Процедура покупки недвижимости в ОАЭ

Рассмотрим процесс покупки недвижимости в ОАЭ — расходы, процедуры и юридические аспекты.

Многие люди приезжают в ОАЭ в надежде остаться на несколько лет, а затем уехать – вернуться на родину или переехать в новую страну. Однако большинство резидентов признаются, что задержались дольше, чем планировали.

Причин, чтобы остаться в ОАЭ много – отличное качество жизни, безопасность, безналоговые доходы и центральное расположение ОАЭ на карте мира. Таким образом, для большинства иммигрантов ОАЭ становятся вторым домом. В таких ситуациях арендовать недвижимость в течение 10, 20, 30, а иногда и 50 лет не имеет смысла. Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ, в целях переезда или для сдачи в аренду, то необходимо учитывать аспекты, которые мы выписали далее. 

Цель покупки недвижимости в ОАЭ

Прежде чем начать выбирать недвижимость в ОАЭ для покупки, необходимо определиться с целью приобретения недвижимости — недвижимость требуется для использования или для инвестиций?

Также необходимо выбрать, в какой тип недвижимости вы хотите инвестировать, и будут ли это долгосрочные или краткосрочные инвестиции.

Право собственности на недвижимость в ОАЭ

Существует два основных варианта для потенциальных владельцев жилья в ОАЭ:

• Право собственности «фригольд»;
• Право «лизгольд».

В рамках права «фригольд» девелоперы также предоставляют возможность аренды с последующей передачей недвижимости в собственность («rent-to-own»). Такая аренда довольно популярна среди инвесторов.

Право «лизгольд» по существу дает вам право собственности на дом на 99 лет, причем земельный участок частично принадлежит вам, а частично-фригольдеру, который сдал вам эту собственность в аренду.

В этом отношении право собственности «фригольд» может быть более жизнеспособным вариантом с жилым объектом, а также земельным участком, принадлежащим вам. В документе о праве собственности на недвижимость при этом не придется упоминать имя какого-либо другого лица в качестве совладельца земельного участка.

Вариантов с правом собственности «фригольд» по всей территории ОАЭ намного больше, чем «лизгольд».

Право «фригольд» дает право собственности на жилой объект, а также на земельный участок, в то время как в договоре «лизгольд» вы не являетесь владельцем земли. При праве «лизгольд» в документе о праве собственности будет указано ваше имя, а также имя застройщика в качестве владельца земельного участка.

Аренда в ОАЭ в форме «rent-to-own» — это схема оплаты, введенная девелоперами на конкурентном рынке недвижимости ОАЭ, в которой инвестор может не выполнять требование о первоначальном взносе в размере 25%, что могло бы быть трудным для некоторых инвесторов. В такой схеме аренды инвестор должен по существу платить «арендную плату» за недвижимость вместо регулярных платежей, пока не будут уплачены все необходимые взносы. После этого право собственности на недвижимость переходит к арендатору. Однако комиссии при схемах аренды «rent-to-own» могут быть довольно высокими, что следует учитывать при составлении бюджета покупки недвижимости.

Что выбрать строящуюся недвижимость в ОАЭ или готовую?

Строящиеся объекты популярны среди некоторых инвесторов, поскольку это объекты недвижимости, которые можно купить по более выгодным ценам по сравнению с рыночной ценой.

Однако существует определенный риск, связанный с тем, что объект недвижимости не будет достроен или строительство займет больше времени, чем планировалось. Поэтому всегда желательно сотрудничать с зарегистрированными и известными девелоперами и агентами.

При покупке готовой недвижимости объект возможно осмотреть, но цена, которую придется заплатить, будет выше.

Стоимость покупки недвижимости в ОАЭ

Рынок недвижимости ОАЭ предлагает варианты, независимо от того, какой бюджет доступен – 100 тысяч долларов или 25 миллионов долларов.

После выбора объекта недвижимости, который подходит под бюджет, необходимо оценить все дополнительные платежи. Возможно рассмотреть вопрос об оформлении ипотеки.

Если недвижимость находится в стадии строительства, то желательно чтобы план платежей был связан с этапами строительства. Если платежи привязаны к проценту готовности объекта, то каждый платеж можно делать после того, как определенный процент строительства будет завершен.

Оценка дополнительных расходов

Объявленная цена продажи не включает банковские сборы, комиссионные или другие государственные сборы, которые увеличивают цену объекта.

Учет дополнительных расходов даст лучшее представление о том, сколько придется платить в общей сложности.

Получение ипотеки

Хотя важно выбрать правильный объект недвижимости в ОАЭ, не менее важно также выбрать правильный ипотечный план.

Посмотрите на критерии приемлемости, сравните процентные ставки и сборы, а также накладные расходы.

