В 1 полугодии 2022 инвестиции в недвижимость Сербии выросли на 25%

Сербский рынок недвижимости продолжает ставить рекорды. Как сообщает Республиканский геодезический институт (Republički Geodetski Zavod), январь-июнь 2022 оказался примечателен 25-процентным ростом оборота данного рынка относительно результата 1 полугодия 2021, достигнув исторически рекордного уровня. Сколько сейчас стоит сербское жилье / земля / коммерческие объекты? Какие активы сегодня пользуются наиболее высоким спросом (вид недвижимости / локация)? Отвечаем на эти и иные важные вопросы, помогая купить наиболее ликвидный актив с прицелом на дальнейший заработок за счет сдачи в аренду / прироста капитала.

Общая информация о ситуации на рынке в 1 полугодии 2022

Не успев оправиться от глобального кризиса, вызванного пандемией вируса COVID-19, сербская экономика в первой половине 2022 столкнулась с новыми вызовами: геополитической напряженностью, нарастанием энергетического кризиса и продолжающимся усилением инфляции на мировом уровне.

Закрепившийся за недвижимостью статус одного из лучших вариантов среди консервативных активов-убежищ, используемых для сохранения и приумножения капитала в кризисные годы, заставил многих сербов вкладывать больше свободного капитала в жилье, земельные участки и коммерческие объекты. Дополнительно выросла активность иностранных инвесторов, стремящихся получить ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости, «убивая двух зайцев одним выстрелом».

Но далеко не всем сербам и иностранцам удалось заключить сделки в отчетном периоде вследствие быстрого удорожания выставленных на продажу активов. Справедливость данного утверждения подтверждают 2 факта:

• Рекордный размер инвестиций: Оборот рынка недвижимости Республики Сербия в первой половине 2022 составил 3,6 миллиардов €. Данный результат является рекордным для любого шестимесячного периода в разрезе всей истории наблюдений за рынком.
• Умеренный рост числа сделок: Отчет о состоянии рынка недвижимости в первом полугодии 2022 указывает на более умеренный рост числа закрытых сделок: количество продаж в первой половине 2022 превысило результат первого полугодия 2021 на скромные 4%, достигнув 68 274 единиц.

«Сложить 2 + 2» и сделать очевидный вывод несложно: цены выросли практически на ту же четверть. Официальная статистика говорит о следующем. В январе-июне средняя цена закрытой сделки составляла 42 616,7 € (2,8 млрд. € / 65702 сделки). По итогам аналогичного периода 2022 показатель достиг 52 728,7 € (3,6 млрд. € / 68274 сделки). Иными словами, средняя цена сделки выросла на 23,7 процента!

Примечательно, что наибольшим ростом числа закрытых сделок (и, соответственно, наибольшим повышением востребованности / спроса) в первом полугодии 2022 отметились следующие виды недвижимости в Сербии (в скобках указан темп роста количества сделок относительно аналогичного периода предыдущего года):

• Гаражные площади (22%);
• Коммерческие помещения (9%);
• Квартиры (8%);
• Земли сельскохозяйственного назначения (6%);
• Отдельно стоящие жилые строения, включая коттеджи, виллы и пр. (5%).

Похожая картина наблюдается в разрезе размера инвестиций в отдельные типы недвижимости в Республике Сербия:

• Гаражные площади (59%);
• Земля под застройку (39%);
• Бизнес-объекты (37%);
• Квартиры (28%);
• Отдельно стоящие жилые строения (21%);
• Земли сельскохозяйственного назначения (8%).

В лидерах снова гаражи и коммерческие объекты. Эксперты объясняют популярность гаражных помещений ростом заинтересованности сербов покупкой подобной недвижимости под сдачу. В отличие от инвестиций в арендное жилье, приобретение гаража под сдачу не требует последующих капитальных расходов, а эксплуатационные расходы находятся на минимуме. Нередко покупаемые гаражи в популярных ЖК подвергаются переоборудованию под склады / магазины, принося собственникам еще больший пассивный доход.

Увеличению спроса на недвижимость в Сербии коммерческого назначения, согласно мнению экспертов, поспособствовало снятие противоэпидемиологических ограничений после пандемии. Определенную роль сыграло ускорившееся перемещение зарубежных компаний в Сербию, которое привело к увеличению спроса на местные офисы.

