Россияне потеряют доступ к рынку недвижимости Черногории? Вот альтернативы

Эксперты заявляют о высокой вероятности введения нацеленных на россиян ограничений на покупку недвижимости в Черногории, правительство которой желает ускорения евроинтеграции и поддерживает действия официального Брюсселя в большинстве сфер, включая санкционную политику. Учитывая данное обстоятельство и проработку еврочиновниками запрета на покупку недвижимости в ЕС в отношении россиян, введение аналогичных ограничений черногорскими властями кажется весьма вероятным. Благо, есть достойная альтернатива: соседняя Сербия, предлагающая российским покупателям недвижимости существенные инвестиционные и иммиграционные преимущества. Турцию также не следует сбрасывать со счетов.

Запрет на покупку недвижимости россиянам

Купить недвижимость в Черногории россиянам уже непросто: анализ действующих санкций

Справедливости ради следует отметить, что на момент публикации статьи (и до гипотетического введения официальной Подгорицей запрета на покупку черногорской недвижимости для россиян) граждане РФ, желающие приобрести жилье в балканской стране, уже вынуждены мириться с многочисленными препятствиями. Полный список черногорских санкций и контрсанкций, введенных Кремлем представлен в таблице ниже.

Черногорское небо закрыто для РФ5 марта 2022 Агентство гражданской авиации и Министерство капитальных инвестиций балканской страны постановили закрыть воздушное пространство Черногории для российских воздушных судов. Утверждая данное постановление, черногорские власти присоединились к коллегам из стран Евросоюза, закрывшим небо для РФ 27 февраля.
Банковские ограничения для россиян30 апреля 2022 черногорские банковские учреждения, согласно предписанию местного правительства, ввели ряд ограничений для россиян. Ограничения, не касающиеся граждан РФ с черногорским / европейским ПМЖ / ВНЖ / гражданством, выглядят следующим образом:·        Запрет размещать / хранить на банковском счете свыше €100 000.·        Запрет получать перевод на счёт размером свыше €100 000, независимо от источника (включая иностранные / черногорские банки).·        Если остаток на счете до введения ограничений превышал €100 000, деньгами разрешается свободно распоряжаться, но увеличивать остаток запрещено.
Сокращение срока безвизового пребывания в ЧерногорииС 22 марта 2022 действуют новые правила безвизового пребывания россиян в Черногории. Если ранее с 1 апреля по 31 октября россияне могли находиться в балканской стране до 90 суток, а в течение остальной части года – не более 30 суток, то теперь период допустимого пребывания ограничивается 1 месяцем, независимо от даты визита.
Попадание Черногории в список недружественных РФ юрисдикцийВ ответ на действия черногорских властей российские власти 11 марта 2022 добавили балканскую страну в пересмотренный перечень недружественных России юрисдикций. Принятый дополнительно указ президента РФ от 1 марта 2022 устанавливает особый порядок осуществления резидентами сделок с недвижимостью в «недружественных» государствах. В частности, для внесения инвестиций в рынок недвижимости Черногории теперь требуется специальное разрешение российских властей.

Подгорица готовит новый пакет санкций, повторяя действия Брюсселя

Не исключено, что спецразрешение правительства РФ вскоре не поможет россиянам купить недвижимость в Черногории. Власти балканской страны рассматривают возможность введения полного запрета на продажу недвижимости гражданам и резидентам России, о чем сообщили местные СМИ, ссылаясь на инсайдеров в правительстве.

Согласно информации журналистов, официальная Подгорица готова немедленно присоединиться к новому пакету санкций ЕС против России, форсируемого Еврокомиссией и касающегося, помимо прочего, приостановки операций в сфере недвижимости с покупателями из числа…

  • Российских граждан;
  • Резидентов РФ;
  • Российских юридических лиц;

Введение запрета на сделки с недвижимостью коснется продажи / передачи прямо / косвенно, прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Евросоюза / доли в компаниях и инвестиционных фондах, владеющих европейской недвижимостью. Санкции не охватят россиян, обладающих гражданством / ВНЖ / ПМЖ Евросоюза либо Швейцарии.

Аналогичные ограничения, вероятно, примут власти Черногории.

