Россияне потеряют доступ к рынку недвижимости Черногории? Вот альтернативы

Эксперты заявляют о высокой вероятности введения нацеленных на россиян ограничений на покупку недвижимости в Черногории, правительство которой желает ускорения евроинтеграции и поддерживает действия официального Брюсселя в большинстве сфер, включая санкционную политику. Учитывая данное обстоятельство и проработку еврочиновниками запрета на покупку недвижимости в ЕС в отношении россиян, введение аналогичных ограничений черногорскими властями кажется весьма вероятным. Благо, есть достойная альтернатива: соседняя Сербия, предлагающая российским покупателям недвижимости существенные инвестиционные и иммиграционные преимущества. Турцию также не следует сбрасывать со счетов.

Купить недвижимость в Черногории россиянам уже непросто: анализ действующих санкций

Справедливости ради следует отметить, что на момент публикации статьи (и до гипотетического введения официальной Подгорицей запрета на покупку черногорской недвижимости для россиян) граждане РФ, желающие приобрести жилье в балканской стране, уже вынуждены мириться с многочисленными препятствиями. Полный список черногорских санкций и контрсанкций, введенных Кремлем представлен в таблице ниже.

Подгорица готовит новый пакет санкций, повторяя действия Брюсселя

Не исключено, что спецразрешение правительства РФ вскоре не поможет россиянам купить недвижимость в Черногории. Власти балканской страны рассматривают возможность введения полного запрета на продажу недвижимости гражданам и резидентам России, о чем сообщили местные СМИ, ссылаясь на инсайдеров в правительстве.

Согласно информации журналистов, официальная Подгорица готова немедленно присоединиться к новому пакету санкций ЕС против России, форсируемого Еврокомиссией и касающегося, помимо прочего, приостановки операций в сфере недвижимости с покупателями из числа…

• Российских граждан;
• Резидентов РФ;
• Российских юридических лиц;

Введение запрета на сделки с недвижимостью коснется продажи / передачи прямо / косвенно, прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Евросоюза / доли в компаниях и инвестиционных фондах, владеющих европейской недвижимостью. Санкции не охватят россиян, обладающих гражданством / ВНЖ / ПМЖ Евросоюза либо Швейцарии.

Аналогичные ограничения, вероятно, примут власти Черногории.

В Черногории уже сформировалось крупное сообщество российских домовладельцев

Согласно официальной статистике, россияне владеют / являются совладельцами примерно 19 тыс. объектов недвижимость в Черногории и почти 4 миллионов квадратных метров черногорской земли. Большая часть (98%) подобной недвижимости находится в прибрежных муниципалитетах. Наибольшее количество принадлежащих россиянам квартир, вилл и прочих объектов черногорского недвижимого имущества сконцентрировано в Будве и Баре.

Неизвестно, какова общая стоимость российской недвижимости в Черногории, и связаны ли собственники с олигархами, близкими к президенту России Владимиру Путину, чьи активы замораживаются вследствие санкций Евросоюза, США и Великобритании.

Известно лишь, что вплоть до событий в Украине россияне продолжали активно скупать черногорскую недвижимость. Согласно данным Центробанка балканской страны, лишь за первые девять месяцев 2021 граждане России вложили в недвижимость на побережье Черногории почти 13 млн. евро. Данная сумма является достаточно крупной для государства с населением в 0,6 млн.

Немало россиян выходило из инвестиций. Но весной 2022 отток капитала замедлился. Согласно опросам местных риэлтерских агентств, почти 1/4 россиян, планировавших продать недвижимость в Черногории, отказались от сделок из-за проблем с получением денег от контрагентов, поскольку крупнейшие российские банки оказались исключены из системы SWIFT.

Сегодня россияне чаще не продают, а покупают недвижимость в Черногории, как сообщают местные СМИ, так как средний класс покидает Россию, оказавшуюся под санкциями Запада. И многие новоприбывшие россияне заинтересованы постоянным / временным проживанием на Балканах.

Инвестиционная иммиграция как драйвер спроса россиян на недвижимость в Черногории

Нередко россияне пользуются черногорскими схемами инвестиционной иммиграции. Например, инициируют процесс получения вида на жительство Черногории через покупку недвижимости / открытие фирмы.

Согласно требованиям закона «Об иностранцах», условием предоставления иностранцу вида на жительство, является трудоустройство (разрешено занимать должности в собственной черногорской компании) / владение недвижимостью в Черногории произвольной стоимости. Оформление ВНЖ позволяет открывать банковские счета в черногорских банках.

