Рынок недвижимости Дании – рост цен и отрицательные ставки по ипотеке

Недвижимость в Дании редко интересует наших соотечественников. Для постоянного проживания страна представляется слишком дорогой, для реализации инвестиционных проектов – малонаселённой, для защиты и диверсификации активов – чрезмерно бюрократизированной. Но так ли это на самом деле?

Начнём с хорошей новости – недвижимость в Дании купить несложно, а если не брать «первый попавшийся» объект и ограничить требования к нему, то вполне реально уложится в относительно скромный бюджет. Конечно же, не в том случае, если действовать самостоятельно. Сайты с недвижимостью в Дании традиционно предлагают самые перспективные для риэлторов объекты, поэтому соотношение цена/качество у них не самое выгодное.

Подробнее о причинах привлекательности страны для инвесторов мы поговорим чуть ниже. Но для начала отметим интересный факт, разрушающий все доводы против реализации инвестиционных проектов в этой стране. По критерию Gross Rental Yield (валовой годовой доход от аренды) недвижимость в Дании находится на лидирующих позициях с показателем 4,84. Это 13 место в общеевропейском рейтинге, впереди многих развитых (и популярных у отечественных инвесторов!) стран:

• Кипр – 4,74.
• Люксембург – 4,4.
• Испания – 4,0.
• Греция – 3,97.
• Нидерланды – 3,72.
• Мальта – 3,37.
• Чехия – 3,14.
• Германия – 2,95.
• Великобритания – 2,76.

Нельзя сказать, что цены на недвижимость в Дании слишком высоки. Скорее, они только представляются таковыми, причём чаще всего – нашим соотечественникам. По меркам развитых стран Западной Европы и Юго-Восточной Азии они вполне приемлемые. Всё зависит от точки зрения и Вашим отношением к безликим, но беспристрастным и весьма информативным цифрам.

Ещё один интересный факт – отрицательные ставки по ипотеке (Negative mortgage interest rates). Они напрямую стимулируют спрос, что ведёт к постоянному и стабильно высокому росту цен на недвижимость в Дании. Иными словами, практически исключается элемент неопределённости, когда инвестиции, представляющиеся выгодными, через несколько лет перестают быть таковыми.

В статье, которую Вы сейчас читаете, мы постараемся разобраться во всех этих вопросах и оценить общую перспективность рынка. Но в любом случае хотим заметить, что «невыгодный» на первый взгляд ответ на вопрос, сколько стоит недвижимость в Дании, должен рассматриваться комплексно, лучше всего – с привязкой к конкретному инвестиционному проекту и Вашим возможностям.

Поэтому настоятельно советуем после ознакомления со статьёй связаться с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info) и обсудить с ними предпочитаемый для Вас формат проведения индивидуальной консультации. Так Вы сможете получить адресные рекомендации, определиться с дальнейшими планами и выработать наилучшую тактику действий.

Средние цены, общее состояние рынка недвижимости в Дании

Предложения практически во всех районах и сегментах стабильно дорожают. Этот факт предсказывался не только практически всеми аналитиками и крупными риэлторскими компаниями, но и Статистическим управлением Дании (Statistics Denmark) и Ассоциацией датских ипотечных банков (ADMB, Association of Danish Mortgage Banks). Следовательно, рост цен на недвижимость в Дании однозначно подтверждает привлекательность рынка и его ожидаемую заморозка из-за пандемии COVID-19.

Основные показатели роста цен (в скобках указан тот же критерий с поправкой на инфляционный коэффициент):

• Период до Q1 2020 – 3,04% (2,41%).
• Q4 2019 – 3,64%.
• Q3 2019 – 3,53%.
• Q2 2019 – 2,5%.
• Q1 2019 – 2,26%.

Динамика стоимости недвижимости в Дании с привязкой к типу объекта (за квадратный метр, период – до Q1 2020, в сравнении с прошлым аналогичным периодом):

• Квартиры, занимаемые самими владельцами: +5,6% (29.089 DKK).
• Отдельно стоящие дома (таунхаусы): +4,1% (14.170 DKK).
• Дома для отдыха: +7% (15.927 DKK).

Динамика стоимости недвижимости в Дании по регионам (условия – как в предыдущем списке):

• Столица, прилегающие районы: +4,8% (36.714 DKK).
• Зеландия: +10% (18.431 DKK).
• Южная Дания: +5,5% (17.488 DKK).
• Центральная Дания: +8,3% (24.473 DKK).
• Северная Ютландия: +7,2% (18.000 DKK).

