Дубай славится многими вещами: великолепными условиями для деятельности иностранных предпринимателей, отличными возможностями для отдыха и развлечений, высоким уровнем жизни, постоянно расширяющимся рынком труда и т.д. Но для многих Дубай олицетворяет собой идеальный рынок недвижимости. Стройки здесь не прекращаются ни на минуту. Ежегодно к уже существующим великолепным зданиям добавляются новые и новые объекты, которые поражают роскошью, использованием новейших материалов и технологий, удобством планировки.
Иностранцы давно получили право не только арендовать для собственных или рабочих нужд недвижимые объекты, но и приобретать их. Покупка квартиры, виллы или коммерческого здания в городе, что развивается громадными скачками – это выгодные инвестиции в собственное будущее. Поскольку законодательство Арабских Эмиратов имеет свои отличительные черты, то следует внимательно изучить его, прежде чем решаться на сделку или же лучше заручиться помощью профессиональных юристов. Да и сам рынок недвижимости Дубая, будучи уникальным, имеет свои особенности. Мы подобрали для вас 10 наиболее характерных.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
- Современное состояние рынка недвижимости Дубая.
Благодаря тому, что Дубай является одновременно сильным туристическим и бизнесовым центром мира, рынок недвижимости этого региона развивается одновременно в двух направлениях: коммерческая и жилая. Многие денежные туристы, любящие отдыхать в Дубае, не желают останавливаться в отелях, а стремятся приобрести собственное жилье. Экспаты, что решили навсегда переехать в Дубай, тоже не хотят постоянно кочевать по съемным квартирам, вынашивая планы покупки собственного жилья. Что же касается коммерческой недвижимости, то ее количество на рынке продолжает стремительно увеличиваться, потому что около 80% крупнейших мировых компаний имеют представительство в Дубае или и вовсе переносят бизнес в одну из фри зон.
До 2008 года цены на недвижимость росли стремительно. Банки выдавали налево и направо кредиты иностранцам, не всегда заботясь о залоговом имуществе. Начавшийся в этом году кризис несколько изменил отношение и правительства, и финансовых институтов, и самих покупателей к вопросам покупки и аренды недвижимости. Кризис тянулся несколько лет, за это время многие строительные площадки были заморожены, банки терпели убытки, а экспаты стремились избавиться от своего жилья, пусть и по не слишком привлекательным ценам. Начиная с 2013 года цены на недвижимость снова стали расти (за этот год стоимость квадратного метра выросла на 25%) и пока этот рынок демонстрирует стабильный прирост. Сегодня инвестировать в жилые и коммерческие объекты Дубая – выгодно и вряд ли в ближайшее время ситуация изменится.
- Наиболее подходящие районы для экспатов.
В каждой из мировых столиц имеются районы, которые пользуются наибольшей популярностью у иностранцев. Дубай – не стал исключением в этом вопросе. Большинство экспатов предпочитают селиться в новых районах, в которых сосредоточено минимальное количество локалов. Среди таких же иностранцев можно чувствовать себя более свободно, одеваться проще, не просыпаться от призывов к молитве, не боятся невзначай оскорбить религиозные чувства верующих и т.д. Да и недвижимые объекты в новых районах получше, ведь возводились они за последние 10 лет. Пятерка наиболее популярных зон Дубая, по мнению иммигрантов, выглядит так:
- Dubai Marina – район, построенный на одном из искусственных островов. Здесь есть элитные виллы, роскошные городские квартиры. Экспаты селятся тут из-за наличия большого количества пляжей, инфраструктуры и множества возможностей для развлечения.
- Jumeirah Beach Residence – густозаселенный шумный район с бесконечными пляжами, множеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров. Правда, здесь практически невозможно найти скромное жилье по низкой цене.
- Green Community – действительно зеленый район, застроенный частными домами. Идеально подходит для проживания семей, потому что здесь, несмотря на наличие нужной инфраструктуры, достаточно тихо.
- Downtown Dubai – небольшой район, расположенный практически в центре города, на территории которого помимо офисных, отельных и жилых комплексов расположены главные достопримечательности Дубая: Бурдж Халифа, поющий фонтан, Дубай Молл и т.д.
- Palm Jumeirah – район, расположенный на одном из трех искусственных островов Пальм. Большинство недвижимых объектов здесь – виллы, но можно найти и другие варианты.
Конечно, есть у перечисленных районов, помимо преимуществ и некоторые недостатки, главный из которых – достаточно высокая стоимость квадратного метра. Но к тому, что в Дубае нет низких цен на хорошую недвижимость, экспатам нужно приготовиться заранее. Дубай не зря вошел в тройку наиболее дорогих для жизни городов Ближнего Востока. Попасть в этот список ему удалось за счет высоких цен на жилье и коммерческую недвижимость.
- Где искать помощь для совершения сделок с недвижимостью?
