Покупателям со средним доходом становится все труднее найти доступное жилье в Нидерландах даже в ипотеку. Рост цен на квартиры в Амстердаме за последние 12 месяцев составил более 12%, а в некоторых регионах страны — 20%. На этом фоне в столице прошла демонстрация молодежи численностью 15000 человек, призывающая положить конец жилищному кризису. Полиция задержала более 60 лиц, решивших заняться незаконным сквоттингом (самовольным занятием пустующих жилых помещений).
- Жилье в Нидерландах становится недоступным в ипотеку для жителей со средним доходом
- Средние цены на жилую недвижимость в Нидерландах
- Где в Нидерландах больше доступного жилья в ипотеку?
- Демонстрация в Амстердаме из-за высоких цен на жилую недвижимость
- Текущее состояние рынка жилой недвижимости Нидерландов и прогнозы
Из статьи вы узнаете, почему инвестировать в недвижимость Нидерландов сейчас стоит очень и очень аккуратно.
Пред покупкой недвижимости в Нидерландах стоит проконсультироваться со специалистами. Наши эксперты и юристы-партнеры в Нидерландах помогут вам с выбором наиболее приемлемого объекта жилья или коммерческой недвижимости, предоставят юридического представителя для проведения сделки в дистанционном режиме, а также помогут с регистрацией голландской компании и открытием счетов в зарубежных банках для сдачи недвижимого имущества в аренду.
Закажите консультацию у наших экспертов, написав письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.
Жилье в Нидерландах становится недоступным в ипотеку для жителей со средним доходом
Ипотека в Нидерландах стала недоступной для обычных жителей страны. Найти доступное по цене жилье даже в кредит становится все труднее. Этот шанс особенно мал для одиноких людей со средним доходом, хотя они могут взять в кредит немного больше, чем в прошлом периоде. В настоящее время этой группе доступно лишь около 3% от всего жилого фонда.
Наихудшие перспективы у жителей Северной Голландии, Утрехта и Северного Брабанта. В Гронингене и Фрисландии у покупателей отдельных жилых зданий больше шансов найти объект, но и здесь предложений не хватает. Хотя у семейных пар с двумя зарплатами и средним доходом больше возможностей, но они также сталкиваются с ограничениями предложения жилья. Это очевидно из исследования De Hypotheker, в котором по регионам показано, сколько домов доступно для одиноких и пар с двумя доходами со средним доходом.
Средний доход домохозяйств Нидерландов в 2021-м установлен на уровне 36 500 евро (без учета отпускных). С такой зарплатой в настоящий момент можно получить ипотечный кредит на сумму около 188 000 евро единовременно с рыночной процентной ставкой 1,02%. Это скромное улучшение по сравнению с прошлым периодом, когда одинокие люди со средним достатком могли занять 169 000 евро.
De Hypotheker предположил, что средний доход для семей с двумя доходами составляет 62 000 евро (36 500 без учета отпускных + 25 500 евро). Это дает возможность оформить ипотеку на сумму около 344 000 евро.
Средние цены на жилую недвижимость в Нидерландах
Согласно данным NVM, цены на жилье в Нидерландах в третьем квартале 2021-го зафиксированы на отметке на 19% выше, чем в том же квартале годом ранее. В предыдущем квартале рост составил 12,8%. Это делает Нидерланды лидером по росту цен на жилье в Европе: цены на жилую недвижимость росли еще быстрее только в пяти странах.
Об этом свидетельствуют данные Центрального статистического бюро (CBS), дающие сравнительную динамику цен на жилье во втором квартале во всех европейских странах. Быстрее всего цены на жилье выросли в Эстонии — 16,1%, за ней следуют Дания, Чехия, Люксембург и Литва.
Нидерланды занимают шестое место с 12,8%. Это увеличение намного выше среднего по Европейскому Союзу (7,3%). Цены на жилую недвижимость в Нидерландах выросли почти во всех странах Европы: только на Кипре упали на 4,9%.
Голландская ассоциация агентов по недвижимости (NVM) опубликовала данные за третий квартал. Они показывают, что средняя цена на дом на вторичке, занимаемый владельцем, составляла 419 000 евро. Стоимость новостройки в среднем — 455 000 евро. Эта цена выше возможной для покупки в ипотеку для семейной пары со средним доходом.