В Черногории уже сформировалось крупное сообщество российских домовладельцев

Согласно официальной статистике, россияне владеют / являются совладельцами примерно 19 тыс. объектов недвижимость в Черногории и почти 4 миллионов квадратных метров черногорской земли. Большая часть (98%) подобной недвижимости находится в прибрежных муниципалитетах. Наибольшее количество принадлежащих россиянам квартир, вилл и прочих объектов черногорского недвижимого имущества сконцентрировано в Будве и Баре.

Неизвестно, какова общая стоимость российской недвижимости в Черногории, и связаны ли собственники с олигархами, близкими к президенту России Владимиру Путину, чьи активы замораживаются вследствие санкций Евросоюза, США и Великобритании.

Известно лишь, что вплоть до событий в Украине россияне продолжали активно скупать черногорскую недвижимость. Согласно данным Центробанка балканской страны, лишь за первые девять месяцев 2021 граждане России вложили в недвижимость на побережье Черногории почти 13 млн. евро. Данная сумма является достаточно крупной для государства с населением в 0,6 млн.

Немало россиян выходило из инвестиций. Но весной 2022 отток капитала замедлился. Согласно опросам местных риэлтерских агентств, почти 1/4 россиян, планировавших продать недвижимость в Черногории, отказались от сделок из-за проблем с получением денег от контрагентов, поскольку крупнейшие российские банки оказались исключены из системы SWIFT.

Сегодня россияне чаще не продают, а покупают недвижимость в Черногории, как сообщают местные СМИ, так как средний класс покидает Россию, оказавшуюся под санкциями Запада. И многие новоприбывшие россияне заинтересованы постоянным / временным проживанием на Балканах.

Инвестиционная иммиграция как драйвер спроса россиян на недвижимость в Черногории

Нередко россияне пользуются черногорскими схемами инвестиционной иммиграции. Например, инициируют процесс получения вида на жительство Черногории через покупку недвижимости / открытие фирмы.

Согласно требованиям закона «Об иностранцах», условием предоставления иностранцу вида на жительство, является трудоустройство (разрешено занимать должности в собственной черногорской компании) / владение недвижимостью в Черногории произвольной стоимости. Оформление ВНЖ позволяет открывать банковские счета в черногорских банках.

Согласно сообщениям местных СМИ, состоятельные россияне в основном владеют недвижимостью в элитных жилых комплексах вроде следующих:

  • Porto Montenegro;
  • Zavala;
  • Portonovo;
  • Lustica Bay.

Россияне также считаются наиболее активными пользователями местной схемы экономического гражданства, предполагающей предоставление черногорского паспорта взамен на вложение 250 000 € в недвижимость на севере или 450 000 € – в прибрежных районах (независимо от выбранного варианта, соискателю надлежит направить 200 000 € в форме безвозмездной дотации в государственный фонд).

В течение периода с конца 2020 до середины февраля 2022, когда местным властям был вынесен вотум недоверия, черногорское правительство под руководством премьер-министра Здравко Кривокапича предоставило в общей сложности 315 почетных гражданств, включая 291 экономическое гражданство. Среди бенефициаров числятся 190 россиян.

Неизвестно, присутствуют ли среди обладателей паспорта и гражданства Черногории через инвестиции  персоны, находящиеся в «черном списке» Евросоюза, США и Великобритании. Согласно результатам журналистских расследований, среди известных россиян недвижимостью в Черногории владеют бизнесмены Олег Дерипаска и Андрей Малевский, а также прокурор Москвы Денис Попов.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Цены на недвижимость в Черногории растут вопреки спаду активности российских покупателей

Официальные данные черногорского Статистического управления Монстат (Uprava za statistiku MONSTAT) свидетельствуют, что Квадратный метр жилплощади в случае квартир в новостройках в 1 квартале 2022 подорожал почти на 1/5 относительно начала докризисного 2019.

В первом квартале 2019 (январь, февраль, март) средняя коммерческая цена квадратного метра новой квартиры в Черногории составила 1129 €. В первом квартале 2022 цена квадратного метра составила 1346 €. Соответственно, произошло увеличение на 19,22%.

В столичной Подгорице цена квадратного метра квартиры в новостройке в 2019 составляла 1076, а сейчас — 1360 €. Иными словами, ценник вырос на 26,4%. В центральном регионе, включающем муниципалитеты Цетинье, Даниловград, Никшич и Тузи, средняя цена в начале 2019 составляла 590 €, а сейчас – 612 €, т.е. ценник увеличился на 3,7%.