Среди отдельных регионов балканской страны наибольшим количеством закрытых сделок купли-продажи недвижимости в первой половине 2022 отметилась территория Воеводины. Далее следуют город Белград, Шумадия и Западная Сербия. Наименьшим числом закрытых сделок отметились территории Южной и Восточной Сербии. Однако, как и прежде, наиболее дорогая недвижимость продавалась в Белграде, вследствие чего столица отметилась лидерством по объему привлеченных инвестиций.

Оборот рынка недвижимости Сербии в количественном выражении в 1 полугодии 2022

Общее количество успешно закрытых сделок купли-продажи на рынке недвижимости Республики Сербия в первом полугодии 2022 существенно выросло относительно даже докризисного января-июня 2019, хотя темп роста в годовом исчислении (3,91%) оказался существенно ниже относительно первого полугодия 2021, когда показатель вырос на целых 60% благодаря низкой базе.

Количество продаж недвижимости в Республике Сербия по итогам первого полугодия с разбивкой по регионам

Количество продаж недвижимости в Республике Сербия по итогам первого полугодия с разбивкой по регионам (в разрезе последнего четырехлетнего периода)

Как видно из представленной выше таблице, позитивная динамика в части количества заключаемых договоров купли-продажи в разрезе последнего четырёхлетнего периода наблюдается во всех регионах страны. Исключением стало 1 полугодие 2020, когда рыночная активность существенно сократилась вследствие локдаунов и прочих противоэпидемиологических ограничений. Графическое представление количества договоров купли-продажи по регионам в первой половине последних четырех лет показано на графике ниже.

Количество продаж недвижимости в Республике Сербия по итогам первого полугодия с разбивкой по регионам (в разрезе последнего четырехлетнего периода)

В первой половине 2022 наибольший рост количества продаж относительно аналогичного прошлогоднего периода чиновники зарегистрировали в следующих регионах:

• Южная и Восточная Сербия (6%);
• Город Белград (5%);
• Воеводина (3%);
• Шумадия и Западная Сербия (2%).

Графическое представление количества закрытых договоров купли-продажи недвижимости в Сербии на уровне отдельных городов и муниципалитетов в первом полугодии 2022 показано на изображении ниже.

Количество продаж по городам и муниципалитетам в 1 полугодии 2022

Финансовая сторона рынка недвижимости  Сербии

Объем инвестиций в рынок недвижимости Республики Сербия стабильно увеличивается по итогам первых шести месяцев в разрезе последнего четырехлетнего периода, исключая отметившийся локдаунами январь-июнь 2020. Исключением стала Южная и Восточная Сербия, где инвестиции росли непрерывно.

Объем инвестиций в недвижимость Сербии по итогам января-июня 2019-2022 (млрд. €)

Инвестиции в покупку недвижимости в Сербии по регионам по итогам 1 полугодия, 2019-2022 (млн. €)

Сумма инвестиций в сделки с недвижимостью в Белграде в первой половине 2022 составила 1,9 миллиарда €. Представленный ниже график отражает ситуацию в отдельных муниципалитетах столичного города.

Инвестиции в покупку недвижимости в Белграде по муниципалитетам в первой половине 2022 (млн. €)

Сведения об инвестициях в рынки недвижимости иных городов Сербии в первой половине 2022 представлены на графике ниже. Среди очевидных лидеров присутствуют Нови Сад и Ниш.

Инвестиции в покупку недвижимости в Республике Сербия в первой половине 2022 по городам, исключая Белград (млн. €)

Объем инвестиций в отдельные виды недвижимости по регионам в первом полугодии 2022 (в тысячах €)

Белград отметился наибольшей долей в потоке инвестиций, касающихся приобретения квартир (65%). Помимо квартир, столичный город закрепил за собой наибольшую долю в совокупной стоимости проданных гаражей (80%), коммерческих помещений 50% и земельных участков под строительство (35%).

Регион Воеводина в отчетном периоде отметился наибольшей долей в объеме инвестиций в сельскохозяйственные земли (80%) и отдельно стоящие жилые здания, включая коттеджи, виллы и прочее (38% от общестрановой стоимости инвестиций в недвижимость подобного типа). Регион Шумадия и западная Сербия примечательны наибольшей долей в общем размере капиталовложений в лесные угодья (45% по отношению к общей стоимости продаваемых лесов на территории Республики Сербия).

