Инвестирование за рубежом, будь то акции либо недвижимость, на первый взгляд обычному среднему инвестору кажется достаточно рискованным делом. В большинстве случаев реальность такова, что риск — это просто то, что воспринимают инвесторы, а не то что в действительности происходит на рынке. Суть в том, что зарубежные инвестиции ничем не отличаются от внутренних, но в каждой юрисдикции есть свои определенные правила и нюансы, зная о которых можно себя подстраховать. Конечно, инвестиции в зарубежную недвижимость, пожалуй, одна из самых популярных и надежных форм вложений. Сегодня уже мало у кого возникают сомнения в инвестиционной привлекательности европейского рынка недвижимости. Правда, инвесторы, не всегда способны сделать анализ и учесть все возможные риски от будущих сделок. При покупке недвижимости за рубежом, вашим основным источником информирования будет агент по недвижимости и нет гарантии, что такой специалист будет иметь специальный сертификат либо лицензию на данный вид деятельности. Поэтому важно заранее подготовиться и максимально защитить себя, прежде, чем отправиться в свой новый дом. Проанализировав рынок недвижимого имущества за рубежом, мы подготовили руководство и внесли самые распространенные ошибки, которые совершает каждый второй покупатель.
Раннее планирование покупки
Отсутствие заранее продуманного плана о вложении средств, является одной из самых крупных ошибок, совершаемых при покупке дома за границей. Поиск дома после формирования правильной инвестиционной стратегии — это правильный путь. Многие инвесторы совершают ошибку покупая дом, исключительно потому что считают это заранее успешной сделкой, но позже, когда эйфория проходит, начинают думать о том, как новая покупка сможет вписаться в их жизнь с финансовой точи зрения. Составьте максимальное количество запросов к будущей покупке, это позволит приобрести идеальный вариант с инвестиционной и финансовой точки зрения.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Ожидания быстрой прибыли
Получение быстрой прибыли является заблуждением среди инвесторов. Быстро разбогатеть на недвижимости — это всего лишь миф, важно понимать, что инвестирование в недвижимость — это долгосрочный проект.
Демпинг цен
Распространенной практикой является демпинг стоимости на объект разными агентами. В среднем в 3-4 разных агентствах стоимость на дом может отличаться на 10-30 тысяч. Еще одной особенностью, которая влияет на цену может стать то, что на многих рынках местные агенты вообще не выставляют цену на объект, предпочитая вначале оценить клиента и его платежеспособность. В такой ситуации верным решением будет заранее проанализировать стоимость за квадратный метр, это даст четкое понимание, где реальная цена, а где просто накрученный вброс.
Валютный риск
Учитывая валютный риск, важно понимать насколько изменчива валюта данной страны, где планируется покупка и почему? Страны, основанные на сырьевых товарах, имеют сильную валюту, в том случае, если цена на их товары держится на высоком уровне в мире. Отсутствие твердой валюты вызывает волатильность в более драматических циклах. Основным аспектом международных инвестиций является диверсификация, включая диверсификацию валюты. Во время финансового кризиса в Азии малайзийский ринггит упал на 41,3 процента, а тайский бат упал на 76,4 процента по отношению к сингапурскому доллару всего за семь месяцев с июня 1997 года по январь 1998 года. Если бы вы купили малайзийскую или тайскую недвижимость, вы бы потеряли чрезвычайно много в иностранной валюте, в дополнение к падающим ценам вашей иностранной собственности.
Политический, экономический и правовой риск
Выбор юрисдикции для инвестирования один из важных моментов при планировании будущей покупки. Важно на начальном этапе понимать имеет ли страна сильное лидерство при стабильном правительстве либо есть проблемы с коррупцией, бюрократией. Возможно, страна периодически страдает от политических беспорядков или государственного переворота, если что-то подобное произойдет, что вы будете делать со своей недвижимостью? С экономической точки зрения также важно понимать насколько стабильна экономика и финансовая ситуация в стране. Правовые системы различаются в разных странах. Иностранные покупатели могут столкнуться с трудной юридической битвой или с любым юридическим спором, скажем, жалобами на застройщиков, спорами с агентами по недвижимости или подрядчиками, отсутствующей арендной платой или эвакуацией арендаторов.
Рыночный риск
Вопрос в рыночном риске заключается в том, что при выборе объекта недвижимости за рубежом, важно понимать, как устроен рынок недвижимости непосредственно в данной стране. Простыми словами, вы решили купить недвижимость на Кипре, важно сделать анализ покупателей и арендодателей кипрского рынка недвижимости. Для чего это нужно? Если вы решите продать свой дом, вам будет легче понимать, кто является целевой аудиторией именно на вашу собственность. Еще важным моментом является, мониторинг рынка с высокими долями заемных средств, если возникнут экономические проблемы, вы сразу увидите, что продавцы быстро сбрасывают недвижимость и выводят свои деньги, создавая таким образом избыточное предложение недвижимости за границей.
Проектный риск
При покупке недвижимости за границей важно узнать на какой стадии строительства находится проект, какое количество квадратных метров уже продано и его географическое расположение. Также важно понимать из какого источника происходит финансирование строительного проекта — собственные средства, банковский займ или полученные средства от продаж уже готовых объектов. В любой момент такое финансирование может прекратиться, например, банк решит отказать по какой-то причине в выделении средств и застройщик останется с незаконченным проектом. Советуем вам рассмотреть все эти риски перед покупкой, а затем сравнить их с вашими уровнями терпимости и общими инвестиционными целями.
Риск экспроприации
Существует два вида экспроприации — косвенная и прямая. Правительство, которое входит и захватывает каждый частный объект под флагом «непонятной реформы», очень близко к прямой экспроприации, которую вы можете получить. С другой стороны, правительство, увеличивающее налоги на недвижимость в восемь раз до такой степени, что половина страны больше не может позволить себе владеть своим домом, является косвенной формой экспроприации, которая происходит постоянно.
В целом, риски инвестирования за рубежом можно свести к нескольким основным рискам, которые можно легко устранить или учесть в вашей сделке при условии своевременной помощи и квалифицированной поддержки специалистов. Учтите, что люди на самых обширных рынках становятся достаточно богатыми, инвестируя в недвижимость или открывая там бизнес, и ни один из этих рисков не влияет на большинство из них. Напишите нам на е-мейл info@offshore-pro.info и мы расскажем, как свести к нулю риск для инвестиций в зарубежную недвижимость.
