Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

«Лопнувший пузырь»: рекордное падение цен на недвижимость зафиксировано в Германии

Планировали купить квартиру, таунхаус или виллу в Германии, но не хотели выходить на «перегретый» рынок, совершая покупку на пике? 2023 год отметился спадом цен, ранее достигших небывалых высот. Дорогая ипотека снизила активность покупателей, замедлив рынок и сократив цены. Стоит ли покупать сейчас? Пора ли готовиться к закрытию выгодной сделки? Возможно, цены уже достигли дна. Но предпосылок для очередной смены тренда пока крайне мало.

Statistische Bundesamt; Destatis

Худший год для немецкого рынка жилой недвижимости с начала века

Как сообщает немецкое Федеральное статистическое управление (нем.: Statistische Bundesamt; Destatis), средняя цена на жилую недвижимость в Германии просела в среднем на 10,2% в июле-сентябре 2023 года, если сравнивать с аналогичным прошлогодним периодом. Это наиболее резкий спад с начала временного ряда в 2000 году.

Причем падение цен не стало для крупнейшей экономики Европы внезапным. Продолжился негативный тренд, наблюдавшийся в первых двух кварталах 2023 года. Негативная ситуация наблюдается как в городах, так и в сельских районах. Но цены на квартиры упали не так резко, как на дома. Детали:

  • Мегаполисы. В среднем по наиболее востребованным немецким мегаполисам (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт) отдельно стоящие дома и двухквартирные коттеджи (дуплексы) в третьем квартале 2023 года стали дешевле на 12,7% в годовом сопоставлении. Покупателям местных квартир пришлось платить в среднем на 9,1% меньше, чем годом ранее.
  • Сельская местность. В малонаселенных сельских округах цены на отдельно стоящие и двухквартирные дома упали на 12,4%. Местные квартиры по сравнению с прошлым годом подешевели на гораздо более скромные 5,6%.

Как сообщили представители Destatis, по сравнению со вторым кварталом 2023 года жилая недвижимость в Германии в июле-сентябре стала дешевле в среднем на 1,4%.

Динамика цен на недвижимость в Германии в годовом исчислении

Динамика цен на недвижимость в Германии в годовом исчислении. Источник: Destatis

Негативные тренды наблюдались и в прошлом году. Но цен они не касались. Число сделок с жилой недвижимостью в стране в 2022 году упало на 17% в годовом сопоставлении до 621 тыс., достигнув самого низкого показателя с 2009 года. Одновременно общий оборот рынка жилья упал на 16% до €301 млрд. Основная тяжесть этого снижения пришлась на долю новых квартир. В этом сегменте зафиксировано ошеломляющее падение оборота на 43% по сравнению с 2020 годом.

Причины спада

Основной причиной падения цен аналитики называют резкий рост процентных ставок по ипотечным кредитам и заемному капиталу для бизнеса, доступному застройщикам. Последнее обернулось более высокой стоимостью строительства, что отвернуло многих потенциальных покупателей. Роль также сыграл рост цен на строительные материалы и энергоносители в свете кризиса в Украине.

Определенный вклад внесло повышение ставок по депозитам для владельцев частных счетов в немецких банках, которые некоторые немцы предпочли покупке собственной жилплощади из-за тенденции потери последней стоимости.

Многие немцы больше не могут позволить себе собственные четыре стены или не хотят совершать покупку, наблюдая предпосылки для удешевления жилплощади. Не каждый располагает достаточным собственным капиталом для закрытия сделки без привлечения все более дорогого заемного финансирования. Как следствие, банкиры столкнулись со сложностями, пытаясь продавать ипотечные кредиты по нынешним заоблачным ставкам.

Если немцы занимают выжидательную позицию, то иностранцы готовы покупать. Спрос на жилье поддерживает высокий уровень иммиграции в Германию. Востребованы самые разные маршруты. Например, бизнес-иммиграция в Берлин в качестве генерального директора.