Спрос на недвижимость в Дании (число заключённых сделок, Q1 2020):

• Отдельные дома, таунхаусы: +4,6% (9789 объектов).
• Квартиры, занимаемые самими владельцами: +8,4% (3761 объектов).
• Дома для отпуска: +21,3% (1899 объектов).

Основные данные по ипотечному кредитованию (подробности см. ниже, данные по 2019 году):

• Просроченная задолженность: 0,24% (ранее 0,2%).
• Возвращаемые в собственность дома недвижимости в Дании: –30% (236 объектов, это самый низкий показатель с 2007 года).

Общее состояние экономики:

• Общий рост: +2,4%.
• Номинальный среднегодовой рост: 2,3% (период – с 2014 по 2018 годы).
• Q1 2020 – снижение на 0,2% (аналитики «винят» в этом пандемию COVID-19).
• Q1 2020 – ежеквартальное снижение экономики на 2% (первое зафиксированное снижение с Q4 2017).
• 2020 год – ожидаемый спад экономики на 5,2% (точные данные в свободном доступе пока отсутствуют).
• Прогноз на 2021 год – рост на 4,3%.

Циклическое развитие рынка недвижимости в Дании: цены и динамика предложений постоянно меняются

Ситуация, порождаемая чередованием периодов бума и спада, делает рынок недвижимости Дании одним из самых сложных для глобального анализа. Поэтому многие аналитики не рекомендуют его для серьёзных долговременных инвестиций. Доля истины в таких рассуждениях есть, но даже они не могут отменить тактических преимуществ, которые не всегда сочетаются со стратегическими. Что это означает на практике?

Если Вы хотите купить недорого недвижимость в Дании, то для начала стоит определиться с приоритетными целями инвестирования. Здесь возможно несколько типовых сценариев:

Важная информация по теме:

• Максимальные цены на недвижимость в Дании были зафиксированы в период Q2 2007 (именно тогда закончился бурный период безусловного роста 2003-2007 годов).
• В период Q1 2003 / Q2 2007 рост составил 75,4% (63,6% с поправкой на инфляцию). Цены в столице и близлежащих районах выросли на 88,3% (75,6%).
• В период Q2 2007 / Q3 2009 стоимость недвижимости в Дании снизилась на 15,4% (19,3%). Основная причина – глобальный финансовый кризис. Цены в столице и близлежащих районах снизились на 25,3% (28,8%).
• В период Q3 2009 / Q3 2010 цены на недвижимость в Дании немного восстановились.
• В период Q4 2010 / Q4 2012 стоимость недвижимости в Дании опять снизилась, причина – долговой кризис Еврозоны.
• В дальнейшем наблюдался небольшой, но уверенный рост. В 2013 году – на 1,38% (0,71%), в 2014 году – на 1,83% (1,35%).

Базовые показатели рынка жилья Дании:

• 2015 год: +6,5% (6,17%).
• 2016 год: +4,18% (3,8%).
• 2017 год: +5,19% (3,88%).
• 2018 год: +3,48% (2,67%).
• 2019 год: +3,9% (3,2%).

Рынок недвижимости Дании практически закрыт для иностранцев

Мы не готовы утверждать, что граждане других стран в принципе лишены права купить жильё или землю в Дании, но их ждут значительные трудности. 

Ситуации, когда разрешена купля-продажа недвижимости в Дании для иностранцев:

• Вы ранее проживали в Дании, минимальный квалификационный период – от 5 лет.
• Вы – гражданин Евросоюза и работаете в Дании.
• Вы не являетесь гражданином ЕС, но имеете ВНЖ или разрешение на ведение бизнеса.

Особые правила существуют в отношении сезонных домов для летнего отдыха (обычно – в прибрежных районах). Если Вас интересует именно такая недвижимость в Дании, вероятность успешной реализации проекта будет весьма незначительной. Поэтому мы рекомендуем клиентам в подобных случаях выбрать иной, альтернативный вариант.

Общие характеристики спроса

Он остаётся достаточно высоким, поэтому рынок недвижимости в Дании был, есть и будет (как минимум в среднесрочной перспективе) весьма привлекательным для инвесторов.

