Инвестиции в недвижимость Аргентины – это один их надёжных способов диверсификации активов в отличие от ценных бумаг и акций. Покупая в собственность аргентинскую недвижимость, в долгосрочной перспективе есть возможность получать стабильную прибыль от сдачи её в аренду.
Краткий обзор рынка арендной недвижимости в Буэнос-Айресе
Особый интерес у инвесторов вызывает недвижимость в столице страны Буэнос-Айресе. После того как к власти в Аргентине пришло новое демократическое правительство под руководством президента Маурисио Макри, страна стала постепенно выходить из затянувшегося экономического кризиса. Всем известно, что стоимость арендного помещения во многом зависит от его месторасположения в городе, то есть близости к транспортным развязкам и наличия другой важной инфраструктуры.
Так согласно статистическим данным за период 2016 года значительно увеличились цены на арендную недвижимость в городских районах: Villa Crespo на 46,7%, Villa Urquiza на 39,3% и в районе Colegiales на 39,1%. В первом квартале 2017 года рост цен на однокомнатные квартиры (30м2) в Буэнос-Айресе составил 36,8% в годовом эквиваленте, на двухкомнатные (43м2) – 30,3% и на трёхкомнатные апартаменты (70 м2) – 28,4%.
По данным брокерской компании Cushman & Wakefield, на рынке офисной недвижимость в столице наблюдается дефицит предложений, при том, что 2016 году было арендовано 71 800 м2 офисных площадей. Статистические данные того же Управления Статистики и Переписи Населения при Министерстве Финансов в Буэнос-Айресе говорят о том, что на данный момент более 35,7% жилой недвижимости в столице Аргентины арендуется местными жителями.
Изменения в Законе об аренде
Многие специалисты рынка недвижимости увеличение спроса на аренду жилой недвижимости связывают в основном с законодательными изменениями. Изменения позволяют аргентинским гражданам из годовой налогооблагаемой базы налога вычесть до 40% годовых затрат на арендную плату. То есть при максимальной ставке налога аргентинцы, проживающие в Буэнос-Айресе, могут ежемесячно на арендной плате сэкономить от 10 до 14 %. Начиная с 20 сентября 2017 года, действуют изменения в Законе Аренды № 2340. Изменения следующие:
- Брокерским компаниям, агентствам по недвижимости и другим посредникам запрещается требовать оплату комиссионных или других вознаграждений за свои услуги арендаторам и субарендаторам, если это физические лица.
- Вся нагрузка по оплате услуг посредников ложится на арендодателя.
- Максимальный порог комиссионных за услуги посредников по предоставлению арендной недвижимости составляет 4, 15% от общей суммы составленного контракта об аренде.
- Согласно изменениям, закон требует от компаний, осуществляющих посреднические услуги на рынке аренды жилья, во всех своих офисах и интернет сайтах разместить текст закона в доступном для общественности месте. Также текст закона должен быть доступен во всех государственных учреждениях города и социальных сетях.
Муниципальное правительство города Буэнос-Айрес провело реформу Закона об аренде, чтобы большее число жителей города смогло получить доступ к аренде жилья, и тем самым могут сэкономить средства на оплате аренды. По мнению специалистов, работающих на рынке недвижимости Аргентины, такие законодательные изменения в Буэнос-Айресе входят в противоречие с Гражданским и Коммерческим Кодексом Аргентины. Если согласно Кодексу, в составлении арендного договора участвует один брокер, то оплату его услуг должны осуществлять обе стороны договора. Таким образом, нарушаются конституционные права посредников, которые не могут получить справедливую оплату за свои услуги.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Инвестиции в рынок недвижимости Аргентины
Если Вы решили инвестировать в недвижимость за пределами своей страны, чтобы диверсифицировать свои активы, Вам стоит обратить внимание на Аргентину, несмотря на то, что она расположена на другом континенте. Конечно, вложения в такого рода активы как недвижимость, требуют наличия солидного капитала и времени. Помимо этого, как и любой вид инвестиций связан с потенциальными рисками. Сразу хочется сказать, что не стоит выбирать в качестве страны для инвестиций то государство, в котором Вы не планируете проживать или периодически посещать. В том числе выбранная Вами страна должна стать вторым домом и отвечать Вашим планам и вкусам, и не в коем случае не внушать сомнений или опасений.
Аргентина привлекательна своим комфортным разнообразным климатом, потрясающими природными пейзажами, а для покупателей недвижимости уникальными предложениями в сочетании цены и качества. Эта довольно большая страна, охватывающая площадь 2 780 000 км2. Также нельзя не назвать всемирно известные виноградники на западе и юге, и сельскохозяйственные земли Pampa húmeda, которые считаются на сегодня самыми плодородными на Земле. Конечно же страна известна своими великолепными пляжами и красивыми горами, поэтому в Аргентину ежегодно приезжают отдохнуть и полюбоваться природой миллионы иностранных туристов.
