Представленная ниже информация будет полезна всем желающим оформить вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости. Речь пойдет про наиболее выгодный способ оформить вид на жительство в Голландии за инвестиции для русских, украинцев, белорусов, азербайджанцев и казахстанцев, которые хотят переехать жить в Нидерланды через программу бизнес-иммиграции и вложить деньги в дешевые квартиры в Нидерландах для сдачи в аренду. Статья охватывает такие темы как налоги на недвижимость в Нидерландах, ипотека в Амстердаме и коммерческая недвижимость в Нидерландах.
Вид на жительство в Голландии для украинцев, русских, казахстанцев, белорусов и азербайджанцев становится все более ценным инструментом, позволяющим начать новую жизнь в стране с большим числом возможностей.
В данном контексте особого внимания заслуживает бизнес-иммиграция в Нидерланды, в рамках которой можно оформить ВНЖ при инвестировании как минимум 1.25 млн. евро в местную компанию.
К сожалению, прямое инвестирование этих средств в недвижимость для частной деятельности исключается. Но можно вложить в строительную компанию, или коммерческую недвижимость
в Нидерландах, или компанию, которая специализируется на организации сдачи в аренду премиального жилья. Вариантов на самом деле много.
Таким образом, косвенно оформить вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости вполне возможно. Главное, подобрать оптимальный актив для вложения. Но вне зависимости от того, решите ли вы купить дом в пригороде Амстердама или землю в Нидерландах, обладание таким активом не только поможет с легкостью уехать жить в Голландию, но и, вероятнее всего, обернется приростом капитала в будущем.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Ренессанс на рынке жилья
Если еще несколько лет назад немногие инвесторы рисковали вкладывать деньги и офисную и торговую недвижимость Голландии, то сейчас голландский рынок недвижимости находится в разгар бурного ренессанса, опираясь на экономический рост. По предварительным результатам рада исследований, его оборот за 2017 год достиг рекордной отметки в 20 млрд. евро. И значительное число сделок по итогам минувшего года были закрыты в столичном Амстердаме.
По словам экспертов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости полностью изменилась. Экономика Нидерландов развивается циклически и сейчас она вернулась к циклу роста ВВП. Все ключевые индикаторы долгосрочного роста выглядят очень позитивно. Эти показатели включают в себя качество инфраструктуры, образование, численность институтов, внедрение инноваций и передовых технологий.
По данным консалтинговой компании CBRE Group, Нидерланды были одним из самых успешных европейских инвестиционных рынков в 2017 году. Стране удалось завершить год с рекордным объемом инвестиций в размере более чем 19,5 млрд. евро. С учетом динамично развивающейся экономики и расширяющейся базы арендаторов перспективы на 2018 год являются весьма радужными.
Анализ данных последних трех лет (2015-2017 гг.) показывает сильную интернализацию рынка недвижимости Голландии. Интересно, что в 2017 году 70 процентов всех покупок на местном рынке недвижимости были осуществлены иностранными инвесторами, при этом 30 процентов всех сделок было заключено между иностранными инвесторами. Эти цифры наглядно иллюстрируют тот факт, что голландская недвижимость сейчас все более активно торгуется на мировом рынке международными игроками.
Степень интернационализации сильно различается между классами активов. Голландские офисы и логистические активы уже были популярны среди иностранных инвесторов во время предыдущего цикла улучшения ситуации на рынке (2005-2007 гг.). Тогда на долю иностранцев приходилась примерно половина от общего объема инвестиций в соответствующих сегментах, но в течение текущего цикла роста (последние три года) эта доля увеличилась до 71 процента и 78 процентов, соответственно.
С другой стороны, жилые и торговые объекты приобретались почти исключительно голландскими инвесторами во время предыдущего цикла подъема. Но сейчас иностранная активность опять-таки увеличилась — до 29 процентов и 59 процентов, соответственно.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Что купить: элитная недвижимость в Нидерландах
Всем русским, украинским, белорусским, азербайджанским и казахстанским инвесторам, которые рассматривают возможность оформить вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости премиум-класса уже в 2018 году, будет из чего выбирать.
