Как получить вид на жительство (ВНЖ) Испании за недвижимость на Канарских островах уже в 2020 году русскому, белорусскому или украинскому инвестору? Стоит ли вкладываться в недвижимость на Канарах, и что при этом нужно знать? Ищите ответы на эти и другие вопросы ниже.
Популярность действующей в Испании программы «Золотая виза» привела к тому, что многие состоятельные люди переехали жить в эту европейскую страну или, как минимум, купили там недвижимое имущество.
Причина в том, что иностранцы, покупающие недвижимость в Испании стоимостью более 500 000 евро ($ 552 000), обретают право на получение «золотой визы», которая представляет собой вид на жительство в Испании и открывает путь к испанскому гражданству. Подробнее: Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Как получить?
Да, есть и другие способы оформить испанский ВНЖ для инвесторов, включая покупку гособлигаций за 2 млн. евро или размещение в два раза меньшей суммы на депозите в местном банке. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
Тем не менее, вид на жительство в Испании при покупке недвижимости остается самым популярным вариантом. Это обусловлено простотой и относительной дешевизной соответствующего иммиграционного маршрута.
Как следствие, состоятельные иностранцы ищут и скупают дорогие квартиры и дома в стране, таким образом, повышая цены на недвижимость в Испании для покупателей всех категорий, включая самих испанцев, и обеспечивая испанскому рынку недвижимости весьма ощутимый импульс. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости 2019: цены и налоги
Динамика спроса и цен на недвижимость в Испании в отдельных испанских регионах растет. И Канарские острова, которые пользуются повышенной популярностью среди состоятельных русских, белорусских и украинских туристов, не являются исключением.
На острове Тенерифе, равно как и на Канарах в целом, рынок жилья достиг «дна» около десяти лет назад. Сейчас туризм и новое строительство возвращают его к былой славе. Но этот процесс является достаточно медленным.
2-в-1: ВНЖ Испании + недвижимость на Канарских островах – Обзор рынка
Канарские острова являются автономным регионом Испании со статусом части Европейского Союза, который в течение многих лет демонстрировал устойчивый экономический рост благодаря огромному количеству туристов и активному девелопменту в курортном секторе, сопровождавшему позитивную динамику в области туризма.
Но, как и на материковой части Испании, рынок недвижимости там пострадал во время глобального экономического кризиса, случившегося чуть более десяти лет назад, когда дома и квартиры потеряли почти половину своей стоимости.
Согласно данным, собранным испанской оценочной компанией Tinsa, на пике рынка в первом квартале 2008 года цены на недвижимость Канарских островов в среднем составляли 1 912 евро за квадратный метр (около 2122 долларов за квадратный метр). В первом квартале 2015 года средняя цена составила 1 145 евро за квадратный метр (1270 долларов за квадратный метр).
С тех пор, по словам экспертов, рынок жилья на Канарских островах медленно восстанавливался. Так, после 2015 года цены на недвижимость в Испании там увеличивались в среднем на 7 процентов в год. С другой стороны, согласно отчету все той же Tinsa, средняя стоимость дома или квартиры в регионе остается примерно на 30 процентов ниже пикового уровня 2008 года.
По словам экспертов, одним из признаков восстановления является растущий рынок роскошного жилья на юге Тенерифе. За последние три-четыре года цены на этом рынке выросли на 30–40 процентов, а в прилегающих районах — на 15–20 процентов.
Местные рыночные аналитики отмечают, что южный регион острова Тенерифе догнал и даже превзошел север. За последние несколько лет инфраструктура на юге стала намного более современной, чем на севере, благодаря гостиницам и другим связанным с туризмом объектам.
Эксперты также отмечают рост интереса к редким лотам на местном недвижимости со статусом объектов историко-культурного наследия. Причем многие состоятельные покупатели готовы платить за такие активы свыше миллиона евро.
Менее дорогой, чем Тенерифе, но столь же популярной среди любителей природы, небольшой сельский остров Ла Гомера, находящийся в часе езды на пароме от южного побережья Тенерифе, также привлекает все больше туристов и инвесторов в недвижимость Испании.
Несмотря на то, что на этом острове больше скал, чем пляжей, ряд европейцев вложили средства в жилые комплексы на его территории, включая комплексы из полностью меблированных вилл с тремя спальнями, каждая из которых продается за 0,6 млн. евро, обладает площадью около 4 сотен квадратных метров и видом на океан.
2-в-1: ВНЖ Испании + недвижимость на Канарских островах – Кто покупает недвижимость на Канарах?