Приехав в Аргентину, иностранцы имеют такие же права на недвижимость, как и местное население, если не считать некоторые ограничения, запрещающие покупку собственности вблизи государственных границ страны. В таких случаях, когда объект недвижимости расположен в пределах 150 км от сухопутных границ Аргентины или в 50 км от береговой линии, то иностранцу на покупку требуется специальное разрешение властей.
Также равные права иностранцев с гражданами Аргентины распространяются на труд и бизнес, на владение и распоряжение имуществом. Тем не менее покупка недвижимости в Аргентине не является основанием для автоматического предоставления иностранцу разрешения на проживание в стране. Однако, в том случае, когда иностранец имеет недвижимую собственность в стране, то миграционная служба Аргентины без всяких проблем предоставит въездную визу сроком на один год.
Цены на недвижимость в Аргентине довольно привлекательны для иностранных инвесторов, в сравнении с другими странами они ниже, и постоянно растут. Если Вы планируете инвестировать в недвижимость, и от сдачи в аренду хотите получать прибыль, то необходимо внимательно изучить арендную плату в зависимости от расположения, назначения и технических характеристик.
Если, например, рассматривать жилую площадь в 230 м2 для того, чтобы сдавать в аренду, необходимо знать среднюю стоимость аренды, состояние предоставляемой квартиры (офиса), а также что входит в эту сумму. Необходимо понимать, что влияет на стоимость арендной площади, чтобы оценить её дороже. Возможно необходимо будет сделать ремонт, но прежде стоит просмотреть аналогичные квартиры и сравнить, а только после этого делать выводы. Как минимум арендная плата должна охватывать основные расходы по недвижимости, такие как: страховка, налоги, а в случае кондоминиума ещё покрывать ежемесячную оплату услуг жилищной ассоциации. Недвижимость в Аргентине может сдаваться как во временную аренду, так и в долгосрочную.
Временная аренда недвижимости в Аргентине
Квартиры, сдающиеся на временный срок, а это может быть месяц неделя, или день, в основном полностью меблированы. Расценки на временную аренду гораздо выше, чем на долгосрочную. Недвижимость может сдаваться клиентам непосредственно самим владельцем или агентством по недвижимости (посредником), уполномоченного доверенностью от имени владельца собственности.
Заявку на временную аренду можно подать через Интернет, при использовании интернет сайтов, предоставляющих услуги. Чтобы забронировать выбранную квартиру владелец требует оплату в размере суммы одного месяца арендной платы. В случае, когда аренда оформляется через посредника (агентство), размер депозита должен составлять 5% от размера аренды за полтора месяца. После заключения контракта об аренде арендатор оплачивает оставшуюся сумму.
Также от арендатора собственник недвижимого имущества может потребовать оплатить гарантийный залог (страховой депозит). Если, например, квартира сдаётся на неделю, то сумма залога может составить эквивалент размера недельной оплаты, если на месяц – эквивалент суммы двух недель, более месяца – эквивалент месячной суммы аренды. Гарантийный залог взимается владельцем собственности на случай порчи имущества или инвентаря арендатором. Также гарантийный залог позволяет арендодателю ускорить процесс выселения в случае обращения в суд. Оплата за аренду может быть выполнена как наличными, так и безналичными посредством банковского перевода.
Долгосрочная аренда в Буэнос-Айресе
Несмотря на то, что договор аренды – это частное соглашение, которое может быть составлено в свободной форме, законодательство устанавливает минимальный срок аренды жилой недвижимости сроком два года. Срок аренды может быть продлён, при условии заблаговременного уведомления арендодателя.
При сдаче в аренду коммерческой недвижимости минимальный срок аренды составляет три года. В то же время максимальный термин аренды в обоих случаях не может превышать срок 10 лет. По истечении максимального срока арендатор не может без согласования с домовладельцем продлить договор аренды.
Исключения
Минимальный срок действия договоров аренды недвижимости, который установлен государством, не применяется в таких случаях, как:
- Временная аренда меблированного жилого дома или квартиры предназначенная для отдыха, при котором максимальный срок аренды не превышает три месяца.
- Помещения, арендуемые посольствами, консульствами или другими международными и дипломатическими организациями, а также недвижимость, которая используется для проживания иностранного обслуживающего персонала.
- Складские помещения.
- Киоски, торговые ларьки и палатки, установленные на рынках или ярмарках.
- Арендные коммерческие помещения, конкретная цель которых указана в договоре и не превышает срок двух лет.
