Рынок недвижимости в Нидерландах: пандемия COVID-19 и стремительный рост

Бум на рынке недвижимости в Нидерландах ломает устоявшиеся стереотипы о том, что в сложные времена бизнес-активность на рынке снижается или вообще замораживается. Этот факт стал откровением для всех категорий игроков – владельцев домов и квартир, риелторов, покупателей и многочисленных посредников. Рынок действительно активно растёт, спрос и цены «готовятся» поставить очередной рекорд, поэтому достойных внимания вариантов становится всё меньше.

Возросшая деловая активность на рынке недвижимости в Нидерландах совершенно не похода на ситуацию, сложившуюся в других европейских странах. Мы не будем сейчас вдаваться в анализ причин этого, а лишь попробуем разобраться, что делать инвесторам и покупателям – физическим лицам в нынешние непростые времена. Есть ли смысл планировать какие-либо активные действия, или лучше подождать, пока ситуация с коронавирусом не прояснится, и пандемия COVID-19 не пойдёт на спад.

На этот сложный, неоднозначный, но крайне важный с практической точки зрения вопрос мы с Вами и попробуем найти ответ. Но хотим сразу заметить, что вся информация в статье не предназначена для каких-либо самостоятельных действий. Если Вас действительно интересует рынок недвижимости в Нидерландах, свяжитесь с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info) и обсудите с ними план дальнейших действий. Только в этом случае Вы сможете добиться существенного снижения рисков и избежать типичных ошибок, которые будут стоить слишком дорого.

Рост рынка

С констатации этого факта мы и начали статью. Рынок недвижимости в Нидерландах «позволил себе» игнорировать пандемию COVID-19 и продолжил свой рост. В других развитых европейских странах (аналогичные материалы по Польше, Чехии и Венгрии) ситуация гораздо более сложная, и оживление деловой активности аналитики ожидают лишь к середине-концу 2022 года.

Ещё один интересный факт – дефицит предложений достойных объектов. Это весьма необычно, ведь в сложные времена цены на дома, квартиры и апартаменты обычно снижаются, так как владельцы вынуждены избавляться от активов, чтобы как-то свести концы с концами. Но, как мы уже говорили, рынок недвижимости в Нидерландах живёт по своим собственным законам.

Цифры по теме (обнародованы статистическим управлением Нидерландов – CBS, Centraal Bureau voor de Statistiek):

• Цена на дома на вторичном рынке выросли на 5,3% (если учесть инфляционный коэффициент – на 4,2%). В абсолютном исчислении это чуть более 510 тыс. EUR.
• На национальном уровне цены на недвижимость в Нидерландах выросли в 2020 году на 8,6% (7,4%) до 335 тыс. EUR.
• Рост по итогам 2019 года составил 7,2%.
• Число сделок по жилым объектам в 2020 году выросло на 7,7% (235511 шт.).
• Количество завершённых девелоперских проектов снизилось на 3,1% (69322 шт.).
• Расчётный (ориентировочный) дефицит жилья на 2020 год составил примерно 200 тыс. единиц.
• В 2021 году по мнению аналитиков рост рынка сохранится – примерно на 8%.

Рост цен на рынке недвижимости в Нидерландах в зависимости от типа объекта:

• Апартаменты: +8,2% (7%), до 300 тыс. EUR.
• Террасный дом: +8,2% (7%), до 310 тыс. EUR. 
• Спаренный дом: +9,7% (8,5%), до 490 тыс. EUR.
• Парные дома: +8,6% (7,2%), до 355 тыс. EUR.
• Угловые дома: +8,8% (7,6%), до 320 тыс. EUR.

