Вводится регулирование цен на недвижимость в Турции, публикуемых в интернете

Продавцов недвижимости в Турции и риэлтерские агентства, занимающиеся манипуляциями с ценой, ждут штрафы. Нарушители будут определяться путем сравнения цены в рекламных объявлениях на интернет-сайтах с фактической ценой продажи, указанной в документе о праве собственности. Власти станут применять административные санкции для борьбы с подобными злоумышленниками. Согласно задумке чиновников, публикация реальных цен без «накруток» поможет нормализовать ситуацию на «перегретом» рынке недвижимости и увеличить наполняемость бюджета путем минимизации предпосылок для уклонения от уплаты налогов.

Правила регулирования цен на недвижимость в Турции, публикуемых в интернет-объявлениях

Турецкое Бюро по вопросам государственных доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı; GİB) объявило о введении регулирования цен на недвижимость, фигурирующих в интернет-объявлениях. Согласно новому постановлению ведомства, персонал GİB теперь будет ежемесячно осуществлять мониторинг покупки, продажи и аренды движимого и недвижимого имущества, а также товаров и услуг, осуществляемых через веб-порталы, включая социальные сети.

Постановление направлено главным образом на предотвращение манипуляций на рынке недвижимости. Речь о ситуациях, когда некоторые продавцы и агенты искусственно завышают цены на отдельные выставленные на продажу объекты, тем самым создавая предпосылки для аналогичных действий со стороны прочих продавцов, что в конечном итоге поднимает среднюю стоимость жилья и «нагревает» рынок. Подобные манипуляции также ведут к дефициту бюджета вследствие недополученных налоговых платежей.

Рассмотрим принцип работы механизма регулирования на следующем примере:

Дом, выставленный на продажу через интернет за 5 миллионов лир, официально продается за 2 миллиона лир, поскольку покупатель и продавец вступают в сговор во избежание высоких налогов и сборов. Недостающую сумму покупатель передает продавцу напрямую наличными, надеясь, что данную операцию налоговая инспекция не увидит.

Но сайт, через который совершалась продажа, сообщит GİB, что продавец выставлял объявление с ценником в 5 миллионов лир. Сравнивая данную информацию и документ о переоформлении права собственности, чиновники GİB придут к выводу, что имел место недобросовестный сговор между покупателем и продавцом.

Налоговая администрация добавит разницу между изначально запрошенной покупателем суммой и фактической суммой сделки купли-продажи в налоговую базу для взимания причитающихся налогов вместе со штрафом за налоговые убытки. Ответственность ляжет на продавца. Аналогичным образом, если есть агент по недвижимости, выступавший посредником в рамках подобной сделки купли-продажи, отказался информировать компетентные органы о сговоре, на агента будет наложен штраф.

Кому придется уведомлять GİB о ценах в объявлениях?

Согласно тексту соответствующего нормативно-правового акта, опубликованному в «Официальном правительственном вестнике» (Resmî Gazete), поставщики посреднических услуг в лице владельцев тематических сайтов, администрации социальных сетей и хостинг-провайдеры, опосредующие публикацию объявлений о покупке / продаже / аренде движимого / недвижимого имущества, товаров и услуг, обязаны ежемесячно передавать GİB информацию в отношении указанных объявлений:

• Интернет-адрес / адреса, содержание описание движимого / недвижимого имущества, товаров и услуг;
• Цена предложения, указанная в объявлении;
• Имя и фамилия, информация об адресе места работы / регистрации бизнеса и прочие сведения о физических / юридических лицах, выступающих продавцами;
• Стоимость и дата предоставления любой услуги отчитывающейся организацией продавцу актива / услуги и информация о банковском счете, использовавшемся для оплаты посреднических услуг.

Сведения надлежит передавать в электронной форме. Информация за месяц обязана предоставляться до 23:59 последнего дня месяца, следующего за отчетным.

В случае, если право собственности на движимое / недвижимое имущество, товары / услуги, являющиеся предметом рекламы, принадлежит физическому / юридическому лицу, отличному от рекламодателя, необходимо уведомить об этом администрации соответствующих интернет-порталов, которые, в свою очередь, будут передавать сведения властям.