Основные показатели (в скобках – сравнение с аналогичным периодом прошлого года):

• Q1 2020: +4,6% (9789 объектов, отдельные и смежные дома).
• 2019 год: +2,1%.
• 2018 год: +0,9%.
• 2017 год: +10%.
• Продажи квартир, занимаемых самими владельцами: +8,4% (3761 объект).
• Продажи домов для отпуска: +21,3% (1899 объектов).

Время присутствия объекта при его продаже в каталогах недвижимости:

• Отдельно стоящие дома, Q1 2020: 174 дня, Q4 2019 – 69 дней, годом ранее этот показатель равнялся 179 дням.
• Квартиры, занимаемые собственниками: Q1 2020: 122 дня, Q4 2019 – 120 дней, годом ранее этот показатель равнялся 116 дням.
• Дома для отдыха: Q1 2020: 290 дней, Q4 2019 – 268 дней, годом ранее этот показатель равнялся 314 дням.

Купить недвижимость в Дании от застройщика теперь сложнее

Снижение активности девелоперов – ещё одна причина роста цен. Объяснить логически этот факт несложно – застройщики просто не имеют достаточных активов для вложений даже в краткосрочном периоде и вынуждены из-за этого сворачивать перспективные программы. Но в стране ситуация не такая плачевная, как может показаться на первый взгляд.

Стоимость недвижимости в Дании постоянно растёт – и с этим фактом спорить сложно. Но почему тогда мы говорим о перспективности рынка «здесь и сейчас»? Дело в том, что аналитики говорят о двух противоположных тенденциях – росте количества завершённых проектов и снижении числа выданных разрешений на строительные работы. Следовательно, короткое время рынок не будет испытывать дефицит. Но когда новостройки закончатся, наступит дефицит. Именно поэтому цены на недвижимость в Дании в перспективе будут расти. По крайней мере, пока активность застройщиков не вернётся на докризисные показатели.

Данные по динамике основных показателей (2019 год, источник – Статистическое управление Дании):

• Число завершённых проектов: +17% (33232 объектов), +11,7% – в 2018 году, +40% – в 2016 году.
• Фактический объём запуска: –30,8% (21218 объектов), +7,2% в 2018 году.
• Объём возводимого жилья: –30% (27808 объектов), +6,1% в 2018 году.
• Количество выданных разрешений на строительство: –27,8% (26313 объектов), +20,2% в 2018 году.

Если Вы ищите недвижимость в Дании недорого, обратите внимание на новые районы застройки, расположенные близко к центру Копенгагена. Качество жизни в них будет полностью соответствовать всем принятым нормам, но финансовый порог окажется не таким высоким.

На какие районы мы рекомендуем обратить внимание:

Также обратите внимание на южную часть гавани Копенгагена, восток Амагера (Amager) и юго-западные районы столицы.

Здоровый ипотечный рынок

Дания остаётся одной из немногих развитых стран, где процентные ставки по ипотеке отрицательные. Отдельно отметим крайне низкое число проблемных займов и взвешенную политику банков в отношении новых заёмщиков. К сожалению, все эти «вкусности» перечёркиваются проблемами, которые поджидают иностранцев при попытке купить недвижимость в Дании.

Важная информация по теме (данные ADMB – Association of Danish Mortgage Banks, ассоциация ипотечных банков Дании):

• Ставки по краткосрочной ипотеке: –0,6% в 2019 году, –0,51% в 2018 году, –0,55% в 2017 году, –0,29% в 2016 году, –0,16% в 2015 году, +0,19% в 2014 году, +0,23% в 2013 году, +0,47% в 2012 году.
• Ставки по долгосрочной ипотеке: +1,61% в 2019 году, +2,12% в 2018 году, +2,26% в 2017 году, +2,57% в 2016 году, +2,77% в 2015 году, +3,08% в 2014 году, +3,48% в 2013 году, +3,67% в 2012 году.

Особого упоминания заслуживают меры по государственному регулированию рынка недвижимости Дании. Такой подход заслуживает всяческих похвал, так как он обеспечивает стабильность (но не застой!) и снижает риска для всех заинтересованных сторон. Основной задействованный инструмент – ужесточение правил кредитования с 1 января 2018 года.

Первое время эти меры подвергались резкой критике, отдельные аналитики даже предсказывали коллапс рынка и появления многочисленных системных проблем, но этого не случилось. Фактическое положение вещей оказалось совсем иным. 