Помимо гарантийного депозита арендодатель может потребовать от арендатора авансовый платёж, который не может быть больше суммы аренды за месяц. Иногда можно встретить предложения, где арендодатель может потребовать доказательства платёжеспособности в виде сертификата о доходах. В том числе есть домовладельцы, которые не требуют гарантий, а достаточно внести одноразово два или три депозита.
Арендатор несёт полную ответственность за получение страховки по пожарной безопасности и гражданской ответственности за убытки нанесённые в процессе использования недвижимости. В большинстве своём недвижимость, которая сдаётся в долгосрочную аренду, совершенно пустая и предлагается без мебели.
Договор аренды недвижимости в Аргентине
Контракт об аренде недвижимости должен быть составлен в письменной форме, согласован и подписан сторонами договора. В арендный договор обязательно должны входить следующие пункты:
- Продолжительность контракта.
- Сроки обязательных платежей по аренде недвижимости.
- Форма оплаты аренды.
- Подробная информация собственника о техническом состоянии недвижимости.
- Договорные условия по аренде помещения и условия расторжения договора. В том числе должна быть указана ответственность арендатора за проведение текущего ремонта в процессе аренды, так как по закону он должен содержать её в надлежащем состоянии.
- Условия оплаты коммунальных услуг, которые могут быть включены в арендную плату или оплачиваться отдельной статьёй договора. Иногда в договор могут включаться дополнительные расходы за обслуживание или налоги.
- Сумма оплаченного депозита. Обычно – это сумма аренды за месяц, но она не должна превышать размер двухмесячной арендной платы.
Также в договоре, в случае привлечения «гаранта», арендодатель может внести пункт по компенсации оплаты ежемесячных арендных платежей, если арендатор вовремя не производит оплату. В качестве «гаранта» могут выступать резиденты Аргентины, которыми являются: физические или юридические лица, а также банк.
Законодательство Аргентины в большей степени защищает интересы арендатора, поэтому многие арендодатели часто настаивают на подписании арендатором «Соглашения о выселении». В этом случае прописываются условия и сроки выселения арендатора, что в будущем ограждает владельца недвижимости от возможных претензий и проблем.
Арендодатель на протяжении всего срока аренды не имеет права:
- Пересматривать и изменять размер арендной платы.
- Расторгнуть арендный договор до истеченья срока аренды.
- Изменять размер арендной платы на основе валютного курса.
- Индексировать сумму арендной платы на основе инфляционного показателя, если это не прописано в договоре аренды (инфляционный коэффициент обычно применяется при заключении арендного договора на коммерческую недвижимость).
- Производить пересчёт долга арендатора.
Согласно закону все конфликтные ситуации арендодателя и арендатора должны решаться в судебном порядке.
Если арендатор захочет расторгнуть договор аренды, он не сможет это сделать без согласования с арендодателем ранее шести месяцев после начала действия контракта. В этом случае арендатор должен в письменной форме уведомить арендодателя о разрыве договора не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты.
Также арендатор обязан выплатить компенсацию арендодателю за нарушение договорных отношений. Если арендный договор досрочно прекращается в период первого года аренды, то сумма компенсации обычно составляет 1,5 размера месячной арендной платы. Разрыв договора аренды во второй половине арендного договора обязывает арендатора выплатить неустойку в размере эквивалентной сумме за один месяц аренды.
В случае смерти арендатора в период арендного договора, его права переходят по наследству, если на арендуемой площади проживали члены его семьи. В таком случае наследники не могут быть выселены. В рамках последних изменений в части «Закона об Аренде», домовладельцы в Буэнос-Айресе имеют полное право изымать имущество жильцов, имеющих задолженность по арендной плате.
В заключение хочется сказать, что Аргентина во втором квартале 2017 года показывает рост экономики на уровне 2,7 %. Это свидетельствует о том, страна вышла из экономического кризиса, который длился последние 16 лет. Конечно ключевой проблемой до сих пор остаётся инфляция, которая создаёт определённые риски для сектора недвижимости. По этой причине в Аргентине не работает финансирование ипотечных кредитов. На конец сентября 2017 года уровень инфляции составил 24,2 %. В то же время новое правительство страны постепенно делает уверенные шаги в направлении экономической и политической стабильности, чтобы восстановить былую славу Аргентины на международном уровне.
Если Вы ищете инвестиции в недвижимость, то Аргентина может стать выгодной страной для диверсификации активов. С ростом туристического бизнеса в стране, например, в Буэнос-Айресе значительно увеличился спрос на аренду квартир. Связано это с тем, что большинство отелей полностью забронированы туристами. Наша компания может помочь Вам в вопросах приобретения недвижимости, получения вида на жительство и открытия банковского счёта в Аргентине. Пишите нам по адресу: info@offshore-pro.info и наши специалисты помогут разобраться Вам во всех назревших вопросах.
