Владение недвижимостью ОАЭ в 2018 году

Многие инвесторы рассматривают для себя вариант приобретения недвижимости в ОАЭ. В этой статье мы подробно рассмотрим юридические и практические вопросы, связанные с владением недвижимостью ОАЭ.

Рынок недвижимости ОАЭ

Данные Земельного департамента Дубая показывают, что общая стоимость объектов, проданных в 2017 году составила 48 миллиардов дирхамов (13.1 миллиарда долларов), а в 2016 году стоимость составила 41 миллиард дирхамов (11.2 миллиарда долларов).

Права на недвижимость в ОАЭ

Гражданский кодекс (Федеральный закон 5/1985) предусматривает различные типы владения, включая:

• Фригольд – право пользоваться и занимать земельный участок или помещение постоянно;
• Musataha — право строить на земле, данное на определенный срок, не превышающий 50 лет. Держатель права musataha считается владеющим всеми зданиями на земельном участке в течение установленного срока;
• Узуфрукт – право использовать и занимать земельный участок или здание, принадлежащее другому лицу, в течение определенного срока, не превышающего 99 лет. Узуфрукт аналогичен концепции лизгольд в английском праве.

В Дубае земля может быть также подарена правителем Дубая гражданину ОАЭ бесплатно для коммерческих, промышленных или жилых целей. Подаренная земля не является участком фригольд и подпадает под различные ограничения.

И в Дубае, и в Абу-Даби разрешено юридическое деление участков земли и зданий на компоненты (Статья 8 Дубайского предписания по общему регулированию 2010 и Статья 61 Закона Абу-Даби 3/2015).

Иностранное право собственности на недвижимость ОАЭ

В Гражданском кодексе ОАЭ нет прямого запрета на иностранное право собственности на землю. Однако, каждый эмират может принимать свои собственные законы для регулирования права собственности на недвижимость.

В Дубае граждане ОАЭ и граждане стран GCC, а также компании, полностью принадлежащие им, могут владеть недвижимостью где угодно, в пределах Дубая (Статья 4 Закона 7/2006). Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ и стран GCC, могут владеть правом фригольд, лизгольд до 99 лет или узуфрукт до 99 лет, только в определенных районах Дубая, которые перечислены в Регулирующих положениях 3/2006 (с поправками Регулирующих положений 1/2010), либо же в свободных зонах ОАЭ.

В соответствии с существующей политикой Земельного департамента Дубая:

• иностранная компания может владеть правом фригольд, лизгольд до 99 лет, или узуфрукт до 99 лет, только в обозначенных районах Дубая, и такая компания должна быть зарегистрирована либо как местная компания в Дубае, либо как оффшорная компания в свободной зоне Jebel Ali или в некоторых других свободных зонах; и
• фонд или траст, либо компания, принадлежащая фонду или трасту, не может владеть недвижимостью где-либо в Дубае.

Мы поможем зарегистрировать компанию в ОАЭ.

Приоритеты прав на недвижимость ОАЭ

Регистрационный порядковый номер, присвоенный соответствующим реестром, определяет порядок залога для целей ликвидации. Если одновременно подано более одного заявления о регистрации залога для одного и того же объекта недвижимости, то всем залогам будет присвоен одинаковый регистрационный номер, и кредиторы будут классифицировать их в равной степени (Статья 1425 Гражданского кодекса, Статья 17 Закона Дубая 14/2008 и Статья 45 Закона Абу-Даби 3/2015).

Регистрация недвижимости в ОАЭ

В Дубае девелопер должен регистрировать все отчуждения и распоряжения недостроенной недвижимости во Временном реестре, который обслуживается Земельным департаментом Дубая (Статья 3 Закона 13/2008 с поправками Закона 9/2009 и уточнениями Декрета 6/2010).

Отчуждение и распоряжение достроенной недвижимостью должно быть зарегистрировано в Реестре недвижимости, который ведется в Земельном департаменте Дубая.

Все договора аренды должны быть зарегистрированы в Управлении по регистрации недвижимости (Статья 4 Закона 33/2008).

Все залоги должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (Статья 7 Закона 14/2008).

Отсутствие регистрации, произведенной в соответствии с этим правилами, аннулирует соответствующую продажу, аренду или залог (Статья 3 Закона 13/2008, Статья 4 Закона 33/2008, Статья 7 Закона 14/2008). Поэтому договор продажи, залога или аренды будет юридически действительным только если он зарегистрирован.