Документы, требуемые для оформления ипотеки при покупке недвижимости в ОАЭ

При покупке недвижимости в ОАЭ в ипотеку потребуются следующие документы:

• Копия паспорта и визы;
• «Emirates ID»;
• Торговая лицензия для владельцев бизнеса и справка о заработной плате для наемных работников;
• Банковские выписки за 3-6 месяцев.

Получение предварительного утверждения по ипотеке в ОАЭ

Предварительное утверждение ипотеки предоставляет детали такие как сумма кредита, процентная ставка, срок, сумма оплаты за процесс и т.д.

Если вы посетите два-три учреждения и запросите предварительное одобрение, это даст вам лучшее представление о взносах и о том, вписываются ли они в ваш финансовый план.

Несмотря на то, что получение нескольких утверждений повлечет некоторые дополнительные расходы (плата за обработку данных составляет не менее 1,000 дирхамов (272 доллара США), это может помочь вам принимать более обоснованные решения.

Как только вы выберете подходящий вариант ипотеки банк или финансовое учреждение проведет проверку и проверит документы на недвижимость, которые вы должны будете предоставить, и после утверждения сумма кредита будет переведена для совершения покупки недвижимости.

Процесс покупки недвижимости в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ в эмирате Абу-Даби

Чтобы купить жилой объект в эмирате Абу-Даби необходимо подписать Меморандум о взаимопонимании с продавцом. Вы должны будете оплатить два процента от стоимости недвижимости агентству недвижимости в качестве платы за услуги, и еще два процента Муниципалитету Абу-Даби.

Как только вы подпишете Меморандум о взаимопонимании и произведете платежи, вы получите свидетельство о праве собственности от застройщика.

Еще 5,000 дирхамов (1,362 доллара США) должны быть выплачены непосредственно застройщику в качестве административного сбора.

Покупка недвижимости в ОАЭ в эмирате Дубай

В Дубае процесс покупки недвижимости находится в ведении «Земельного департамента Дубая» («DLD»).

Вам также будет необходимо заплатить вашему агентству недвижимости два процента от стоимости недвижимости в качестве платы за услуги.

Обратите внимание, что «DLD» взимает плату за переоформление права собственности в размере четырех процентов, из которых два процента оплачивает покупатель, и два процента — продавец.

Еще 250 дирхамов (68.11 доллара США) должны быть выплачены в день переоформления права собственности в качестве платы за выдачу документа о праве собственности.

Для завершения регистрации объекта недвижимости в «DLD» необходимо будет оплатить регистрационный сбор в размере 4,000 дирхамов (1,090 долларов США), если цена объекта недвижимости равна или превышает 500,000 дирхамов (136,240 долларов США), или сбор в размере 2,000 дирхамов (545 долларов США), если цена объекта недвижимости меньше 500,000 дирхамов (136,240 долларов США). Это делается после того, как все деньги переведены продавцу.

Если недвижимость покупается по ипотеке, необходимо будет заплатить сбор за регистрацию ипотеки в «DLD», рассчитанный в размере 0.25 процента от зарегистрированной суммы кредита.

Банковский сбор

Для ипотечных покупателей готовой недвижимости в Дубае первоначальный взнос в размере 25% для экспатов и 20% для граждан ОАЭ должен быть выплачен продавцу наличными.

Остальная сумма может быть профинансирована банком.

Первоначальный взнос в размере минимум 25% является обязательным требованием для покупателей-экспатов, поэтому эту сумму необходимо иметь до начала процесса. Некоторые люди выбирают использование личных кредитов.

Процентные ставки в ОАЭ варьируются от 2.99% до 5.00% в зависимости от банка.

Однако прежде чем выдать жилищный кредит банк направит консультанта по оценке недвижимости для оценки стоимости недвижимости. Консультант может взимать с покупателя от 2,500 дирхамов (681 доллар США) до 3,000 дирхамов (817 долларов США) в качестве платы за оценку. 

Также взымается комиссия банка за оформление ипотеки, которая может составлять до 1 процента от суммы кредита.

Страхование жизни

Страхование жизни является обязательным при оформлении ипотеки в ОАЭ. Банк взимает отдельно от кредита плату за страхование жизни. Эта страховка является единственным способом для банка гарантировать, что кредит будет выплачен в полном объеме в случае смерти заемщика. Стоимость страхования варьируется в зависимости от возраста и состояния здоровья человека, а также зависит от того, оформляется ли страхование жизни в банке или у сторонней страховой компании.

Плата застройщику за обслуживание

Плата за обслуживание — это сумма, которую владельцы ежегодно платят застройщикам за содержание и управление общими зонами собственности. Сюда входит ландшафтный дизайн, охрана, уборка, общее электричество, борьба с вредителями и страхование зданий.