Формально наиболее низкий рост цен на квартиры зафиксирован на побережье, где показатель изменился 1433 до 1445 € (на 0,83%). Причина кроется в следующем: иностранцы, часто в силу различных правовых условий, покупают наиболее дорогие квартиры не напрямую, а у компаний, владеющих соответствующими объектами.

Например, девелопер при заверении строительства учреждает несколько компаний, уставной капитал каждой их которых состоит из отдельных квартир. Затем застройщик продает подобные компании. Продажа компании не приводит к формальной сделке с недвижимостью, поэтому чиновники из MONSTAT не фиксируют соответствующие операции.

Наиболее существенный рост цен на квартиры (примерно на 70%) в отчетном периоде зарегистрирован в северном регионе, включающем муниципалитеты Андриевица, Беране, Биело-Поле, Гусинье, Колашин, Мойковац, Петница, Плав, Плевля, Плужине, Рожае, Шавник и Жабляк. В 1 квартале 2019 средняя цена новой квартиры в подобном регионе составляла 795 €, а сейчас — 1352 €.

Причиной подобного повышения цен на квартиры в наименее развитом регионе балканской страны является строительство в Колашине и Жабляке нескольких кондо-отелей, финансируемых в рамках программы экономического гражданства. Иностранцы, купившие квартиру стоимостью более 250 000 € в подобном кондо-отеле, получают право на получение гражданства Черногории. Поскольку в плане стоимости подобные квартиры в разы превосходят обычные объекты, их продажа значительно «подняла» среднюю цену.

Сегодня черногорское жилье в основном покупают граждане Сербии и Черногории. Дополнительно отмечается интерес со стороны немцев и русских инвесторов. Но в случае россиян покупкой зачастую интересуются лица, давно находящиеся в Черногории и успевшие оформить ВНЖ, ввиду сложностей при переводе денег из российских банков, с которыми сталкиваются резиденты РФ.

В конце марта 2022 Ассоциация строителей Торгово-промышленной палаты Черногории заявила, что рост стоимости квартир в новостройках обусловлен, помимо прочего, значительным подорожанием строительных материалов. За период с конца 2021 по март 2022 стоимость топлива выросла примерно на 35%, цены на асфальт – на 55%, на бетон – на 20%, на песок – на 50%, на арматуру – на 40%, на полиэтилен – на 40%.

Вследствие роста цен на стройматериалы замедлились  запланированные ранее инвестиции, связанные со строительством новых жилых домов, следствием чего стал дефицит новостроек, приведший к дальнейшему росту стоимости «квадрата». Определенную роль в формировании дефицита сыграла и пандемия, приведшая к снижению активности девелоперов вследствие локдаунов. В 2021 черногорские власти выдали разрешение на строительство всего 649 объектов жилья, что соответствует почти 3-кратному снижению относительно 2019.

Существует вероятность пересмотра нового пакета антироссийских санкций, но лучше не рисковать

Официальный Брюссель может отказать от введения новых антироссийских санкций, предполагающих запрет на покупку недвижимости в Европе для россиян. Причина — отсутствие единогласия по данному вопросу среди правительств стран-членов Евросоюза. Соответственно, введение собственных санкций аналогичного плана отложит и Подгорица.

В частности, Кипр выступил категорически против введения 3 запретов из 6, фигурирующих в новом пакете санкций. Киприоты отказываются поддерживать ограничения на транспортировку нефти, оказание консультационных и бухгалтерских услуг, а также продажу недвижимости россиянам.

Правительство островного государства полагает, что новые ограничения окажут отрицательное влияние на кипрскую экономику в целом, уже испытывающую трудности из-за введенных ранее антироссийских санкций.

Схожие позиции заняли власти Венгрии, Словакии и Чехии, выступая против эмбарго импорта российской нефти в Евросоюз. Часть североевропейских государств и Нидерланды возражают против запрета телевещания на территории Евросоюза ряда телевизионных каналов, контролируемых властями РФ, что является нарушением закона о свободе слова.

Возможные последствия запрета на покупку недвижимости в Европе и Черногории для россиян

По мнению экспертов, введение новых антироссийских санкций в части операций с недвижимостью официальным Брюсселем, вряд ли окажет сильное влияние на цены в большинстве европейских стран в краткосрочной перспективе, поскольку на долю россиян приходится незначительная часть покупателей недвижимости – особенно в случае эконом-сегмента.