Никогда раньше в Нидерландах не было доступно для покупки столько домов и квартир стоимостью в 1 миллион евро или более. По данным фирмы Calcasa, которая занимается исследованиями местного рынка недвижимости, число домов за миллион евро и более увеличилось на 37 процентов в прошлом году и составило 42.3 тыс.
Кроме того, наблюдается рост цен на голландское жилье подобного класса. В 2017 году стоимость такой недвижимости выросла на 9,2 процента. В прошлом году средняя цена за дом из данной категории составляла 1,36 миллиона евро, а средняя цена за квадратный метр составляла 5 300 евро.
Текущая ситуация резко контрастируют с положением дел в сегменте домов стоимостью в миллион евро и более 10 лет назад. В 2008 году в Нидерландах насчитывалось 28,1 тыс. объектов жилой недвижимости из данной категории. Это число уменьшилось на 43 процента в период с 2008 по 2013 годы и достигло минимума в 16 тыс. в худший период кризиса.
Самые дорогие дома в Нидерландах можно найти в городе Вассенаар (пригород Гааги) на улице Groot Haesebroekseweg. Там стоимость жилой недвижимости составляет в среднем 2,5 миллиона евро. В прошлом году дом / квартира на этой улице стоил в 31 раз больше, чем дом / квартира на самой дешевой улице в Нидерландах (улица Tholensstraat в местечке Тернеузен, где стоимость жилой недвижимости в среднем составляет 78 тыс. евро).
В то время как Вассенаар предлагает самые дорогие дома в стране, больше всего домов стоимостью в миллион евро и более имеется в Амстердаме: 10,3 тыс. штук. Регион Утрехт занимает второе место с показателем 6,3 тыс., а регион Гой закрывает тройку лидеров с 4,95 тыс. домами за один миллион евро или более.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Нужно спешить, так как спрос растет
По словам исследователей из Амстердамского университета и Католического университета в Левене, жилые дома и квартиры, выходящие на рынок в крупных голландских городах, все более активно раскупаются инвесторами и сдаются в аренду по все более высоким ценам.
В подготовленном этими экспертами тематическом отчете говорится, что объем рынка арендных услуг, предоставляемых владельцами жилья из частного сектора, в Нидерландах с 2012 года увеличился на 23,4 процента.
Рост не ограничивается Амстердамом и другими крупнейшими городами западноевропейской страны. Он заметен на региональных рынках жилья. Теперь частные инвесторы владеют более чем 10 процентами домов и квартир в Роттердаме, Гааге, Амстердаме, Гронингене и Маастрихте. Малые и крупные инвесторы подталкивают цены верх, делая все более сложным нахождение места для жизни простым голландцам, если у них нет капитала и приличных заработков.
Апартаменты и квартиры-студии площадью менее 50 квадратных метров являются наиболее привлекательными для инвесторов, на долю которых теперь приходится 30 процентов покупок в этом сегменте.
Интересно, что исследование проводилось от имени Голландской социалистической партии (SP), руководство которой призывает к введению ограничений, направленным на обеспечение того, чтобы люди, которые покупают дома, действительно жили в них. Ожидается, что активные действия в этом направлении позволят сделать недвижимость доступнее простым голландцам.
Между тем, эксперты из консалтинговой компании Financieele Dagblad сообщают, что значительная часть комнат и домов в Амстердаме, сдаваемых в аренду через Airbnb, принадлежит профессиональным арендодателям — несмотря на усилия властей города по предотвращению этой практики.
Исследования показывают, что богатые владельцы недвижимости формируют значительную базу арендодателей на сайте Airbnb. Согласно данным исследования, более 14 процентов предложения арендных услуг в Амстердаме на Airbnb контролируется лицами, являющимися владельцами от трех до десяти домов и квартир в столичном городе.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Как купить недвижимость в Нидерландах в ипотеку для сдачи в аренду
Экспаты все чаще интересуются возможностью приобретения недвижимости в Нидерландах в ипотеку для сдачи в аренду, поскольку квартиры в крупных голландских городах считаются интересными инвестициями: можно ожидать увеличения стоимости имущества, арендные доходы являются достаточно высокими, а ставки по ипотеке – низкие.