Реестр недвижимости регистрирует все операции, которые создают, передают, изменяют или аннулируют права на недвижимость, как основные права, так и залоговое обеспечение (Статья 9 Закона 7/2006). В Реестре недвижимости указываются описание и расположение недвижимости, и связанные с ней права.

В Дубае реестр недвижимости закрыт для широкой публики. Однако, следующие стороны могут инспектировать Реестр недвижимости и получать заверенные копии документов, хранящихся на учете:

• заинтересованные стороны (обычно собственник земли);
• судебные органы и эксперты, назначенные ими;
• компетентные органы (Статья 5 Закона 7/2006).

Государственная гарантия права собственности не предоставляется. Действительность информации в Реестре недвижимости может быть оспорена на основании факта мошенничества или подлога (Статья 7 Закона 7/2006). Земельный департамент Дубая может исправлять ошибки в Реестре недвижимости либо по запросу третьей стороны, либо по своей собственной инициативе (Статья 13 Закона 7/2006).

Владелец компании в ОАЭ имеет право на получение резидентской визы ОАЭ.

Продажа и покупка недвижимости в ОАЭ

Брокеры в сфере недвижимости должны иметь лицензию в Дубае или Абу-Даби и должны соответствовать профессиональным и этическим стандартам, установленным в Дубае Законом 85/2006 и в Абу-Даби Законом 3/2015. Продавец или девелопер недвижимости должен назначить брокера письменным соглашением.

Ограничения на комиссию брокера нет, но, обычно, она составляет от 2% до 5% от покупной цены.

Все компании, работающие в Дубае и Абу-Даби, которые желают продавать недвижимость внутри или за пределами ОАЭ, должны сначала получить разрешение от Департамента по муниципальным вопросам, в случае Абу-Даби, и через систему «Trakheesi», в случае Дубая (на основе циркуляра Агентства по регулированию недвижимости номер 11/2016 и Закона Абу-Даби 3/2015).

Мы поможем открыть филиал в ОАЭ.

Проверка недвижимости в ОАЭ перед совершение сделки

Настоятельно рекомендуется провести Due diligence до заключения юридически обязывающего договора купли-продажи. Покупатель должен хотя бы:

• потребовать от продавца предоставления копии свидетельства о праве собственности, которая должна быть заверена Земельным департаментом Дубая;
• провести инспекцию объекта недвижимости;
• требовать гарантий в договоре в отношении правового статуса и дефектов объекта недвижимости.

Покупателю также будет целесообразно получить согласие продавца на проведение проверки по Реестру недвижимости, так как реестр не открыт для широкой публики. Однако, такая практика встречается редко.

В отношении недостроенного объекта недвижимости, покупатель должен проверить:

• что проект недвижимости зарегистрирован в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA);
• что имеется эскроу счет для проекта недвижимости;
• процент завершенности строительства проекта недвижимости и ожидаемую дату завершения строительства;
• что девелопер зарегистрирован RERA;
• что девелопер владеет земельным участком или что у девелопера имеется соглашение с владельцем;
• что девелопер имеет требуемые разрешения и утверждения от Земельного департамента Дубая и RERA в отношении продажи именно конкретного недостроенного проекта недвижимости.

При получении резидентской визы ОАЭ, Вы впоследствии сможете получить сертификат налогового резидента ОАЭ.

Предварительные соглашения до заключения договора купли-продажи недвижимости ОАЭ

Покупатель и продавец обычно подписывают краткий меморандум о взаимопонимании или форму бронирования, подтверждающую основные аспекты сделки. Как правило, такой меморандум о взаимопонимании или форма бронирования являются обязательными для сторон, ожидающих подписания договора купли-продажи.

При регистрации компании в ОАЭ Вы сможете получать рабочие резидентские визы ОАЭ для Ваших иностранных сотрудников.

Договора купли-продажи недвижимости ОАЭ

Договор основан исключительно на оферте и акцепте и регулируется положениями Гражданского кодекса (Федеральный закон 5/1995). Договор не обязательно должен быть в письменной форме, но доказать обязательства при устном соглашении будет потом значительно труднее.