Согласно сообщениям местных СМИ, состоятельные россияне в основном владеют недвижимостью в элитных жилых комплексах вроде следующих:

• Porto Montenegro;
• Zavala;
• Portonovo;
• Lustica Bay.

Россияне также считаются наиболее активными пользователями местной схемы экономического гражданства, предполагающей предоставление черногорского паспорта взамен на вложение 250 000 € в недвижимость на севере или 450 000 € – в прибрежных районах (независимо от выбранного варианта, соискателю надлежит направить 200 000 € в форме безвозмездной дотации в государственный фонд).

В течение периода с конца 2020 до середины февраля 2022, когда местным властям был вынесен вотум недоверия, черногорское правительство под руководством премьер-министра Здравко Кривокапича предоставило в общей сложности 315 почетных гражданств, включая 291 экономическое гражданство. Среди бенефициаров числятся 190 россиян.

Неизвестно, присутствуют ли среди обладателей паспорта и гражданства Черногории через инвестиции  персоны, находящиеся в «черном списке» Евросоюза, США и Великобритании. Согласно результатам журналистских расследований, среди известных россиян недвижимостью в Черногории владеют бизнесмены Олег Дерипаска и Андрей Малевский, а также прокурор Москвы Денис Попов.

Цены на недвижимость в Черногории растут вопреки спаду активности российских покупателей

Официальные данные черногорского Статистического управления Монстат (Uprava za statistiku MONSTAT) свидетельствуют, что Квадратный метр жилплощади в случае квартир в новостройках в 1 квартале 2022 подорожал почти на 1/5 относительно начала докризисного 2019.

В первом квартале 2019 (январь, февраль, март) средняя коммерческая цена квадратного метра новой квартиры в Черногории составила 1129 €. В первом квартале 2022 цена квадратного метра составила 1346 €. Соответственно, произошло увеличение на 19,22%.

В столичной Подгорице цена квадратного метра квартиры в новостройке в 2019 составляла 1076, а сейчас — 1360 €. Иными словами, ценник вырос на 26,4%. В центральном регионе, включающем муниципалитеты Цетинье, Даниловград, Никшич и Тузи, средняя цена в начале 2019 составляла 590 €, а сейчас – 612 €, т.е. ценник увеличился на 3,7%.

Формально наиболее низкий рост цен на квартиры зафиксирован на побережье, где показатель изменился 1433 до 1445 € (на 0,83%). Причина кроется в следующем: иностранцы, часто в силу различных правовых условий, покупают наиболее дорогие квартиры не напрямую, а у компаний, владеющих соответствующими объектами.

Например, девелопер при заверении строительства учреждает несколько компаний, уставной капитал каждой их которых состоит из отдельных квартир. Затем застройщик продает подобные компании. Продажа компании не приводит к формальной сделке с недвижимостью, поэтому чиновники из MONSTAT не фиксируют соответствующие операции.

Наиболее существенный рост цен на квартиры (примерно на 70%) в отчетном периоде зарегистрирован в северном регионе, включающем муниципалитеты Андриевица, Беране, Биело-Поле, Гусинье, Колашин, Мойковац, Петница, Плав, Плевля, Плужине, Рожае, Шавник и Жабляк. В 1 квартале 2019 средняя цена новой квартиры в подобном регионе составляла 795 €, а сейчас — 1352 €.

Причиной подобного повышения цен на квартиры в наименее развитом регионе балканской страны является строительство в Колашине и Жабляке нескольких кондо-отелей, финансируемых в рамках программы экономического гражданства. Иностранцы, купившие квартиру стоимостью более 250 000 € в подобном кондо-отеле, получают право на получение гражданства Черногории. Поскольку в плане стоимости подобные квартиры в разы превосходят обычные объекты, их продажа значительно «подняла» среднюю цену.

Сегодня черногорское жилье в основном покупают граждане Сербии и Черногории. Дополнительно отмечается интерес со стороны немцев и русских инвесторов. Но в случае россиян покупкой зачастую интересуются лица, давно находящиеся в Черногории и успевшие оформить ВНЖ, ввиду сложностей при переводе денег из российских банков, с которыми сталкиваются резиденты РФ.

В конце марта 2022 Ассоциация строителей Торгово-промышленной палаты Черногории заявила, что рост стоимости квартир в новостройках обусловлен, помимо прочего, значительным подорожанием строительных материалов. За период с конца 2021 по март 2022 стоимость топлива выросла примерно на 35%, цены на асфальт – на 55%, на бетон – на 20%, на песок – на 50%, на арматуру – на 40%, на полиэтилен – на 40%.

