Представленные ниже тезисы будут полезны русским, украинцам и белорусам, рассматривающим возможность получить вид на жительство в Греции при покупке недвижимости в 2018 году. Мы попытаемся ответить на вопрос, стоит ли покупать недвижимость в Греции уже сейчас или занять выжидательную позицию.
Купить квартиру в Греции недорого у моря хотят многие русские, украинцы и белорусы. Ведь при выполнении определенных условий они получают не просто дом отдыха на побережье Средиземного моря вдали от исторической родины.
У таких инвесторов появляется возможность оформить ВНЖ в Греции и перспектива получить греческий паспорт, а также гражданство страны-члена Евросоюза. Подробнее «Вид на жительство в Греции при покупке недвижимости в 2018 году – Факты и советы«.
Греческий рынок недвижимости является одним из последних в Европе, где все еще наблюдается падение или застой, и нет практически никаких признаков восстановления после мирового финансового кризиса 2007/2008 годов. Так, цены на недвижимость в греческой столице Афинах все еще на 42% ниже докризисного уровня.
Сегодня недвижимость в Греции в несколько раз дешевле, чем в большинстве соседних стран. По словам экспертов, средняя стоимость такого актива в полтора раза ниже, чем в Испании и Германии, а также вдвое меньше, чем в Нидерландах и Швеции. Кроме того, греческая недвижимость почти в три раза дешевле, чем в Италии и Австрии. Но почему это так?
ВНЖ в Греции при покупке недвижимости 2018 – Спрос
Мировой финансовый кризис, который начался в 2007 году, усугубил дефицит бюджета Греции и внешние долговые обязательства, которые к 2010 году превысили 145% ВВП. Это привело к экономическому обвалу в стране. Более того, основа этих проблем была заложена в греческой экономике задолго до того, как рецессия вошла в острую фазу в 2010 году.
Правительство исказило экономическую статистику, сообщив о дефиците бюджета в размере всего лишь около 3% ВВП. Это позволило Греции проводить политику активного заимствования, для покрытия реального разрыва между доходной и расходной статьей бюджета, который (разрыв) был гораздо выше. Одним из последствий подобного сокрытия фактов и последовавшего за ним экономического коллапса стало резкое падение цен на недвижимость в Греции.
Падение реальных доходов
Кризис затронул все отрасли греческой экономики и вызвал банкротство ряда предприятий, а также огромное множество увольнений. Так, уровень безработицы в Греции вырос с 7,6% в 2008 году до 27,8% в 2013 году. Согласно официальной статистике, в 2013 году средний доход греков достиг самого низкого уровня в разрезе посткризисных лет, уменьшившись на 22% за период с 2009 года и достигнув отметки в 17 400 евро.
Проблемы, связанные с выплатой государственного долга, вынудили правительство европейской страны урезать многочисленные программы государственной поддержки, сократить предоставление субсидии и уменьшить зарплаты, выплачиваемые государственным служащим. По данным греческих СМИ, число сотрудников организаций государственного сектора в данной стране сократилось с 936 тыс. в 2011 году до 567 тыс. в 2016 году.
Проблемы с кредитованием
Обвал на мировом финансовом рынке заставил инвесторов проводить более сдержанную политику даже в отношении достаточно крупных институциональных заемщиков, таких как суверенные инвестиционные фонды отдельных стран. На фоне скандала по поводу фальсификации государственной статистики инвесторы стали демонстрировать еще более серьезную обеспокоенность возможностью того, что Греция не сможет выполнить свои долговые обязательства.
Эта переоценка рисков привела к тому, что инвесторы начали массово продавать свои греческие облигации, повысив их доходность до почти 40% в 2012 году. Ситуация негативно повлияла на ликвидность на греческих рынках. Это также сказалось на продажах греческих корпоративных облигаций, обернулось повышением их прибыльности и увеличением стоимости кредитования бизнеса в разы. Увеличение процентных ставок в корпоративном секторе сделало розничное и ипотечное кредитование менее доступным. В результате сделок с недвижимостью стало меньше.
