Революция на рынке недвижимости Армении в 2019-м году продолжилась – иностранцы активно скупали жилые и коммерческие объекты с целью дальнейшей перепродажи или регистрации компаний с офисом в Ереване.
Второй год подряд недвижимость Армении испытывает постоянный рост стоимости, что говорит о целесообразности вложений с последующим получением прибыли от перепродажи. При этом спрос на армянскую недвижимость в большей степени принадлежит именно нерезидентам, которые скупают как вторичное жилье, так и дорогостоящие премиальные квартиры в разных районах Еревана.
Недвижимость Армении – что будет с рынком в 2020-м году?
Если ранее армянская республика интересовала иностранцев в качестве страны «выходного дня» для туристических визитов и путешествий, сегодня государство привлекает нерезидентов возможностями комфортного проживания здесь с получением гражданства и второго паспорта. Согласно исследованиям риэлторского агентства Армении, покупатели недвижимости республики стремятся не просто заполучить комфортабельное жилье, но и обеспечить квартирами собственных детей. Отсюда – повышение спроса в буквальном смысле на все виды жилья.
Также следует отметить, что ранее иностранных инвесторов интересовали сезонные резиденции, расположенные в курортных зонах. Сейчас ситуация получила неожиданный разворот: экспозиция недвижимости значительно сократилась, спрос на квартиры наблюдается во всех регионах Армении и районах Еревана, включая промышленные зоны.
Будем справедливыми – нерезиденты не только скупают жилье, но и продают его. С экономической точки зрения, высокие цены дают возможность получить неплохой пассивный доход от квартир, купленных в 2014-2015 годы по сниженной стоимости. Если рост стоимости сохранится, инвесторы смогут получить внушительную прибыль от дальнейшей перепродажи. Что нехарактерно для Армении – местные жители также проявляют повышенный интерес к недвижимости премиального сегмента, хотя в I полугодии 2019 года большинство сделок совершалось нерезидентами. И здесь есть существенная привилегия, которая заключается в том, что местному населению снижены ипотечные ставки. При этом многие владельцы квартир предпочитают закладывать имущество под автомобильный кредит. Для иностранного инвестора это неплохой шанс приобрести на банковском аукционе залоговую недвижимость по достаточно низкой стоимости.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость Армении 2020 – кто они, неизвестные покупатели?
Говоря о премиальном и элитном жилье Армении, отметим повышенный интерес к недвижимым объектам со стороны россиян и украинцев. Граждане РФ и Украины предпочитают зарабатывать на армянских квартирах и частных домах, чтобы оправиться после экономических и политических потрясений 2014-2015 гг.
Рассматривая статистические данные, отметим интересные показатели II квартала 2019 года:
- россиянами куплен 251 объект недвижимости в Армении;
- на долю украинцев приходится 134 квартиры;
- общее число сделок купли-продажи жилья, совершенных иностранцами в 2019 году, составляет 930 шт.
Прибавив к растущей стоимости значительное снижение коррупции и бюрократии, недвижимость в Армении становится главной вехой в вопросах безболезненного, с минимальными рисками приумножения капитала.
Что касается коммерческой недвижимости, в стране такой тип недвижимости не пользуется значительным спросом, но повышение интереса все же наблюдается. Производственные строения, по наблюдениям местных экспертов, еще не в стадии революции, здесь ситуация одинаково стабильна и не получает стресса в виде недостатка объектов.
Недвижимость Армении 2020 – новостройки растут как грибы
Повышение спроса на недвижимость Армении провоцирует строительный бум – большое число новостроек в стране появилось именно в 2018-2019 годах. Причем обзавестись собственным жильем на сегодня могут не только чиновники и граждане с высокой заработной платой, но и семьи со средним доходом.
Иностранные инвестиции в недвижимость Армении оправданы – по официальной статистике, стоимость жилья постоянно повышается с 2017 года. Вместе с тем повышенный интерес потребителя испытывают земельные участки. Но здесь важно понимать, что сельскохозяйственные угодья к покупке нерезидентам недоступны, а жилая и коммерческая недвижимость – общедоступный актив. Купить землю в Армении можно только после получения гражданства Армении и второго паспорта и при наличии статуса специального проживания.
Жилая и коммерческая недвижимость может быть передана иностранцу в аренду на 99 лет. Иностранные государства, а также международные организации могут приобретать или арендовать землю у любого владельца в дипломатических и представительских целях, или использовать право безвозмездного использования или строительства только на основании обоснованного ходатайства правительства Армении согласно международным соглашениям.