Очевидно, что вы можете приобрести такие объекты недвижимости с помощью собственных наличных, если у вас имеется достаточно средств. Однако, используя кредитное плечо для покрытия значительной части покупной цены, вы сможете извлечь выгоду из дешевой ипотеки и использовать часть своих собственных наличных денег для решения других задач. Для иммигрантов действуют следующие условия и требования при оформлении ипотечного кредита:
- Иностранцы должны находиться в Нидерландах на постоянно основе по ВНЖ – независимо от типа резидентства.
- Совокупный доход получателя ипотеки должен быть выше минимального.
- Покупатель должен быть готов к тому, что соотношение в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение (loan-to-value), может составлять до 80 процентов. При этом максимальный период погашения кредита может составлять 30 лет.
При соблюдении вышеуказанных условий может быть запрошен ипотечный кредит. Ипотечный кредит можно использовать только для покупки недвижимости с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду. Использование ее для краткосрочной сдачи в аренду через Airbnb или любую другую платформу не допускается.
Кроме того, банки действуют в рамках так называемой политики «более крупного города», а это означает, что можно финансировать покупку только жилых домов и квартир в относительно крупных городах.
Доход от аренды должен превышать процентную ставку по ипотеке, при этом соотношение между двумя показателями должно превышать коэффициент 1,25 (в первый год выплаты ипотеки; в последующем это соотношение уменьшается до 1,05.). То есть, годовая выручка с аренды должна быть в 1,25 раза больше суммы годовых процентных выплат с целью погашения ипотеки.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Старайтесь учитывать пожелания потенциальных арендаторов
Оформляя вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости, следует весьма тщательно подходить к выбору недвижимого имущества для приобретения с целью последующей сдачи в аренду. При этом нужно стараться учитывать пожелания потенциальных арендаторов. Ведь, как показывают исследования, большинство арендаторов в Нидерландах недовольны снимаемыми домами и квартирами.
Согласно данным от составителей доклада ING Living Index, который используется для оценки уверенности квартиросъемщиков и домовладельцев в рынке жилья Нидерландов, только 15 процентов арендаторов довольны своими арендными домами или квартирами в Нидерландах.
Одной из причин неудовлетворенности всех стальных арендаторов является высокая сумма арендных платежей, которые они переводят на счета арендодателей. Арендаторы считают, что высокая цена не компенсируется удобствами, которые они получают взамен.
Причем 43 процента участников соответствующего опроса, проведенного в первом квартале 2018 года, считают, что арендуемые ими дома или квартиры слишком малы (в плане общей и жилой площади), тогда как 39 процентам не хватает сада рядом с жильем.
Почти три четверти тех респондентов, которые только что стали участниками рынка жилья в Голландии в качестве арендаторов, хотели бы купить дом или квартиру. Однако растущие цены на жилье делают недвижимость в Нидерландах слишком дорогой для них. Поиск финансово доступных объектов недвижимости в Нидерландах также дополнительно затрудняется из-за высокого спроса со стороны потенциальных покупателей и снижения предложения.
В отличие от арендаторов, две трети домовладельцев счастливы и чувствуют, что текущая ситуация является идеальной для них. Таким образом, всем иностранным инвесторам, которые хотят войти в число таких домовладельцев, удовлетворив при этом арендаторов, разумным было бы вкладывать деньги в жилье с относительно большой площадью рядом с обилием зеленых насаждений.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Налоги на недвижимость в Нидерландах
Получая вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, также следует уделять повышенное внимание налоговым последствиям подобной покупки.
Поступления от сдачи в аренду недвижимости в Голландии считаются доходом, который облагается налогом. Но возможны частичные освобождения. Ниже приведена информация о ставке налога к уплате за 2018 год с учетом стоимости актива и арендных поступлений.
| Стоимость актива | Ожидаемый доход | Налог (30 процентов) |
| До 75 000 евро | 2,87 процента | 0,80 процента |
| От 75 000 евро до 975 000 евро | 4,52 процента | 1,36 процента |
| Свыше 975 000 евро | 5,38 процента | 1,61 процента |
Новое Правое правительство Нидерландов планирует внести немало изменений в текущие положения функционирования налоговой системы. Хотя большинство из них не вступят в силу до 2019 года, сейчас самое время начать фискальное планирование с учетом влияния нововведений.