В мае 2014 года Земельный департамент Дубая ввел обязательные унифицированные договора для сделок с недвижимостью, которые являются шаблонами письменных договоров, которые должны использоваться во всех сделках с недвижимостью, при это они могут быть дополнены дополнительными условиями, по мере необходимости.

Заверять нотариально договор купли-продажи не требуется.

Договора купли-продажи могут быть оформлены контрагентом и переданы по факсу или электронной почте. Однако, полностью подготовленный оригинал договора купли-продажи должен быть предоставлен в соответствующий земельный департамент для регистрации.

Договор купли продажи обычно включает в себя следующее:

• описание объекта недвижимости;
• цену покупки;
• дату расчета;
• распределение расходов и обязательств;
• вопросы в отношении прекращения действия договора;
• разрешение споров;
• юрисдикцию.

При регистрации компании в ОАЭ мы поможем с ведением бухгалтерского учета в ОАЭ.

Обязательства сторон при сделках с недвижимостью ОАЭ

Раскрытие информации в отношении недвижимости ОАЭ

В Дубае и в Абу-Даби девелоперы недостроенной недвижимости должны раскрывать покупателю информацию об объекте недвижимости, в том числе в отношении платы за обслуживание (Статья 4 Предписания по общему регулированию в отношении совместной собственности 2010 и Статья 15 Закона Абу-Даби 3/2015).

Девелопер в Дубае несет ответственность за информацию в заявлении о раскрытии информации. Если в течение двух лет с даты первоначальной передачи объекта что-либо из такой информации окажется недостоверным, то девелопер будет нести ответственность перед покупателем за причиненный ущерб (Статья 5 Предписания по общему регулированию в отношении совместной собственности 2010).

Помимо этого, на продавцов не возлагается законодательных (или других) обязательств по раскрытию информации. Однако, любое введение в заблуждение продавцом может привести как к гражданской, так и к уголовной ответственности.

Мы поможем получить сертификат налогового резидента ОАЭ для компании.

Гарантии продавца недвижимости ОАЭ

Продавец, как правило, гарантирует, что, среди прочего:

• право собственности не обременено и не заложено;
• он имеет полное право на продажу;
• отсутствуют непогашенные долги, и сервисные сборы полностью оплачены;
• обязательства по объекту недвижимости и девелопменту выполнены.

Экологические гарантии являются редкостью в ОАЭ.

В Дубае считается, что девелопер незавершенного объекта недвижимости предоставил покупателю гарантии, изложенные в Статье 26 Закона 27/2007.

Гражданский кодекс также содержит определенные положения, подходящие для договоров купли-продажи земельных участков.

Обязанность покупателя недвижимости ОАЭ

Покупатель должен оплатить половину пошлины за передачу недвижимости, если договором купили-продажи не предусмотрено другое.

Покупатель должен также предоставить требуемые документы в соответствующий земельный департамент для осуществления передачи права собственности (например, визу или Emirates ID (для физического лица) или корпоративные документы для компании).

Что нужно знать об открытии корпоративного банковского счета в ОАЭ?

Налоги на недвижимость ОАЭ

С 1 января 2018 года в ОАЭ введен НДС со стандартной ставкой 5%. НДС на недвижимость зависит от того, является ли эта недвижимость коммерческой или жилой. Поставки (в том числе продажа и аренда) коммерческой недвижимости облагаются НДС по стандартной ставке 5%. НДС должен быть уплачен выгодоприобретателем недвижимости. Поставки жилой недвижимости, как правило, освобождаются от НДС. Для того чтобы девелоперы недвижимости могли покрыть НДС на строительство жилой недвижимости, первая поставка жилых объектов недвижимости, в течение трех лет с момента их постройки, облагается по нулевой ставке. Все другие поставки жилой недвижимости будут освобождены от НДС.

При продаже недвижимости гербовый сбор не взимается.

Реестр в каждом эмирате взимает свои собственные пошлины перед выдачей свидетельства о праве собственности покупателю.

Мы поможем с регистрацией компании в качестве плательщика НДС в ОАЭ.

Передача права собственности на недвижимость ОАЭ

Право собственности переходит, когда соответствующий земельный департамент выдает покупателю свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Сроки передачи права собственности на недвижимость ОАЭ

В простом случае в Дубае сделка купли-продажи может быть проведена в течение двух месяцев.