Наиболее простой способ найти жилье или коммерческую недвижимость для аренды или приобретения – интернет. Существует немало сайтов с объявлениями. Экспаты могут воспользоваться любым из них. Наибольшая вероятность найти лучший вариант – обратиться на один из этих сайтов:
- http://www.aplaceinthesun.com/uae.aspx
- http://www.gnproperty.com/?mailing
- https://uae.dubizzle.com/?save
- https://www.propertyfinder.ae/
Можете не заботиться поиском жилья или офиса самостоятельно, а обратиться к зарегистрированному риелтору. Он подберет для вас подходящие варианты и существенно сэкономит потраченное на поиски идеального объекта время. Стоимость услуг такого специалиста – 5% от суммы сделки. Вам в любом случае понадобится помощь риелтора при совершении сделки, даже если вы самостоятельно решили заниматься поисками, потому что без его посредничества не удастся оформить договор. Можно найти риелтора, что будет говорить на русском, но выбор англоязычных специалистов гораздо больше. Помимо риелтора вам понадобится помощь юриста, который юридически оформит следку.
- Особенности аренды недвижимости.
Большинство работающих и владеющих бизнесом в ОАЭ экспатов по-прежнему продолжают арендовать коммерческую и жилую недвижимость, а не приобретать ее. Действительно, если вы не переехали в Дубай навсегда, а просто временно используете этот город для заработка, то можно и не тратить деньги на покупку. Тем более что аренда квадратного метра в Дубае по-прежнему остается ниже, чем в большинстве мировых столиц.
Стоимость аренды жилья напрямую зависит от района, в котором оно расположено, от его возраста и от «начинки». Новостройки обычно стоят куда дороже, но есть смысл платить больше, потому что состояние жилья, которому всего несколько лет отроду, – действительно великолепное. В непрестижных районах небольшую старенькую квартиру можно снять гораздо дешевле, но стоит приготовиться к тому, что условия жизни здесь будут далеки от идеальных. Можно арендовать в Дубае как полностью меблированную квартиру, так и абсолютно «чистую», которую вы можете обставить по своему усмотрению. А вот что касается бытовой техники, то ее, скорей всего, придется покупать самостоятельно.
Без проблем арендовать жилье или коммерческую недвижимость на длительный срок могут лишь резиденты или граждане ОАЭ. Те, кто не имеет резидентской визы, должны заручиться помощью спонсора, имя которого и будет прописано в договоре. Важно также проверить, что вы арендуете жилье у легального домовладельца, у которого есть договор с Жилищным департаментом Дубая, иначе у вас могут возникнуть проблемы в будущем. Вы можете платить за съем жилья помесячно, но помните, что, если вы выплатите всю сумму наперед, то сможете существенно сэкономить.
Обычно договор оформляется сроком на 1 год, хотя могут быть полугодовые или трехмесячные контракты, правда, в этом случае за жилье вам придется заплатить авансом. Если вы работаете в Дубае по найму, то придется взять у своего работодателя разрешение и справку о доходах. Без оформления контракта вы не сможете арендовать жилье, да и не стоит пытаться этого сделать, поскольку оформленный договор – гарантия того, что вас не смогут выставить на улицу без веской причины. Даже если домовладелец решит продать недвижимость, которую вы сейчас снимаете, то он должен дождаться срока окончания контракта.
- Особенности покупки недвижимости.
Из-за того, что стройки в Дубае не прекращаются, количество жилья и коммерческих объектов, которые можно приобрести, в этом городе бьет все рекорды. Мало какая мировая столица может сравниться с Дубаем по темпам строительства. Иностранцы имеют право приобретать жилые и офисные помещения не по всей территории эмирата, а лишь в ограниченных районах. К счастью для экспатов, в этот список входят новые районы с лучшей инфраструктурой: Дубай Марина, Джумейра Бич Резиденс, Пальм Джемейра и т.д. Есть еще одно ограничение: покупать жилье на свое имя могут те, кому уже исполнился 21 год.
Как только вы нашли подходящий вариант, сразу же выдвигайте устное предложение продавцу. Как только он его принял, можно приступать к оформлению договора купли-продажи и согласованию условий сделки: будете приобретать жилье за наличку или благодаря ипотеке, срок передачи недвижимости от одного владельца к другому, в рассрочку или единым платежом будет погашаться задолженность и т.д. Приготовьтесь к тому, что большинство продавцов потребует подтвердить вашу финансовую состоятельность до того, как будет оформлен договор купли-продажи.
- Покупка недостроенной недвижимости.
Существуют некоторые отличия от покупки уже готовой недвижимости и объекта напрямую от застройщика, который еще может находиться на стадии возведения. Для начала вам нужно встретиться с застройщиком и убедиться, что итоговый вариант жилья или офиса будет отвечать всем вашим требованиям. Многие застройщики прислушиваются к мнению покупателей и вносят нужные им изменения планировки или отделки. Если вас все устраивает, то вы должны заполнить форму заказа и внести залог в сумме 5–20% от полной стоимости объекта. Затем оформляется полноценный контракт, которой, впрочем, отличает от привычного договора купли продажи, больше напоминая договор бронирования.