Первые результаты системы ипотечного кредитования в Дании:

• Значительное снижение доли рискованных кредитов.
• Уменьшение числа безвозвратных кредитов.
• Ограничения в выдаче кредитов со ставкой, отличной от фиксированной или без обязательных ежемесячных выплат.
• Строгие ограничения на оформление ипотеки, если общий доход домохозяйства более чем в 4 раза меньше величины запрошенного займа.
• Очень низкая просроченная задолженность – всего 0,24% в 2019 году (0,2% в 2018 году).
• Снижения числа возвращённых в собственность домов на 30% (236 объектов). Это самый низкий показатель с 2007 года.
• Активная трансформация формата выданных кредитов с плавающей на фиксированную ставку. В 2020 году этот показатель равнялся 59%, в 2019 году – 60,5%, в 2018 году – 64%, в 2017 году – 65,6%, в 2016 году – 66,7%, в 2015 году – 68,2%, в 2014 году – 72,1%, в 2013 году – 72,6%, в 2012 году – 73,2%.

Число желающих недорого купить недвижимости в Дании через ипотеку остаётся стабильно высоким, но этот сегмент рынка остаётся подверженным сильным колебаниям. Общий объём рынка равен 124,4% ВВП в 2019 году и 133,1% в 2009 году. Объём непогашенных кредитов растёт, но очень медленно – на 2,47% каждый год (в период с 2009 по 2019 год).

Долговые обязательства и стабильность финансовой системы

Национальный банк Дании считает, что кредиты, взятые домохозяйствами, не представляют угрозы для функционирования банковского сектора и экономики всей страны. Этот факт несколько нивелировал негативные данные OECD, согласно которым датчане прочно удерживают пальму первенства по показателю наибольшего размера долга.

Он равен 282% от чистого располагаемого дохода, но и эти цифры – большой шаг вперёд по сравнению с прошлыми годами – 293% в 2015 году, 306% в 2013 году, 320% в 2011 году и 340% в 2009 году. Подобная долговая нагрузка, высокая сама по себе, не только затрудняет обслуживание собственных обязательств, но и делает практически невозможным повышение процентной ставки, что приводит к снижению запаса прочности у банковской системы.

Но эксперты и аналитики национального банка (DNB, Danmarks National Bank) уверены, что поводов для серьёзного беспокойства нет, так как большая часть домохозяйств имеют достаточный доход и в состоянии обслуживать свои обязательства без заметной нагрузки на бюджет.

Косвенное подтверждение заявлений DNB – соотношение расходов по обслуживанию долга и доходов. Последние растут быстрее, поэтому говорить о росте нагрузки на домохозяйства справедливо только в абсолютном исчислении, без привязки к имеющимся активам (недвижимость в Дании, акции, пенсионные накопления, ценные бумаги, вклады в банках). Такое положение сохраняется последние 15-20 лет и оно, похоже, устраивает все заинтересованные стороны.

Обратите внимание:

• Чистые финансовые активы датчан равны 163% от номинального ВВП (самый высокий показатель за всю историю).
• Чистые активы сектора домохозяйств увеличились до 320% ВВП.
• Общая капитализация рынка ипотечных облигаций – 500 млрд USD. На фоне бурных событий последних лет (пандемия COVID 19, очередное «дно» глобального 12-летнего экономического цикла) удалось сохранить устойчивость, что следует признать весомым достижением.
• Начиная с 1930-х годов ни один датский ипотечный банк не допускал дефолта – реального или технического. 
• Стоимость недвижимости в Дании остаётся умеренно высокой, но это компенсируется стабильностью и предсказуемостью рынка.

Доходность от аренды

Учитывая значительные трудности, которые связаны с покупкой жилья иностранцами, доходность от арендных выплат остаётся достаточно высокой. Также стоит учесть, что выплаты растут быстрее, чем сами цены на недвижимость в Дании. Поэтому, если Вы сможете преодолеть все административные и юридические трудности, то вариант с пассивным доходом от аренды будет более выгодным, чем операции с самой недвижимостью.