Введение санкций также способно повысить объем предложения на рынках недвижимости Черногории и ЕС, поскольку многие россияне решат максимально оперативно избавиться от «проблемных» активов вследствие страха национализации со стороны «недружественных стран» и риска полной потери недвижимого имущества в Европе. Сделки станут происходить быстро и по низким ценам.  Следствием увеличения предложения и дисконтированных продаж станет снижение цен. Но, учитывая небольшую долю домовладельцев-россиян в Европе, сильного падения цен ожидать не стоит.

В Черногории, где россияне владеют большим количеством недвижимости, напротив, может произойти существенное падение стоимости. Поэтому введения чиновниками из Подгорицы запрета на сделки с участием покупателей-россиян способно обвалить рынок.

В долгосрочной перспективе последствия способны оказаться еще более пагубными. Иные потенциальные иностранные покупатели внимательно следят за развитием ситуации. И введение запрета способно показать, что владеть недвижимостью в Евросоюзе небезопасно, если Вы – иностранец.

Растущее в цене сербское / турецкое жилье – достойная альтернатива недвижимости в Черногории

Учитывая риторику еврочиновников и вторящих коллегам из Брюсселя черногорских политиков, многие россияне ищут альтернативы – как в плане покупки жилья за границей, так и с точки зрения инвестиционной иммиграции. Благо, несколько дружественных стран еще предлагают россиянам возможность оформления ВНЖ / гражданства через покупку недвижимости.

Например, в соседней Сербской Республике также функционирует схема инвестиционной иммиграции. Россияне вправе претендовать на ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости произвольной стоимости.

Еще одной альтернативой является Турция, предлагающая прозрачные и комфортные условия покупки – деньги разрешается перевести с российского счета напрямую на счет турецкого застройщика в евро без ограничения по сумме. Некоторые застройщики дополнительно согласовывают платежи в рублях.

Ближневосточная страна предоставляет возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости не дешевле $ 50 000. Второе гражданство Турции за инвестиции в недвижимость предоставляется при 8-кратно более крупном вложении. Турецкое гражданство открывает возможность безвизового въезда в 1 сотню стран и получения визы Е2 США, позволяющей проживать и работать в Штатах.

Поможем купить недвижимость на Балканах, попутно оформляя ВНЖ и даже второй паспорт

Весной 2022 покупка недвижимости за рубежом стала для россиян крайне сложной задачей. Особенно если необходимо совместить инвестиции с оформлением иностранного ВНЖ / гражданства. Наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант и организовать сделку на наиболее выгодных условиях, оказывая содействие с решением сопутствующих задач: от открытия местного банковского счета до налогового планирования.

Notice blue

За более подробной информацией обращайтесь к экспертам портала через форму обратной связи (справа) / один из указанных выше телефонных номеров!

Правда ли, что покупка недвижимости в Черногории дает иммиграционные льготы?

Да, иностранец, приобретающий жилую недвижимость в Черногории произвольной стоимости, вправе претендовать на черногорский ВНЖ. Гражданство балканской страны доступно при внесении инвестиций в местный рынок недвижимости в размере от 250 000 евро.

Какие альтернативы инвестиционной иммиграции в Черногорию доступны россиянам?

Россиянам эксперты рекомендуют обратить внимание на предложения 2 дружественных стран: Сербии и Турции. Так, покупая сербские апартаменты / коттедж произвольной стоимости, можно оформить ВНЖ Сербии. В Турции аналогичные иммиграционные льготы доступны при вложении от 50 000 $ в жилье. Если увеличить сумму инвестиций в 8 раз, появляется возможность оформить экономическое гражданство Турции.

Кто поможет россиянину купить недвижимость в Сербии / Турции / Черногории?

Наши эксперты, опираясь на богатый опыт в сфере операций с недвижимым имуществом в разных государствах и обширной партнерской сетью в Сербии, Турции и Черногории, готовы обеспечить комплексное содействие на этапе покупки жилья в выбранной стране. Поможем воспользоваться местной схемой инвестиционной иммиграции и решим сопутствующие вопросы, включая открытие банковского счета, регистрацию бизнеса, организацию переезда и налоговую оптимизацию.

Нужна консультация?

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.