Согласно исследованиям UBS в рамках Global Real Estate Bubble Index, Торонто и Франкфурт демонстрируют самый высокий уровень риска возникновения мыльного пузыря на рынках жилья. Для исследования UBS проанализировал цены на жилую недвижимость в 25 крупных городах мира. С середины 2021 года до середины 2022 года рост номинальных цен на жилье в анализируемых городах ускорился в среднем до 10%.Такие показатели являются самыми высокими с 2007 года. Во всех исследуемых городах также отмечается рост количества непогашенных ипотечных кредитов Но, по мнению экспертов организации, глобальный жилищный бум подходит к концу.
Индекс мыльного ценового пузыря недвижимости в этом году возглавляют канадский Торонто и немецкий Франкфурт. Оба рынка недвижимости этих городов демонстрируют цены на недвижимости, характерные для переоцененных объектов. Подобные тенденции отмечаются также в Токио, Ванкувере, Мюнхене, Амстердаме, Цюрихе, Гонконге, Тель-Авиве.
В ходе исследований были проанализированы пять американских городов – Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Бостон. В результате оценки положения на рынках недвижимости этих мегаполисов был отмечен определенный ценовой дисбаланс.
Инвестиции в зарубежную недвижимость – это возможность увеличить и защитить свои капиталы, получить ВНЖ или гражданство. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по выбору недвижимости в оффшоре от экспертов нашего портала.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Несмотря на некоторый спад спроса, рынки недвижимости в Париже, Стокгольме и Сиднее на сегодняшний день все также остаются востребованными. Эксперты считают, что относительно справедливо оценивается рынки недвижимости в Милане, Варшаве, Дубаях, Мадриде, Сан-Паулу, Женеве и Лондоне.
Если сравнивать с прошлогодними показателями «мыльного пузыря» недвижимости, то в общей картине цифры практически не изменились. Такое равновесие было обеспечено за счет роста доходов и арендной платы, смягчающих дальнейшие перегибы.
Рейтинг городов в «Индексе пузыря» 2022:
| Место в рейтинге | Название города | Индекс | Переоцененный | Риск пузыря | Справедливая цена |
| 1. | Торонто | 2,24 | — | + | – |
| 2. | Франкфурт | 2,21 | — | + | — |
| 3. | Цюрих | 1,81 | — | + | — |
| 4. | Мюнхен | 1,80 | — | + | — |
| 5. | Гонконг | 1,71 | — | + | — |
| 6. | Ванкувер | 1,70 | — | + | — |
| 7. | Амстердам | 1,62 | — | + | — |
| 8. | Тель-Авив | 1,59 | — | + | — |
| 9. | Токио | 1,56 | — | + | — |
| 10 | Майами | 1,39 | + | — | — |
| 11. | Лос-Анджелес | 1,31 | + | — | — |
| 12. | Стокгольм | 1,22 | + | — | — |
| 13. | Париж | 1,21 | + | — | — |
| 14. | Сидней | 1,19 | + | — | — |
| 15. | Женева | 1,14 | + | — | — |
| 16. | Лондон | 1,08 | + | — | — |
| 17. | Сан-Франциско | 0,78 | + | — | — |
| 18. | Бостон | 0,75 | + | — | — |
| 19. | Мадрид | 0,59 | + | — | — |
| 20. | Нью-Йорк | 0,57 | + | — | — |
| 21. | Сингапур | 0,50 | + | — | — |
| 22. | Милан | 0,34 | — | — | + |
| 23. | Сан-Паулу | 0,20 | — | — | + |
| 24. | Дубая | 0,16 | — | — | + |
| 25. | Варшава | 0,15 | — | — | + |
Примечание: Пузырь на рынке недвижимости характеризуется высоким ростом стоимости недвижимости, что приводит к очень заметному разрыву между ценой на определенный недвижимый объект и изменением ее основных экономических факторов – дохода от аренды и заработной платы.
Дисбаланс на рынке недвижимости из-за роста ставок
На протяжении последнего десятилетия низкие процентные ставки на жилье, которые не согласовывались с ростом доходов и арендной платы, привели к тому, что цены на жилье не соответствовали реалиям. Берущие участие в исследовании UBS города демонстрировали рост цен практически на 60% с поправкой на инфляцию, тогда как реальные доходы населения и арендная плата стали больше всего на 12%.