Ретроспективный анализ цен на недвижимость в Нидерландах в период с 2008 по 2020 годы:

Год	Номинальное изменение, %%	С учётом инфляционного коэффициента, %%
2008	+1,7	–0,24
2009	–5,69	–6,73
2010	–0,8	–2,68
2011	-4,11	–6,38
2012	-6,9	–9,52
2013	-3,71	–5,27
2014	+1,87	+1,16
2015	+3,27	+2,56
2016	+6,73	+5,69
2017	+8,25	+6,91
2018	+8,39	+6,31
2019	+6,48	+3,66
2020	+8,38	+7,33

Очевидный и выраженный рост рынка недвижимости в Нидерландах удивительным образом сочетается с общим сокращением экономики страны. Так, в 2020 году ВВП снизился на 3,8% (в 2019 год был зафиксирован рост +1,7%). Этот спад является самым значительным за всю историю, но период стагнации долго не продлится. В 2021 и 2022 годах ожидается рост на уровне +3% и +1,4%.

Статистика по крупным городам и отдельным районам

Ещё одно подтверждение динамичного и активно развивающего рынка недвижимости в Нидерландах – рост цен не только «в общем» (информативность такого параметра не столь очевидна), но и по отельным городам / районам. Далее Вы найдёте подробную сводку с географической привязкой (официальные данные CBS). 

Крупные города (вторичное жильё, указаны данные по 2020 году, процентным рост – чистый / с поправкой на инфляцию и информация за 2019 год):

• Амстердам (Amsterdam): +5,3% (4,2%), 510 тыс. EUR. Самый высокий уровень с момента начала учёта.
• Роттердам (Rotterdam): +8,6% (7,4%), 310 тыс. EUR (10,2%).
• Гронинген (Groningen): +9,9% (8,7%), 240 тыс. EUR (7%).
• Гаага (Den Haag): +9,5% (8,3%), 355 тыс. EUR (6,5%).
• Утрехт (Utrecht): +6,9% (5,7%), 405 тыс. EUR. Отметим, что в Утрехте цены растут 7 год подряд.

Сведения по районам (провинциям):

• Южная Голландия (Zuid-Holland): +9,3% (8,1%), 335 тыс. EUR (8,8%).
• Северная Голландия (Noord-Holland): +7% (5,9%), 425 тыс. EUR (6,1%).
• Северный Брабант (Noord-Brabant): +8,9% (7,7%), 340 тыс. EUR (6,8%).
• Гелдерланд (Gelderland): +9,3% (8,1%), 325 тыс. EUR (7,4%).

История бума на рынке недвижимости в Нидерландах

Голландия – страна не из «дешёвых». Цены (в том числе, и на жильё!) здесь всегда были выше, чем в среднем по Европе, но подобное постоянство всё же впечатляет. Поэтому Нидерланды можно с полным основанием назвать местом, где инвестиционные проекты по недвижимости будут успешными практически без привязки к текущей ситуации. Образно говоря, цены могут быть либо высокими, либо очень высокими.

Цифры по теме:

• За 5-летний период (Q1 1996 – Q2 2001) цены выросли на 104% (73%).
• За тот же период цены в Амстердаме увеличились на 132% (96%).
• Средняя заработная плата за тот же отрезок времени росла на 3,6% ежегодно, что существенно «подстегнуло» покупательскую способность.
• Цены на недвижимость в Нидерландах стабильно росли до Q1 2008, менялась только их скорость.

Статистические данные по ценам на дома (все данные – в процентах):

Краткая характеристика периодов:

• 1 – экономический бум.
• 2 – спад в экономике, политическая нестабильность.
• 3 – возрождение экономики.
• 4 – политическая нестабильность, рост экономики.
• 5 – мировой экономический кризис, долговой кризис Евросоюза.
• 6 – экономический рост, начало пандемии COVID-19.

Несложно заметить, что «чёрная полоса» на рынке недвижимости в Нидерландах, когда цены значительно снизились, а деловая активность сократилась, длилась больше 5 лет и совпала с последним по времени мировым финансовым кризисом. В этот период количество заключённых сделок упало почти вдвое (с 206 тыс. до 110 тыс.).

