«Пузыри» на рынках недвижимости богатых стран: исследование

Дисбаланс между спросом и предложением на рынках недвижимости богатых стран приводит к переоценке жилья минимум на 10%. К таким выводам пришла исследовательская группа Великобритании Oxford Economics, основываясь на долгосрочных тенденциях и соотношении стоимости к арендной плате. 

Наблюдаемый в самых богатых странах бум с жилой недвижимостью превышает показатели самого серьезного спроса в 2006-м году, после чего случился мировой финансовый кризис.

Наиболее рискованными рынками аналитическая компания определяет Нидерланды, Германию, Канаду, Швецию и Францию. Именно здесь самые сильные «пузыри» и повышенные риски значительного падения цен. 

Жилье в развитых странах и перспективы 

Согласно представленным итогам исследования Oxford Economics, в 14 государствах мира экономика подросла на 43% за последнее десятилетие, а наблюдаемый высокий спрос на иностранную недвижимость второй по продолжительности и третий по величине с точки зрения роста стоимости за последние 120 лет. Давайте взглянем на скачки цен в развитых странах в долгосрочной перспективе:

*государства, в которых повышение спроса на недвижимость спровоцировано больше не долгосрочными прогнозами, связанными с ценами, а выгодными ставками ипотечного кредитования (второй показатель). 

Мировая пандемия только подстегнула процессы подорожания жилья в богатых государствах, но обострение еще впереди. Основные выводы британских исследователей гласят о следующих ситуациях на глобальном рынке недвижимости:

• жилье в США пережили самый высокий скачок цен в апреле 2021 г. (самый большой за последние 30 лет);
• недвижимость United Kingdom подросла в цене больше всего за последние 20 лет;
• самый высокий дисбаланс наблюдается на европейских рынках жилья;
• Амстердам, Ванкувер, Торонто, Цюрих, Париж, Мюнхен, Стокгольм – города в фокусе индекса пузырей этого года;
• в Лондоне, Москве, Женеве, Бостоне, Тель-Авиве, Нью-Йорке, Токио, Сиднее стоимость недвижимости сильно завышена    

Кстати, в рейтинге Oxford Economics по росту цен на недвижимые объекты России достается третье место, а по городам с завышенными ценами на жилье Москва заняла 16-е место.  

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Динамика COVID-19 и перегретые рынки

«Пузыри» на рынках недвижимости – не новость, в течение многих лет во многих городах рост стоимости был гарантирован ростом строительства и заинтересованности граждан в городском образе жизни. А карантинные меры спровоцировали увеличенный спрос на городскую недвижимость, в особенности – в столицах, вследствие:

• возможностей удаленной работы;
• смещение ценности офисов к домашней обстановке.

Впервые с 1900-х годов быстро возросли цены на жилую недвижимость в пригородных районах мегаполисов, но меняющиеся приоритеты пока не обрушили рынок. И по мнению главного экономиста Национальной ассоциации риэлторов Лоуренса Юна, за таким бумом не последует финансовый кризис, как это наблюдалось в 2006-м году. Почему? Жесткие условия инвентаризации и замедление темпа роста стоимости объектов к концу года позволит стоимости жилья соответствовать уровню доходов населения. А уже в 2022-м году, когда станет доступна к покупке строящаяся недвижимость, можно ожидать нового повышения цен.  

В целом рост наблюдался повсюду – положительный рост показали практически все города-столицы развитых и богатых стран. 

Инвесторам в зарубежную недвижимость необходимо быть готовым к элементам неопределенности – соотношение долга и дохода продолжает расти, а смягченные в период пандемии условия кредитования возвращаются к ранним стандартам.  

Если прибавить к этому социальные сдвиги и переориентацию населения на офисную работу, прогнозировать перспективы рынков недвижимости становится гораздо труднее. Сегодня конкретно можно говорить только о краткосрочных перспективах, но эксперты Oxford Economics высказывают мысль о том, что падение не будет столь критичным, как в 2006-м году не принесет финансового кризиса.    

Очень важно учитывать различные внутренние стимулы и льготы для покупателей недвижимости, которые присутствуют в богатых и развитых государствах. Например, в США и Великобритании движущей силой стали низкие ставки по ипотеке вместе с дефицитом предложения и высоким спросом на крупную недвижимость. Кстати, опубликованные перспективы британских брокеров говорят о прогнозах роста цен на местную недвижимость не менее, чем на 21% в следующие 4 года. 

Разворот цен может случиться при развитии противоположных факторов: реальных ставок по ипотеке, высокой инфляции, избытка сбережений и демографических особенностей.

Однако даже при серьезном падении цен повод для оптимистических мыслей остается – рост стоимости жилья на глобальном рынке совпадает с увеличением соотношения ипотечных кредитов к ВВП, а это значит, что серьезного разрыва с долгами за объекты не будет. Поэтому нынешний бум не выглядит столь опасным, как более ранние «пузыри», поскольку ипотечные ссуды росли достаточно сдержанно, несмотря на ускорение. 