Договора аренды недвижимости в ОАЭ

Договор аренды не обязательно должен быть в письменном виде, но в будущем будет значительно сложнее доказать обязательства на основании устного соглашения.

В марте 2017 Земельный департамент Дубая ввел обязательные унифицированные договора аренды «ejari», которые являются шаблонами письменных договоров аренды, которые должны быть использованы при всех операциях, связанных с арендой, и могут быть дополнены дополнительными условиями по мере необходимости.

Гражданский кодекс содержит определенные подразумеваемые положения в отношении договоров аренды (Статьи 742-796).

В Дубае Закон 26/2007 содержит определенные положения в отношении договоров аренды. Например, арендодатель может, помимо прочего, выселить арендатора в течение срока аренда при неоплате аренды.

Договор аренды обычно включает в себя следующее:

• условия аренды;
• описание помещения;
• разрешенное использование;
• издержки;
• условия ремонта и обслуживания.

Стороны могут свободно договариваться о сроке аренды. Аренда офиса обычно заключается на срок от трех до пяти лет, и право на продление может быть предметом переговоров. Максимальный срок аренды обычно составляет 99 лет.

Арендатор может освободить арендованное помещение без официального уведомления в конце срока аренды, если договор аренды не предусматривает иное.

Согласно Статье 757 Гражданского кодекса ОАЭ, если договор аренды истекает, и арендатор продолжает использовать недвижимость с ведома арендодателя и без возражений арендодателя, то аренда считается возобновленной на первоначальных условиях на аналогичный период.

Кроме того, в Дубае, если арендатор остается в объекте недвижимости после истечения срока аренды, и арендодатель не возражает, аренда автоматически возобновляется на тех же условиях на срок первоначальной аренды или на один год, в зависимости от того, что короче (Статья 6 Закона 26/2007).

При регистрации компании в ОАЭ мы поможем с арендой офиса в ОАЭ.

Арендная плата при аренде недвижимости ОАЭ

Как правило, стороны могут включить в договор аренды положения о пересмотре арендной платы. В Дубае был принят Указ 43/2013 для регулирования увеличения арендной платы при аренде как жилой, так и нежилой недвижимости в Дубае.

Никакие федеральные законы не регулируют арендные обеспечительные депозиты в ОАЭ. Однако, в Дубае, арендодатель может получить обеспечительный депозит только для обеспечения обслуживания имущества, когда арендодатель обязуется возвратить депозит или его остаток арендатору по истечении срока аренды (Статья 20 Закона 26/2007).

Если право пользования арендованным объектом недвижимости утрачено, то арендатор не будет обязан платить аренду с того момента, когда это право прекращено. Если утрата права является частичной, то арендатор имеет право аннулировать аренду и обязательства по оплате оставшейся аренды с даты аннулирования аренды (Статья 781 Гражданского кодекса).

В Дубае, если арендатор не может использовать арендованную недвижимость (даже если по какой-либо причине, которая возникла из-за арендатора), арендатор будет освобожден от своих обязательств по оплате аренды с даты в которую он перестал использовать арендованную недвижимость (Суды Дубая 155, 4/1993, Кассационный суд Дубая 14/1993 решение, ходатайство 2/1993).

Читайте как сэкономить на аренде офиса в ОАЭ.

Субаренда недвижимости ОАЭ

Арендатор не может передавать в субаренду арендованную недвижимость без предварительного письменного согласия арендодателя (Статья 787 Гражданского кодекса, в Дубае Статья 24 Закона 26/2007).

Мы поможем с регистрацией компании в ОАЭ в свободной зоне SAIF ZONE.

Обязательства и обязанности арендодателя в отношении сданной недвижимости ОАЭ

Арендодатель должен устранять любые дефекты в арендованной недвижимости, которые влияют на использование арендатором недвижимости. Если арендодатель не в состоянии обеспечить это, то арендатор может прекратить аренду или получить разрешение от судьи на ремонт и на взыскание расходов с арендодателя (Статья 767 Гражданского кодекса).

Кроме того, в Дубае:

• арендодатель должен сдать недвижимость арендатору в хорошем состоянии (Статья 15 Закона 26/2007);
• если стороны не договорились об ином, то арендодатель несет ответственность за работы по обслуживанию и за ремонт любого дефекта или повреждения, которые могут повлиять на использование недвижимости арендатором в течение срока аренды (Статья 16 Закона 26/2007);
• если арендодатель нарушает свои обязательства, то арендатор может подать жалобу в Центр разрешения споров по аренде Агентства по регулированию недвижимости.