Интересно, что пандемия COVID-19 видимого, ощутимого влияния на рынок недвижимости в Нидерландах пока не оказала. Достоверных данных по первой половине 2021 года пока нет, но 2020 год отрасль завершила вполне благополучно. Это радует, особенного с учётом того факта, что коронавирус постепенно отступает, и деловая активность возвращается на докризисный уровень. Именно поэтому мы и утверждаем, что инвестиции в недвижимость в Нидерландах были, есть и (самое важное!) будут выгодными и перспективными.

Рост продаж

В 2019 году динамика роста на рынке недвижимости в Нидерландах была практически нулевой. На фоне кризиса, вызванного пандемией коронавируса (на тот момент – скорее психологического, нежели реального) количество сделок резко сократилось, так как продавцы и покупатели выжидали. Но когда стало ясно, что COVID-19 – это всерьёз и надолго, рынок начал возрождаться. Здесь, вероятно, мы имеем дело с кратковременным всплеском панических настроений и, что важнее, адекватной реакцией правительства.

Цифры по теме (общее количество продаж по рынку недвижимости в Нидерландах: +7,7%, 235511 закрытых сделок, данные по типу объектов):

• Частные дома: +11,5% (33226 продаж).
• 2-квартирные дома: +7,4% (25230 продаж).
• Угловые дома: +7% (31462 продаж).
• Террасные дома: +5,7% (79307 продаж).
• Квартиры: +6,5% (58621 продаж).

Подробных сведений по 2021 году нет, но результаты первых двух месяцев внушают оптимизм. Рост на четверть (26%, 41387 продаж) на фоне пандемии и пессимистических прогнозов аналитиков – это очень неплохо. Поэтому мы позволим себе ещё раз повторить ту мысль, которую очень бы хотели донести до читателей. Рынок недвижимости в Нидерландах не просто жив, а активно растёт. И по мере того, как COVID-19 будет отступать, начнут расти цены. Время для выгодных инвестиций у Вас ещё есть, но его не так много.

Одно из возможных объяснений этого феномена – отмена гербового сбора для физических лиц младше 35 лет. Интересная реализация концепции «Молодым везде у нас дорога». А ещё – отличная иллюстрация того, как социально-ориентированное государство заботиться о своих гражданах и их благополучии.

Девелоперские проекты

Здесь ситуация неоднозначная. Мы не готовы утверждать, что застройщики впали в кому, но их активность в 2020 году существенно снизилась. Фактические цифры не радуют: чуть менее 70 тыс. сданных объектов, падение относительно аналогичного периода прошлого года. Однако оптимисты утверждают, что данные, наоборот, вполне благоприятные – надо «всего лишь» поменять точку отсчёта.

Это означает, что показатели, низкие сами по себе, всё ещё являются самыми высокими при прямом сравнении с 2009 годом. Так, в период с 2000 по 2009 год количество завершённых проектов равнялось 76300, а в 2010-2020 годах – 58150. Анализировать причины этого мы сейчас не будем (если Вам необходимы подробности, свяжитесь с экспертами портала International Wealth).

К сказанному добавим, что по состоянию на конец 2020 года общий объём жилого фонда (без привязки к типу объекта, местности, условий проживания и др.) немного вырос – до 8 млн единиц (+0,9%). Это значение близко к порогу статистической погрешности, поэтому воспринимать его следует с известными оговорками и только как вспомогательный, не основной фактор.

Ставки по ипотеке на рынке недвижимости в Нидерландах

Они не просто остаются достаточно низкими, а продолжают снижаться даже в тех условиях, когда более логичным был бы пусть и небольшой, но рост. В среднем текущие ставки опустились до отметки 1,77% (февраль 2021 года). Ранее они равнялись 1,92% и 2,4% (2020 и 2019 годы соответственно).