Поставщики услуг в области интернет-рекламы, администраторы тематических сайтов и социальных сетей, а также хостинг-провайдеры несут ответственность за точность предоставляемой властям информации. Они также обязаны доводить новые требования до сведения всех без исключения пользователей.

Ряд мер уголовной ответственности, описанных положениями Закона № 213, подлежит применению в отношении организаций, не передающих релевантную информацию или передающих неполные / вводящие в заблуждение сведения, не уведомляющих пользователей о необходимости соблюдать обязательства, налагаемые новыми регулирующими нормами.

Эксперты ожидают «охлаждения» рынка жилья Турции

По мнению независимых экспертов, публикация нового постановления GİB откроет новую эру рекламы недвижимости в интернете, когда покупатели, наконец, смогут выбирать оптимальные предложения на базе объективной информации.

Кроме того, «в тень уйдут» оппортунисты, манипулирующие рынком недвижимости с помощью ложной рекламы и поднимающие стоимость жилья, что ведет к росту недовольства граждан, лишающихся способности решить «жилищный вопрос».

К сожалению, последние несколько лет турецкий рынок недвижимости борется с серьезной неопределенностью и ценовым дисбалансом. Вследствие подобной неопределенности в ценовой политике пострадали все слои общества — особенно граждане с невысоким доходом.

Эксперты ожидают, что имплементация нового механизма регулирования приведет к значительному снижению запрашиваемых цен на жилье уже в среднесрочной перспективе. Вскоре после публикации соответствующего постановления значительная часть рекламы недвижимости на тематических порталах оказалась снята с публикации.

Текущая ситуация на турецком рынке недвижимости

Стоимость жилья в Турции резко выросла после ослабления противоэпидемиологических ограничений, введённых для противодействия пандемии. В частности, согласно расчетам консалтинговой компании Knight Frank, в период с января по март 2022 произошел номинальный рост цен (без учета инфляции) на 110% в годовом исчислении. Причем в Стамбуле номинальный рост оказался еще выше (+122%).

Результат Турции оказался наиболее высоким среди всех стран, охваченных свежим Глобальным индексом цен на жилье, подготовленным организацией. Исследование показало, что цены на жилье в 56 странах и территориях продемонстрировали средний темп роста на уровне в 10,2% (без учета инфляции). Иными словами, Турция стала исключением, опередив прочие государства со значительным отрывом.

Однако вследствие стремительного роста инфляции в Турции полученные результаты немного сложнее интерпретировать. Согласно данным Knight Frank, реальный темп роста цен на жилье (с поправкой на ИПЦ) составил 30% за период с начала января по март 2022. Инфляция потребительских цен в отчетном периоде составляла 69,9%.

Согласно официальным данным, общие продажи жилой недвижимости в Турции выросли почти на 40% в годовом исчислении в апреле 2022, достигнув рекордного месячного максимума. Но предложение формируется в основном вторичкой. После объявления пандемии новое строительство значительно сократилось по понятным причинам. Впоследствии из-за кризиса в цепочках поставок затраты на строительство в Турции значительно выросли. Это в купе с нехваткой предложения привело к тому, что стоимость в сегменте новостроек существенно превышает среднерыночный уровень.

Высокий местный спрос

Стремительный рост ИПЦ подталкивает турецких граждан к инвестированию в недвижимость в качестве страховки от инфляции. Причем роскошная недвижимость пользуется особенно высоким спросом. Учитывая пугающую динамику индекса потребительских цен в ближневосточной стране, даже инвестиции в дорогую недвижимость становятся сравнительно выгодной сделкой.

Эксперты отмечают, что выросли не только инвестиции в недвижимость, но даже сделки с подержанными автомобилями, поскольку граждане считают бессмысленным удерживание капитала в турецких банках, предлагающих сравнительно скромные процентные ставки по депозитам.