Арендованная недвижимость считается находящейся в доверительном управлении арендатора, и арендатор несет ответственность за любые убытки, ущерб или убытки, возникшие в результате бездействия или противоправного действия (Статья 776 Гражданского кодекса).

Арендатор должен проявлять заботу разумного лица для сохранения арендованной недвижимости (Статья 776 Гражданского кодекса).

В Дубае по истечении срока аренды арендатор должен возвратить помещение арендодателю в том состоянии, которое было у помещения в начале аренды, с учетом естественного износа (Статья 21 Закона 26/2007).

Мы поможем открыть личный банковский счет в ОАЭ в банке Emirates NBD.

Налоги при аренде недвижимости в ОАЭ

К аренде коммерческой недвижимости в ОАЭ применяется НДС со ставкой 5%. При аренде жилой недвижимости НДС не взимается, так как такие услуги рассматриваются либо как облагаемые по нулевой ставке, либо как освобожденные от НДС.

Страхование при аренде недвижимости ОАЭ

Закон не требует страховать арендованную недвижимость.

Прекращение аренды недвижимости в ОАЭ и выселение

Каждый эмират имеет свои собственные требования, регулирующие расторжение договора аренды и выселение арендатора. В Дубае, арендодатель может добиваться выселения арендатора до истечения срока аренда или по истечению срока аренды только в особых обстоятельствах, изложенных в Статье 25 Закона 33/2008.

Процедура расторжения договора аренды и выселения арендатора в Дубае должны происходить в Центре разрешения споров по аренде в Агентстве по регулированию недвижимости Дубая.

Мы поможем с регистрацией компании в ОАЭ в свободной зоне Умм-Аль-Кувейн.

Финансирование недвижимости ОАЭ

Поскольку недвижимость может быть заложена только компании или финансовому учреждению, которое имеет соответствующую лицензию и зарегистрировано в Центральном банке ОАЭ (Статья 4 Закона Дубая 14/2008 и Статья 32 Закона Абу-Даби 3/2015), то финансирование, как правило, ограничивается такими лицензированными банками и финансовыми учреждениями. Но финансирование может по-прежнему быть получено от источников, помимо лицензированных банков, например, от таких как инвестиционные компании в сфере недвижимости.

Однако, этот вид финансирования, как правило, основывается на хороших деловых отношениях и доверии между сторонами, так как кредитор не будет иметь зарегистрированного обеспечения недвижимого имущества, принадлежащего заемщику.

Рассмотрите вариант регистрации оффшорной компании в ОАЭ в Аджмане, или регистрации оффшорной компании в ОАЭ в Рас-Аль-Хайме. Эти компании можно открыть удаленно без личного присутствия в ОАЭ.

Структуры финансирования недвижимости ОАЭ

Залог – это единственная форма защиты, доступная для недвижимости. Залоги усовершенствованы путем регистрации залогов в соответствующем земельном департаменте.

Соглашение о залоге обычно включает в себя следующее:

• условия предоставления залога;
• обязательства;
• положения о запрете залога;
• положения об исполнении;
• юрисдикция.

Мы поможем открыть корпоративный банковский счет в ОАЭ в банке Emirates NBD.

Принудительная реализация обеспечительного права в сфере недвижимости ОАЭ

Каждый эмират имеет свои собственные правила в отношении реализации залога. В Дубае и Абу-Даби для реализации залога кредитор должен получить судебный приказ, позволяющий ему продать недвижимость через публичный аукцион (Статья 26 Закона Дубая 14/2008 и Статья 53 Закона Абу-Даби 3/2015). Кредитор не может продать заложенную недвижимость какими-либо другими способами.

Каких-либо определенных сроков по принудительной реализации обеспечительного права не существует. Однако, в простых случаях в Дубае как минимум от двух до четырех месяцев должно быть предоставлено для завершения процесса принудительного исполнения.

Основные инвесторы недвижимости ОАЭ

Основными инвесторами по-прежнему остаются покупатели с единовременной оплатой. Введение залоговых ограничений Центральным банком ОАЭ привело к подавлению банковского финансирования, особенно в отношении приобретения жилой недвижимости.