Если же говорить о новых кредитных заимствованиях на рынке недвижимости в Нидерландах в привязке к сроку, ситуация выглядит следующим образом (данные на февраль 2021 года и сравнение с аналогичным показателем по прошлому году):

• Ставка IRF (Floating rate and interest rate fixation) по заимствованиям сроком до 1 года – 1,62% (1,69%).
• IRF (1-5 лет) – 1,66% (1,74%).
• IRF (5-10 лет) – 1,67% (1,86%).
• IRF (более 10 лет) – 1,89% (2,14%).

Данные по непогашенным кредитам (средняя ставка 2,56% в феврале 2021 года, 2,85% – в феврале 2020 года):

• Первоначальный срок закрытие кредита 1 год или менее: 1,98% (2,09%).
• От 1 года до 5 лет: 2,12% (2,24%).
• Более 5 лет: 2,57% (2,86%).

Доходность от аренды

В отличие от многих других стран, где клиенты выбирают понравившиеся им объекты, в Нидерландах ситуация иная. Здесь арендаторы находятся в условно подчинённом положении, так спрос превышает предложение. Поэтому валовая доходность остаётся стабильно высокой. Например, в Амстердаме она колеблется на уровне 3,7%-5,3%, в Гааге – от 5,6% до 6,4%.

На первый взгляд такой уровень пассивного дохода может показаться недостаточно высоким. Но если учесть, что Нидерланды – страна абсолютно стабильная (экономика, социальная сфера, финансовый сектор). Поэтому такая доходность от недвижимости в Нидерландах на самом деле весьма неплохая, ведь уровень риска крайне низкий.

При выборе города для инвестиций в недвижимость (уточним – с целью последующей сдачи жилья в аренду) у Вас будет достаточно много вариантов. Все они будут выгодными по сумме характеристик, но мы всё же рекомендуем просчитать именно Гаагу.

Почему именно Гаага:

• Относительно невысокие цены.
• Великолепный потенциал для инвестиционных проектов с любым уровнем вложений.
• Крайне высокая репутационная составляющая (в Гааге расположены посольства, офисы крупных компаний и международных организаций).
• Стабильно высокий спрос на жильё категории middle end и high-end.
• Постоянный приток платёжеспособных туристов.

Цифры по теме:

• Среднемесячная арендная плата в частном секторе: +3% (+3,3% в 2019 году, +3,1% в 2018 году, +2,3% в 2017 году).
• Рост арендной платы: +3% (+2,5% в 2019 году, +2,3% в 2018 году, +1,6% в 2017 году).
• Рост арендной платы по городам: в Амстердаме +3,5%, в Гааге +3,6%, в Роттердаме +4,1%.
• На рынке недвижимости в Нидерландах (сектор свободного рынка – 8% арендного фонда) повышение арендных выплат может происходить только раз в год, основание – инфляция / индекс цен.
• На рынке социального жилья арендная плата контролируется на государственном уровне. Средняя ставка – чуть более 752,3 EUR (2021 год), рост по отношению к 2010 году – 2,1% (737,1 EUR).
• Около 92% всего жилого фонда попадает в категорию жилья с контролируемой арендной платой (здесь не учитываются различные услуги и дополнительные сборы), так как выплаты по ним ниже или равны порогу дерегулирования.
• Квалификационный уровень доходов, позволяющих претендовать на жильё с контролируемой арендной платой, пересматривается (обычно – в сторону увеличения) каждый год.
• Не менее 80% пустующих социальных домов должны сдаваться лицам с доходом до 979 EUR (пороговое значение на 2021 год).

Рост ипотечного рынка

Этот оптимистический заголовок не должен вводить Вас в заблуждение. Формальный рост рынка недвижимости в Нидерландах в секторе ипотечного кредитования специалисты связывают с общим спадов экономики, вызванным пандемией COVID-19. Так, за 10-летний период (с 2009 по 2019 год) статистика фиксирует сокращение с 84% ВВП до 65,9% ВВП. И только в 2020 году в силу описанных выше причин он немного, на границе погрешности, вырос – до 67%.