Рассматривая цены на жилые объекты за пределами Еревана и других крупных городов республики, стоит отметить строительный бум на гостиницы и отели. Гостевые дома пользуются повышенным спросом в Гюмри, Сюнике, Лори и Тавуше. Сравнивая стоимость жилой недвижимости Армении с 2018 годом, только в 2019-м году прирост составил 10,4%.
Также для армянской недвижимости характерно:
- 1 кв. м. квартиры в центре Ереване в 2020-м году обойдется в 1 300-1 400 USD;
- в 2019 году продано более 4 500 объектов жилой недвижимости;
- если в 2008-2009 гг. разница цен в AMD и USD была впечатляющей, сегодня стоимость жилья в обеих валютах практически одинакова;
- в 2020-м году прогнозируемый рост цен – 9,7%.
Недвижимость Армении – реальная практика инвесторов
Решаясь на подобное приобретение, иностранцам важно правильно спланировать действия, и изучить порядок оформления сделок купли-продажи жилья в РА. Вряд ли при первом изучении объектов недвижимости иностранцы хорошо представляют, каким образом осуществляется первый платеж.
Пример: гражданин А со сбережениями в банке Канады в USD решает приобрести квартиру в новостройке Еревана. В таком случае канадский банк затребует личный визит для перевода средств на счет банка Армении.
Вывод: при предварительном визите в Армению для покупки недвижимости стоит открыть счет в местном банке, с которого будут перечисляться средства продавцу или брокеру. Таким образом, перед следующей поездкой инвестор может заблаговременно сделать банковский перевод лично в своем домашнем банке, и получить счет для зачисления денежных средств. Также важно запросить у армянского банка свои SWIFT-коды и другую информацию, которая будет необходима для осуществления перевода. Кроме того, если у иностранца есть общая учетная запись, партнер может инициировать банковский перевод, пока покупатель недвижимости находится в Армении, но это также нужно планировать заранее.
Важно учесть, что рассчитываться за приобретение и услуги агента необходимо в армянских драмах.
Если же средства сберегаются не в долларах США, обмен крупной суммы в обычном отделении банка может обойтись в несколько раз дороже, чем другие варианты. Проще прибегнуть к услугам валютного брокера с более конкурентоспособным курсом. Армянский банк также попросит предоставить документацию с подробным описанием источника средств после их поступления. Будь то платежные квитанции или налоговые декларации, имейте при себе бумаги, которые подтвердят происхождение капитала.
Покупка недвижимости в Армении – нюансы поиска объекта
В скором времени мы представим нашим читателям актуальные предложения по недвижимости премиального и элитного класса, которые готовы к покупке. Сейчас же остановимся на особенностях подбора жилой недвижимости в Армении, которые нужно учитывать иностранным инвесторам, желающим обзавестись своим жильем в южно-кавказской стране.
Только имея хорошее представление о логистике поиска недвижимости возможно правильно подобрать комфортабельное жилье, стоимость которого будет расти из года в год.
Недвижимость в Армении бывает трех основных типов:
- каменная (каре);
- из сборных панелей (панелайин);
- бетонные (монолит).
Каменные здания раннего советского периода, известные как «сталинки», славятся очень толстыми стенами и прочной конструкцией. Они обычно пятиэтажные и без лифта. Квартиры в таких сооружениях обычно имеют высокие потолки – от 2,8 до 3,2 метра. Позднее акцент на рентабельности привел к использованию готовых панелей для строительства более высоких зданий. В них обычно присутствует небольшой лифт и мусоропровод. Некоторые здания закрыли мусоропроводы с целью улучшения условий проживания.
Большинство бетонных зданий построено в последние 15 лет. Они считаются новостройками (norakaruyts). Именно такие объекты максимально приближены к североамериканским нормам, располагают туалетом и душем в одной ванной комнате, а также открытым пространством между кухней и гостиной. Здесь современный лифт, лестничная площадка.
В недавно построенной недвижимости Армении часто присутствует охранник, предусмотрена ежемесячная коммунальная плата за обслуживание, которая может включать услуги плавательного бассейна (особенно в районе Верин-Антарайин). Многие здания также предполагают подземную парковку, но такая услуга обычно не включена в указанную стоимость квартиры.