Вследствие роста цен на стройматериалы замедлились  запланированные ранее инвестиции, связанные со строительством новых жилых домов, следствием чего стал дефицит новостроек, приведший к дальнейшему росту стоимости «квадрата». Определенную роль в формировании дефицита сыграла и пандемия, приведшая к снижению активности девелоперов вследствие локдаунов. В 2021 черногорские власти выдали разрешение на строительство всего 649 объектов жилья, что соответствует почти 3-кратному снижению относительно 2019.

Существует вероятность пересмотра нового пакета антироссийских санкций, но лучше не рисковать

Официальный Брюссель может отказать от введения новых антироссийских санкций, предполагающих запрет на покупку недвижимости в Европе для россиян. Причина — отсутствие единогласия по данному вопросу среди правительств стран-членов Евросоюза. Соответственно, введение собственных санкций аналогичного плана отложит и Подгорица.

В частности, Кипр выступил категорически против введения 3 запретов из 6, фигурирующих в новом пакете санкций. Киприоты отказываются поддерживать ограничения на транспортировку нефти, оказание консультационных и бухгалтерских услуг, а также продажу недвижимости россиянам.

Правительство островного государства полагает, что новые ограничения окажут отрицательное влияние на кипрскую экономику в целом, уже испытывающую трудности из-за введенных ранее антироссийских санкций.

Схожие позиции заняли власти Венгрии, Словакии и Чехии, выступая против эмбарго импорта российской нефти в Евросоюз. Часть североевропейских государств и Нидерланды возражают против запрета телевещания на территории Евросоюза ряда телевизионных каналов, контролируемых властями РФ, что является нарушением закона о свободе слова.

Возможные последствия запрета на покупку недвижимости в Европе и Черногории для россиян

По мнению экспертов, введение новых антироссийских санкций в части операций с недвижимостью официальным Брюсселем, вряд ли окажет сильное влияние на цены в большинстве европейских стран в краткосрочной перспективе, поскольку на долю россиян приходится незначительная часть покупателей недвижимости – особенно в случае эконом-сегмента.

Введение санкций также способно повысить объем предложения на рынках недвижимости Черногории и ЕС, поскольку многие россияне решат максимально оперативно избавиться от «проблемных» активов вследствие страха национализации со стороны «недружественных стран» и риска полной потери недвижимого имущества в Европе. Сделки станут происходить быстро и по низким ценам.  Следствием увеличения предложения и дисконтированных продаж станет снижение цен. Но, учитывая небольшую долю домовладельцев-россиян в Европе, сильного падения цен ожидать не стоит.

В Черногории, где россияне владеют большим количеством недвижимости, напротив, может произойти существенное падение стоимости. Поэтому введения чиновниками из Подгорицы запрета на сделки с участием покупателей-россиян способно обвалить рынок.

В долгосрочной перспективе последствия способны оказаться еще более пагубными. Иные потенциальные иностранные покупатели внимательно следят за развитием ситуации. И введение запрета способно показать, что владеть недвижимостью в Евросоюзе небезопасно, если Вы – иностранец.

Растущее в цене сербское / турецкое жилье – достойная альтернатива недвижимости в Черногории

Учитывая риторику еврочиновников и вторящих коллегам из Брюсселя черногорских политиков, многие россияне ищут альтернативы – как в плане покупки жилья за границей, так и с точки зрения инвестиционной иммиграции. Благо, несколько дружественных стран еще предлагают россиянам возможность оформления ВНЖ / гражданства через покупку недвижимости.

Например, в соседней Сербской Республике также функционирует схема инвестиционной иммиграции. Россияне вправе претендовать на ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости произвольной стоимости.

Еще одной альтернативой является Турция, предлагающая прозрачные и комфортные условия покупки – деньги разрешается перевести с российского счета напрямую на счет турецкого застройщика в евро без ограничения по сумме. Некоторые застройщики дополнительно согласовывают платежи в рублях.

Ближневосточная страна предоставляет возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости не дешевле $ 50 000. Второе гражданство Турции за инвестиции в недвижимость предоставляется при 8-кратно более крупном вложении. Турецкое гражданство открывает возможность безвизового въезда в 1 сотню стран и получения визы Е2 США, позволяющей проживать и работать в Штатах.

Поможем купить недвижимость на Балканах, попутно оформляя ВНЖ и даже второй паспорт

Весной 2022 покупка недвижимости за рубежом стала для россиян крайне сложной задачей. Особенно если необходимо совместить инвестиции с оформлением иностранного ВНЖ / гражданства. Наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант и организовать сделку на наиболее выгодных условиях, оказывая содействие с решением сопутствующих задач: от открытия местного банковского счета до налогового планирования.