Значительная часть сделок совершается с участием европейских покупателей. Все потому, что континентальная Европа очень близко. Покупатели из Северной Европы, включая страны Скандинавии, традиционно предпочитают более прохладную и облачную северную сторону острова Тенерифе с его природными заповедниками и пешеходными тропами.
В то же время британские покупатели и инвесторы из Бельгии предпочитают юг, получая возможность круглогодично наслаждаться солнечным светом. Кроме того, сейчас высокую активность демонстрируют инвесторы из Центральной и Восточной Европы вроде гостей из Польши и Германии.
Примечательно, что из примерно миллиона живущих на острове Тенерифе людей почти 10 процентов или (50 тыс.) являются гражданами Германии, которые имеют вид на жительство. Причем британские покупатели составляют вторую по величине группу иностранных резидентов.
Тем не менее, сочетание неопределенности вокруг Brexit и закрытия британского туроператора Thomas Cook, который перевозил многих потенциальных покупателей на испанский остров из Великобритании, снизило интерес к Тенерифе со стороны британцев.
С другой стороны, на Канары прибывает все больше русских. Причем россияне и украинцы активно инвестируют в недвижимость Испании на территории Канарских островов, чтобы получить вид на жительство в этой стране, являющейся членом Европейского Союза.
2-в-1: ВНЖ Испании + недвижимость на Канарских островах под сдачу туристам – Спад на рынке туристических услуг как повод насторожиться?
Если оформлять ВНЖ Испании за недвижимость на Канарских островах для последующей сдачи в аренду туристам, следует изучить ситуацию на местном рынке туристических услуг. И картина далеко не однозначная. Упомянутое выше закрытие британского туроператора Thomas Cook, случившееся в минувшем сентябре, существенно подпортило статистику. Но даже, несмотря на это, тренд в целом остается скорее позитивным.
Согласно предварительным данным испанского Национального института статистики (INE), за первые десять месяцев текущего года количество иностранных туристов на Канарских островах сократилось на 4,8 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив в общей сложности 10,7 миллиона человек. Только в октябре снижение составило 9,1 процента, причем общий турпоток опустился до 1,1 млн. посетителей.
Если брать географию спроса, можно отметить, что, несмотря на ситуацию вокруг Thomas Cook, по итогам первых десяти месяцев текущего года британцы закрепили за собой наибольшую долю рынка (36,4 процента). За ними следовали немцы (19 процентов).
Что касается расходов посетителей за первые десять месяцев текущего года, они сократились на 0,7 процента до 13 892 миллионов евро. В октябре общие расходы составили 1 428 миллионов евро, что на 6,1 процента меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Кроме того, средняя продолжительность поездки в разрезе периода с января по октябрь 2019 года составила 8,4 дня, что на 0,2 процента меньше, чем годом ранее.
Испания в целом привлекла в общей сложности свыше 74,7 миллиона иностранных туристов за первые десять месяцев года, что на 1,1 процента больше, чем за тот же период 2018 года. По итогам периода с января по октябрь текущего года общий объем расходов иностранных туристов в Испании достиг 82 197 млн. евро, увеличившись на 2,9 процента по сравнению с аналогичной частью 2018 года.
Примечательно, что в рассматриваемом периоде досуг был основной причиной поездки в Испанию для 65,7 миллионов туристов, в то время как 4,5 миллиона посетили страну по деловым или профессиональным причинам, а еще 4,4 процента — по другим причинам. Туристы, посещающие Испанию для отдыха, составили 87 процента от общего числа гостей.
В период с января по октябрь отели выбирали 48,9 млн. иностранцев, побывавших в Испанию. Это на 3,6 процента больше, чем по итогам аналогичной части предыдущего года. Вторым в списке предпочтений оказалось арендное жилье (8,4 млн. туристов; на 3,3 процента меньше, чем годом ранее). Число гостей, выбравших нерыночное жилье (проживание у членов семьи, друзей, в собственной недвижимости и др.), упало на 4,3 процента — его предпочитали 13,5 млн. туристов.
2-в-1: ВНЖ Испании + недвижимость на Канарских островах – Советы покупателю
Не существует никаких ограничений для иностранцев, покупающих недвижимость на Канарских островах, за исключением объектов недвижимости в виде сельскохозяйственных угодий, для приобретения которых требуется специальное разрешение при покупке актива нерезидентом ЕС.
Что касается получения ипотеки, местные юристы отмечают, что, поскольку процедуры оформления ипотечных кредитов не являются простыми в Испании, в случае инвесторов из стран, не входящих в ЕС, может быть целесообразно получать ипотечные кредиты в своих родных странах или оплачивать недвижимость на Канарах полностью за счет собственных средств.