Перед покупкой недвижимости в Армении важно учитывать варианты отделки и обустройства жилья:
- Zeroyakan vichak: черновая отделка с бетонным полом, без сантехники и электрической проводки;
- Petakan vichak: деревянные полы и оконные рамы (чаще сквозные), отсутствие душевой кабины;
- Kapital veranorokvats: чистовая отделка квартиры с установкой пластиковых окон, плиточным полом, полным обустройством санузла с газовым или электрическим водонагревателем.
Иностранным инвесторам, желающим купить недвижимость в Армении, также важно помнить, что в некоторых малогабаритных квартирах балкон добавляется к основной комнате с целью расширения площади. То есть, официальная квадратура будет меньше ожидаемой.
Многие объекты недвижимости в Армении продаются полностью меблированными. Предварительно нужно выяснить, что входит в указанную цену, лишь потом начинать переговоры. Стиральные машины обычно устанавливаются на кухне или в ванной комнате. Большинство армян не используют сушилки, не во всех апартаментах, даже после недавнего капитального ремонта, будет посудомоечная машина. Если такой вопрос особо важен, предварительно уточните все детали. Что крайне удивительно для многих иностранцев, во многих недавно отремонтированных апартаментах Армении также отсутствует духовка, а для приготовления пищи есть только плита.
Покупка недвижимости в Армении – заключение
Если сделки купли-продажи предусматривают приумножение активов, рекомендуем иностранным инвесторам обращать внимание на предложения в строящихся или сданных в эксплуатацию новостройках. В скором времени мы рассмотрим доступные варианты элитного и премиального жилья в Ереване для личного проживания или дальнейшей перепродажи.
Также отметим важную деталь – при рассмотрении местоположения недвижимости лучше найти компромисс между нахождением рядом с центральными улицами и возможным шумом. Людям с чувствительным сном стоит подбирать жилье в спальных районах или новых зданиях с хорошей изоляцией. Но здесь есть и вторая сторона медали – недвижимость Армении в центре Еревана в летний период позволит заработать в несколько раз больше, если жилье будет сдаваться в аренду.
Если вас интересуют инвестиции в Армению в виде приобретения жилой, коммерческой недвижимости, пишите нашим специалистам на электронную почту info@offshore-pro.info.
Мы в краткие сроки подготовим необходимые документы для приобретения жилья, получения гражданства Армении и второго паспорта, открытия личного или корпоративного счета. Наши юристы также займутся регистрацией бизнеса в Ереване и других городах республики, открытием визы и получением вида на жительства в РА.
Насколько перспективна армянская недвижимость в 2020 году?
В первом квартале 2020 года жилые и коммерческие объекты Армении испытали некоторый спад, но в целом картин остается довольно привлекательной. За 2019-й год значительно повысился спрос на новостройки и жилье высшего уровня в коттеджных поселках. В прошлом году среднее подорожание 1 кв.м. по Армении составило 8,2%. Наиболее популярными объектами стали квартиры в центре Еревана, общее число сделок с иностранцами составило 930 штук. Повышение спроса наблюдается со стороны граждан России, Украины, Ирана, Беларуси. Армения перестает быть исключительно туристическим направлением, больше рассматривается как страна для ПМЖ или создания запасного аэродрома с получением второго паспорта.
Нужно ли открывать счет в армянском банке для покупки недвижимости?
Да, это обязательное условие для взаиморасчетов с продавцом недвижимого имущества. Тем более, что наличные расчеты здесь неактуальны, большинство иностранцев пользуется временными счетами эскроу для депонирования средств или банковскими сейфами. Для открытия счета необходимы пройти банковский комплаенс, депонировать средства можно в любой, котируемой банков, валюте, но расчет с продавцом осуществляется только в эквиваленте армянских драмов. В Армении нет жестких ограничений на обмен валюты (например, USD или EUR) при безналичных переводах. Покупателям недвижимости банки, как правило, выдвигают меньше требований, чем при открытии корпоративных счетов.
Что я должен знать о сделках купли-продажи недвижимости в Армении?
В армянской республике ни одна устная договоренность не будет иметь юридической силы. Если клиенту необходимо время для размышлений после осмотра объекта недвижимости, у нотариуса заключается предварительный договор. Документ содержит пункты об обязательствах продавца и покупателя, сроки и прочие сведения. Стоит учитывать, что оценочная стоимость недвижимости часто разительно отличается от рыночной цены – власти только начали работу над законодательством относительно кадастровой стоимости площадей. В Армении доступно оформление сделки купли-продажи через доверенность на имя юридического представителя, что исключает частые визиты иностранного покупателя в страну.