Рост фискальных сборов
Чтобы сократить бюджетный дефицит, греческое правительство было вынуждено повысить налоги. В результате гражданам и фискальным резидентам страны пришлось смириться с дополнительным уменьшением уровня располагаемого дохода. Если в 2006 году ставка подоходного налога в Греции составляла около 27%, то к 2014 году ставка этого фискального сбора выросла до 34%. Это самым негативным образом отразилось на покупательной способности населения. Одновременно государство повысило налоги на недвижимость и налоги для нерезидентов, которые выросли почти втрое.
Эмиграция
Согласно сообщениям греческих СМИ, за период с кризисного 2007 года по настоящее время более 5% коренного населения Греции (около 500 тыс. человек) покинули страну. Это привело помимо прочего и к ослаблению внутреннего спроса на жилую недвижимость.
Сочетание всех перечисленных выше факторов привело к резкому падению спроса на такие активы. В результате количество успешно закрытых сделок купли-продажи недвижимость в Греции и объем таких сделок в стоимостном выражении существенно снизились.
По данным экспертов из международной аудиторской и консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers (PwC), количество сделок с недвижимостью в Греции сократилось на 72% в период с 2008 по 2014 гг., при этом средняя стоимость сделки снизилась с 158 000 до 45 000 евро.
ВНЖ в Греции при покупке недвижимости 2018 – Предложение
Негативное влияние на ситуацию на рынке недвижимого имущества Греции оказала помимо прочего и динамика факторов, связанных с предложением недвижимости. Речь идет о распродаже заложенной недвижимости неудачливых ипотечников и общем переизбытке жилья на рынке.
Переизбыток жилья
Подпитываясь ростом ипотечного кредитования, рынок недвижимости в Греции пережил бум в начале «нулевых», став одним из основных драйверов роста внутренних и внешних инвестиций в экономику страны в целом, а также в строительный сектор, в частности.
В период с 2002 по 2007 годы объем доступного для покупки жилья в Греции увеличивался примерно на 1,5% в год. Даже после кризисного 2008 года, когда темпы строительства замедлились, застройщики продолжали запускать новые строительные проекты.
Сегодня в Греции насчитывается около 6,4 млн. жилых объектов. Это примерно 71 объекта жилой недвижимости из расчета на 100 человек или по 1,7 на среднестатистическую семью / домохозяйство. В целом по ЕС на каждых 100 европейских жителей приходится по 60 объектов недвижимости (данные за 2014 год).
Распродажа заложенной недвижимости
Установление тяжелой экономической ситуации в стране обернулось тем, что люди не смогли погашать свои кредиты. В 2015 году доля неработающих кредитов достигла критического уровня в 51% от общей массы выданных предприятиям и населению и пока еще не погашенных заемных средств.
В случаях, когда физлица или компании не могли обслуживать свои ипотечные кредиты, займодатели запускали процедуры банкротства, за которыми следовала продажа заложенного недвижимого имущества.
В результате на продажу были выставлены многие объекты недвижимости в Греции. Поскольку банки и финансовые учреждения стремились как можно быстрее избавиться от непрофильных активов, эти активы часто продавались с серьезными скидками, что только усугубляло падение цен.
ВНЖ в Греции при покупке недвижимости 2018 – Почему ситуация может и должна улучшиться?
С 2010 года правительство Греции приняло множество мер по сокращению государственного долга и снижению бюджетного дефицита страны. Эти меры принесли результаты. Так, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует, что Греция сможет достичь роста ВВП на 1,8% в 2017 году и на 2,6% в 2018 году.
Серьезное падение стоимости греческих активов (наряду с ослаблением социальной напряженности) делает недвижимость в Греции более привлекательной для иностранных инвесторов. Согласно пресс-релизу министерства экономики Греции, в 2017 году совокупный объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в экономику страны достиг отметки 4 млрд. евро. Этот показатель вырос на 42% по сравнению с 2016 годом.