Если вы все же решите воспользоваться услугами местных банкиров, учтите, что уплату ипотечного налога покупателей может переложить на банк. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости 2019: новый налоговый стимул, статистика и советы
Эксперты рекомендуют перед покупкой нанять юриста, чтобы тот изучил записи по интересующему покупателя объекту в земельной книге и убедился в том, что продавец имеет право на продажу недвижимого имущества, и что соответствующий актив не имеет обременений в форме залогов.
Покупатели обычно вносят 10-процентный депозит при подписании контракта. Нотариусы могут засвидетельствовать подписание контракта и помочь при уплате налогов и сборов. Нотариальные сборы варьируются в диапазоне от 0,03 до 0,45 процента от стоимости недвижимого имущества, а регистрационные сборы — от 0,02 до 0,18 процента от стоимости.
Но независимые эксперты все же рекомендуют нанимать юристов для урегулирования налоговых формальностей вдобавок к проведению комплексной проверки актива и к подготовке документации.
Продажи уже менявших собственников ранее квартир и домов облагаются налогом на передачу права собственности в размере 6,5 процента от цены сделки, уплачиваемым покупателем. Новые дома и квартиры облагаются налогом на добавленную стоимость, рассчитываемым с использованием ставки в размере 6,5 процента от цены сделки, и гербовым сбором в размере 1 процента от цены сделки.
Покупатели обязаны получить фискальный номер или NIE, обратившись в местный полицейский участок с паспортом. Подробнее: Оформляем ВНЖ в Испании за инвестиции и получаем номер NIE
2-в-1: ВНЖ Испании + недвижимость на Канарских островах – Спрос иностранцев
Примечательно, что на самом деле иностранцы покупают жилую недвижимость в Испании в некоторых случаях не менее активно, чем испанцы. Около пятой части испанских домов и квартир, которые были проданы в прошлом году в данной стране, были куплены иностранными инвесторами. Причем многие из таких покупателей были заинтересованы в «золотой визе».
Большинство из них приезжают с Ближнего Востока, а также из Китая и России, но значительное количество иностранных инвесторов прибывают из Великобритании, Соединенных Штатов Америки, а также из многих латиноамериканских стран, которые уже имеют связь с Испанией.
Тем не менее, свежая статистика показывает некоторое ослабление интереса иностранцев к испанской недвижимости. Согласно свежему отчету испанской Ассоциации регистраторов (Registradores de España), иностранные покупатели участвовали в 15 379 покупках испанских домов и квартир в третьем квартале этого года. Их число снизилось на 5 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем снижение этого показателя наблюдается уже третий квартал подряд, как показано на следующем графике.
С учетом того, что в этом году спрос иностранцев на недвижимость в Испании снижался каждый квартал, можно с уверенностью утверждать, что результаты в целом за 2019 год также покажут снижение спроса, и произойдет это впервые с 2009 года.
Если брать географию спроса, можно отметит, что самой активной группой покупателей были британцы, закрепившие за собой 14 процентов рынка (2193 покупки) в 3 квартале 2019 года. За ними следуют французы и немцы. Рыночная доля выходцев стран, на долю которых приходится менее 500 приобретений в квартале, сгруппированных как «Остальные» (Rest) на диаграммах ниже, неуклонно растет и достигла 49 процентов от общего объема иностранного спроса в 3 квартале.
Спрос на недвижимость в Испании со стороны выходцев из большинства стран снизился. Во главе соответствующего анти-рейтинга оказались выходцы из Украины (-22 процентов), Швеции (-21 процент) и Великобритании (-16 процентов). Страны, граждане которых продемонстрировали увеличение спроса в 3 квартале 2019 года, были немногочисленны. Только инвесторы из таких стран как Марокко (+ 15 процентов), Россия (+ 11 процентов), Норвегия (+ 8 процентов), Франция (+ 4 процентов) и Алжир (+ 3 процентов) показали рост спроса за этот период.
Спрос на недвижимость в Испании со стороны местных жителей также сократился в 3 квартале. Он упал на 8,5 процентов в годовом исчислении – то есть падение было даже более существенным, чем в случае иностранного спроса. В результате рыночная доля внешнего спроса практически не изменилась и составила 12,6 процентов в 3 квартале.
При одновременном снижении как внешнего, так и местного спроса создается впечатление, что испанский рынок недвижимости движется к изменению цикла после относительно короткого периода общего роста с 2014 года. Следует ли ожидать, что произойдет крах – как после прошлого мирового финансового кризиса? Дать точный ответ на этот вопрос позволит только время.
Ради быстрого получения наиболее детальной информации по поводу оформления налогового резидентства Испании, равно как и ВНЖ / ПМЖ / гражданства Испании просим обращаться со всеми интересующими вопросами непосредственно к нашим специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info
