Благодаря тому, что в Дубае отсутствует налогообложение доходов, аренда недвижимости здесь считается высокоприбыльной, не имеющей аналогов во всем мире.
Если в Сингапуре и Гонконге, прибыльность от вложения инвестиций в жилую недвижимость равна 2,82%, в Лондоне этот показатель составляет 3,2%, то в Дубае доходность приблизилась к отметке в 7,1%. Бюджетные районы с развитой инфраструктурой отличаются самым высоким уровнем прибыльности. Так, проект Discovery Gardens по итогам 2015 года показал результат доходности в 10,2%, в то время, как в 2014 году этот показатель был равен 9,4%. Чистая прибыль составила 8,77%. На фоне снижения стоимости жилья при не меняющейся цене на арендную плату недвижимости, произошло увеличение прибыльности от аренды жилья. Вторую позицию по рентабельности занимает Jumeirah Village Circle, в котором рост доходов от аренды составил 10%, а чистая прибыль — 8,86%. Завершает тройку лидеров район Dubai Silicon Oasis с результатом в 9,8% при чистой прибыльности 8,38%.
Считавшийся ранее лидирующим бюджетным районом Дубая International City, по результатам года выдал более худшие показатели — 9,2% и 8,29% соответственно. Причиной тому является невысокое качество и сильная плотность застройки, наряду с завышенной стоимостью недвижимости в той части Дубая, где долгие годы сохранялась высокая прибыльность от аренды жилья.
Остальные районы Дубая сработали по итогам года с доходностью менее 8%. В промежуток между 7,5% и 8% вошли Business Bay, IMPZ, Dubai Sports City, The Greens.
Чуть более 7% прибыльности аренды показали знаменитые районы Дубая — Dubai Marina и Jumeirah Lakes Towers. Чистый доход в размере 5,59% получают инвесторы от элитной недвижимости в пляжных районах и в районе Downtown Dubai (апартаменты «платинового квадратного километра»), в связи с высокими ценами на приобретение и содержание жилых помещений.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Каков порядок приобретения жилья в Дубае иностранцами, и возможно ли это вообще?
Гражданам других государств, не входящих в членство Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), разрешено покупать недвижимое имущество в стране и являться полноценным ее обладателем, исключительно на тех территориях, которые нашли свое отражение в Указе правителя Дубая № 3 от 2006 г. На сегодняшний день, так называемые фригольд-зоны, находятся в пределах «Нового Дубая» — это престижные и известные районы Jumeirah Lakes Towers, Dubai Marina, Emirates Living, The Palm Jumeirah, однако с каждым годом список разрешенной к покупке недвижимости, расширяется.
В Арабских эмиратах существует понятие лизгольд — долгосрочная аренда. Становясь владельцем недвижимого имущества на правах лизгольд, приобретатель фактически оформляет аренду на 99 лет с возможностью продления этого срока. Однако, в этом случае владелец недвижимости не наделен правом наследования, но может продать объект другому лицу или оформить субаренду, при условии, что арендодатель не возражает.
Как и где зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Дубае?
Dubai Land Department — местный Земельный департамент осуществляет регистрацию прав на недвижимость. Сегодня регистрация и внесение в специальный реестр обязательны для права собственности, залога недвижимости, долгосрочной аренды. Регистрации подлежат и объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, и готовые жилые помещения. Владелец достроенного жилого помещения получает свидетельство о регистрации недвижимого имущества — Title Deed, а обладатель квартиры в недостроенном доме — Initial Contract of Sale — первичный контракт купли-продажи.
Регистрация права собственности в Земельном департаменте обойдется по стоимости в 4% от продажи, 4 тыс. дирхам ОАЭ за работу центра, занимающегося оформлением сделки, а также оплату выданного документа в небольшом размере.
Налогообложение недвижимого имущества в собственности в Дубае
Законодательство ОАЭ не содержит понятие – “налог на имущество и доходы”. В виду этого, приобретение жилья, сдача его в аренду, не облагается налоговой базой. Но, вместо этого, собственник недвижимого имущества должен нести ответственность за его содержание, и покрывать затраты на обслуживание жилого помещения.