Механизмы жесткой экономии, принятые греческим правительством, принесли плоды в виде профицита государственного бюджета. Пусть это и усугубляло снижение спроса на недвижимость в Греции в разгар кризиса несколько лет назад. Параллельная разработка программ приватизации позволила государству получить дополнительный доход, а также привлекла крупных иностранных инвесторов, заинтересованных участием в развитии транспортной и энергетической инфраструктуры в Греции.
Государственные облигации Греции стабилизировались на уровне 2-6% в зависимости от срока погашения. В июле 2017 года страна впервые за три года смогла разместить на рынке пятилетние государственные облигации с доходностью 4,5-5%. Таким образом, Греция восстановила доступ к недорогому внешнему финансированию, что оказало положительное влияние на частное и корпоративное кредитование.
В 2014 году греческое правительство приняло поправки к законодательству, касающемуся неработающих кредитов. Поправки упрощают процедуру продажи «плохих кредитов» и обеспечивают меры защиты заемщиков от принудительной продажи заложенного при оформлении кредита имущества кредитодателем.
Эти поправки также позволили греческому правительству создать специализированные учреждения для покупки и управления портфелями «плохих кредитов». В будущем это позволит коммерческим банкам эффективнее избавляться от «плохих» кредитов и сокращать требуемые резервы для дальнейшего снижения стоимости финансирования кредитов.
По данным Всемирного совета по туризму и путешествиям (World Tourism and Travel Council; WTTC), турпоток из-за рубежа в направлении Греции вырос с 14,9 млн. человек в 2009 году до 24,8 млн. гостей в 2016 году. Это вызвало увеличение спроса на недвижимость в Греции для краткосрочной сдачи в аренду, даже несмотря на более повышение налоговой нагрузки на владельцев таких активов.
Таким образом, оформление ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость на территории курортных регионов для последующей сдачи в аренду туристам становится все более выгодным. К тому же, падение стоимости такого жилья в посткризисные годы оказалось гораздо более умеренным, чем в целом по стране. Подробнее «Получить “золотую визу” Греции за жилье на Родосе советуют эксперты Financial Times«.
На самом деле сама по себе греческая программа «Золотая виза», запущенная в 2013 году и позволяющая оформить ВНЖ в Греции при покупке местной недвижимости, привлекает все больше и больше частных инвесторов на рынок жилой и коммерческой недвижимости страны.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
По состоянию на сентябрь 2017 года, более 2 тысяч главных инвесторов смогли успешно оформить резидентство в Греции через данную программу для получения многочисленных преимуществ. Подробнее «ВНЖ Греции за недвижимость как лучший путь в Евросоюз – Изучаем преимущества«.
Растет и внутренний спрос на недвижимость на фоне увеличения платежеспособности самих греков. Уровень безработицы в стране снизился с 27,8% в 2013 году до 20,6% в 2017 году. Да, ситуацию на греческом рынке труда нельзя назвать позитивной. Тем не менее, можно с уверенностью заявлять о том, что пик кризиса занятости уже благополучно миновал.
Меры, принятые греческим правительством под давлением кредиторов, помогли стране избежать банкротства. Греция перешла от поиска решений для проблем, связанных с ее кредиторами и избежания банкротства, к поиску источников экономического роста. В свете всего вышеизложенного можно говорить о перспективе быстрого восстановления греческой экономики, после которого следует ожидать рост цен на недвижимость в Греции.
Если вас заинтересовала перспектива оформления греческого ВНЖ через инвестиции в местное недвижимое имущество, рекомендуем изучить наше тематическое руководство. Подробнее «Золотая виза в Греции за инвестиции в недвижимость«.
Любые вопросы касательно получения в Греции вида на жительство, постоянного места жительства, налогового резидентства или гражданства направляйте на адрес электронной почты info@offshore-pro.info
