Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Прошлое, настоящее и будущее дубайского рынка жилья

Что произойдет на рынке жилой недвижимости Дубая в 2024 году? Изучаем свежую рыночную статистику, актуальные тенденции и прогнозы независимых экспертов, чтобы выбрать и купить дубайскую недвижимость на наиболее выгодных условиях.

Дубай

Что происходило на рынке жилой недвижимости Дубая в канун 2024 года?

Рассмотрим ситуацию в 2023 году с акцентом на динамику сделок купли-продажи с дубайской недвижимостью и ситуацию в арендном сегменте (долгосрочная и краткосрочная сдача).

Купля-продажа

По данным Земельного департамента Дубая, опубликованным за неделю до конца 2023 года, общая стоимость сделок с жильем на рынке эмирата составила 393 млрд дирхамов ($107 млрд). Это самый высокий показатель в истории рынка. Местная консалтинговая компания W Capital прогнозирует, что в целом за год показатель достигнет 400 млрд дирхамов ($108,9 млрд).

В отчетном периоде заключено более 127 тыс. сделок купли-продажи жилья. В марте было зафиксировано наибольшее количество продаж — 12 157. С другой стороны, декабрь ознаменовался пиком общей выручки с продаж, достигшей 41,3 млрд дирхамов (данные без учета статистики за последнюю неделю года). Рынок ипотечного кредитования также процветал, показав 30-процентный рост в годовом сопоставлении.

В число наиболее популярных районов для покупки недвижимости вошли:

  • Джумейра Виллидж Серкл;
  • Бизнес-Бэй;
  • Дубай Марина;
  • Джумейра Лейкс Тауэрс;
  • Дубай Крик.

59% всех закрытых сделок купли-продажи были связаны с недвижимостью, находящейся на стадии строительства (незавершенка). Это указывает на то, что покупатели активно ищут возможности для закрытия выгодной сделки, отдавая предпочтение новым девелоперским проектам. Например, лотам из подборки:

Краткосрочная аренда

Компания по управлению недвижимостью AirDXB опубликовала обзор рынка арендного жилья Дубая за 2023 год. В документе отражены главные тенденции, включая уменьшение предложения и резкий рост доходности, наиболее интересные районы для выгодной покупки под сдачу.

На рынке краткосрочной аренды в Дубае произошел значительный рост. Средняя годовая выручка повысилась на 14% в годовом исчислении до впечатляющего показателя в 159 100 дирхамов ($43 317). Уровень заполняемости также вырос на 21% в годовом исчислении, достигнув в среднем 57%. По этому показателю Дубай превзошел многих конкурентов, включая Гонконг, Сингапур и Монако.

В период с февраля по сентябрь 2023 года наблюдался спад количества объектов для краткосрочной аренды, поскольку домовладельцы переключились на рынок долгосрочной сдачи из-за роста цен. Этот переход позволил тем, кто остался в секторе посуточной аренды, выйти на более высокие ставки за ночь, поскольку спрос опережал предложение.

Однако восстановление уровня предложения в ноябре и декабре, вызванное проходившим в городе климатическим саммитом COP28, нивелировало эти выгодные возможности. Районами с лучшими показателями в сегменте краткосрочной аренды стали:

  • Грин Комьюнити (Запад);
  • свободная экономическая зона Кремниевый Оазис Дубая;
  • Джумейра Лейкс Тауэрс;
  • Дубай Крик;

Долгосрочная аренда

На рынке долгосрочной аренды в эмирате в течение 2023 года наблюдался резкий рост доходности. Это позволило Дубаю значительно опередить иностранных конкурентов и привлечь больше иностранных инвесторов. Средний размер ренты при продлении договоров превысил среднюю стоимость новых договоров аренды на 5%. Это позволяет предположить, что для некоторых квартиросъемщиков переезд мог стать более экономически эффективным вариантом.

РайонСамая высокая рента, тыс. AEDСредняя рента, тыс. AEDСамая низкая рента, тыс. AED
Дубай Марина25011044
Центр Дубая1 3503057,6
Пальма Джумейра35017585
Джумейра Лейкс Тауэрс1758555
Бизнес Бэй1 45010048

Самые прибыльные районы в сегменте долгосрочной аренды. Источник: AirDXB

РайонСамая высокая рента, тыс. AEDСредняя рента, тыс. AEDСамая низкая рента, тыс. AED
Аль Фурджан1106543
Джумейра Виллидж Серкл1 3507036
Арьян13867,446
Аль Варсан784533
свободная экономическая зона Кремниевый Оазис Дубая6095540
Дубай Спорт Сити1605340
Дискавери Гарденс705539

Самые доступные районы для долгосрочных арендаторов. Источник: AirDXB

Тренды, определяющие вектор развития рынка недвижимости Дубая

Потенциальным инвесторам, присматривающимся к любому рынку жилой недвижимости, включая Дубай, следует учитывать ряд факторов. Например, экономические условия, рыночные тенденции и другие обстоятельства, влияющие на сектор недвижимости. Вот факторы, которые сейчас определяют вектор развития рынка жилья в Дубае.