В то же время резко упало количество продаж жилья. В третьем квартале было продано более 32 000 домов, что примерно на 29% меньше, чем годом ранее. Около 80% из них продали по цене выше запрашиваемой. Средний срок продажи составлял 23 дня.
Где в Нидерландах больше доступного жилья в ипотеку?
Среднестатистический работник в Нидерландах, в настоящий момент имеет больше шансов найти квартиру в Гронингене и Фрисландии. Доля доступного жилья здесь составляет 16,7 и 11,1% от общего предложения жилья соответственно.
Однако в целом предложение очень ограничено: один покупатель имеет возможность взять ссуду только для покупки одного из 3,3% от общего предложения жилья. Эта негативная тенденция началась два года назад. Например, в 2019-м для этой группы было доступно 6,3% от общего количества квартир, а в прошлом периоде этот показатель упал до 4,7%.
Наиболее безнадежная ситуация в Северной Голландии (1,3%), Утрехте (1,1%) и Северном Брабанте (1%). Здесь одиноким людям со средним доходом практически нечего делать из-за резкого роста цен на жилье. В Эйндховене (0,6%) и Утрехте (1%) вряд ли возможно получить собственную квартиру. Роттердам — самый доступный из всех крупных городов, хотя в Маасстаде по-прежнему доступно только 2,3% предложения жилья. Это значительный спад по сравнению с прошлым периодом, когда он составлял 10%.
Наихудший результат оказался в Амстердаме: здесь 0,2% предложения жилья доступны для одиноких людей. Соответственно, в столице самое дорогое жилье в Нидерландах.
Семейные пары с двойным заработком имеют немного больше возможностей найти квартиру, чем одинокие. Их положение немного улучшилось по сравнению с 2020-м, хотя и минимально. Например, пара со средним заработком 12 месяцев назад имела возможность выбирать среди 32% от общего предложения жилья, а сейчас — 36,2%. Пары с двумя зарплатами также имеют наилучшие шансы найти дом в северных провинциях. Перспективы наиболее благоприятные в Гронингене (66,4%), Фрисландии (57,4%) и Дренте (54,4%). Лимбург и Зеландия также чуть выше 50-процентного предела. Утрехт (24,4%) и Северная Голландия (24,7%) получили самые низкие оценки. Роттердам (34,6%) из крупных городов также является наиболее доступным для средних семей, за ним следует Гаага (33,2%). Утрехт (20,1%) и Амстердам (16,2%) получили наиболее низкие оценки.
Из-за резкого роста цен и нехватки жилья в Нидерландах становится все менее доступным по цене жилая недвижимость для большой группы лиц со средним заработком. Из-за коронакризиса предложение жилых объектов сначала, казалось, немного увеличилось, но теперь рынок стал более напряженным, чем когда-либо прежде. В результате цены на недвижимость Нидерландов растут беспрецедентными темпами, и голландцам со средним заработком практически невозможно найти доступную квартиру. Особенно сильно пострадают холостяки.
Демонстрация в Амстердаме из-за высоких цен на жилую недвижимость
В начале сентября около 15 000 человек приняли участие в демонстрации в Амстердаме, призывающей положить конец жилищному кризису. Демонстрация организована агитационной группой Woonprotest при поддержке более 200 организаций, политических партий, профсоюзов, жилищных корпораций, а также активистов за права на жилье.
По словам организаторов, в условиях продолжающегося роста цен на недвижимость в Нидерландах, серьезной нехватки доступного жилья для аренды и длинных очередей на получение социального жилья необходимо принять меры, чтобы положить конец кризису. Абель Хейкамп, участник кампании Bond Precaire Woonvormen, работающая с людьми в тяжелых жизненных обстоятельствах, сообщила, что существует острая необходимость в многоуровневом движении за право на жилье в Нидерландах. Конечная цель, по словам Хейкамп, — безопасная и доступная жизненная ситуация.
