –5,4%.
• 2008 год: +5,6%.
• 2007 год: +10,8%.
• 2006 год: +8,5%.

Какое отношение имеет рынок недвижимости в Словакии к макроэкономическим показателям, спросите Вы? Самое непосредственное! Инвестировать в серьёзные проекты, не имея гарантий стабильности, никто не станет. Поэтому мы и привели данные по ВВП, которые подтверждают тот очевидный факт, что экономика Словакии активно развивается, что и обеспечивает привлекательность страны для бизнеса и частных инвестиций.

Выводы, наши рекомендации

Можно ли в трудные времена пандемии и экономического спада войти на рынок недвижимости в Словакии, или лучше взять паузу и дождаться прояснения ситуации? Наш однозначный совет – надо действовать. Строго говоря, мы не готовы назвать сложившиеся условия уникальными, но то, что они выгодные и весьма перспективные, спорить сложно.

Возможно, Словакия не лучшим образом подходит для инвестиций, цель которых – получение пассивного дохода (аренда), хотя эту сферу не стоит списывать со счетов. Но если вы планируете инвестировать в недвижимость, и получение сиюминутной прибыли не является приоритетной задачей, Словакия станет отличной отправной точкой для практической реализации проектов любой сложности.

Особо отметим, что рынок недвижимости в Словакии формально не предъявляет завышенных требований к инвесторам, но самостоятельно зайти на него крайне сложно, если вообще возможно. При всей схожести менталитетов, традиций, законодательств, Словакия уже долгое время заслуженно считается развитой европейской (!) страной. Поэтому Вы вряд ли сможете добиться успеха, если попробуете запустить инвестиционный проект своими силами.

Услуги портала International Wealth по Словакии, которые пользуются повышенным спросом у наших клиентов:

• Общий раздел по Словакии.
• Регистрация компании с полным сопровождением.
• Курсы словацкого языка (вариант 1, вариант 2).
• Частный банковский счёт (удалённо).
• Регистрация ИП в Словакии (удалённо).
• ВНЖ в Словакии (удалённо).
• ВНЖ при открытии бизнеса.

Мы готовы реализовать инвестиционный проект любой сложности в сфере недвижимости в Словакии. Гарантируем конфиденциальность, учёт всех требований и пожеланий клиента, минимальные временные задержки и комплексное юридическое сопровождение. Оставайтесь с нами!