Показатели индекса цен в Сингапуре, Лондоне и Торонто  

Эти локации относятся к списку стран и городов, где справедливая стоимость недвижимости сильно завышена. И вот почему:

1. Сингапур относится к странам Азиатско-Тихоокеанского региона, где проанализированы все города за последние 4 квартала. Здесь удалось удержать резкое увеличение стоимости недвижимости на одном уровне вплоть до 2018 г. Но после мы наблюдали более серьезный рост цен вследствие полученной Сингапуром выгоды от внешнего спроса. 
2. Рынок жилья Лондона остается переоцененным, хотя за последнее пятилетие он показывал самый слабый рост из всех городов Великобритании. Пандемия 2020 г. пришлась как раз на дно рынка, а уже с середины 2020 г. по середину 2021 г. реальная стоимость жилья в столице UK выросла почти на 4%.
3. Торонто – столица, где реальные цены на недвижимость выросли почти на 8% за последние 4 квартала. Здесь в последнее десятилетие стоимость жилья практически удвоилась, чему способствовал рост населения и падение ставок по ипотеке. Застой на местном рынке недвижимости наблюдался в 2017-2018 гг., когда вводились ограничительные правила по контролю кредитов и арендной платы для иностранцев. Уже в 2020 г. рынок ускорился.

Свою лепту, конечно же, вносят жилищные инвесторы из других стран – многие государства разрешают иностранным бизнесменам приобретать компании как личный актив или в собственность компании без каких-либо юридических препятствий. К тому же, богатые и развитые страны нередко становятся выбором номер один для постоянного проживания высококвалифицированных кадров. А наличие жилья – основное условие в большинстве развитых государств для получения ВНЖ.

Рынки жилья во власти отрицательных процентных ставок  

В странах с устойчивым экономическим ростом цены прямо взлетели – в пределах ЕС более менее сдерживаемый рынок наблюдается в Мюнхене, несколько меньшее влияние спроса на рынок Парижа. Нельзя сказать, что сегодня выигрывает пригород и сателлиты, хотя в этих локациях тоже значительное повышение спроса. Милан и Мадрид серьезно пострадали от пандемии – строгие и длительные блокировки привели к практически полной остановке рынка недвижимости. И только устойчивый и здоровый экономический рост в этих мегаполисах позволит привлечь внимание потребителя и дождаться настоящего жилищного бума. 

Рынки развиваются неоднородно – риски пузырей возникают там, где сильно снижены базовые ставки по ипотеке и присутствуют глубоко укоренившиеся ожидания повышения стоимости. 

К примеру, Средний Восток далеко не везде наблюдается жилищный бум – вплоть до конца 2020 г., например, в Дубае стоимость объектов оставалось очень низкой, а сама территория стала недооцененной на целых 6 лет. Доступность и упрощенное регулирование ипотеки параллельно с восстановлением экономики и стабильными ценами на нефть несколько повысили спрос, но в замедленном темпе. Рынок недвижимости в ОАЭ можно назвать достаточно привлекательным в долгосрочной перспективе – безграничное предложение и замедленное строительство предполагает повышение цен в будущем. Еще один фактор, влияющий на возможность будущего роста цен на жилье в ОАЭ – введение налога на приобретение вторых домов. 

Напоследок мы хотели бы затронуть Гонконг, где рынок недвижимости демонстрирует улучшение: с лета 2020 г. по июнь-июль 2021 г. стоимость объектов здесь выросла на 3%. Особое внимание покупатели уделяют элитным объектам и роскошным апартаментам. При этом уровень арендной платы упал следствие недавней корректировки стоимости аренды, но впоследствии ожидается его повышение (снова возвращаемся к росту возможностей работать удаленно).

Обратите внимание, что данная публикация – лишь общее инвестиционное исследование и не может быть расценено как полноценная юридическая консультация или побуждение к покупке недвижимости за границей. 

Не следует рассматривать краткий анализ как личную рекомендацию. Для правильного подбора объекты вы можете обратиться к нашим экспертам за полноценной помощью. План инвестиций в недвижимые объекты всегда включает ознакомление с конкретными инвестиционными целями, анализ инвестиционной стратегии в целом, финансового положения покупателя, а также потребности конкретного клиента. Следует помнить, что определенные рынки недвижимости располагают некоторыми ограничениями для иностранцев, а объекты не могут быть приобретены лишь по одному вашему желанию. В большинстве случаев вам также понадобиться открытие счета в иностранном банке, в чём также помогут наши эксперты по международному праву. Закажите индивидуальную консультацию прямо сейчас, чтобы получить актуальные рыночные расценки, прогнозы и аналитику по конкретному рынку недвижимости, а при необходимости – конкретному объекту.