Отметим, что рост в предшествующем периоде (с 2007 по 2011 год, самый быстрый среди всех стран ОЭСР) во многом объясняется агрессивной поддержкой частных домовладений со стороны правительства, проводимой с середины 1980-х годов. Например, при соблюдении ряда условий налоговое законодательство Нидерландов позволяет вывести из облагаемой базы все расходы по кредитным выплатам:

• Дом (коттедж, апартаменты), которые Вы купили, является основной (но не обязательно единственной – важно!) резиденцией.
• Ипотечный кредит был выдан на срок, на превышающий 30 лет.
• Фактическая прибыль, которая была получена от реализации предыдущих домов, направлена на сокращение размера ипотеки на следующий.

Хорошо это или плохо, но 90% новых кредитов по ипотеке с середины 1990-х годов, не подлежали погашению до зафиксированного в договоре срока, а ещё 30% относились к категории «процентных» (то есть они вообще не подлежали погашению, выплачивались только проценты).

Чтобы спасти рынок финансовый сектор экономики, на рынке недвижимости в Нидерландах в 2010-х годах были введены ограничивающие условия:

• 2001 год – отказ от налоговых вычетов по ипотеке (если она используется не для инвестиций, жилищного потребления или приобретения второго дома).
• 2002 год – введение ограничений по вычету процентов – до 30 лет.
• 2004 год – обязательства по использованию прироста капитала от продажи бывшего дома для обеспечения первого взноса по текущей покупке недвижимости.

Реформы 2013 года на ипотечном рынке недвижимости в Нидерландах:

• Снижение налоговых льгот по ипотеке до 38% (было 52%) в течение 28 лет.
• Ипотечные кредиты должны амортизироваться в 30-летний срок, если физическое лицо претендует на освобождение от процентов.
• Лица, приобретающие недвижимость первый раз, могут воспользоваться ипотекой с выплатой одних процентов только на 1/2 стоимости недвижимости в Нидерландах (проценты по займу не подлежат налогообложению).
• LTV (loan-to-value – отношение размера кредита к стоимости залогового имущества) – важнейший банковский показатель. Он постепенно снижался – со 105% в 2013 году до 100% в 2018 году (здесь учитывается гербовый сбор 2%).
• С 1 июля 2015 года была немного снижена ипотечная гарантия (NHG – Nationale Hypotheek Garantie) – c 265 тыс. EUR до 245 тыс. EUR. Однако это вскоре она вновь была поднята (точнее, увеличивалась каждый год). По состоянию на 2021 год она равнялась 325 / 344,5 тыс. EUR (зависит от отсутствия или наличия технологий энергосбережения).

Стоит отметить, что по данным на февраль 2021 года общая сумма непогашенных жилищных заимствований на рынке недвижимости в Нидерландах выросла на 0,5% (до 536,14 млрд EUR). Увеличение числа жилищных займов было выражено существенно сильнее – на 23,5%. 80% вновь выдаваемых кредитов для приобретения недвижимости в Нидерландах относятся к ипотеке с фиксированной процентной ставкой и срок погашения не менее 5 лет.

Недостаточная эффективность кредитных субсидий

Аналитики говорят об этом не первый год, но существенных изменений государственной политики пока нет. В этом «виновата» социальная направленность страны и желание поддержать граждан с невысокими доходами. Необходимость изменений назрела давно, и, вероятнее всего, избежать их не удастся. Но сведений по конкретным шагам у нас пока нет, и сколько продлится действующий status quo – неизвестно.

Цифры по теме:

• В 1950-х годах владельцы недвижимости составляли не более 29% от всех людей, проживающих в домах.
• В наши дни этот показатель существенно выше – около 60%. В крупных городах (Амстердам, Роттердам, Гаага, Утрехт) он равен примерно 50%.
• Неполный пакет налоговых льгот для домовладельцев: 1) полный вычет из подоходного налога ипотечных выплат; 2) нулевые налоги на прирост капитала, вызванного ростом цен на жилье. До некоторой степени это «компенсируется» обязательным годовым налогом на вменённый доход от аренды (критерий расчёта – стоимость недвижимости).
• Соотношение домов, сдаваемых в аренду и используемых непосредственно для проживания – 39 / 61.
• Жилищные корпорации владеют и управляют 2,4 млн жилищ.