Студент-искусствовед Юваль Данон, проживающий в Амстердаме, сообщил журналистам, что хорошо осведомлен о последствиях жилищного кризиса. У него шесть или семь друзей иностранных студентов ищут жилье, но не знают, что им делать. Они не знают, где им остановиться.
По всей стране тысячи иностранных студентов не имеют постоянного жилья в Нидерландах, и местные власти, в том числе в Амстердаме, Роттердаме и Вагенингене, понятия не имеют, сколько из них пострадало.
В день демонстрации полиция арестовала 61 человека после попытки занять пустующее здание (сквоттинг). С 2010-го в Нидерландах сквоттинг было объявлен незаконным.
Позже сквоттеры выступили с заявлением, осуждающим полицию за чрезмерное насилие и утверждали, что сквоттинг является формой протеста. По словам сквоттеров, здание, занятое ими, пустует в течение нескольких лет и является одним из 116 зданий, принадлежащих Роже Тевассену, генеральному директору Young Capital. Еще одна демонстрация прошла в Роттердаме 17 октября.
Текущее состояние рынка жилой недвижимости Нидерландов и прогнозы
- Этим летом цены на жилье в Нидерландах росли быстрее, чем весной. В июле частные дома в среднем подорожали на 16,3% за 12 месяцев.
- Ожидается, что цены на жилье в Нидерландах за 2021-й вырастут на 14,4% из-за низкой процентной ставки, благоприятных экономических перспектив и факторов ценовой инфляции.
- Максимальный рост цен на жилье зафиксирован во Флеволанде и самый, а минимальный — в Амстердаме.
- Ожидается, что в 2022-м цены на жилье Нидерландов вырастут на 11,5%.
- В период с января по июль объем продаж в частном секторе был более чем на 7% выше, чем за аналогичный период прошлого года.
- Поскольку жители Нидерландов в возрасте до 35 лет больше не должны платить гербовый сбор за дома в размере до 400 000 евро, на них приходится немного большая доля покупок.
- Мы ожидаем, что всего за 2021-й совершат около 231 000 сделок, что немного меньше, чем в прошлом периоде. Мы ожидаем, что в 2022-м покупки упадут до 211000.
Экономика Нидерландов восстанавливается после эпидемии коронавируса быстрее, чем ожидалось, а перспективы занятости улучшились за последние несколько месяцев. Ставки на рынке капитала, влияющие на процентные ставки по ипотеке, также оставались низкими дольше, чем прогнозировалось в июне.
В связи с этим значительно пересмотрен прогноз цен. Ожидаем, что цены на жилье в Нидерландах за год поднимутся в среднем на 14,4%. Этот рост станет почти вдвое быстрее, чем в 2020-м, когда цены выросли на 7,8%. Рост стоимости, вероятно, останется высоким. Ожидается, что цены на жилье Нидерландов вырастут еще на 11,5% в 2022-м. В целом это означает, что стоимость продажи средней квартиры, вероятно, вырастет на 28% — более чем на 90 000 евро — всего за 24 месяца. Перспективы для новых покупателей мрачны, потому что увеличение на 90 000 евро означает, что даже при нынешних низких процентных ставках покупатель, получающий ипотечный кредит, должен платить примерно на 300 евро брутто в месяц больше в течение 30 лет.
Без дополнительного жилья положение новых покупателей остается трудным, а уровень строительства новостроек все еще отстает от количества, необходимого для удовлетворения нехватки жилья. Увеличивается количество запросов на строительство — на 100 000 ежегодно. За последние 12 месяцев выдано 74 000 разрешений на строительство. Хотя количество разрешений на строительство, выданных с середины 2019-го, демонстрирует тенденцию к росту, оно все еще ненамного превышает показатели последних пяти лет. Кроме того, существует задержка между выдачей разрешения и сдачей реальных построек. Пройдет несколько лет, прежде чем увеличение количества разрешений приведет к увеличению количества жилья.
У Нидерландов большие амбиции в области жилищного строительства, но, похоже, их сложно реализовать на практике. Задержки вызвали различные проблемы (например, азотный вопрос, кризис PFAS и пандемия коронавируса). К тому же мощности в строительном секторе сейчас намного меньше, чем были до кризиса 2008–2013 гг.