Социально-экономические факторы, на которые стоит обратить внимание:

  • Процентные ставки. В 2024 году в Соединенных Штатах Америки ставки по кредитам и депозитам могут снизиться из-за политики Федеральной резервной системы США, примеру которой следует Центральный банк ОАЭ. Это может сделать ипотеку в Эмиратах и, соответственно, покупку недвижимости в Дубае более доступной. Самое время открыть личный счёт в дубайском банке, чтобы при необходимости оперативно оформить кредит.
  • Развитие инфраструктуры. Транспортная инфраструктура Дубая продолжает развиваться. Новые линии метро и другие проекты могут значительно повысить стоимость недвижимости в определенных районах мегаполиса.
  • Сезонность. Летние месяцы, когда продавцы традиционно сталкиваются со снижением активности покупателей, в 2024 году могут оказаться гораздо более оживленными, чем обычно. Из-за высокого спроса. Эксперты рекомендуют потенциальным покупателям приготовиться действовать максимально быстро, когда появится интересное предложение.
  • Население. По данным Статистической службы Дубая, по состоянию на июль 2023 года население города составляло 3 604 030 (по сравнению с 3 515 264 в июле 2022 года). Согласно Генеральному плану развития Дубая до 2040 года, население города вырастет до 5,8 млн к концу прогнозного периода. Показатель продолжает повышаться благодаря притоку новых специалистов и состоятельных экспатов. Это естественным образом ведет к увеличению спроса на жилую недвижимость и, как следствие, к росту цен на аренду / покупку.

Старые тенденции:

  • Элитное жилье остается востребованным. Спрос на элитное жилье в обустроенных районах сохраняется на высоком уровне. Эксперты компании Off-Market Listing (OML) Dubai даже назвали элитку лучшим типом дубайской недвижимости для инвестиций в первом квартале 2024 года. Особенно высоким потенциалом обладает недвижимость с уникальными характеристиками и/или расположенная в лучших прибрежных районах. По разным оценкам, в ОАЭ проживает более 220 тыс. долларовых миллионеров и более состоятельных персон с общим состоянием в $1,2 трлн (и эти числа продолжают расти). Эксперты ожидают сохранения спроса на элитное жилье на высоком уровне.
  • Новостройки нарасхват. Эксперты из агентства недвижимости Mayfair Properties отметили, что новостройки в таких престижных районах, как Дубай Марина, Даунтаун Дубай и Джумейра Виллидж Серкл продолжают привлекать инвесторов. Учитывая значительный рост количества сделок c незавершенкой (+59,4% в 2023 году), сосредоточение внимания на развивающихся районах может укрепить инвестиционные портфели.

Новые тренды:

  • Восстановление активности китайских покупателей. Ослабление ограничений на поездки должно вернуть на дубайский рынок жилья инвесторов из Китая, которые в прошлом активно скупали местную недвижимость.
  • Спрос смещается за пределы центральных районов. Покупателей, ищущих доступность в плане среднего ценника в тандеме с высоким потенциалом роста, привлекают элитные комплексы в Джумейра Виллидж Серкл и Арьяне (новый район в Дубайленде — на окраине города).
  • Борьба арендаторов с повышением ренты. Поскольку эксперты прогнозируют дальнейшее повышение арендной платы на рынке жилой недвижимости Дубая, арендаторы все чаще заключают многолетние контракты с арендодателями, согласно которым они могут зафиксировать текущую (на момент закрытия сделки) арендную плату на 2–3 года. При пролонгации контракта допускается повышение ренты, но не выше определенного порога. Дубайские власти установили четкие правила и рекомендации, которые регулируют справедливость и прозрачность при повышении арендной платы. И когда происходит отклонение от разрешенного законом повышения ренты, квартиросъемщики все чаще решают отстаивать права в суде. Изучение альтернатив или перспектива покупки собственной жилплощади (например, объектов недвижимости на стадии строительства) также становятся хорошими вариантами.

Прогнозы: что ждет дубайский рынок в 2024 году?

Рассмотрим прогнозы на 12-месячный период, сделанные несколькими компаниями и касающиеся сделок купли-продажи жилья, а также арендного сегмента.