Управляющая компания совместно с ассоциацией собственников назначает размер платы за обслуживание жилых помещений, в которую входят: затраты на охрану дома, уборку помещения общего пользования, вывоз мусора, слежение за инфраструктурой на прилегающей к жилому зданию, территории (чистка бассейнов, поддержание порядка на парковках, в спортзалах). Размер платежей колеблется в диапазоне от US$ 20 до US$ 80 за кв. м в год, а оплата производится ежегодно с опережением на один год.
Как сдать в аренду квартиру в Дубае?
Действующим законом № 26 от 2007 г. Урегулированы правоотношения арендодателя и арендатора, согласно которого собственнику жилья, расположенного в пределах Дубая разрешено сдавать его в аренду на долгий срок. Как правило, происходит сдача в аренду жилого помещения сроком на год, а впоследствии этот срок может быть продлен. Если находящаяся в аренде квартира находится под управлением специальной компании, то она вступает в отношения с арендатором.
Размер прибыльности от аренды недвижимости в Дубае
Как ранее отмечалось, в 2015 году прибыльность аренды жилья составила от 7,5% до 10% в среднем, причем дорогостоящая элитная недвижимость отличается более низким показателем по сравнению с проектами по продаже и аренде жилья в более доступной ценовой категории.
На рынке недвижимости офисного типа в настоящий момент сдача в аренду помещений менее выгодна, нежели аренда жилья.
Границы стоимости арендной платы в Дубае
На этапе заключения сделки об аренде, стороны обговаривают все условия аренды, не выходящие за рамки норм законодательства. Четких ограничений стоимости аренды не существует, но, в то же время, в законе есть оговорка об ограничении увеличения платы в случае продления срока аренды на год.
Ознакомиться со средними тарифами арендной платы, владелец недвижимого имущества может в Агентстве по регулированию рынка недвижимости — RERA.
Кто может снять жилье в Дубае?
Снимать жилье в Дубае на продолжительный срок разрешено физическому, юридическому лицу, которое является резидентом ОАЭ. Иными словами, заключить аренду возможно только с гражданином Эмиратов или государства-члена Совета сотрудничества АГ Персидского залива, а также экспатриантом при наличии визы резидента.
Что касается юридического лица, выступающего в качестве арендатора, то оно должно быть зарегистрировано в ОАЭ надлежащим образом, в качестве которой может выступать местная компания, имеющая регистрацию в свободной экономической зоне, действующее представительство или филиал компании другого государства.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в Дубае
По смыслу законодательства ОАЭ, сделки, посвященные аренде недвижимости, регистрируются в обязательном порядке в RERA. Для удобства собственников жилья, теперь провести регистрацию аренды можно посредством интернета на базе системы Ejari. В законодательном порядке пока не существует ответственности за неисполнение требования обязательности регистрации сделок аренды. Имеется лишь оговорка на невозможность обращения в судебные органы за защитой своих прав и интересов в случае возникновения разногласий и споров между сторонами при наличии не прошедшего государственную регистрацию договора.
Способы взимания платы за арендованное жилое помещение в Дубае
В Арабских Эмиратах установлено правило, согласно которому, арендатор должен оплатить жилье на год вперед.
Распространенным способом получения платы от аренды недвижимости в Дубае является банковский чек. Обычно в тексте заключенного между сторонами договора устанавливается условие о том, как именно будет оплачиваться аренда — разово одним чеком, или же сумма будет произведена частями в нескольких чеках (4,6,12), причем платежный документ датируется числами будущего года. Когда наступает дата, отраженная в чеке, собственник жилья получает в банке арендную плату, которая снимается с расчетного счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков в Эмиратах считается уголовно-наказуемым деянием, в силу чего произведение расчетов по сделкам чеками — надежный метод обеспечения договорных обязательств. Хотя, стоит заметить, что данный способ не может гарантировать получение платы за арендованное жилье.
Платежный документ считается действительным на протяжении полугода. По истечению указанного срока чек аннулируется. При отсутствии на чеке указания о получении денежных средств только на счет получателя, лицо, в том числе и не резидент, на имя которого выписан чек, имеет право забрать плату в виде наличного расчета в любом банковском отделении. Если арендодателем является юридическое лицо, то перечисления производятся исключительно на счет компании, открытый банком Арабских Эмиратов. Это касается и компаний, не имеющих статус резидента. В большинстве банковских учреждений ОАЭ, проблем с открытием счета нерезиденту не возникает.