Сумма инвестиций в рынок недвижимости Сербии по типам активов в первой половине последних четырех лет (млн. €). Оранжевым обозначены – квартиры , синим — жилые дома, фиолетовым — земля под застройку, коричневым — земля сельскохозяйственного назначения

	Прирост оборота	Прирост количества сделок
Гаражные места	59%	22%
Коммерческие помещения	37%	9%
Квартиры	28%	8%
Отдельно стоящие жилые здания	21%	5%
Сельскохозяйственная земля	8%	6%

Изменение оборота и числа сделок в 1 полугодии 2022 в годовом исчислении в разрезе наиболее распространенных типов недвижимости в Сербии

Актуальные методы внесения платежей при проведении сделок

Согласно собранным чиновниками данным из договоров купли-продажи, в первом полугодии 2022 с привлечением кредитных средств оплачено 12% приобретённой недвижимости (на 4% меньше относительно первого полугодия 2021). Кредиты чаще всего используются для оплаты квартир. В отчетном периоде с помощью заемных средств оплачено 28% квартир в Республике Сербия (на 8% меньше относительно первого полугодия 2021).

Период	Доля сделок с недвижимостью в Республике Сербия, оплаченных за счет кредитов	Доля сделок с квартирами, оплаченных через ипотеку
1-2019	13%	28%
1-2020	15%	33%
1-2021	16%	36%
1-2022	12%	28%

Доля кредитуемых сделок с недвижимостью в Сербии по итогам первого полугодия, 2019-2022

Доля ипотечных покупок квартир в отдельных городах Сербии по итогам первого полугодия, 2019-2022

В первом полугодии 2022 наибольшей долей ипотечных сделок с квартирами среди сербских городов отметился Ниш (36%; на 1% меньше относительно первого полугодия 2021). Далее следуют Нови-Сад (35%; на 14% меньше), Шабац (35%; на 8% больше), Смедерево (33%; на 1% меньше), Суботица (33%; на 4% меньше).

Доля платежей при приобретении недвижимости в Сербии разных видов, выполненных с привлечением кредитных средств, по итогам января-июня в разрезе последнего четырехлетнего периода показана в следующей таблице.

Наиболее продаваемые виды недвижимости в Сербии

В первом полугодии 2022 наибольшая доля в общем количестве сделок купли-продажи недвижимости в Республике Сербия пришлась на квартиры (29%). Показатель находится на уровне января-июня 2021.

Помимо квартир, объектами значительной части закрытых сделок оказались участки земли под застройку (18%; снижение доли на 3% в годовом исчислении), жилые дома (14%; на уровне первого полугодия 2021) и земли сельскохозяйственного назначения (13%; на уровне первой половины 2021).

В течение первой половины 2022 на территории Республики Сербия продано 25 775 квартир, совершено 15 720 сделок с землей под застройку, 12 130 сделок с жилыми домами и 11 779 сделок с землями сельскохозяйственного назначения.

Квартиры в новостройках и вторичка

Рассматривая сделки с квартирами, следует отметить, что доля купли-продажи жилья в новостройках составила 42% от общего количества сделок купли-продажи квартир в первом полугодии 2022 (на 1% больше относительно аналогичного прошлогоднего периода). В таблице ниже показана доля продаж квартир в новостройках по регионам и в целом по Республике Сербия в первой половине последних четырех лет.

Доля продаж квартир в новостройках по отношению к общему количеству продаж квартир по регионам и в целом по Республике Сербия в первой половине последних четырех лет

В первом полугодии 2022 число сделок купли-продажи, объектами которых стали квартиры, на республиканском уровне в целом составило 25 775, увеличившись на 8% относительно аналогичного прошлогоднего периода.

Гаражи и помещения коммерческого назначения

Количество операций с коммерческими помещениями в целом по стране в отчетном периоде продемонстрировало рост на 9% относительно аналогичного прошлогоднего периода. В случае гаражных помещений удалось заключить 8 451 контракт купли-продажи, что на 22% больше относительно результата за первое полугодие 2021.

Отдельностоящие жилые дома и земля

Число операций с отдельностоящими жилыми домами на государственном уровне в первом полугодии 2022 оказалось на 5% выше относительно аналогичного периода предыдущего года. Оборот земель под строительство на государственном уровне в первом полугодии 2022 снизился на 8%, а оборот земель сельскохозяйственного назначения – вырос на 6% относительно первого полугодия 2021.

