В июне этого года в руки прессы попала информация о содержании закрытого брифинга аудиторов Канадского агентства по доходам (налогам). Согласно этой информации, около 50 аудиторов займутся расследованием в отношении покупок недвижимости на недекларированные иностранные доходы. Таким образом планируется усилить борьбу с налоговым мошенничеством при покупке недвижимости — главным образом, в Ванкувере, который славится большим количеством иммигрантов из Китая, покупающих дорогое элитное жилье.
В ходе проверки планируется выяснить, насколько не-резиденты соответствуют требованиям налогового законодательства. Особое внимание приковано к Ванкуверу и его феномену: людям с уровнем доходов ниже среднего принадлежат особняки стоимостью в миллионы долларов.
Данные переписи населения в 2011 году показали, что 25,000 семей в Ванкувере потратили на жилье больше, чем весь их декларированный доход. В свою очередь, махинации на рынке недвижимости привели к стремительному росту цен и снижению доступности жилья в этом канадском городе.
Теперь аудиторам предстоит проверить: действительно ли должно было применяться к сделкам с данной недвижимостью освобождение от налога на прирост капитала? Ведь те лица, чьи заявленные доходы — ниже среднего уровня, продают многомиллионные особняки как основное жилье, а значит, могут претендовать на освобождение от налога.
При этом, основания для продажи жилья у владельцев порой были довольно странные: негативный фэн-шуй, плохая примета перешагивать через трещину в тротуаре, скончавшийся в доме маляр.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
50 аудиторов на десятки тысяч проверок
Планы Канадского агентства по доходам (налогам) обуздать налоговые нарушения на рынке недвижимости в Ванкувере должны были остаться вне доступа общественности. Однако, благодаря утечке информации, об этих планах стало известно, и они уже подвергаются критике. В частности, экспертов удивляет, что канадская налоговая сочла достаточным количество аудиторов в 50 человек, когда количество случаев, которые необходимо проверить, составляет десятки тысяч.
Критике подвергается и тот факт, что усиленные проверки не начались раньше — ведь первые сигналы появились еще 20 лет назад, в 1996 году. Высказывается даже предположение о том, что канадские чиновники не уделяли достаточного внимания данной проблеме из-за опасений быть обвиненными в расизме — ведь подавляющее число покупок дорогой недвижимости были осуществлены китайцами.
Средняя цена на дом в Ванкувере сегодня составляет примерно C$1.75 миллиона. За последний год эта цена увеличилась на 30%. В то же время, уровень доходов в Ванкувере остается одним из самых низких в Канаде, что делает Ванкувер одним из городов-лидеров в мире по недоступности жилья.
Согласно документам, которые попали в руки журналистам, за прошлый финансовый год (до 31 марта 2016 года) в Британской Колумбии был проведен успешный аудит:
- глобального дохода — 1;
- случаев перепродажи недвижимости для получения прибыли — 93;
- налога на прирост капитала — 20;
- заниженного налога на товары и услуги — 225.
В результате аудита были получены C$14.4 миллиона в виде новых налогов, из которых C$10 миллионов представляли собой налог на товары и услуги. Еще C$1.3 миллиона составили штрафы.
В свою очередь, на момент 29 апреля 2016 года в процессе находились проверки:
- глобального дохода — 40;
- случаев перепродажи недвижимости для получения прибыли — 205;
- налога на прирост капитала — 34;
- заниженного налога на товары и услуги — 428.
Китайские миллионеры уже 20 лет не платят налоги в Канаде?
Как стало известно совсем недавно, тревогу в связи со сложившейся ситуацией пытались поднять еще в 1996 году. Анализ рынка показал, что богатые иммигранты скупили 93% недвижимости в двух канадских городах, задекларировав, при этом, низкий уровень доходов. И руководство Канадского агентства по доходам (налогам) об этом знало — однако, решило “закрыть глаза” и ждать, пока проблема решится сама собой. Об этом изданию South China Morning Post сообщил один из уже вышедших на пенсию аудиторов.
А масштабы проблемы впечатляют. С 1986 года по 2014 год работали две основные схемы по привлечению мигрантов-миллионеров: Федеральная программа иммигрантов-инвесторов и параллельная схема от Квебека. Обе схемы привлекли в Канаду более 190 тысяч состоятельных иммигрантов. Около 120 тысяч из них могли поселиться в Ванкувере.
Первой волной иммигрантов в Канаду были, в основном, жители Гонконга и Тайваня. Однако, постепенно большинством участников программ стали богатые жители континентального Китая. Федеральная программа иммигрантов-инвесторов была закрыта в 2014 году, но программа Квебека продолжает действовать. В настоящее время, по этой программе в Канаду приезжает около 5-5.5 тысяч миллионеров.
Сколько времени понадобится, чтобы проверить все сделки с недвижимостью и всех мигрантов-миллионеров, учитывая ограниченное количество ресурсов, в том числе, и человеческих — сложно даже представить. Этот процесс вполне может растянуться на еще один десяток лет. К тому же, за спиной у состоятельных людей, как правило, — знающие адвокаты и юристы, способные отвести любые подозрения от своего клиента.