Хотя рост строительства по-прежнему невелик, процент компаний в сфере строительства и производства строительных материалов, сталкивающихся с производственными проблемами (из-за нехватки рабочей силы и нехватки производственных ресурсов, материалов и помещений), снова быстро растет. Дефицит в отрасли строительных материалов уже похож на тот, что наблюдался на пике в 2018/2019 гг. Поэтому производство на одного работника в строительном секторе должно значительно увеличиться, если ежегодно строят 100 000 зданий. Это требует использования более трудосберегающих методов. Например, за счет более широкого использования «сборных домокомплектов». Упорядочение муниципальных строительных норм может помочь расширить использование таких производственных технологий.
Из-за политики в отношении гербового сбора многие сделки с жилыми помещениями, занимаемыми владельцами, отложили до начала 2022-го. Хотя мы ожидаем, что количество сделок со временем несколько сократится из-за истощения предложения, эта политика по-прежнему приведет к относительно большому количеству сделок за период. Ожидается, что 231 000 квартир, занимаемых владельцами, перейдут из рук в руки за 2021-й. Это немного меньше (-1,8 %), чем в 2020-м, когда продали 236 000 на вторичке. Мы ожидаем увидеть 211 000 сделок (-8,9%) на вторичке в 2022-м.
Спрос на жилье остается высоким, о чем свидетельствует продолжающийся и быстрый рост цен на жилье Нидерландов. Поэтому падение числа продаж не следует рассматривать как свидетельство охлаждения рынка жилья. Спад можно полностью объяснить истощением предложения. Количество выставленных на продажу квартир за последний год еще больше снизилось до исторически низкого уровня. По данным Ассоциации брокеров по недвижимости Нидерландов (NVM), на всем рынке во втором квартале выставлено на продажу только 22500 квартир.
Инвесторов в Нидерландах всё чаще обвиняют в повышении цен на недвижимость, которая с каждым годом становится менее доступной для населения. И со следующего года Роттердам, Гаага, Эйндховен и Харлем планируют ввести закон, запрещающий частным инвесторам покупать жилье под сдачу в аренду.
Амстердам и Утрехт аналогичный запрет вводить пока не торопятся, но столичная администрация планирует ввести обязательство жить в купленной собственности, а для сохранения уровня арендной платы городской совет будет выкупать социальное жилье.
Потому инвестировать в недвижимость Нидерландов сейчас стоит очень и очень аккуратно.
Воспользуйтесь консультацией от наших экспертов для успешной покупки коммерческой или жилой недвижимости в Нидерландах. Мы поможем открыть компанию в Нидерландах и корпоративный счет в зарубежном банке для получения пассивного дохода от сдачи жилья в аренду. Ознакомьтесь со следующими нашими услугами в Нидерландах:
Раздел о Нидерландах на нашем портале.Чтобы получить консультацию, напишите нам на электронный почтовый адрес info@offshore-pro.info.
Какая ситуация с ипотекой и ценами на жилье в Нидерландах в 2021 году?
Ипотека в Нидерландах стала недоступной для обычных жителей страны. Найти доступное по цене жилье даже в кредит становится все труднее. Этот шанс особенно мал для одиноких людей со средним доходом, хотя они могут взять в кредит немного больше, чем в прошлом периоде. В настоящее время этой группе доступно лишь около 3% от всего жилого фонда. Рост цен на квартиры в Амстердаме за последние 12 месяцев составил более 12%, а в некоторых регионах страны — 20%. Средняя цена на дом на вторичке составляет 419 000 евро. Стоимость новостройки в среднем — 455 000 евро.
В каких городах Нидерландов больше доступного жилья в ипотеку?
Среднестатистический работник в Нидерландах, в настоящий момент имеет больше шансов найти квартиру в Гронингене и Фрисландии. Доля доступного жилья здесь составляет 16,7 и 11,1% от общего предложения жилья соответственно. Однако в целом предложение очень ограничено: один покупатель имеет возможность взять ссуду только для покупки одного из 3,3% от общего предложения жилья. Наихудший результат оказался в Амстердаме: здесь 0,2% предложения жилья доступны для одиноких людей.
