Риски украинского инвестора при покупке зарубежной недвижимости

С начала 2020 года украинцы разжигают настоящий бум собственности за границей – одна категория инвесторов предпочитает «покупать» гражданство за инвестиции, другая желает получить регулярный источник дохода от долгосрочной аренды, третья готовится к полной эмиграции за пределы Украины. Независимо от цели приобретения недвижимого имущества за границей, важно правильно подбирать объект и ознакомиться с последствиями, которые влечет подобное приобретение. Законодательство разных стран формирует определенные обязательства: например, во Франции владелец недвижимости становится налоговым резидентом и обязан уплачивать два налога – на имущество и на проживание.

Особое внимание следует уделять программам с ипотечным приобретением жилья, как это происходит, например, в Испании. Здесь можно участвовать в программе гражданства за инвестиции, приобретая недвижимость стоимостью от 500 тыс. EUR, в том числе при оформлении ипотечного займа.

Сегодня попробуем разобраться, какие нюансы нужно учитывать украинским инвесторам и бизнесменам, становясь владельцем недвижимого имущества за рубежом.

Важно! Если решение вашего личного или бизнес-вопроса не терпит отлагательств, запишитесь на срочную консультацию через электронный адрес info@offshore-pro.info или закажите ее специалистам в онлайн-чате.

Купить недвижимость за границей – юридические тонкости для украинцев

В желании приобрести недвижимое имущество коммерческого жилого назначения за границей, украинскому инвестору важно определить конечную цель такой покупки. Например:

• купля-продажа для получения вида на жительство и гражданства иностранного государства;
• покупка апартаментов для переезда всей семьей;
• спекуляция (продажа после поднятия стоимости);
• постоянный доход на долгосрочных договорах аренды.

В зависимости от предназначения иностранного недвижимого объекта, важно учитывать расположение, ликвидность, а также налоги государства, которые в обязательном порядке уплачивают нерезиденты при сделках купли-продажи и заключении арендных договоров.

Что касается потенциальных рисков, избежать их полностью или существенно снизить можно следующими способами:

• при покупке недвижимости первичного рынка – тщательно проверить документацию о разрешении на строительство;
• если объект приобретается на вторичном рынке, проверяется наличие титула или любых других правоустанавливающих документов;
• при направлении инвестиций с цель получения прибыли (коммерческие капиталовложения) необходим анализ рынка недвижимости;
• по приобретению с целью получения ВНЖ/ПМЖ, гражданства важно выявить сложности оформления таких документов и ключевые условия в конкретном государстве;
• ознакомиться с налоговым законодательством той юрисдикции, где планируется покупка недвижимого имущества;
• изучить дополнительные расходы (могут заключаться в вознаграждении риэлтора, нотариальном сборе, налогах с продаж, от аренды и т.п.);
• изучить законодательные сроки процедуры регистрации собственности и получения титула (свидетельства о собственности).  

Если украинский инвестор решает купить недвижимость за границей, в некоторых юрисдикциях более выгодно приобретать объект в собственность юридического лица, еще лучше – в форме общества с ограниченной ответственностью. Такой шаг дает привилегию в виде открытия корпоративного счета (вместо личного, который необходим при покупке в личное или совместное владение), а также более широкие возможности по сделкам с определенными объектами. Например, в Армении купить земельные участки сельскохозяйственного назначения или под застройку могут только резиденты страны, а регистрация отдельного юридического лица подразумевает налоговое резидентство.

Ограничения и налоги для украинских инвесторов при покупке иностранной недвижимости

Если налоговые законодательства других юрисдикций требуют тщательного изучения c учетом СИДН, то в Украине местные инвесторы полностью освобождены от налоговых обязательств при владении зарубежной недвижимостью. Согласно украинским положениям, иностранное имущество не облагается налогом, так как сборы и пошлины уплачиваются в стране расположения объектов. Здесь важно уточнить, что украинский инвестор/бизнесмен все же обязан уведомлять налоговые органы о наличии иностранного имущества.

В других важных аспектах по сделкам купли-продажи иностранных недвижимых объектов для украинцев:

• инвесторы Украины не получают запретов на открытие зарубежных счетов для приобретения недвижимости за границей;
• граждане Украины свободны в выборе юрисдикции, где желают оформить права собственности на недвижимое имущество;
• существуют определенные ограничения по валютным операциям со счетом украинских банков;
• при расчете валютой со счета в иностранном банке украинский инвестор, как правило, не нуждается в дополнительных согласованиях.

Здесь необходимо сделать уточнение: оплата по договору купли-продажи является валютной операцией, поэтому может подпадать под банковский комплаенс. Речь идет о транзакциях с украинского счета, сама же операция подпадает под ограничения электронного лимита, установленного НБУ. Он составляет до 100 000 EUR в год для физических лиц, осуществляющих инвестиции в ценные бумаги и недвижимость, размещающих собственные средства в иностранных банках, выполняющих обязательства перед нерезидентами по полисам страхования жизни. Согласно постановлению НБУ, инвестиции в иностранную недвижимость относятся к вложениям резидентами валютных ценностей в инвестиционные зарубежные объекты с целью получения дохода либо повышения социального статуса.

Переводы по э-лимиту обычно не требуют личного обращения инвестора в НБУ. Достаточно предоставить полный пакет документов в обслуживающий вас банк, после чего ожидать решения Национального банка Украины. Подобные транзакции тарифицируются по стандартным комиссиям SWIFT без дополнительных сборов.

Украинским инвесторам стало проще купить недвижимость за границей со счетом в иностранном банке

В ситуациях, когда украинский инвестор уже владеет счетом в иностранном банке, ограничения НБУ не распространяются на транзакции по приобретению иностранной недвижимости. Здесь необходимо уточнять нормы и положения законов той юрисдикции, в которой обслуживается банковский счет.

