Растет вероятность введения налога на пустующее жилье в Турции

Покупаете купить жилье в турецкой новостройке или на вторичке в инвестиционных целях, собираясь заработать на приросте капитала при перепродаже в будущем? Решили совершить покупку для получения иммиграционных льгот (ВНЖ или гражданства за инвестиции)? Не планируете лично занимать недвижимость и самостоятельно сдавать ее в аренду? Настоятельно рекомендует рассмотреть сдачу через управляющую компанию, чтобы имущество не превратилось в бремя. Велика вероятность введения налога на пустующее жилье в Турции!

Право на жилье – одно из основных прав человека. Многие турки заявляют, что в последние годы столкнулось утратой этого права. Активная продажа жилья иностранцам, быстрая урбанизация, инфляция, плохое государственное управление проектами по строительству социального жилья и рост населения привели к подражанию выставляемой на продажу и арендной жилой недвижимости.

Проблема стоит особенно остро в крупных мегаполисах и популярных курортных городах, включая Стамбул, Анталию и Измир. Арендная плата стала неподъемной для многих граждан ближневосточной страны, а собственные квадратные метры превратились в несбыточную мечту.

Оппозиционные партии обещают быстрое решение. Предлагается использовать так называемую «испанскую модель». Эта модель сводится к обложению пустующего жилья дополнительным налогом. Рассмотрим принципы взимания налога на незанятые собственниками или арендаторами квартиры и дома, введенного в Испании и ряде других стран, а затем оценим его применимость в Турции.

Испанская модель

В октябре 2021 года законодатели Испании предложили ввести повышательный коэффициент при расчете налога на недвижимость (исп.: Impuesto sobre Bienes Inmuebles; IBI) применительно к квартирам и коттеджам, не занятым собственниками / арендаторами  в течение определенного периода времени. Цель — недопущение дальнейшего чрезмерно быстрого роста цен на жилье в Испании путем снижения доходности спекулятивных сделок с недвижимостью и стимулирования вывода на арендный рынок пустующего жилья.  

По состоянию на май 2023 года закон «О жилье» (исп.: Ley de Vivienda), охватывающий новые ограничения, был утверждён верхней палатой испанского парламента и ожидал подписи короля. Новые правила будут применяться по-разному в отдельных автономных областях Испании, которых насчитывается целых 17. Не исключено, что в определенных регионах ограничения вообще не будет применяться, поскольку местные администрации сочтут их неуместными.

Например, в регионе Каталония налог на пустующее жилье будет уплачиваться за жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам и никем не используемые не менее 2 лет. В случае физических лиц объектами налогообложения также будут становиться жилые помещения, которые остаются незанятыми не менее 2 лет, но платить сбор придется собственникам, владеющим более чем 15 единицами жилья.

Первоначально дополнительный налог будет применяться в размере 50% от IBI. Но чем больше количество домов в собственности плательщика, и чем дольше они пустуют, тем выше повышательный коэффициент. Ставка IBI может быть увеличена на 100% или даже 150%.

Подсчитано, что в Испании 3,5 миллиона пустующих квартир и коттеджей. Соответственно, введение нового Ley de Vivienda сулит существенную прибавку соответствующей доходной статьи испанского бюджета. Но большое количество исключений и высокий уровень автономии отдельных регионов в части интерпретации постановлений центрального правительства, вероятно, затруднят введение этого налога.

Канадские власти ввели аналогичный закон с выборочным применением в январе 2017 года. Сначала подобная практика появилась в городе Ванкувер, пользовавшемся популярностью среди иностранных покупателей жилья. С января 2022 года аналогичные ограничительные меры действуют в Торонто.

Схожие ограничительные правила были введены в американском штате Калифорния. Франция также начала взимать сбор за пустующее жилье в качестве дополнительного налога. Работа в том же направлении ведется по всему миру. Следующей на очереди может стать Турция. Но, по мнению экспертов, правительству ближневосточной страны необходимо произвести некоторые принципиальные изменения перед введением сбора.