Рынок недвижимости долгое время поддерживался, в частности, одной важной опорой: центральными банками. Сверхнизкие условия финансирования и спрос, опережающий строительство, привели к все более оптимистичным ценовым ожиданиям покупателей. В последнее время в некоторых случаях превзошли даже самые оптимистичные ожидания. В результате дисбаланс отмечается очень явно.
Во всех проанализированных городах отмечается также рост процентных ставок на ипотеку практически вдвое. Глава отдела недвижимости UBS Global Wealth Management Клаудио Сапутелли считает, что покупательская способность домохозяйств снижается из-за инфляции и потери активов на фоне текущих мировых финансовых потрясений. А это в свою очередь сдерживает спрос на дополнительную жилую площадь среди тех, кому она необходима и по карману. По его мнению, таким образом инвестиции в недвижимость сегодня становятся менее привлекательными, так как стоимость займов выросла во многих городах выросла, что нивелирует все вероятные бонусы от инвестиционных проектов.
Рынок недвижимости в Швейцарии
В основе роста цен на жилье в Цюрихе лежал сохраняющийся годами высокий инвестиционный спрос на такие объекты в условиях отрицательной процентной ставки. Цены на недвижимость в регионе за два года пандемии выросли практически на 20% В целом соотношение между закупочными ценами и арендной платой разбалансировано, и рынок находится в зоне риска пузыря. Однако пока отмечается рост численности населения региона, поэтому спрос на недвижимость в перспективе тут сохранится.
Соотношение цены недвижимости и арендной платы в Женеве сегодня достигло высокого уровня. Показатели не синхронизированы с положительными процентными ставками, что демонстрирует тенденции к переоценке рынка. Однако Женева все же не дотягивает по показателям до Цюриха, как по уровню цен, так и по уровню прироста населения. Многие жители города предпочитают переезжать в более доступные и дешевые районы.
Ознакомьтесь с лучшими инвестиционными предложениями на рынке недвижимости. Актуальные услуги наших экспертов.
Ситуация на рынке жилья в Европе
Среди рынков недвижимости еврозоны наиболее опасные тенденции по поводу создания ценового пузыря демонстрируют рынки Франкфурта И Мюнхена. В этих немецких городах стоимость жилья за последние десять лет выросла в более чем в два раза. Но в период с середины 2021 года до середины 2022 года рост замедлился на 5%. Если брать во внимание растущие затраты на содержание жилья, а также отсутствие в ближайшее время перспектив экономического роста прогнозируется, что в 2023 году количество доступных предложений на рынках этих регионов будет снижено.
А вот рынки Амстердама демонстрируют самый высокий рост среди европейских регионов, попавших в поле зрения специалистов UBS. Здесь очень высоки риски создания ценового пузыря, так как цены выросли на 17% по сравнению с другими европейскими участниками исследований. Эксперты считают, что если ставки по ипотечным кредитам продолжат свой рост, то стабилизации цен не поможет и значительная экономическая прочность, которой обладает Амстердам
В Мадриде после пандемии также заметен рост цен на недвижимость. Испанская столица рискует перейти в зону ценовых пузырей с переоцененной недвижимостью, хотя тут пока что квалифицированные работники сферы услуг еще имеют возможность купить себе самую большую жилую площадь среди всех рассматриваемых рынков еврозоны.
После десятилетней ценовой стагнации и проседанием итальянской экономики из за пандемии, в Милане также стали отмечаться повышение цен на недвижимость. Париж на сегодняшний день не входит в зону риска создания ценового мыльного пузыря, однако, как показывает исследование, недвижимость во французской столице считается самой менее доступной среди всех рынков еврозоны.
Показатели Лондона и Варшавы
Рынок жилья в Лондоне на сегодняшний день считается экспертами переоцененным. Цены здесь выросли на 6% по сравнению с прошлым годом, чему способствует структурный дефицит на жилую площадь на фоне роста спроса после пандемии. Отсутствие выбора на рынке аренды жилья в Лондоне стало причиной роста арендной платы.
