Временной период между 24 февраля 2022 года и концом сентября – началом / серединой октября 2022 года оказался для рынка недвижимости Сербии настоящим катализатором. Граждане Украины и России массово выезжали в соседние европейские страны, стремясь максимально дистанцироваться от последствий СВО.
Многие из них выбрали Сербию, так как эта страна всегда тепло относилась к гражданам бывшего СССР и особенно России. Сербы запомнили помощь РФ во времена последней балканской войны, поэтому были рады помочь гражданам России, спасающимся от разгорающегося конфликта в Украине (дополнительная информация – недвижимость в Сербии, налоги и прочие сборы до и после приобретения).
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Побочным эффектом массовой эмиграции стал фактический «перегрев» рынка недвижимости Сербии, что особенно сильно проявилось в Белграде и других крупных городах страны – Нови-Саде, Нише, Крагуеваце. Цены на покупку и аренду квартир / домов резко взлетели, в результате чего пострадали и сами сербы, вынужденные тратить на жилье значительно больше денег, чем раньше.
Но сейчас ситуация с рынком недвижимости Сербии постепенно стабилизируется. Большая часть россиян, приехавших в страну, уже решили вопрос с жильём, а количество новых беженцев значительно сократилось. В результате число запросов на аренду или покупку жилья существенно снизилось, что привело к падению цен и их постепенному откату на докризисный уровень.
Недовольными остались только владельцы бюджетного и средне-уровневого жилья, которые, воспользовавшись ситуацией, взвинтили цены в несколько раз. Но даже с учётом этого практически весь 2022 год спрос превышал предложение.
Ещё хуже была ситуация с арендой. Цены после 24 февраля взлетели настолько, что многие сербы уже не могли себе позволить арендовать жильё, что породило глухое социальное возмущение. Но сейчас положение постепенно нормализуется (дополнительная информация – покупка недвижимости в Сербии).
Агенты недвижимости могут остаться без работы
Для многих посредников, решивших нажиться на хайпе, это стало неприятным открытием. Звонки от россиян с просьбой подобрать подходящее жильё вообще прекратились. Цены остаются довольно высокими (россияне и украинцы, успевшие обосноваться в Сербии, домой пока не торопятся). Но цены постепенно снижаются, и подобная тенденция, как считают аналитики, сохранится и далее.
В контексте разговора о рынке недвижимости Сербии весьма показательно мнение одного из экспертов – директора компании City Expert Милоша Митича (Miloš Mitić). Он считает, что пик спроса на жильё в Сербии пришелся на середину октября (последствия мобилизации), а постоянный рост наблюдался на протяжении предшествующих семи месяцев. По состоянию на конец декабря 2022 года, цены на жилье (аренду и покупку) установились на самом низком с марта 2022 года уровне и продолжают снижаться (дополнительная информация – жизнь в Сербии, сколько стоит жилье и к каким расходам надо готовиться).
Ситуация со стоимостью аренды несколько сложнее. Универсальных способов защиты арендаторов от произвола со стороны арендодателей не существует. Но многие вопросы можно будет эффективно регулировать, если между обеими сторонами заключить официальный договор, в котором будут прописаны все условия сделки.
Отметим, что в большинстве европейских стран сделки по аренде жилья обычно проводятся не напрямую, а через агентство. В его функции входят те услуги (и это прямо указывается в договоре), которые в Сербии оказываются только при наличии доброй воли арендодателя, что бывает далеко не всегда. Типичные примеры таких услуг:
- уплата налогов;
- контроль полноты расчётов между арендатором и арендодателем;
- решение конфликтных ситуаций;
- организация страховых выплат и др.
Фактическая ситуация на рынке недвижимости Сербии
Реальное положение дел станет известно после подведения итогов 2022 года. Но уже сейчас можно с уверенностью утверждать, что спекулятивная волна, пик которой пришёлся на середину октября, спала. И если исключить из уравнения влияние внешних факторов (гипотетическую вторую волну иммиграции, эскалацию конфликта в Украине или вовлечение в него третьих стран), через некоторое время ситуация полностью нормализуется (дополнительная информация – как купить недорогую недвижимость в Сербии).
Рынок недвижимости Сербии, некоторые важные факты (источник – telegraf.rs):
- Общий рост капитализации – 10%.
- Рост доли квартир в структуре денежной массы – 57%.
- Квартиры в старых домах пользуются большим спросом, чем в новых.
- Не менее 69% квартир оплачиваются в обход банковских услуг – наличными и только 31% – с помощью карт (данные по Белграду).
- Зафиксирован рост цен за м2 на 21% / 10% (сравнительный период – Q3 2021, данные по вторичному рынку и новострою).
- Наибольший рост цен на жильё в новостройках зафиксирован в Новом Белграде (серб. Нови Белград) – на 29%.
Какие можно сделать выводы? Ответ на этот вопрос зависит от того, какие цели и задачи стоят перед вами. Но в любом случае следует признать, что Сербия смогла занять уникальное положение в Европе. Она сумела сохранить хорошие отношения с Западом и дружбу с Россией. А в нынешних геополитических реалиях это крайне сложно (дополнительная информация – НДС на новостройки в Сербии может вырасти).
Недвижимость в Сербии, общие выводы:
- Рынок постепенно «остывает», поэтому инвестиции в недвижимость Сербии становятся всё более выгодными.
- Сербия будет делать всё для того, чтобы сохранить дружбу с Россией. Следовательно, бизнес из РФ будет чувствовать себя комфортно, никаких притеснений и ограничений пока не предвидится.
- Когда (но не «если») Сербия вступит в Евросоюз, финансовый порог вхождения станет больше, а число интересных предложений, наоборот, снизится (дополнительная информация – налоговое резидентство и ВНЖ в Сербии).
- Международные события, так или иначе связанные с Россией (мобилизация, ситуация вокруг Украины, санкции), пока не поставили Сербию перед выбором «дружить или не дружить». Поэтому любые коммерческие проекты, связанные с этой страной, не будут зависеть от политической конъюнктуры.
- Рынок недвижимости Сербии далёк от насыщения, но он не безграничный. Поэтому, если вас интересует реализация бизнес- или инвестиционных проектов, стоит поторопиться.