Сделки купли-продажи

Эксперты консалтинговой компании haus&haus ожидают, что оборот дубайского рынка жилья вырастет на 5–7% в 2024 году. Несмотря на глобальную экономическую неопределенность, рынок, по прогнозам, продолжит привлекать покупателей благодаря закреплению за Дубаем статуса безопасной гавани, благоприятной для бизнеса среде, налоговым льготам и растущему населению.

Аналитики из CBRE вторят коллегам. Они ожидают, что рост цен в следующем году будет умеренным и составит от 5% до 10%. Эксперты не видят «убедительных аргументов в пользу того, что цены упадут, когда население и экономика продолжают расти».

Но некоторые аналитики прогнозируют замедление в 2024 году, поскольку покупательная способность достигнет предела, а количество инвесторов сократится. Они отмечают, что рынок недвижимости Дубая уже давно известен резкими взлетами и падениями. Причем один из самых драматичных спадов произошел в 2009 году, после многих лет роста, подпитываемого ипотекой. В результате краха некоторые из крупнейших застройщиков оказались на грани банкротства.

Цены восстановились в 2011 году, а затем снова упали в 2014 году после того, как обвал цен на нефть нанес ущерб региональной экономике. С тех пор правительство ОАЭ провело ряд реформ для покупателей и застройщиков, чтобы ограничить волатильность, включая повышение обязательных первоначальных взносов по ипотеке до 20%.

Некоторые аналитики начинают предупреждать, что 2024 год может стать поворотным моментом. В декабре 2023 года эксперты Morgan Stanley заявили, что видят «продолжающиеся попутные ветры» для рынка, но ожидают, что 2024 год будет «менее удачным».

В Cushman & Wakefield также прогнозируют, что в 2024 году рост дубайского рынка замедлится, но цены не упадут. Они уверены, что рост населения поддержит рынок, и «если ФРС снизит процентные ставки, это будет стимулировать покупки с привлечением ипотечных кредитов». По данным Morgan Stanley, в настоящее время на ипотеку приходится лишь около четверти всех сделок с недвижимостью в Дубае.

В ноябре 2023 года рейтинговое агентство S&P опубликовало собственный прогноз. Его эксперты ожидают, что цены на жилье в Дубае вырастут на 5–7% в 2024 году, а затем снизятся на 5–10% в течение следующих 12–18 месяцев, поскольку глобальная экономическая неопределенность и рост предложения новых домов соответствующим образом повлияют на рынок. В S&P ожидают, что в 2024 году в Дубае будет сдано в эксплуатацию около 40 000 объектов жилой недвижимости, и еще столько же — в 2025 году. Это очень много по сравнению с предыдущими годами, когда строилось от 15 тыс. до 30 тыс. единиц жилья.

Аренда

Эксперты компании Colife прогнозируют, что в 2024 году арендная плата при съеме жилой недвижимости в Дубае существенно вырастет. Это сулит значительную прибыль инвесторам, которые оперативно выйдут на рынок.

В частности, на 2024 год прогнозируется 20-процентный рост в сегменте краткосрочной аренды (до 6 месяцев) по сравнению с 2023 годом и 15-процентный рост в сегменте долгосрочной (более 6 месяцев).

Увеличение стоимости аренды будет напрямую связано с ростом цен на квартиры и виллы, что подтверждает анализ статистических данных. Рента также стимулируется спросом: количество арендных сделок быстро растет.

Все большее число специалистов из других регионов переезжают в Дубай на работу, что неизбежно влияет на динамику ренты. Этих иммигрантов привлекают возможности карьерного роста, конкурентоспособные зарплаты, качество жизни и теплый климат. Инвесторы покупают квартиры, а затем сдают их в аренду таким новоприбывшим для получения пассивного дохода.

Квартира или вилла в Дубае?

И напоследок мнения экспертов по одному из наиболее частых вопросов, поступающих от читателей. Квартира или вилла в Дубае — что выбрать в 2024 году? Эксперты сходятся во мнении, что все зависит от обстоятельств конкретного покупателя, включая доступный бюджет и преследуемые цели. Они посоветовали потенциальным домовладельцам покупать квартиры в инвестиционных целях, а виллы — для самостоятельного проживания.

По словам экспертов, апартаменты в таких районах, как Дубай Марина, Даунтаун Дубай и Бизнес-Бэй предлагают высокий инвестиционный потенциал. Они подходят для тех, кто хочет получать доход от аренды. Продажи там выросли на 38% в 2023 году.

Квартиры, особенно в популярных районах с хорошим транспортным сообщением, таких как Даунтаун Дубай, Дубай Марина и Джумейра Бич Резиденс, исторически приносили хорошую прибыль благодаря высокому спросу со стороны как арендаторов, так и потенциальных покупателей. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.