Применим ли налог на пустующее жилье в Турции?

В Турции уже практикуется взимание налог на высокообеспеченных владельцев недвижимости, включая жилье, землю и коммерческие объекты. По состоянию на 2023 год налог на высокоценное недвижимое имущество (тур.: Değerli Emlak Vergisi) взимается с активов стоимостью 9,967 млн. турецких лир и выше. Потенциальные плательщики Değerli Emlak Vergisi, располагающие только одним жилым объектом, освобождаются от этого налога, независимо от стоимости актива.

Как налог на состоятельных собственников недвижимости, так и обычный налог на недвижимое имущество рассчитываются в Турции на основе статьи 29 закона «О налоге на недвижимость» (тур.: Emlak Vergisi Kanunu; EVK). Базой для расчета сборов выступает не текущая рыночная стоимость актива, а цена, зарегистрированная в муниципалитете (кадастровая стоимость).

Налог на недвижимое имущество рассчитывается с использованием ставок 0,1%, 0,2%, 0,1% и 0,3% применительно к жилью, коммерческим объектам, сельскохозяйственным участкам и участкам под застройку, соответственно. Эти ставки применяются с повышательными коэффициентами в отношении активов, расположенных в границах крупных муниципалитетов. Например, в Стамбуле, Измире и Анталии ставки увеличиваются до 0,2%, 0,4%, 0,2% и 0,6%, соответственно.

Налог на недвижимое имущество, собранный турецкими властями за последние 5 лет, показан в таблице ниже. Также показана доля соответствующих сумм в общих налоговых поступлениях центрального правительства в разрезе каждого конкретного года.

Налог на постройки в приведенной выше таблице отражает поступления от сборов, касающихся как жилых помещений, так и коммерческих объектов. Турецкое Министерство казначейства и финансов не публикует по отдельности данные о налоговых поступлениях, касающихся жилья и коммерческой недвижимости.

Как видно из таблицы, поступления от налога на постройки в целом по стране достаточно низкие. Если предположить, что половина построек — жилье, его доля в общих налоговых поступлениях правительства соответствует 0,4-0,5%.

Если турецкие власти попытаются увеличить эту сумму, последовав примеру коллег из Испании, вводя дополнительный налог, сдерживающий эффект будет невелик. Даже если будет применен повышающий коэффициент 100% , нововведение вряд ли изменит поведение владельцев недвижимости. Соответственно, пустующие квартиры / коттеджи не изменят статус.

Эксперты предлагают пересмотреть идею введения налога на пустующие дома в рамках финансовых, правовых и экономических реалий Турции. По их мнению, данное предложение вполне обоснованно, учитывая тот факт, что общее количество свободного жилья только в Стамбуле составляет от 450 до 750 тысяч единиц.

Предлагается увеличить значение налога до реального уровня, пересмотрев правила определения налоговой базы. Причина в огромной разнице в денежном выражении между фактической ценой продажи недвижимости (текущая стоимость) и налоговой стоимостью, зарегистрированной в муниципалитете. Налог на недвижимость и гипотетический сбор на незанятое жилье предлагается начислять на стоимость, установленную в результате периодической оценки, выполненной Главным управлением земельного кадастра.

Помощь с покупкой недвижимости и решением налоговых вопросов в Турции

Готовы купить жилье или другую недвижимость в Турции / иной юрисдикции, чтобы получить второе гражданство или резидентство? Проконсультируйтесь с нашими экспертами и узнайте больше о доступных именно вам инвестиционных возможностях и иммиграционных льготах.

Команда портала готова оперативно предоставить квалифицированную поддержку на всех этапах процесса выбора и покупки недвижимости, а также получения ВНЖ и гражданства в Турции. Решаем многочисленные смежные задачи, включая открытие банковских счетов, организацию переезда, налоговое планирование.