Мы поможем с регистрацией компании в ОАЭ в свободной зоне Sharjah Media City.

Структуры для инвестирования в недвижимость ОАЭ

Как правило, для приобретения и развития земельного участка используется отдельная компании со специальными целями с ограниченной ответственностью. Эти структуры, главным образом, используются потому, что они позволяют разграничивать ответственность конкретной компании со специальными задачами.

Хотя Дубай является практически безналоговым эмиратом, существуют правительственные ограничения на:

• иностранные инвестиции;
• районы, в которых разрешены инвестиции;
• корпоративные структуры, которые могут быть использованы для инвестиций;
• лицензии, необходимые для осуществления инвестиций.

Одна компания может владеть участком земли и также иметь лицензию на разработку. Лицензия включает в себя право аренды.

Кроме того, одна компания может владеть участком в то время как другая компания имеет лицензию.

Доступны различные лицензии и каждая имеет свои преимущества и недостатки. Решающими критериями являются:

• целевое использование участка;
• гражданство заявителя.

Разрешены трасты для инвестирования в недвижимость (REIT), они могут приобретать недвижимость в Международном финансовом центре Дубая DIFC. Однако, REIT не могут работать в других местах Дубая. Поэтому, REIT обычно не используются.

Обращайтесь к нам для регистрации компании в Дубае в DIFC!

Планирование и охрана окружающей среды в вопросах недвижимости ОАЭ

Муниципалитет Дубая является главным органом, регулирующим в Дубае контроль за планированием в сфере девелопмента недвижимости (Местные постановления 2/1999, 33/1988, 8/2003).

Дополнительные меры контроля могут быть введены Агентством регулирования недвижимости, администрацией соответствующей свободной зоны и главным девелопером, которые регулируются:

• Законом 13/2008;
• Законом 8/2007;
• Законом 27/2007;
• Правилами и регулирующими положениями соответствующей свободной зоны;
• Генеральными декларациями сообщества;
• Подзаконными нормативными правовыми актами и правилами ассоциаций собственников.

Стандартный договор купли-продажи главного девелопера также будет содержать положения, касающиеся контроля за планированием.

По проектам, реализованным организациями Dubai World Group, организация под названиями «Trakhees» (которая является частью «Ports, Customs and Free Zone Corporation») несет ответственность за все планирование, здравоохранение и безопасность, а также за коммерческую лицензионную деятельность.

Каждый эмират вводит свой собственный контроль планирования в отношении недвижимости на своей территории. В Дубае Отдел планирования и исследований Управления планирования предоставляет первоначальное согласие на планирование, при условии соблюдения правил классификации и использования земли в Дубае.

Однако, главные девелоперы и администрации свободных зон могут иметь дополнительные процедуры планирования. Ни законодательство, ни регулирующие положения о планировании не устанавливают срока, в который муниципалитет должен вынести свое решение.

Каждый эмират вводит свои собственные правила контроля планирования в отношении недвижимости на своей территории. В Дубае нет официальных процедур подачи третьими лицами возражения в отношении конкретных заявлений планирования. Однако, органы планирования могут пересматривать и изменять правила классификации и использования земли в Дубае, если заявление третьих сторон подано на серьезных основаниях, оправдывающих изменение (Статья 8 Местного постановления 2/1999). Должностные лица органов планирования имеют право по своему усмотрению проводить расследования (Статья 11 Местного постановления 2/1999).

Мы поможем с регистрацией компании в ОАЭ в свободной зоне Аджман.

Наказания за нарушение правил или решений о планировании

В Дубае нарушающая сторона может подлежать одному или нескольким из следующих наказаний, установленных Статьей 28 Местного постановления 2/1999:

• Штраф, не превышающий 50,000 дирхамов (13,650 USD);
• Отключение всех инженерных сетей в здании или на участке;
• Приостановка выдачи новых разрешений на строительство или приостановление возобновления разрешений на строительство;
• Приостановление профессиональной или коммерческой лицензии инженера или подрядчика на временной или постоянной основе.

Защита исторических и культурных зданий в ОАЭ

Департамент архитектурного развития Сектора общей поддержки Муниципалитета Дубая управляет защитой и развитием исторических и культурных зданий в Дубае. Любое здание, построенное до 1960 года, попадает под категорию исторического здания в Дубае и должно иметь разрешение муниципалитета на любое строительство или изменение.