Благодаря тому, что в Варшаве один из самых сильных рынков труда в Восточной Европе, в варшавскую недвижимость охотно вкладывают средства инвесторы, желающие сдавать дома и квартиры в аренду трудовым мигрантам. На сегодняшний день рынок недвижимость здесь не считается переоцененным, но найти доступное жилье становится все труднее из-за отсутствия предложений, высоких цен и растущих ставок на ипотечные кредиты
Ужесточение денежно-кредитной политики сказалось негативно на рынке жилья в Стокгольме. За этим последовало падение цен более чем на 10% во втором квартале этого года, в результате чего оценка индекса вышла из зоны пузыря и оказалась на территории переоценки.
Города Среднего Востока
Тель-Авив – один из тех городов, где цены на жилье, незаслуженно, по мнению экспертов, выросли примерно втрое, если брать период с 2001 до 2017 года. Арендная плата тоже увеличивалась бешеными темпами, что говорит о фундаментальной нехватке жилья в городе. Непродолжительное затишье на рынке цен в сфере недвижимости, которое отмечалось в 2018 году, закончилось, и сегодня показатели активно ползут вверх. Только в период с середины 2021 года по середину 2022 года цены выросли на 18%, что является самым высоким показателем с 2010 года. Объемы непогашенных ипотечных кредитов выросли на 18%, что является самым большим показателем за последние четверть века.
Рынок жилья Дубая за последние два десятилетия был похож на американские горки, поскольку спрос сильно коррелирует с ростом цен на нефть. Увеличение стоимость черного золота и рост иммиграции оживили рынок в прошлом году. Цены на жилье выросли на 10% в период с середины 2021 по середину 2022 года.
Азиатско-Тихоокеанский регион
Стоимость жилья в Токио уже на протяжении более двух десятков лет непрерывно растет, чему способствует прирост населения и привлекательные условия финансирования ипотечных кредитов. В последнее время Токио рискует попасть в зону «пузыря», так как цены продолжают расти, а доступность жилья остается под большим вопроса. Однако в последнее время появились признаки небольшого спада, так как в годовом исчислении рост цен сократился на 5%
В австралийском Сиднее в период с 2020 до 2021 года цены на недвижимость выросли более чем на 30%. А после ужесточения стандартов кредитования в прошлом году и агрессивного повышения процентных ставок в текущем году цены упали более чем на 5%. Рынок по-прежнему остается сильно переоцененным.
Самые быстрые темпы роста среди всех проанализированных городов отмечается в Сингапуре. За период с середины 2021 года до середины 2022 года зафиксирована номинальная коррекция цен в размере 4%. Сингапур занимает прочное международное положение в качестве делового центра, и цены на жилье здесь увеличились еще на 11% в период с середины 2021 по середину 2022 года.
Рынок жилья в Америке
В проанализированных городах США с начала пандемии наблюдался гораздо более сильный рост цен по сравнению с предыдущими годами. На фоне повышения уровня внутренней миграции и усиленного интереса к недвижимости со стороны иностранных инвесторов в Майами зафиксированы самые высокие годовые темпы роста цен на жилье и арендную плату.
Значительный рост цен зафиксирован также и в Сан-Франциско и Лос Анджелесе. А в Нью-Йорке наоборот отмечается \самый слабый рост цен на недвижимость среди всех проанализированных американских городов
Канада
Реальные цены на жилье в Ванкувере и Торонто выросли более чем в три раза за последние 25 лет. В последние пару лет здесь сохранялась довольно тревожная тенденция. Цены в канадских городах выросли на 35% за период пандемии, а недавнее повышение процентных ставок банком Канады только усугубит положение.
Бум скоро закончится
Эксперты UBS считают, что самые переоцененные рынки недвижимости среди исследуемых городов в ближайшее время стабилизируются. Причиной такого охлаждения будет являться экономическая нестабильность и высокая инфляция, которая снижает покупательскую способность домохозяйств. В городах, где цены на недвижимые объекты считаются завышенными, по мнению экспертов, стоимость жилья будет в ближайшее время откорректирована.
По вопросам покупки недвижимости, получения ВНЖ или гражданства пишите нашим экспертам по адресу info@offshore-pro.info.