Наиболее высокие цены

Наиболее дорогая квартира в Сербии, если отталкиваться от стоимости квадратного метра, в первой половине 2022 была продана в ЖК Београд на води в столичном муниципалитете Савски Венац. Данная квартира площадью 97 «квадратов» в новом здании обошлась покупателю в 9 545 € из расчета на 1 квадратный метр.

Если брать вторичку, наиболее высокая цена за квадратный метр составила 4 902 €. Столько покупателю пришлось отдать за квартиру площадью 66 квадратных метров в белградском муниципалитете Стари Град.

Наиболее дорогой квартирой, если отталкиваться от общей цены сделки, в первом полугодии 2022 стал объект площадью 349 квадратных метров в новостройке, проданный за 1 530 000 € и располагающийся в муниципалитете Савски Венац. Наиболее дорогой коттедж также оказался продан в Савски Венаце за 2 900 000 €.

Наиболее дорогие офисные помещения, если брать удельную цену квадратного метра, оказались проданы в белградском муниципалитете Стари Град за 12 240 €. Речь об объекте площадью 29 квадратных метров. Наиболее дорогой офис, если брать общую стоимость, был продан в Палилуле за 10 200 000 €.

Звание наиболее дорогого гаражного места поделили 2 объекта с одинаковой ценой (48 000 €), проданные в курортном Копаонике и столичном ЖК Београд на води. Наиболее дорогой «квадрат» сельскохозяйственной земли оказался продан в Каче по цене 40 € на участке площадью 52 сотки. Наиболее дорогой участок сельскохозяйственной земли в Сербии, если брать общую стоимость, в первой половине 2022 был продан в муниципалитете Чока по цене 2 360 000 € за 163 га.

Анализ сделок с квартирами в Сербии с учетом числа комнат, цен, популярных локаций и ЖК

Средняя цена квартиры на вторичке на территории Республики Сербия в первой половине 2022  составила 1 260 €/квадратный метр (медианная цена — 1 148 €/ квадратный метр), что на 19% больше относительно аналогичного прошлогоднего периода. Средняя цена квартиры в новостройке составила 1617 €/квадратный метр (медиана — 1 370 €/квадратный метр) – рост на 11% в годовом исчислении. Средняя площадь квартиры на вторичке составила 54 квадратных метра, а в новостройке – 59 «квадратов».

На рынке превалируют двухкомнатные квартиры с долей 38%. Далее следуют однокомнатные/полуторные квартиры (28%) и трехкомнатные (13%). Минимальное число сделок пришлось на долю квартир-студий (6%) и более крупных объектов, включая четырех- и пятикомнатные (2%). По остальным лотам информация о числе комнат недоступна.

В новостройках преобладают двухкомнатные квартиры с долей 30%, трехкомнатные (15%), однокомнатные/полуторные квартиры (12%). Далее следуют четырехкомнатные/4,5-комнатные квартиры (5%) и квартиры-студии (3%). В случае 34% сделок с квартирами в новостройках информация о количестве комнат отсутствует.

Стоимость квартир в Сербии на вторичке и в новостройках в 1 полугодии 2022

* Статданные за первое полугодие 2022 отсутствуют

Расчет средней цены квартир выполнен после усреднения данных. Усреднение достигнуто за счет исключения сделок, в рамках которых очевидным является влияние на цену обстоятельств, не являющихся следствием рыночных механизмов.

Наиболее высокой стоимостью новых квартир отметился ЖК Београд на води, где ценник варьируется от 2 615 до 9 545 €/квадратный метр. В отдельных белградских районах расположены иные популярные жилые комплексы, более подробная информация о которых представлена в таблице ниже.

Цены на квартиры в жилых комплексах в 1 полугодии 2022

Квартиры на сербских курортах

Общее количество сделок купли-продажи квартир на популярных сербских курортах и прочих туристических местах, закрытых в первой половине 2022, а также цены соответствующих лотов и иные параметры выглядят следующим образом:

Цены квартир на сербских курортах (вторичка и новостройки) в 1 полугодии 2022

* В отчетном периоде данные по сделкам отсутствовали

Экспертная помощь с выбором и покупкой недвижимости в Сербии

Сербский рынок недвижимости «растет как на дрожжах» и продолжает бить исторические рекорды. Закрыть выгодную сделку становится все сложнее, поскольку привлекательные лоты быстро «вымываются» с рынка. А если покупатель желает дополнительно оформить ВНЖ в Сербии через покупку недвижимости, без помощи экспертов и вовсе не обойтись.