Среди нововведений касающихся лиц, которые хотят получить вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, следует выделить следующие:
Ипотечный налог (hypotheekrenteaftrek)
Проценты, которые вы платите по ипотеке, вычитаются в Нидерландах из налогооблагаемого дохода физлиц. Этот налоговый вычет для получателей ипотечных кредитов будет немного ниже в 2018 году. Максимальный процент, который можно вычесть, составит 49,5 процента в 2018 году (в 2017 году он составляет 50 процентов). Правительство планирует еще более активное сокращение льгот по ипотечным кредитам с 2020 года.
Налог с владельцев жилья (eigenwoningforfait)
Домовладельцы платят дополнительный налог, исходя из того, что они владеют имуществом, которое считается активом, приносящим им финансовую выгоду. Этот налог основан на официальной оценке имущества (WOZ), которую местные органы власти используют для расчета местных налогов. В следующем году средние значения ставок по WOZ вырастут от 5 процентов до 7 процентов. Это означает, что сумма к уплате в случае налога с домовладельцев тоже возрастет.
В настоящее время люди, которые выплатили свои ипотечные кредиты, не должны платить налог с домовладельцев, но правительство должно начать постепенное расширение сферы охвата данного налога на таких лиц с 2019 года.
Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости – Остерегайтесь мошенников! Нужна помощь компетентного агента
Голландские власти предупреждают экспатов об активизации аферистов в Амстердаме и других городах Нидерландов: число мошеннических схем в сфере недвижимости продолжает расти. Правительство Нидерландов серьезно обеспокоено увеличением числа мошенников и разнообразием мошеннических схем, связанных с недвижимостью. При этом чиновники отмечают, что недавно прибывшие в страну иммигранты рассматриваются жуликами, вовлеченными в такие схемы, как наиболее легкие мишени.
Чиновники советую новичкам направлять любых полученные от потенциальных продавцов документы компетентным лицензированным адвокатам с хорошей репутацией, которые смогут выявить любые предупреждающие знаки, указывающие, что сделка может быть мошеннической.
Примеров мошеннических схем много. Так, как только вы найдете подходящее жилье, вас могут попросить оплатить дополнительные сборы, о которых вы не знали. Это довольно мягкая афера. Обычно запрашиваются переводы Western Union, а не проверяемые переводы между банками.
Другим фаворитом мошенников является обратная ипотека. В рамках этой схемы мошенники стараются убедить иммигрантов, владеющих собственными домами, взять обратную ипотеку на условиях, которые не подходят для их обстоятельств. Это подарок мошенникам, поскольку те могут наживаться на неуказанных явно дополнительных сборах.
Другой трюк предполагает убеждение новоприбывших инвесторов в том, что они якобы могут купить жилье, не сделав депозит при заключении предварительного контракта. В таком случае опять же возможны непредвиденные дополнительные сборы.
Также следует помнить о том, что онлайн-объявления об аренде или продаже недвижимости, авторы которых требуют банковского перевода в качестве депозита, могут с легкостью оказаться мошенническими.
Если вы намерены купить недвижимость в Нидерландах, важно, чтобы вся соответствующая документация была переведена и изучена профессионалами, прежде чем вы подпишите что-либо.
Всем русским, украинским, белорусским и казахстанским инвесторам, которых заинтересовала перспектива оформить вид на жительство в Нидерландах (Голландии) при покупке недвижимости, рекомендуем изучить наше тематическое руководство. Подробнее «Вид на жительство в Нидерландах (Голландии) за инвестиции«.
В случае возникновении у вас, уважаемые читатели, вопросов какого-либо плана в части легального, быстрого и простого получения вида на жительство, постоянного места жительства, налогового резидентства или гражданства Нидерландов направляйте такие вопросы по email-адресу info@offshore-pro.info.