Развитие экономики и пандемия COVID-19

Структура экономики страны такова, что она сильно зависит от внешней торговли – более 83% ВВП обеспечивает именно экспорт. Рынок недвижимости в Нидерландах более «независимый», но он развивается и функционирует также не в вакууме. Следовательно, любые внешние деструктивные факторы будут самым негативным образом сказываться на её развитии. Кризис евро в 2011 году спровоцировал спад в 2012 и 2013 годах (на 1,1% и 0,2% соответственно). Теперь правительству придётся разбираться с последствиями пандемии COVID-19.

Самое важное по теме:

• Спад экономики в 2020 году составил 3,8% (в 2019 году, напомним, был зафиксирован рост на уровне 1,7%). Основные причины – снижение потребление домохозяйств и инвестиций, а также негативные изменения в торговом балансе (см. выше).
• По данным за первые 3 месяца 2021 года 8 из 13 основных макроэкономических показателей были ниже условного уровня безопасности. Поэтому даже оптимисты говорят о стабильно рецессивном состоянии экономики.
• По итогам 2021 года прогнозируется рост на уровне 1,8%, в 2022 году – ещё на 3%.
• Средние темпы роста экономики в период с 2010 по 2019 годы – 1,4%.
• Фактический дефицит бюджета в 2020 году – 6,2% (2019 год – 1,7%). Заметим, что условно безопасные границы, установленные для всех стран Евросоюза, более чем в 2 раза ниже.
• Валовый внутренний долг в 2020 году равнялся 58% ВВП (значительный рост по сравнению с 2019 годов, когда этот показатель был 48,6%). Лимит пакта стабильности Евросоюза – 60%.
• Рост инфляции в марте 2021 года составил 1,9%.
• По итогам 2021 года ожидается рост инфляции на уровне 1,4% (в 2020 году он составил 1,1%).
• Приблизительный уровень безработицы в феврале 2021 года равнялся 3,6% (самый низкий показатель с мая 2020 года).

Помощь экспертов портала International Wealth

Самостоятельно зайти на рынок недвижимости в Нидерландах крайне сложно, если вообще возможно. Серьёзные инвестиции требуют тщательной предварительной проработки, грамотного планирования, обязательного расчёта рисков. Если Вы хотите купить достойный дом, апартаменты или квартиру и жить в ней, либо же сдавать в аренду и получать стабильный доход, трудностей также хватает.

Поэтому в любом случае стоит заручиться поддержкой экспертов нашего портала. Мы не гарантируем полного отсутствия рисков, но готовы существенно сократить их, сведя до уровня статистической погрешности. Учитывая довольно значительные суммы, необходимые для вложений в недвижимость в Нидерландах, дополнительный уровень безопасности, согласитесь, будет нелишним. Тем более, что стоимость наших услуг вполне приемлема и полностью соответствует их качеству. Но не будем хвалить себя, лучше поговорим о том, что мы реально готовы для Вас сделать.

Рекомендуемые услуги для частных и корпоративных клиентов по Нидерландам (общим раздел по стране находится по этому адресу):

• Счёт в банке Нидерландов (личный, корпоративный).
• Виза (шенгенская категории C, национальная категории D).
• Комплексные услуги внешнего бухгалтера (включая годовую налоговую отчётность).
• ВНЖ в Нидерландах за инвестиции.

Недвижимость в Нидерландах – это уверенность в завтрашнем дне, полная гарантия безопасности и отличное место для жизни. Мы готовы практически реализовать проект любой сложности, взять на себя все административные хлопоты, а также обеспечить юридическую поддержку в дальнейшем. Оставайтесь с нами!