Что касается отправки иностранной валюты со счета в банке Украины, постановление НБУ от 02.01.2019 года разрешает транзакции, направленные на инвестиции в иностранную недвижимость, оформление депозита в зарубежном банке или предоставление займов нерезидентам Украины. В течение одного календарного года, согласно установленному НБУ электронному лимиту, сумма транзакций не должна превышать 100 тыс. EUR либо эквивалент в другой валюте, национальной гривне (рассчитывается на дату осуществления перевода по действующему курсу НБУ).

Внимание! Электронный лимит (э-лимит) установлен исключительно на валютные операции от имени физических лиц, которые не связаны с предпринимательской деятельностью, осуществляют транзакции для личных целей.    

Важный момент: нужна ли лицензия Национального банка Украины для размещения валюты на иностранных счетах? Нет, в данный момент законодательство Украины позволяет открывать счет в зарубежных банках с размещением валюты, если источником ее происхождения являются дивиденды, заработная плата на официальном рабочем месте, социальные выплаты, алименты или наследство (в том числе при получении за пределами Украины).

Стандартный пакет документов для украинских инвесторов, желающих открыть личный иностранный счет, включает:

• действующий загранпаспорт;
• налоговый номер (ИНН);
• документ, подтверждающий временную или постоянную регистрацию.

Если юрисдикция предусматривает личный визит гражданина Украины для проставления подписей на банковских документах, может потребоваться оформление визы или иных документов, разрешающих въезд и кратковременное пребывание в стране.

Запреты НБУ на транзакции за рубеж, связанные с покупкой иностранной недвижимости

В переработанном постановлении НБУ четко указаны, какие юрисдикции подпадают под полный или частичный запрет в отношении сделок купли-продажи недвижимости со стороны украинских инвесторов. Ограничения получают инвесторы Украины, которые планируют сделку с нерезидентом-гражданином (или проживающим/имеющим вид на жительство) следующих юрисдикций:

• в странах, определенных Кабинетом министров Украины к перечню оффшорных зон;
• в государствах, признанных ВР Украины агрессорами/оккупантами;
• в юрисдикциях со стратегическими недостатками в области борьбы с размыванием налоговой базы и отмыванием доходов/финансированием терроризма;
• в странах, где не выполняются либо выполняются ненадлежащим образом требования и условия международных организаций по принятию мер для борьбы с теневым бизнесом, отмыванием денег;
• в государствах с распространением оружия массового уничтожения в соответствии с FATF (по заявлению Группы по разработке финансовых мероприятий борьбы с отмыванием денег).

Далее мы рассмотрим, нужно ли украинскому инвестору привлекать юристов, риэлторов, бухгалтеров и банковских специалистов для приобретения иностранной недвижимости. Также осветим вопросы взаимодействия с продавцом иностранных недвижимых объектов через посредника.

Купить недвижимость за рубежом можно через официального представителя (посредника)

Если инвесторы и бизнесмены Украины предпочитают покупать недвижимость за границей через агента/брокера, они вправе осуществлять денежные транзакции на его счет с личных счетов в украинских банках. В данной ситуации важно учитывать, что подобные переводы в иностранной валюте особо тщательно контролируются фискальными и банковскими органами, пребывают под тщательным банковским надзором.  

Во время перевода денежных средств на банковский счет иностранного посредника банк обязан проанализировать документы на их соответствие требованиям законодательства Украины. В частности:

• проводится проверка источников происхождения денежных средств инвестора;
• изучается отсутствие запретов на осуществление такой валютной операции;
• банк будет иметь право самостоятельно принимать решение, какие документы, связанные с осуществлением валютной операции, инвестор должен предоставить;
• в случае оплаты за недвижимость через посредника подтверждающим документом может быть посреднический договор, подписанный между резидентом-инвестором и иностранным посредником.

НБУ настоятельно рекомендует банкам проанализировать информацию на предмет выявления наличия/отсутствия запретов, в частности – относительно определенных иностранных юрисдикций.

Если в предоставленном договоре (заявлении на покупку иностранной валюты, платежном поручении) будет информация о том, что объект инвестиции и/или продавец-нерезидент этого объекта имеет регистрацию, место нахождения, место проживания в государствах (территориях), указанных в списке запретов (см. выше), банк должен отказать в проведении такой валютной операции.

Также по посредническому договору, на дату подписания которого, как правило, объект инвестиций и продавец еще не известны, банку рекомендовано использовать риск-ориентированный подход. В соответствии с ним финансовому учреждению Украины необходимо:

• оценить риски относительно наличия/отсутствия у иностранного посредника лицензии на ведение соответствующей деятельности в стране его регистрации/местонахождения;
• убедиться, что посреднический договор не содержит признаков того, что валютная операция может быть связана с избежанием и/или невыполнением требований и ограничений, предусмотренных законодательством Украины.

Конечно, установленный НБУ э-лимит не позволяет в краткие сроки перевести на иностранный счет крупные суммы денег, а во многих случаях украинский инвестор подвергается тщательному комплаенсу. Оптимальным вариантом для решения ситуации нередко становится регистрация компании в юрисдикции представления ваших интересов, открытие трастов и фондов. Если вам необходимо купить недвижимость за рубежом без формальностей и нарушения законодательства Украины и юрисдикции продавца, пишите нашим специалистам на электронную почту info@offshore-pro.info.

Мы оказываем полный спектр услуг – от открытия счетов в платежных системах и иностранных банках до регистрации компании и оформления сделок купли-продажи иностранной недвижимости и миграционных дел.