«Спекулятивный ценовой пузырь»

Снижение цен на жилье в Германии по итогам 2023 года в целом, в пользу которого говорят предварительные статистические данные, знаменует первое падение стоимости местных квартир и коттеджей с 2010 года, когда начался бум на рынке недвижимости. Согласно аналитическому отчету, опубликованному Немецким институтом экономических исследований (нем.: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung; DIW), особенно пострадали такие крупные города как Берлин, Гамбург и Мюнхен.

Несмотря на ценовой спад, усиливавшийся в последние кварталы 2023 года, недвижимость в Германии сегодня по-прежнему намного дороже, чем в начале бума. По данным исследователей, цены на отдельно стоящие дома и дуплексы удвоились в период с 2010 по 2023 гг.

Арендная плата за этот период выросла гораздо меньше. Показатель увеличился в общей сложности на 53%. Покупка квартиры в крупных городах на декабрь 2023 года стоила 27 годовых арендных ставок (по сравнению с 28 годовыми арендными ставками в прошлом году).

В докладе подчеркивается, что сектор жилой недвижимости в Германии и других странах Европы годами процветал, поскольку процентные ставки были низкими, а спрос сохранялся на рекордно высоком уровне за счет иммиграции и других факторов. Но резкий рост кредитных / депозитных ставок и издержек застройщиков положил конец этому тренду.

Опубликованный ранее прогноз Немецкого федерального банка (нем.: Deutsche Bundesbank), предполагал небольшой рост ВВП Германии во втором квартале и снижение на 0,3% по итогам всего 2023 года. Если прогноз будет реализован, Германия окажется худшей среди государств G7 по динамике экономических показателей со времен пандемии.

«До 2022 года в Германии существовал спекулятивный ценовой пузырь. Он был одним из крупнейших за полвека. С тех пор цены падали. Пузырь лопнул», — подытожили авторы тематического исследования из DIW.

Кризис в строительстве

Происходящее ввергло многие немецкие строительные компании в пучину неплатежеспособности, поскольку банковское финансирование иссякло, а некоторые сделки оказались «заморожены». Массовые увольнения персонала застройщиками еще сильнее снизили покупательную способность населения в целом.

Секторы строительства и операций с недвижимостью в Германии де-факто вступили в кризисный режим. По данным страховой группы Allianz, за первые восемь месяцев 2023 года количество банкротств среди юрлиц, работающих в этой сфере, выросло на 20% в годовом исчислении.

Следствием стало усиление дефицита жилья. 21 декабря 2023 года глава немецкого Министерства жилищного строительства Клара Гейвиц объявила, что правительству снова не удастся достичь поставленной ранее цели по строительству 400 тысяч новых единиц жилья в год. Власти ожидают ввода в эксплуатацию 270 тысяч новых единиц жилья в 2023 году и около 265 тысяч — в 2024 году.

В Allianz особо подчеркнули дефицит доступного жилья. По оценкам страховщиков, этот сегмент  демонстрирует дефицит в течение многих лет. И нынешний кризис в отрасли строительства, вероятно, еще больше усугубит ситуацию. Эксперты Allianz заявляют, что по состоянию на конец 2023 года Германии необходимо 700 тыс. единиц жилья.

По данным Института экономических исследований при Мюнхенском университете (нем.: Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e.V.; Ifo Institut), почти половина компаний из сектора строительства жилой недвижимости в Германии сообщает об отсутствии заказов. Негативная тенденция укрепляется. Как отметили в Ifo Institut, высокие затраты и текущий уровень процентных ставок «приводят в отчаяние многих строителей».

По данным ипотечного брокера Interhyp, процентные ставки по десятилетним строительным кредитам в Германии достигли самого высокого уровня за последнее десятилетие (4,2%) в ноябре 2023 года. Затем показатель немного снизился, достигнув 3,8% в начале декабря.

По данным Destatis, себестоимость строительства жилых зданий в Германии в августе 2023 года выросла на 6,4% в годовом исчислении. Цены на большинство строительных материалов в первые шесть месяцев года оказались значительно выше, чем в прошлом году.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.