Обратите внимание:

• Средняя валовая доходность от аренды в Копенгагене колеблется в диапазоне от 4,84% до 5,31%.
• Меньшие по площади квартиры предполагают более высокие арендные выплаты (в пересчёте на квадратный метр).
• Средняя доходность квартир площадью 120 м2 равна 4,84%, 50 м2 – 5,27%.
• В Дании наблюдается превышение предложения над спросом.
• Величина арендных выплат жёстко контролируется государством. В этом можно убедится, изучив сайты с недвижимостью в Дании. От государственного надзора освобождены только те арендные дома, которые были построены после 1991 года (менее 1% жилого фонда – примерно 10-15 тыс. объектов).
• Форма контроля и способ его осуществления зависит от «возраста» здания.
• Если Вас интересует минимальная стоимость недвижимости в Дании под аренду, обратите внимание на сектор социального жилья. Эксклюзивных условий проживания он не предоставляет, но по сравнению с типичными хостелами и дешёвыми гостиницами они будут достаточно высокими.
• Дополнительная протекционистская мера со стороны правительства – налоговые льготы по ипотеке, вычеты на содержание дома, жилищные субсидии (их получает примерно пятая часть домохозяйств). По этим критериям Дания является лидером среди всех стран Евросоюза.

Общее состояние экономики

Если цены на недвижимость в Дании однозначно и безоговорочно радуют, то общее состояние экономике вызывает куда меньший оптимизм. Оно не удручающее, не критическое как в Греции и не преддефолтное, скорее – внушающее определённые опасения по поводу ближайших перспектив.

Формально статистика зафиксировала в 2019 году скромный рост на 2,4%, а в период с 2014 по 2018 году средний показатель был почти таким же – 2,3%. Данные по Q1 2020 хуже – снижение на 0,2%, что особенно заметно хуже, чем в Q4 2019 (2,1%) и в период Q2 / Q3 2019 (2,6%). Обобщённый квартальный показатель по 2020 году – снижение на 2%.

Причины такой ситуации вполне понятны – пандемия COVID-19 и связанный с ней всеобщий экономический спад. Экономика Дании не так сильно зависит от туристов, поэтому проблем, свойственный Италии и Греции, у неё нет. Но приходится признать, что коронавирус негативно влияет на здоровье не только людей, но и целых стран.

С другой стороны, поводов для паники при объективном и непредвзятом анализе ситуации нет, и дело здесь не только в здоровом рынке недвижимости в Дании:

• Прогнозируемое сокращение экономики страны по данным Центрального банка за 2020 год – от 3% до 10% (окончательные данные ещё обрабатываются).
• Расчёты Европейской комиссии примерно такие же – 5,2% с дальнейшим ростом в 2021 году на 4,3%.
• Государственный долг Дании в 2019 году составил 33,2% ВВП, в 2018 году – 33,9% ВВП. В 2020 году ожидается рост этого показателя до уровня 40% ВВП.
• Инфляций в июне 2020 года равнялась 0,3% (июнь 2019 года – 0,6%). Прогноз на 2021 год – 1,2%.
• Уровень безработицы – 5,2% (май 2020 года), 5% (апрель 2020 года), 3,4% (за 2019 год).

Соотношение доходов и расходов бюджета:

• 2020 год – прогнозируется дефицит на уровне 165-197 млрд DKK (250 млрд DKK было выделено государством на борьбу с пандемией и преодолением её последствий). Это примерно 6,5% ВВП.
• 2019 год – профицит 84,9 млрд DKK (3,7% ВВП).
• 2018 год – профицит 10,7 млрд DKK (0,5% ВВП).
• 2017 год – профицит 33,1 млрд DKK (1,5% ВВП).

Рекомендации и выводы

Если Вы хотите знать, сколько стоит недвижимость в Дании и, что намного важнее, есть ли смысл инвестировать средства в условиях широкого распространения пандемии COVID-19, то ответы на эти непростые вопросы будут сугубо положительными. Достаточно серьёзная проблема связана с ограничением прав иностранцев на покупку недвижимости. Но если проект перспективный и «долгоиграющий», есть смысл продумать возможность получения ВНЖ и – в перспективе – гражданства. Конкретные цены на недвижимость в Дании, условия сотрудничества, перечень наших услуг Вы сможете обсудить в рамках индивидуальной консультации.

Источники дополнительной информации:

• Визы в Данию (национальная категории D, шенгенская категории C).
• Регистрация компании с ограниченной ответственностью (AS, IVS).
• Регистрация закрытого акционерного общества (Anpartsselskab, ApS).
• Регистрация коммандитного партнёрства (K/S).

Мы ценим Ваше доверие, уважаемые читатели и сделаем всё, чтобы Вы остались довольно сотрудничеством с International Wealth!