Предлагаем открытие личного счета в ОАЭ банке Noor Bank.

Государственная экспроприация недвижимости ОАЭ

Местные и государственные органы могут приобретать недвижимость в принудительном порядке, если это необходимо для общественного блага, с выплатой справедливой компенсации (Статья 1135 Гражданского кодекса (Закон 5/1985)). Кроме того, каждый эмират может принимать свои собственные законы по регулированию компенсации.

Срок уведомления об экспроприации недвижимости ОАЭ и расчет компенсации

Официального срока уведомления об экспроприации не установлено. Согласно Статье 1135 Гражданского кодекса ОАЭ при определении размера компенсации, учитывается не только стоимость того, что экспроприируется, но также и потеря прибыли, и другой ущерб, который может возникнуть из-за экспроприации.

В Дубае Комитет по оценке земель с одобрения генерального директора Муниципалитета Дубая принимает решение о ходатайстве о выплате компенсации лицам, пострадавшим от экспроприации (Резолюция 2/2003).

В случае расширения дорог, компенсация будет предоставляться в виде:

• Наличных средств, если Комитет по оценке земель определит, что сумма компенсации составляет не более 200,000 дирхамов (54,500 USD); или
• Дополнительных земель, если Комитет по оценке земель определит, что компенсация должна быть больше, чем 200,000 дирхамов (Местное постановление Дубая 1/2014).

Мы поможем с регистрацией компании в ОАЭ в свободной зоне Jebel Ali.

Вопросы окружающей среды в отношении недвижимости в ОАЭ

Для сертификации «зеленого» строительства (среди прочего) предложено ввести Унифицированный строительный кодекс для всех стран GCC (Строительный кодекс GCC). Однако, пока не ясно, когда он вступит в силу.

В Дубае все новые здания оцениваются по Правилам и спецификациям «зеленого» строительства Муниципалитета Дубая. Для зданий, которые не достигают минимального бронзового рейтинга, разрешения не выдаются.

В Абу-Даби действует «Жемчужная» рейтинговая система, и все новые здания должны иметь рейтинг, равный хотя бы одной «жемчужине», в то время как все финансируемые государством здания должны иметь рейтинг, равный хотя бы двум «жемчужинам».

Предписания по общему регулированию 2010 требуют, чтобы девелоперы недостроенной недвижимости раскрывали определенную информацию об объектах недвижимости, в том числе в отношении особенностей, оборудования или услуг, относящихся к объектам недвижимости, о зданиях или проектах, которые способствуют экологически устойчивому развитию и о любых рейтингах экологически устойчивого девелопмента, которые относятся к зданиям и проектам.

В настоящее время отсутствует законодательная обязанность по раскрытию информации о продавце. Однако, любое введение в заблуждение может привести как к гражданской, так и к уголовной ответственности.

Федеральный закон 24/1999 о защите и развитии окружающей среды регулирует экологическую очистку. В соответствии с этим законом любое лицо, которое преднамеренно или по неосторожности наносит ущерб окружающей среде или другим лицам, несет ответственность за все расходы по лечению или устранению такого ущерба и может быть лишено свободы или оштрафовано.

Если не оговорено иное в договоре купли-продажи, то покупатель, как правило, наследует ответственность по всем вопросам, относящимся к объекту недвижимости, в том числе экологическую ответственность.

Энергетическая эффективность объектов недвижимости ОАЭ

Все новые здания в Дубае должны соответствовать Правилам и спецификациям «зеленого» строительства, которые предназначены для повышения энергоэффективности и сокращения выбросов углерода.

В Абу-Даби, здания должны соответствовать строительному кодексу Абу-Даби, который охватывает широкий спектр аспектов: сбережение энергии, свет, вентиляцию, санитарные нормы, конструкционную прочность, обслуживание, учет факторов риска, таких как пожар.

В соответствии с Решением Кабинета Министров ОАЭ 26/2014, все импортеры, экспортеры и реэкспортеры любых материалов, оборудования или продукции, содержащей озоноразрушающие вещества, должны регистрироваться в соответствующих органах и получать разрешение на импорт, экспорт, реэкспорт любых материалов, перечисленных в Решении.

Читайте больше об ОАЭ!