Плата рассчитывается за квадратные метры. Таким образом за каждый квадратный метр объекта недвижимости будет взиматься определенная сумма, например, 150 дирхамов (41 доллар США) за квадратный метр в год.

Сумма, подлежащая уплате ежегодно, разделяется по месяцам, и оплачивается непосредственно застройщику.

Расчет общей стоимости покупки недвижимости в ОАЭ

• Указанная стоимость объекта недвижимости в ОАЭ.
• В эмирате Абу-Даби: 4% от стоимости недвижимости при подписании Меморандума о взаимопонимании и 5,000 дирхамов (1,362 доллара США) административный сбор застройщику.
• Дубай: 2% от стоимости недвижимости агенту по недвижимости в качестве платы за услуги, 2% в «Земельный департамент Дубая» и 250 дирхамов (68.11 доллара США) за выдачу свидетельства о собственности.
• Регистрационный взнос 4,000 дирхамов (1,090 долларов США), если цена недвижимости составляет 500,000 дирхамов (136,240 долларов США) и выше.
• Регистрационный взнос в размере 2,000 дирхамов (545 долларов США), если цена недвижимости меньше 500,000 дирхамов (136,240 долларов США).
• 0.25% от суммы кредита при оформлении ипотеки, если недвижимость покупается в ипотеку.
• Первоначальный взнос 25% для экспатов и 20% для граждан ОАЭ наличными продавцу.
• От 2,500 дирхамов (681 доллар США) до 3,000 дирхамов (817 долларов США) в качестве платы банку за оценку недвижимости.
• До 1% от суммы кредита в качестве комиссии за оформление ипотеки.
• Расходы на страхование жизни, если недвижимость покупается в ипотеку.
• Плата за обслуживание.

Необходимо убедиться, что все платежи, которые вы делаете, поступают на эскроу-счет, а не на счет застройщика или брокера.

До покупки недвижимости необходимо проверить сертификат на проект в «Земельном департаменте». В сертификате будет указано название проекта и банк, в котором создан эскроу-счет, а также номер банковского счета. Необходимо убедиться, что сумма идет на указанный счет.

Что из себя представляет эскроу-счет в ОАЭ?

Эскроу-счет в ОАЭ — это счет, на котором хранятся средства, пока две (или более) стороны завершают сделку. Доверенная третья сторона обеспечит безопасность средств на счете. Денежные средства будут выплачены продавцу после того, как он выполнит условия договора. Если продавец не исполняет свои обязательства, то денежные средства возвращаются покупателю.

Как начать процесс покупки недвижимости в ОАЭ и как завершить его?

Получите письмо с предложением о покупке недвижимости в ОАЭ

Попросите письмо с предложением о покупке недвижимости в ОАЭ. Письмо-предложение похоже на коммерческое предложение, содержит все данные о квартире, такие как площадь, цена, количество спален, планы платежей и т.д.

Сделайте первый платеж за недвижимость

Необходимо будет внести первоначальный взнос. Убедитесь, что вы получили квитанции и копию формы резервирования, подписанную застройщиком.

Подпишите договор купли-продажи

Подпишете договор купли-продажи объекта недвижимости. 

Регистрация в «Земельном департаменте»

Застройщик направляет сделку покупки на регистрацию в «Земельный департамент» эмирата.

Первоначальный документ о собственности (для строящихся объектов недвижимости)

Вы получите первоначальный документ о праве собственности. Убедитесь, что ваша недвижимость зарегистрирована в «Земельном департаменте» как можно скорее. Некоторым застройщикам требуется семь-восемь месяцев, чтобы зарегистрировать недвижимость, в то время как другие делают это за две-три недели.

Попросите вашего агента или застройщика зарегистрировать строящуюся недвижимость в «Земельном департаменте» как можно скорее.

Отслеживание хода работ

Регулярно следите за ходом работ и убедитесь, что ваши платежи производятся вовремя. Проверяйте правильность квитанций.

Окончательный расчет и передача недвижимости

Прежде чем заплатить окончательную сумму, необходимо посетить ознакомительную экскурсию чтобы посмотреть квартиру. Если вас все устраивает, вы можете внести окончательную сумму. Если есть аспекты строительства, которые были обещаны, но не были завершены, необходимо убедиться, что они исправлены, после чего оплачивается окончательный платеж.

После того, как окончательный платеж будет сделан, застройщик передаст вам письмо, в котором будет указано, что все платежи были уплачены.

Обращайтесь к нам! Наши профессионалы помогут оформить покупку недвижимости в ОАЭ. Также мы поможем оформить резидентские визы ОАЭ и открыть банковские счета.