Открытие расчетного счета в Эмиратах не займет много времени, а минимальная сумма, которую необходимо внести на счет не превышает 5000 дирхам. Для тех, кого не устраивают условия предоставления банковских услуг в части получения арендной платы, собственник недвижимого имущества может оформить договор с управляющей компании и возложить на нее ответственность по сбору аренды с арендаторов. В этом случае чек выдается на имя компании, которая впоследствии передает деньги арендодателю любым удобным способом.
При получении аренды через посредника, ему должно быть выплачено комиссионное вознаграждение за оказанные услуги. Плата составляет порядка 5% от размера аренды за год и оплачивает такие услуги, как правило, квартиросъемщик. По истечении срока действия заключенного с управляющей компанией договора, стороны могут договориться о продлении сотрудничества.
Обслуживание и содержание арендованной недвижимости в Дубае
Обо всех условиях договора аренды стороны договариваются самостоятельно, однако, в большинстве случаев, на собственнике жилого помещения лежит ответственность за компенсацию затрат на обслуживание и проведение капитального ремонта.
Оплата коммунальных платежей (вода, электроэнергия, телефония, интернет и пр.) лежит на стороне съемщика. Помимо перечисления арендной платы за апартаменты, арендатор отвечает за оплату «жилищного сбора» — 5% от суммы арендной платы за год в пользу Управления воды и электричества Дубая DEWA, при условии, что коммуникации к жилью подведены.
Помощь агентств в оформлении сделок с недвижимостью
Практически во всех осуществляемых сделках, как и в других государствах, в Дубае принимают участие агентства. Агентства недвижимости помогают клиентам продать, приобрети недвижимость, снять или найти арендатора жилья. Однако, стоит остерегаться незарегистрированных агентов недвижимости.
Любое агентство недвижимости ОАЭ должно иметь лицензию и регистрацию в реестре RERA. В лицензии указывается конкретный вид деятельности, который разрешено осуществлять компании (агентству).
У агента по недвижимости должна быть брокерская карта с уникальным номером, подтверждающая его квалификацию. Таким образом, гарантируется защита клиента от непрофессиональных агентов и незаконных действий с их стороны. Любого агента можно без труда проверить на сайте www.dubailand.gov.ae.
Поскольку на рынке недвижимости Дубая участниками являются представители различных государств, было решено обеспечить собственникам недвижимого имущества гарантии на случай, если возникли проблемы с другой стороной сделки. Будучи третьей стороной в сделке купли-продажи, аренды недвижимости, агентство защищает интересы каждой из сторон. Так, при оформлении купли-продажи, задаток передается агентству, которое хранит его у себя до произведения всех расчетов, необходимых при регистрации сделки. Покупатель может вернуть задаток обратно, в случае, если сделка сорвется по вине продавца, продавец же, в свою очередь, также может получить сумму задатка в качестве компенсации при не осуществлении сделки по вине покупателя.
Процедура передачи в аренду недвижимости в Дубае
После того, как собственник жилого помещения принимает решение о сдаче его в аренду, необходимо найти достойного арендатора. Сделать это можно, как самостоятельно, так и с привлечением агентства по недвижимости, официально зарегистрированного на территории Дубая. После этого предстоит заключить договор аренды между сторонами, в содержании которого оговариваются все условия предоставления аренды, в частности, размер арендной платы, способы ее внесения, срок действия договора, условия о его продлении. Кроме того, обычно в тексте соглашения находят свое отражение пункт о дополнительных расходах на содержание жилья, а также ответственность каждой из сторон при нарушении условий договора.
Как правило, после заключения договора, съемщик жилья должен заплатить за аренду помещения на год вперед, после чего собственник передает ключи и все необходимое для проживания в квартире, а также копии правоустанавливающих документов на недвижимость, которые понадобятся арендатору при заключении соглашений с поставщиками услуг по водоснабжению, интернету, телефонной связи и электроснабжению.
Если вы знакомы с арендой недвижимости в Дубае не понаслышке, у вас есть положительный или отрицательный опыт инвестирования в эту сферу, мы готовы обсудить вашу историю в комментариях.