Жилая недвижимость широко рассматривается как надежная инвестиция, поскольку, несмотря на требование турецкого законодательства регистрировать все сделки купли-продажи недвижимости в турецких лирах, стоимость жилья неофициально привязана к доллару США. Все в Турции, включая застройщиков и покупателей, всегда держат в уме цены в долларах США, поэтому высокая инфляция турецкой лиры напрямую не влияет на цену сделки.

Стабильно высокий интерес иностранцев

Спрос на жилье в Турции остается высоким со стороны не только местных покупателей, находящихся в поиске активов-убежищ для защиты сбережений от инфляции, но и зарубежных клиентов, заинтересованных в местных программах инвестиционной иммиграции, позволяющих оформить турецкий ВНЖ и даже гражданство Турции через покупку недвижимости.

В мае 2022 местные власти ввели инвестиционные пороги для иностранцев, оформляющих ВНЖ через покупку жилья. Теперь требуется вкладывать от 50 000 $ в случае активов на территории небольших населенных пунктов, а также от 75 000 $ при совершении покупки недвижимости в крупных городах. Ранее допускалось приобретение жилья произвольной стоимости. Инвестор вправе претендовать на турецкий паспорт спустя пятилетку, если фактически проживает в стране большую часть каждого года.

В июне 2022 правительство Турции также повысило порог для иностранных покупателей жилья, желающих получить турецкое гражданство за инвестиции. Порог вырос с 250 000 до 400 000 $. Повышенный интерес к данной схеме сегодня наблюдается со стороны покупателей из России, Ирана и Ирака.

Согласно официальным данным, продажи иностранным покупателям выросли на 58% в годовом исчислении по итогам апреля 2022. Россияне впервые возглавили список наиболее активных иностранных покупателей, увеличив количество закрытых сделок на 187% относительно прошлогоднего апреля.

Высокий интерес со стороны иностранных инвесторов, как ожидают эксперты, будет сохраняться, как минимум, в среднесрочной перспективе вследствие активной инвестиционной иммиграции, а также положительных тенденций в турецкой экономике. ВВП растет, и многие крупные иностранные инвесторы хотят работать с турецкими компаниями. А ситуация на рынке недвижимости всегда определяется общим экономическим курсом.

Стоит ли опасаться «пузыря»?

Вопреки стремительному росту цен, особенно в Стамбуле, аналитики заявляют об отсутствии серьезных предпосылок для формирования «пузыря» на рынке жилья Турции. Нет устойчивых признаков общей переоцененности недвижимости ни в наиболее престижных районах Стамбула, ни на популярных курортах на Анатолийском побережье.

Нехватка предложения продолжает способствовать росту цен. Стоимость недвижимости на вторичном рынке поддерживается стабильным спросом на аренду как в Стамбуле, так и в Анталии и прочих городах, что связано с ростом населением, восстановлением туризма и увеличением популярности удаленной работы (многие иностранцы устраивают релокацию в Турцию, чтобы трудиться дистанционно на иностранных нанимателей).

Важным признаком рыночного пузыря является высокая задолженность по ипотечным кредитам на фоне низкого дохода домохозяйств. Турецкий рынок недвижимости характеризуется низким левереджем: лишь около 20% покупателей жилья используют жилищные кредиты. Необходимость внесения первоначального взноса в размере 50% для оформления ипотечных кредитов в большинстве случаев снижает риски привлечения внимания ненадежных заемщиков и создания рыночного «пузыря».

Повышение цен, которое многие необоснованно считают четким индикатором «пузыря», также является следствием увеличения стоимости строительных работ и подорожанием качественной земли под застройку, резервы которой сильно ограничены. Динамика стоимости строительства соответствует динамике курса лиры к доллару США, поскольку большая часть материалов импортируется.

Экспертная помощь с выбором и покупкой недвижимости в Турции

Наши эксперты готовы оперативно оказать читателям содействие с выбором и покупкой турецкого жилья и иного недвижимого имущества, оказывая содействие с решением множества сопутствующих задач, включая следующие:

• Использование инвестиционной иммиграции для получения ВНЖ / паспорта;
• Открытие корпоративных и личных банковских счетов;
• Налоговое планирование;
• Регистрация бизнеса.