Внимательно читайте договор, который подписываете. Убедитесь, что отдельным пунктом в нем вынесен окончательный срок сдачи объекта, а также компенсация, которая будет начисляться вам застройщиком, если эти сроки будут нарушены. Кроме того, там должно быть прописано, какой именно вид должен иметь готовый объект: с мебелью, с встроенной бытовой техникой, с полноценным ремонтом или – лишь оштукатуренная коробка и т.д. Как только строительство завершено, вы должны выплатить полную стоимость жилья и зарегистрировать покупку в Земельном департаменте Дубая, оплатив все налоги.
Многие иностранцы предпочитают покупать недвижимость на стадии застройки, а не уже готовую, хотя первичный рынок куда дороже, чем вторичный. И все же приобретение жилья напрямую от застройщика имеет свои преимущества: во-первых, вы можете внести свои изменения в проект, сделав все так, как нужно вам, во-вторых, нет необходимости искать всю сумму сразу, у вас будет время, чтобы накопить нужные средства, пока дом строится.
- Что выгоднее: покупать или арендовать недвижимость?
Большинство экспатов, живущих длительное время в Дубае, сталкиваются с дилеммой: приобретать недвижимость или же ограничиться арендой. Бесспорно, найти сразу сотни тысяч, а то и миллионы дирхам на то, чтобы приобрести понравившийся жилой объект не все могут. Ситуация усложняется и тем, что банки сейчас весьма неохотно кредитуют иностранцев, да и выплаты по процентам за длительный период набегают существенные. Однако, как показывает практика, аренда жилья в этот период обходится экспатам еще дороже. Во-первых, каждый год стоимость квадратного метра повышается в цене. Во-вторых, выплачивая ипотеку, вы инвестируете в свое будущее, а не делаете богаче домовладельца. А в-третьих, согласитесь, всегда приятнее платить за что-то свое, чем за чужое. Конечно, сами иммигранты должны решать, покупать или арендовать им жилье, однако, если банк согласился предоставить вам нужную сумму, то стоит задуматься об инвестировании в недвижимость Дубая.
- Получение кредита на приобретение недвижимости.
Кризис 2008–2012 годов больно ударил по банкам, которые ранее легко раздавали иностранцам кредиты, в том числе и на недвижимость. Сейчас же претендовать на ипотеку не так-то просто. Да и правительство Дубая, опасаясь еще одного кризиса, следит за тем, чтобы банки проверяли тех, кому предоставляют кредиты. И все же получить ипотеку от финансового института можно, если у вас есть виза резидента, имеется хотя бы треть нужной суммы (оптимально – 50%), вы способны предъявить справку о стабильном ежемесячном доходе и можете предоставить что-то ценное в качестве залогового имущества (не приобретаемую в кредит квартиру или виллу).
Конечно, банки кредитуют экспатов не безвозмездно. Месячная процентная ставка у большинства фин. учреждений колеблется в районе 4%. Наиболее популярный срок, на который берут ипотеку, – 15 лет, но возможно и максимальное кредитование на 25 лет. Тело кредита и проценты по нему вы должны выплачивать каждый месяц. Банк не даст вам кредит, если ежемесячно на погашение ипотеки вы будете тратить больше 35% вашего дохода. Для получения ипотеки вам нужно будет предъявить банку следующие документы:
- паспорт;
- резидентскую визу;
- выписку из другого банка за 6 месяцев;
- подтверждение платежеспособности;
- документальное подтверждение об отсутствии возражений вашего работодателя и другие.
- Налогообложение и другие траты по сделкам с недвижимостью.
Как уже было сказано, 5% от суммы сделки вам придется заплатить риелтору за то, что он нашел вам подходящий вариант. Не бесплатны и услуги юриста, который заверял сделку и готовил договор. Кроме того, вы должны заплатить в Земельный департамент сумму в размере 1–7% от стоимости жилья или офиса (обычно, эта сумма колеблется в размере 2–3%). И конечно, стоит подготовиться к тому, что придется выкладывать немалые средства за содержание в порядке приобретенной недвижимости: за уборку общей территории, за вывоз мусора, за уход за газоном, бассейном и приусадебным участком и т.д.
- Передача недвижимости по наследству.
Некоторые иностранцы не решаются приобретать жилье или коммерческие помещения в ОАЭ, потому как опасаются, что не смогут передать его по наследству своим детям из-за экзотичности местного права. Однако правительство Дубая еще много лет назад решило эту проблему. В 2006 году были внесены изменения в Закон № 7. Благодаря этим изменениям иностранцы получили право или арендовать недвижимые объекты сроком на 99 лет или становиться полными их владельцами, если покупка совершается на обозначенных территориях. Регистрировать покупку нужно в Dubai Land&Property Departament. Владелец недвижимости может передать ее после своей смерти наследнику, если правильно оформит завещание, заверив его в суде. В отношении немусульман процедура наследования происходит согласно законам страны, гражданином которой являлся умерший. Юристы успокаивают экспатов: если вы правильно оформите завещание и ваши наследники заплатят все необходимые сборы, то процесс наследования пройдет без проблем.
Вот, собственно, и все основные моменты, которые экспатам нужно знать о рынке недвижимости Дубая.
